前天交通部鐵道局,凌晨在大批警力戒護下發動奇襲,將台南鐵路地下化僅剩的兩戶抗爭戶拆除,結束了長達九年的抗爭。不同於大埔和文林苑,南鐵案或許位居台南,加上卡住的並非甚麼園區或建案而是交通建設,多數民眾對拆除普遍採支持之態度。
老實說看到這新聞心中頗有感。我還記得前陣子與許多網友,針對中華民國美學有相當的討論。我認為市容老舊等美觀問題,其實遠比你我想的複雜。要普遍提升市容的方法有二,一是透過教育讓底層民眾的人文素養的提升,但這方法實在太貴也太不具效益。另一個較有效益的方法,便是政府公權力介入,由政府明訂法令規定建築的樣式和外觀規範,搭配以強大的執行力,自然能有效改變市容。第二項雖然相對有效,但卻是民主政治絕無可能選擇的道路。因為在立法和執法過程中,會造成巨大的民怨,導致執政者面臨巨大的基層壓力,最後在野黨趁虛而入。光是一個簡單的鐵路東移,期間所造成的社會成本,已是難以估計,更何況是整體的市容問題。
我完全能理解為何會有住戶不願拆遷。許多人會直接地說是給的錢不夠,這句話齋主認為既是對也是錯。我昨天看到若每人發一戶帝寶,肯定馬上就同意。這樣說得有些太簡單了,這些被拆遷的居民,他們的生活型態不見得能符合帝寶,更遑論帝寶的管理費高昂,即便擁有該戶房屋,也不見得負擔得來開銷。然後退一步想,又有哪個人願意給出帝寶這麼高的成本,只為了遷移幾個釘子戶? 永遠都會有個價碼的上限,問題永遠是當最上限的價碼,對方仍然不接受時,該怎麼辦?
「故土難離」出現在當代城市的每個角落。扣除掉公共建設的徵收,都更、危老重建等類別,其實還是有你想也想不到的樣子。不談台南市,就算是寸土寸金的台北市,還是有許多只有地上權而沒有土地權狀的建物。這些建物不但破爛老舊,不堪使用,甚至許多其實早就違法到難以入目,政府並非無法可拆,而是拆了又有甚麼意義? 如果只是增加一個流離失所的人,那執法是否只是徒增社會的悲劇?
問題弔詭便在此處。許多市區違法的建物,或許在目前看起來毫無價值,也毫無意義,但難保不會有哪天發生甚麼時局變化,突然間那塊地便值錢了起來。屆時上頭原先遺留的問題又該如何? 難道我們要因為某種不可知的未來,強硬地將法律貫徹到底,迫使許多弱勢族群流離失所嗎? 反過來說,倘若我們選擇假裝沒看到,那這些問題累積久了,勢必會影響整體社會。
這幾天關於建築使用疑慮的新聞不少。有小小的透天隔成數十間套房出租,也有外送廚房在地下室建置了數十個爐子等新聞。這些新聞有些違法,有些則是走在法律前頭,有些可能會成為將來的社會問題,也有些可能則是使得社會進步的推手。
我始終相信社會是持續不斷在進步的。
當然我也深信,許多社會問題無時無刻在累積,但同時我也清楚隨著社會不斷進步,我們能擁有更多解決問題的能力和智慧。這終究是個平衡問題,分別是「解決問題的速度」、「累積問題的速度」和「承受問題的上限」。理論上,我們「解決問題的速度」必須要大於「累積問題的速度」,但社會進步的同時,我們也也提高了「承受問題的上限」。
理想的政治與社會,當然是能快速解決問題,但這世界終究不理想也不令人滿意。也正因為社會如此不完美,我們才會不斷砥礪自我,希望有朝一日能更趨向理想狀態。
這有賴於社會的共識和努力。
希望遭拆遷的住戶,能找到人生的新目標和幸福。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,161115壹電視 政府拋都更利多 建商民眾仍觀望 影片網址→https://youtu.be/Az7G-9CtZA8 吊車、工程車,馬不停蹄趕工,這個號稱新北市最大的公辦都更案,得趕在4年內完工,但要完成一次都更實在不容易。 記者施勗皓、江承駿採訪報導……↓ 建案銷售業者蔡穎杰表示:「35年...
文林苑建案 在 李世淦-屏東縣議員 Facebook 的最佳貼文
〈老人老屋〉都更法上膛 都更案會翻倍
記者徐義平/專題報導
目前政府已意識到首都的「老」問題,除加速「都更條例修正草案」的修法速度外,並於去年5月發布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,希望針對老危屋加速都更,因此採取都更獎勵先確立再送都更委員會審議的順序,顛覆過往的審議流程。
內政部下軍令狀 今年萬戶危老都更
內政部政務次長花敬群甚至下達「軍令狀」,要求今年全國透過「危老條例」完成的都更案要達到500案、1萬戶,將是過去平均1年2千戶的5倍;他強調,未來完成審議的都更案要以倍數再倍數的成長,讓全國人民知道,對於都更「我們是玩真的」。
花敬群指出,去年5月「危老條例」實施後,下半年六都老社區申請老屋耐震安檢的件數明顯增加,且多數符合獎勵門檻;因此,內政部才會訂定目標,今年透過該條例審議通過的都更案要達500案、1萬戶,其中雙北市各100案,四都各50案,其餘縣市合計100案。
都更條例草案力拚上半年三讀
至於「文林苑事件」後延宕近5年的「都市更新條例修正草案」,立法院已審議到第9條條文,預期最快今年上半年有望三讀通過;加上「國家住宅及都市更新中心設置條例草案」已於日前通過,2月準備相關事宜,預計7月1日掛牌,公辦都更案將會加速進行,屆時都更相關法規將齊備,所有類型的都更案便可鳴槍起跑,可以倍數再倍數成長。
不過,房地產業者認為,都更案進度緩慢,除了法令卡關外,最主要還是翻新效率不及老化速度。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,都更條例尚未修法完成前,「危老條例」提供「容積獎勵明確化」、「放寬建蔽率及高度管制」及「賦稅減免」的三大誘因,並增設相關配套措施,對於過去無緣參與都更或整合到一定階段的地主、建商,提供具體誘因,已成為建築業的新顯學,算是這幾年最振奮的消息。
他表示,高齡問題會衍生長照議題,也會加劇住宅老化的問題,如何將危機變成轉機、甚至商機,是政府、業者需要共同攜手面對的挑戰。
借鏡國外經驗 都更納入高齡設施
信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮指出,要解決老人、老宅的問題,都更政策才是根本解決之道。以日本為例,部分都更案將高齡生活設施規劃在內,透過都更打造社區高齡照料中心,不但可以讓住宅建構與使用面符合高齡需求,也透社區設施打造高齡生活空間,建議政府可以從大規模公辦都更著手,打造示範案例。
不過,若都更大規模進行,將會出現2至3年的中繼租賃需求,以滿足都更案住戶短暫的居住需求,這個問題必須一併考量進去。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析,北市老人住老屋已成危機,且未來只會增加不會減少,加上都更遙遙無期,許多老人家只能坐困高樓,現存的老宅大多有安全疑慮及使用不便的問題,當務之急就是利用都更改善,但在新建案讓利、房價修正之下,造成都更整合困難,建議透過優惠稅制、都更流程簡化、公權力介入等,加速都更速度。
文林苑建案 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最佳貼文
爛建商一大堆,排排隊通通抓去關一關,你該拒買的。
先前有遠雄趙藤雄被抓去關,除了賄賂外,他的建案頻頻讓工人死亡,公安意外太恐怖,你還敢問我遠雄可不可以買?現在有寶興開發跟樂揚一樣賄賂收買,樂揚就是文林苑的樂揚,強拆民宅大賺都更財。
寶興開發是誰?就是宏泰集團啦。
就是你買的淡水投資案,結果威秀影城不來了,讓不少投資客吐血的那間建商相關集團。就是三重幫。就是曾被列入五大爛的宏泰人壽的關係集團。
這些建商啥都搞,我從來不會信任他們蓋出來的房屋品質。你信任?你覺這些建商股票上市名聲大應該不會亂蓋?你覺得這些建商不會倒?
建商不過只是張牌照,申請申請就有了,光是寶興開發這張牌登記的地址,就掛了不少建商牌,你以為這些人跟你溫良恭儉讓?這間公司出了事,把牌丟掉再換一張就好了,總是有小白兔會上當,而建商就是在等妳們這些小白兔傻傻高價買下房子。
柯P都懂,媒體寫他家鄰居六折賣屋,柯P一看就知道根本就不算賠,頂多賠上管理費稅費之類的,這鄰居還算運氣好,有找到下一個小白兔。賣了多久?應該有超過一年吧。
買屋前不要當小白兔,除非你是凱子。
記得,去圖書館借我的五本書,看五十間房屋,查實價登錄找低價,然後跟屋主或建商鬥智鬥法鬥耐心。
文林苑建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
161115壹電視 政府拋都更利多 建商民眾仍觀望
影片網址→https://youtu.be/Az7G-9CtZA8
吊車、工程車,馬不停蹄趕工,這個號稱新北市最大的公辦都更案,得趕在4年內完工,但要完成一次都更實在不容易。
記者施勗皓、江承駿採訪報導……↓
建案銷售業者蔡穎杰表示:「35年這個在地的建商來做整合,所以大家對他的認同度會比較高是因為,他就在旁邊已經有完成的建案,大家看得到,比較願意投入」
就算認同度高,但這塊地,占地3000坪,原地主180戶,光協調就花了4年時間,雖然蔡政府拋出都更利多,不過建商坦言,吸引力比不上大環境。
建案銷售業者蔡穎杰表示:「目前房地產市場氛圍不是那麼熱絡的狀況底下,有建商其實不太樂意投入這樣的一個都更市場,因為相對的有很多不確定的因素,包括市場的氛圍,包括現在房屋稅的一個課題,還有文林苑,大家對公權力去執行都更這件事情都抱持蠻大的質疑的態度。」
種種因素讓建商卻步,對消費者而言,就算房屋稅、地價稅有優惠,也不一定有興趣。
台灣建築安全履歷協會理事長戴雲發表示:「房子做老屋健檢之後,會擔心房價降低,因為這樣,他們(住戶)也不願意去推動這件事情。」
房仲業者陳泰源表示:「我只要配合政府所謂的都更的話,我可能稅負可以減免,甚至大概有一半之類的,那當然會提高誘因,可能只有2~4年,嗯……民眾可能還是會希望說可以優惠再長一點。」
過去房市熱,都更換來機會,現在房價下跌,民眾和建商興趣缺缺,就看政府能拿出多少誘因。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/184062638
文林苑建案 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
130710東森財經 豪宅比高 天母推38樓北市最高摩天豪宅
影片網址→http://youtu.be/Gr9uUK7h3p4
感謝記者 陳文婕 的採訪,這是一則相當專業的新聞,關於華固建設的「天母聖道兒童之家」都更案這個案子,
第一:因為市場上傳出政府可能從7月份開始要限縮當初給建商的容積獎勵約1成,所以,與其買"素地"適用「新法」,倒不如買"舊大樓"原地拆掉重建,適用當時容積獎勵2成的「舊法」,當然比較划算!簡單講,買素地,賺1成容積獎勵,單純,可是如果原地重建,牽扯到都更、整合住戶意見、人多嘴雜,政府獎勵容積給2成,就看建商願不願意多賺1成,跟地主戶耗嚕!
第二:這是一個相當成功的案例,
基地面積約1729坪,30%超低建蔽率=518坪的面積(建物的長x寬),
原本只能蓋30層樓高=15716坪。
政府獎勵容積2成約4000坪,改成38層樓高=19716坪的「總樓地板面積」。
換言之,這是一個政府、建商、地主3贏的局面。
1政府提供政策工具,放寬容積獎勵,不僅讓建商有更多籌碼可以跟地主談,也意外成了「超越信義區,北市最高摩天輪住(豪)宅」的美名。
2而建商多了4000坪、多了8層樓的房子可以賣,獲利初估約40億,再辛苦也願意整合都更成功。
3相對的,地主分到的坪數,"主觀認知"感受到公平、甚至分得更多的利益,因此當然願意配合建商的規劃。
第三:此建案蓋好之後,有4個確定賣點。
1「超越信義區,北市最高摩天輪豪宅」。
2華固建設品質保證。(誰說後文林苑時代,都更已死?)
3基地超大,建蔽率30%超低,庭院造景、水池、花園步道、挑高會客大廳等氣派公設規劃。
4高樓層棟距無限、景觀無敵!
以下是新聞報導......↓
記者陳文婕:位在天母東路上,我旁邊的這塊將近2千坪基地計畫推出38層樓高的豪宅,將是台北市住宅產品中最高。
拆掉育兒園,建商規劃的新都更案,樓高146.4公尺,約38樓,擠下信義區30樓135公尺高的摩天住宅。
房仲業者 陳泰源 表示:38層樓高,又是新房子,無敵景觀,比旁邊一般住宅貴個2~3成以上。
建商看準摩天宅可賣高價,加上天母案是買舊屋都更,讓原本1729坪的基地,再加市府給的容積獎勵將近4000坪,如果一坪以150萬成交,總銷金額等於增加40億。
房仲業者 陳泰源 表示:多贈送了這4仟坪,變成它可以蓋到38層樓高,換言之,建商多了8層樓的籌碼,增加了4000坪的籌碼可以來跟地主戶談。
建商拼突圍,轉攻買舊樓,像是華票大樓、亞洲信託、全祿大樓,紛紛被建商買下,意圖都更蓋豪宅。
房仲業者 陳泰源 表示:政府可能從7月份開始,會限縮原本的容積獎勵,聽說會限縮一成,但是你如果用現在,你買舊大樓的話,直接拆掉原地重建,你容積獎勵還多了2成。
政府推容積獎勵,連金管會也鬆綁,開放壽險業投入都更,讓相關業者摩拳擦掌,期待從都更中,賺到財富。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/65977369