即日專欄:發展保育可相輔並存
中國人對磚頭保值觀念根深柢固,歐美大規模財政與貨幣刺激政策,造就樓價在疫市中持續攀升,屢創新高,環球資金氾濫深化對物業房產需求。據牛津經濟研究院與英國《金融時報》及哈沃分析數據指,全球多地樓價升幅最多不是香港,首三位是瑞典、丹麥及俄羅斯,排第四位的美國升逾一成,單是5月,美國二手樓價中位數升23.6%;英國農村鄉郊樓價升幅更是城市的兩倍。在環球新冠肺炎疫情仍未明顯緩和下,彈丸之地的香港,樓價升幅只排17名。
香港樓市問題豈止居高不下的樓價,人均居住面積僅161方呎(15.8方米),遠低上海(24.2方米)、新加坡(25.1方米)及深圳(27.9方米)等亞洲其他大城市。長期超低息環境進一步突顯住房問題與社會穩定性的關連性,香港長久以來畸形的房策,令劏房現象成為激發社會深層次矛盾的其中一個核心問題,擔心遲早釀成人道災難。劏房問題一直受到社會關注,問題更已觸動領導人神經,國務院港澳辦主任夏寶龍月中在研討會上發言,期望香港令人「揪心」的住屋問題會得到極大改善,將「告別劏房、籠屋」。
發展局官員早在十多年前曾說過會加強規管,然而劏房數目仍有增無減,去年有22.6萬人居於劏房,較2016年的20.9萬人竟升逾8%,說好的解決問題呢?領導人也發火,反映香港房屋問題已刻不容緩。房屋問題長期困擾,土地開發速度緩慢是癥結,發展濕地緩衝區以紓緩房屋需求極具迫切性;現於新界北及新界近邊境區域仍有逾500公頃可作建屋發展的濕地緩衝區土地未被發展;若提高至3倍地積比率,料可建32萬個單位,足夠滿足未來多年房屋需求,目前每年1.3萬個私營房屋單位供應目標,實在是杯水車薪。統計處資料指,2030年香港人口將增至792萬,若人均居住面積增至200方呎,總體房屋單位需佔用約10,230公頃土地,與現時相比,需增加約2,400公頃土地。
新界西北不少在濕地緩衝區內發展住宅成功個案,如新鴻基地產(016)天水圍項目,屋苑規劃及施工花了好多工夫保育環境,為避免對周圍環境產生負面影響,施工期間設有6米高隔音屏障、獨立污水處理系統,工程車經過之處因建了石屎路而降低噪音,以免影響濕地公園小動物和雀鳥安寧;施工方法都預先經過規劃署、漁護處及濕地公園批核。政府曾表態,未來在平衡保育與增加房屋土地供應前提下,檢討有關濕地緩衝區規劃指引,當局既然有心去做,就應快快做,急市民所急,做個有作為的政府。
原文:https://bit.ly/3zCEvKT
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新加坡房屋政策成功 在 Eddie Tam 譚新強 Facebook 的最佳解答
譚新強:下屆特首必須設KPI
文章日期:2021年5月28日
【明報專訊】近日香港疫情稍有改善,再次多了朋友聚會。有些是新朋友,有些是很久沒見的老朋友,可能湊巧,大多都非常關心香港和中國內地的發展,其中不少人熱心服務社會,身兼人大代表或全國政協等要職。在下能力有限,回饋社會的唯一方法只是每周寫寫文章,在YouTube頻道上講講我對一些事情的看法。承蒙錯愛,發現原來不少新舊朋友都有留意我的文章和視頻,頗有興趣跟我討論本港政經局勢。
我要首先再次聲明,我是一個毫無慚愧、毫不退縮,非常支持世界大同的「地球人」,極度反對過分的國家主義,因為很容易演變成非常危險的民粹和種族主義,假如美國再走極端一點,連核戰的風險都在上升!
我當然也是個地道香港人,熱愛香港和中國內地。但我早已解釋過,真正香港人必須保持過客心態(但內地人就不應有過客心態,未來有機會再討論)。從開埠之初的英國毒販,到解放後來到這裏的上海資本家,至近年才抵埗的內地商人,心態都一樣,「暫住」香港的原因包括逃避內地某年代的混亂,同時享受香港的中轉港(entrepot)地位兼低稅制。
香港尚算是個賺錢的好地方,有山有水,遠觀風景算不錯;但講真話,氣候潮濕炎熱,地小人多,衛生環境一向偏差;城市規劃和建設不止差,簡直頗為混亂和醜陋。英國人素以園藝(gardening)見稱,其他從前屬土如悉尼、温哥華和新加坡等,大都留下漂亮的植物公園,但不知為何,「green thumb」竟在港失效,留下的維園和「兵頭花園」(香港動植物公園)等,只充滿石屎,雜混花草一堆,草地更不准踐踏,令人搖頭嘆息!
發展小量郊野公園 能提供大量住屋土地
你可能會反駁,香港不是有西貢、大嶼山、八仙嶺等多個非常漂亮的郊野公園嗎?對,香港確擁有瘋狂不合比例之大的郊野公園,佔去了近40%面積,但這只因殖民地年代的港英政府,自私地亦聰明地知道香港,尤其新界只是「borrowed place, borrowed time」,所以根本毋須太着意發展,加上多位港督(尤其麥理浩)酷愛行山,所以就從1976年起,為市民提供此「福利」,劃出這些受法律保護的郊野公園,但亦從此埋下一個鼓吹不人道高地價政策的計時炸彈。到了今天,誰不知道只需撥出小量郊野公園地方,不到10%,已足夠提供大量住屋土地,何需甚麼嚴重破壞生態環境和令到香港更醜陋的「明日大嶼」填海計劃(已不止一次有外國朋友,在帶他們到山頂觀賞「美麗」的維港景色時,問我此「狹窄河道」的名字是什麼,我當堂臉紅耳赤,無以為對)?
反而現在流行講的自由、民主、法治等所謂「核心價值」,都是近年的較新產物── 包括「核心價值」,這個空泛和主觀,頗令人討厭的新詞語(集體回憶是另一個令我反感的詞彙)。我贊成這些概念都有一定用途,但這些都是相對和動態式的價值觀,而絕非什麼宗教式、永恒和絕對的崇高理想。如果過度沉迷,就會本末倒置,錯誤以為某種政治和法律制度就是終極目的,忘記了其實這些都只應是手段,目的應為改善人民的生命、健康、安全、美好生活和快樂,而能夠幫助社會達到這些目的的制度可能不止一種。
真正香港人永遠保持高度警覺,盡力裝備好自己,為所有可能性做好準備。對自己土生土長的地方固然有感情,但不會過度沉迷,更不會整天怨天尤人,把一切人生不如意的十之八九,全都賴作政府、社會、甚至父母的錯!我有些「正常人」朋友,都偏見懼怕內地食材,堅持只買本地豬肉、蔬菜,甚至連豉油都願意花200元買小小一支「頤和園醬油」!可能因為我不是食家,不懂欣賞,對我來說,李錦記,甚至珠江橋牌也不錯(過去更曾買過海天的股票,經驗良好)。
眨眼已到年中,距離年底的立法會選舉已不遠,明年3月亦將舉行下屆特首選舉。近日跟朋友聊天,難免談到選舉事宜,眾說紛紜,提出來的可能候選人多達十位以上,被認為較有機會的都有最少三四位之多。有些朋友支持A君,另外一些朋友就支持B君,極力反對A君,但支持A君的又認為B君是不合適人選;原來C君的粉絲也不少,但能否得到中央信任就不知曉了!
不同朋友們都問我兩個問題:我認為哪一位最合適當下屆特首,以及誰會最後勝出。我對本地政治認識膚淺(坦白講興趣也不大),且為時尚早,所以暫且不作公開討論。但我有數個頗重要觀察。
改善選舉制度 先釐清「香港人」定義
我過去已指出過,我不認為《基本法》是完美的法律。為何當年起草時,不把極重要的《國安法》寫進去?我相信當時有他們的理由,但從過去數年香港的亂狀,就知道此疏忽的後果有多嚴重!現在總算中央替香港立了《國安法》,對重新安定社會,成效立竿見影。同樣地,《基本法》模糊承諾普選,即使認為不可能在1997年馬上落實,但最少應訂下明確時間表和路線圖,如果有的話,相信可避免不少社會衝突。最近中央亦啟動「優化」香港選舉制度計劃。我贊同確有改善選舉制度的迫切需要,但我認為現在做法恍如西醫開的猛烈「特效藥」,我較支持中醫的固本清源溫和藥方,應先搞清楚所謂「香港人」的定義。我已多次提出過此觀點,近日更跟一些《基本法》專家討論過,他們都贊成香港混淆了工作證、永久居留權和《國籍法》,容許非中國籍人士擁有投票權甚至參選權,是十九世紀不平等條約留下來的遺物,既不合理且世間少有!但有些人仍認為這是香港特色,顯示香港的開放和包容。我的看法是彌補此漏洞是非常重要的一件事,一來是原則問題,鴉片戰爭至今已約180年,怎可再容許如此充滿不公和暗藏種族主義(主要只有「高貴」歐美人士享此特權,外傭沒有)的制度維持下去?
我建議讓擁有多重國籍人士(我認為應重新承認BNO,因如果不承認,或將製造無國籍人士,非中國所願見),在下次投票前作最後一次選擇,他們是否「中國人」,如果承認就有權投票,如果不承認,他們不應有投票權,但仍可保留居留權。我這個建議非常合理,幾乎沒有人反對。此舉不止消除鴉片戰爭留下來的不平等痕迹,亦必有助止暴制亂。因為不少人極度矛盾,既不承認是中國人,非常反對政府,但仍然投票,甚或積極參與暴動。如這些人正式否認自己是中國人,失去投票權,他們就會知道居住在香港的身分只是「客人」,自然不會採取暴力行動。即如在上海、東京、紐約和迪拜等地,亦有大量外國僑民,他們也會有不滿,但極少會訴諸暴力,因為他們都知道自己只是「客人」,如不滿,可選擇離開。如參與暴動,則必被視為外國入侵或間諜滲透,後果堪虞。
朋友們雖支持不同人做特首,但他們跟我都贊同一點,必須為未來特首訂下真正KPI(Key Performance Indicators,關鍵績效指標),應包括經濟、就業、民生、房屋、環保、民意等等指標。施政報告不可以只是不負責任的空談和願景,必須如中央和內地各地方政府的5年計劃一樣,寫得出一定要做得到!
本來今天打算寫一些下屆政府必須完成的任務,但今早見到雷鼎鳴教授的一篇文章〈香港要解決的十大問題〉,其中大部分都正是我想提出的,包括房屋、教育、政府、議會等,尤其認同的是關於聯繫匯率問題,實需未雨綢繆,做好各主動和被動反應計劃。
需研究2047年後一國兩制存續否
除雷教授的10個好建議外,我想再加4點:
(1)疫情擾攘世界已近一年半,連疫苗都已面世近半年。整體香港治疫成績其實不錯,但市民接種疫苗速度絕不理想,部分因此原因而尚未能爭取到和內地和澳門通關,亦不能再繼續縮短從外地抵港的隔離期。如到明年仍未能逐步跟世界各地恢復交通往來,那麼香港怎可再自稱為中國通往國際的大門?香港政府必須找出鼓勵市民加速接種的方法,更當然不應浪費得來不易的珍貴疫苗!
(2)下屆特首任期從2022年至2027年,屆滿時已是香港回歸30年,距離2047年只有20年。我支持一國兩制,但更明白政經局勢是不斷演變的,應否在2047年後繼續,是個需要仔細研究和討論的問題。為免因此不確定性而阻礙香港和內地發展,我認為必須在未來5年內作出決定。
(3)在一國兩制下,內地和香港仍保留着對人、對企業的各種關卡,嚴重影響人才和資金的效率。而且兩個方向的流動性是非常不對稱的。以非常重要的金融業為例,過去10年,內地來到香港開業的銀行、保險、證券和資產管理公司等等,多達數百家,來自內地的金融界從業員更上萬計。反過來,成功回內地發展的香港金融機構,寥寥可數。香港是中國一部分,即使在一國兩制下,不止在大灣區,在全國,香港人和企業也應得到所謂「國民待遇」!
試想,香港彈丸之地,如人才、企業和資金,繼續只可幾乎單向流入香港,情况其實非常危險,很容易「谷爆」香港樓市和金融業,年輕人對未來更感渺茫,不滿情緒,可想而知。
港人港企在全國應享「國民待遇」
(4)股市可升可跌,更非實體經濟的準確指標,這些道理我當然明白。但過去2十多年,中國經濟發展,突飛猛進,製造了大批富豪,但為何中港股巿表現長期不濟,確是一個不易解釋的重要謎團。
大家可以批評美國經濟太過金融化和泡沫化,過去30年,低下50%人口生活水平不升反降,貧富懸殊日益嚴重。加上美國窮兵黷武,每年國防支出超過7000億美元,過去20年,花了5萬億美元在所謂反恐戰爭上。有人計算過,如減少軍事開支,改為用作扶貧,每人可獲分3萬美元。但請不要錯誤以為因此美國低下層人士就不支持國家開戰,其實這些人是最支持打仗和特朗普的,亦愚蠢和殘忍地因美國到處侵略而驕傲!同樣地,即使股市上升對他們沒甚好處,全美國人民都以此為傲!
一國兩制內含不少矛盾,內地奉行社會主義,香港則實行資本主義。而資本主義所追求的是盡量高的資本回報,如得不到,當然失望。我知道特首能做到的事情很少,絕不包括一個健康和像美股般的漫長牛市。不過,如能做到,定必大利香港發展,對內地亦當然有好處。更重要的是,香港人亦定必為中國經濟和股市的成功發展而感到自豪!
中環資產投資行政總裁
[譚新強 中環新譚]
https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481132098&node=1622139403664&issue=20210528
新加坡房屋政策成功 在 Z9 的看板 Facebook 的最佳解答
最近的今周刊調查報告
就都說了台灣人就是因為 #房價 #薪資 #環境 所以不"敢"生 目標族群都這回答了 住展房屋在那邊呵呵喔
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儘管新加坡擁有成功的房屋政策,以及條件優於台灣許多的生育政策,生育率仍下降。住展房屋網企研室指出,高房價固然對民眾的生育意願有影響,但從新加坡經驗來看,民眾買得起房後,也未必會生孩子,顯示高房價不是造成生育率降低的單一因素。而造成生育率偏低的成因複雜,若把問題全歸咎高房價,恐怕無法看到事情的全貌。
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