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臺北圓環,又名建成圓環,是位於臺灣臺北市大同區的圓環,為南京西路、寧夏路、重慶北路一段、重慶北路二段、天水路等4條道路的交叉處,鄰近寧夏路夜市,面積約1,732平方公尺。闢建於1908年,此後該圓環上形成夜市,曾成為臺北的標誌景點之一,其後改為美食館,直到2016年11月24日拆除並綠化,作為供市民休憩之用的廣場。
日治時期(1895~1945)
圓環歷史最早可溯及1899年日本臺灣總督府提出「市區改正」計畫,於重慶北路、南京西路、寧夏路與天水路等四條路所匯集的空地上畫了圓圈,周栽七里香,中間種榕樹及設座椅,成為民眾休憩的「圓公園」。
圓環成形於1908年,本為一圓形小型公園,淡水線鐵路開通之後,該地成為大稻埕腹地,攤販聚集。
日治時期為臺北市最重要小吃夜市的圓環,曾於1943年台北大空襲期間,變成了防空蓄水池。
小吃鼎立時期(1945~1980年代)
1945年日治時期結束之後,圓環恢復了小吃容貌。1980年代之前,台北圓環都一直為台北重要地標之一。然而,隨著臺北鬧區東移,多為違章攤販組成的台北圓環漸趨沒落。
早期圓環因各式各樣的庶民小吃、平民化的價格,逐漸成為市民們的城市記憶、典型台北市的「味覺地標」。但對市政當局而言,建成圓環內違章攤販群集,並非官方心中的模範地標,將其視為城市破敗、落後的象徵。\
商圈衰退時期(1993~2002)
1993年戲院拆除的火星引燃圓環屋頂,1999年攤販炸魚不慎使圓環起火,雖然兩度大火後皆於復建後重新營業,但商圈因此衰退近十年之久。
美食館時期(2003~2016)
2002年在時任臺北市市長馬英九推動下,由李祖原建築師事務所設計、耗資兩億元新建的「建成圓環美食館」,以美食小吃街型態於2003年10月重新開幕。
開幕後不久,因玻璃帷幕設計不良,造成圓環內商家生意持續下滑,而原本圓環內知名店家均已在外自立門戶、沒有進駐,故造成一直虧損,不但二樓無法利用,原本進駐於一樓的20攤攤位僅存6攤,以致在2006年7月正式熄燈。
2008年,時任臺北市市長郝龍斌,宣布建成圓環內部將重新規劃並更名為「台北圓環」,於2009年6月22日重新開幕。
但因向北市府承租的華旭公司和實際負責經營的流水席公司在租金認知出現歧異,二房東華旭公司主張圓環新增頂棚工程費應由承租的流水席公司承擔,因而片面將租金由每月新台幣25萬調高至50餘萬,雙方因此步上法院,導致於2011年5月1日再度熄燈歇業。
2012年4月9日由余湘及聯廣集團主導重新開幕。2014年12月中,圓環內因為開設夜店引發討論;2015年4月15日,臺北市市長柯文哲表示2016年7月委外合約到期後不再續約,改由台北市政府接管。
圓環廣場時期(2017~)
2016年7月,委外合約到期後由台北市政府接管,同年11月21日臺北市市場處取得建成圓環建物拆除工程執照[12],11月24日開始拆除工程,僅保留1943年啟用的防空蓄水池。
2017年7月20日,圓環廣場落成,廣場內有市定古蹟大稻埕圓環防空蓄水池、地崁燈、噴泉廣場等,成為提供民眾休憩的一片綠地。
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過2,910的網紅コバにゃんチャンネル,也在其Youtube影片中提到,...
文 鼎 為美 租 屋 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最讚貼文
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
文 鼎 為美 租 屋 在 彭博商業周刊 / 中文版 Facebook 的最佳貼文
【即時頭條】雙匯收購史密斯菲爾德:特朗普的恐華言說一觸即潰
當中國的收購者接手了位於美國弗吉尼亞州史密斯菲爾德的肉業巨頭時,這個自稱為「世界火腿之都」的小鎮陷入騷動。3年來,史密斯菲爾德食品公司的當地員工和工會領導人表示,雖然公司被中國公司收購在初期激起了千層浪,這種恐懼現在已經不攻自破。美國的總統選舉總是添油加醋地將中國描繪成一個不可信賴的業務夥伴,迄今為止,這場「愉快的聯姻」證明中國的投資可以造福兩國。
2013年,雙匯國際控股有限公司(Shuanghui International Holdings Ltd.)以47億美元收購史密斯菲爾德食品公司,這被稱為中國企業規模最大的、最受爭議的一次赴美投資案。美國參議員心存顧慮,認為此次交易將威脅到美國的食品安全。小鎮上的8300名居民擔心雙匯公司將削減崗位數量,並將公司從1936年的創始地史密斯菲爾德轉移。
然而,在現名為萬洲國際的雙匯公司的管理下,美國員工數量增加1000餘人達到39000名。中方持有下的美國公司也並沒有削減投資,資本支出在去年上漲了24%,達到31300萬美元。
從酒店到電影工作室,中國的公司現在正以創紀錄的速度在美國搶購資產。彭博資料顯示,2016年,中國在美國已完成、已提出以及待定中的各類收購總耗資508億美元。這個資料在去年僅為348億美元。
這些投資使得兩個世界上規模最大卻貿易失衡的經濟體的關係更加緊張。美國政府的資料顯示,中國向美國出口的商品總價值高於其從美國進口的商品總價值3650億餘美元。
中國製造的商品填滿了沃爾瑪超市的櫃檯,覆蓋了亞馬遜網站。這些價格低廉的產品幫助了那些囊中羞澀的美國家庭。另一方面,這種失衡也助長了不公平競爭的言論——這在競選巡講中被屢次提及。
今年5月,共和黨總統候選人特朗普(Donald Trump)揚言,「美國要對中國的經濟入侵採取措施」。他的民主黨對手、當前競爭中的領先者希拉莉(Hillary Clinton)表示,「美國的下一任總統必須懂得中國在玩的那些遊戲,並對此做好阻止的準備。」
安邦保險集團股份有限公司(Anbang Insurance Group Co.)以19.5億美元購買了紐約地標性的建築華爾道夫飯店(Waldorf Astoria Hotel)。中國商業部預估,中國今年的海外投資將超過國外直接投資。
據紐約的市場研究公司榮鼎諮詢透露,美國超過四分之三的國會選區都能找到中國公司關聯企業的身影。各類價值數十億美元的投資項目則遍佈美國各地,包括玉皇化工有限公司在美國路易斯安那州價值18.5億美元的甲醇項目,以及泉林紙業投資20億美元在弗吉尼亞州設立的工廠。
由於經常涉及到國有企業,中國公司的投資經常引發美國有關知識產權保護以及國家安全的顧慮。在雙匯收購史密斯菲爾德食品公司之前,反對者表示此次交易將引發間諜問題,因為史密斯菲爾德市是軍事密集區,與全美最大的諾福克海軍基地相距不遠。
奧巴馬執政期間曾限制過中方收購美國的資產。同美國一樣,歐洲國家也認為中國並沒有向外資企業在其國內市場提供同樣的投資可能。
布魯金斯學會的高階研究員及美國財政部的前駐華經濟特使道拉(David Dollar)說:「中美之間的國際投資依然是一條單向通道。」
「中國對於外來投資仍然持保守態度。他們雖然開放了一些製造業,但是許多對於美國非常重要的部門仍然處於閉關鎖門的狀態。」道拉在採訪中說。「美國下一任總統需要對此著重處理」。
與此同時,中國公司在美投資為美國人創造了新的就業機會。中美關係全國委員會和研究公司Rhodium的報告顯示,2015年中國投資的美國公司的工資名單上增加了13000名僱員,與2014年相比上漲了12%。
在被雙匯收購前,史密斯菲爾德食品公司的股票被荷美爾食品公司(Hormel Foods Corp)、泰森食品有限公司(Tyson Foods Inc. )趕超,投資者對此不太滿意。該公司股東大陸穀物公司(Continental Grain Co.)暗示,史密斯菲爾德的包裝肉製品業務、國際業務和畜牧業務將面臨解體。
由於擔心工人面臨的威脅,美國工會支援中國的雙匯公司收購史密斯菲爾德食品公司。官方表示,勞資談判一直在順利進行。
雙匯保證不會關閉史密斯菲爾德食品公司的生產線、裁員或者遷移總部。對於雙匯而言,這次收購可以使其滿足中國客戶對豬肉與日俱增的需求——中國畢竟擁有全球最大的豬肉市場。
這是一起中國國有企業(編者注:雙匯在2006年進行了國有產權轉讓和戰略重組)到美國小鎮進行收購的案例。在這個小鎮的商業街上,美國國旗懸掛在安妮皇后風格的居民小屋外,而這些小屋基本都被改裝成了吸引遊客的商店。美國第一任總統華盛頓(George Washington)的青銅雕像此時正靜坐在公園的海灘上。
雖然被已上市的萬洲國際(即雙匯國際)收購,企業傳訊總監柯克姆(Kathleen Kirkham)表示,史密斯菲爾德食品公司依然是一家日常獨立營業的美國公司。萬洲國際的中國公司未能對此次投資給予評論。
美國當地的商務人員已經習慣了招待這些在美國進行投資的中國公司。25年來,阿比西特(Jim Abicht)一直是密斯菲爾德食品公司在商業街的聖誕商店的租戶。被雙匯收購後,密斯菲爾德食品公司和他的關係沒有發生任何改變。
阿比西特在商店裡出售培根造型的聖誕飾品以及小豬風格的裝飾品。他表示:「我們可以坐在大街上搖晃著我們的美國國旗,或者接受我們生活在一個全球經濟的大環境中。」撰文/Andrew Mayeda、Enda Curran