<突圍黑心房市之功課篇>
重劃區買法-2
不少重劃區被建商與代銷、合併投資客與拋售給玩掛了,此時掛掉了是淡海、五股洲子洋、青埔,台北市奇岩重劃區,其實也算掛了,而新莊的兩個重劃區,正卡在要掛不掛的交界點。
成長曲線是這樣:成長期、茁壯期、穩定期、收尾期。
穩定期間視重劃區的大小而定,重劃區越大,穩定期越久。而收尾期就是這塊重劃區的地快推光了的那個時刻,會有一波房價的拉抬,你知道,最後的土地總是較精華,房價容易塑造。
拉的越高,死的越慘,好比新板特區房價雖然高到歷史天價,但卡住的投資客也是歷史新多,蓋的不錯的橋峰,都一卡多年囉。
如果你手上有多餘的資金,自然就以在成長期時搶先購入,職業級的投資客會在茁壯期賣掉,因為到了穩定期,房價不太會漲,此時購入的要等到收尾期才可以收割獲利。
「三期加價法」你是懂了,所以成長期要賣掉你的投資房並不是件難事,再會漏水的建商、再爛的格局,房屋多能賣掉,因為總是有想賺錢的投資人會進入這個市場。
以上是個簡單的道理,誰都懂,但不是每個人都敢衝,也不是每個人都捨得快速拋售。
比如台中七期聯聚和平推出時,創了當地的新天價,但當時政府還沒蓋好,只是個坑,附近荒煙蔓草的,區段行情每坪僅十出頭萬,建商硬是來個每坪二~三十萬,你敢衝?後來百貨公司進駐,建商劈劈啪啪的蓋一堆,又遇到遺贈稅10%的政策,引回一些台商,房價就變成現在的高價。
當年先買者先贏,這算賭,只是需要不少時間。
賠錢例子也不少,比如淡海新市鎮一開始大家都衝很快,一樣的荒煙蔓草,一樣的賣完,但缺乏公共設施的推昇,而且土地實在是多到永遠推不完,房價只跟著大盤略漲,投資客鍛羽者眾,好比周杰倫他媽,買價一坪27萬元,現在你去查一下實價登錄,一坪18萬元成交的新成屋一堆,人家賣得掉的還都不是墳墓第一排,他媽一鬧全世界都記得。
茁壯期買入的房屋,如果運氣好也賣得掉、賺得到錢,畢竟這個重劃市場受到關注,會有建商幫你撐盤。但好不好賣,就要看產品本身了,此時地段恐怕要挑一下,建案正前方的土地,最好是不要有塊正在賣的預售屋,你買的產品必須拖過施工期,前方景觀還是開闊的,就比較好脫手,如果運氣不好,恐怕賣出時間會拖長,像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區等,一堆面壁思過房,你的獲利金額就會大大減少。
投資房是不能放久的,一久就會舊,舊了就沒利潤可言。
這樣看來,穩定期推案的建商,或是買在穩定期的投資人,豈不是笨單?
先講台中的烏日,因為投資客都懂這個道理,所以一開放推案,成長期就馬上變成穩定期,先機只有前三個個案,而可售出獲利時間更是短到只有三個月至半年,所以是超超短線,多數上車的人都必須等到土地快蓋完時的最後拉抬,才有機會脫手獲利。
穩定期推的案,你想賺到錢,完全靠運氣。比如隔壁建案推出天價豪宅並且賣得很好、比如此時公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、比如政府又思慮不周推出個啥詭異方案,把資金又推向了房市等等。
林口就是一個例子,現在是穩定期,機場捷運已經不算利多,該利多早就反映在房價,而政府又是合宜住宅又是選手村日後變社會住宅等等,不管房價還是量體,都足以影響自住客接手投資房的意願,對房價也會有破壞性的影響。竹北也是,台大又要來又不要來,竹科又取消股票分紅,整個竹北早就過了投資的機會。
以上是文謅謅的寫法。
我翻譯一下就是:你想玩重劃區的投資,就只能挑小型重劃區,而且只有第一個案子的第一批VIP客戶有機會賺錢,其他都會成為投資客的墊腳石、提款機。以前的重劃區還有機會玩三個案子,但因為投資客人數太多,建商自己也貪心,所以就變成一個案子玩死一個重劃區。當你看到一堆老師們,正在呼喚自己的學員此時投入房地產,就是代表老師已經慘兮兮的要倒貨,他正要落跑中。
懂了嗎?台灣有很多小型重劃區,總是曇花一現。好的重劃區,一定要有政府機關或是第一線百貨公司的進駐,才有機會長長久久,台北是信義計畫區,新北市是新板特區,桃園是中正藝文特區,台中是七期重劃區,台南沒有大片成功案例,五期投資客很愛炒作但自住客不愛,高雄的美術館炒的還不賴,農十六只有投資客愛。
圖說 : 這棟我經常經過 自交屋以來 少人居住 低樓層掛滿轉售字條 而且年年都賣不掉
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最近在處理裝潢的事....還在報價階段
但在不換室內牆壁油漆色調的前提之下
他報價單多了一條"全室牆面 得利乳膠環保漆"
原本建商是用"得利平光水泥漆"
使用環保漆是因為環保因素呢? 還是比較健康?? ("平光水泥漆"不健康嗎??)
因為光這筆就會差3萬了...
想說能省則省
反正以後油漆髒了還是要重刷阿...
現在多刷這一次感覺也不會比較好?? (除非有局部牆面要換色調...)
問看看各位鄉民的意見了...@@
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