210816蘋果 開價成交差2成 淡海預售屋驚見1字頭
新聞原址→https://tw.appledaily.com/property/20210816/JDYXXEFJSZCK5HPHCVXK4QREZ4/
實價登錄2.0上路一個月,不僅中古屋門牌號碼全都露,還規定預售屋在交易30日內要申報價格,也讓民眾迫不及待「開箱」預售屋的真實成交價。民眾查詢近一年新北市淡水區的預售屋實價登錄,發現淡海新市鎮竟然還有單價1字頭的預售屋新建案,該案為「晴空23」,開價每坪24~26萬元,成交單價18~21萬元,比開價少了2成,和淡海區域目前均價2字頭的房價相比也便宜不少。
(林佩萱/連線報導)......↓
新北市淡水區預售屋近一年的實價登錄如「將捷之森」成交單價落在23~29萬元、「香草莊園」成交單價為33~39萬元、「迎曦莊園」成交單價35~41萬元,唯獨「晴空23」單價還有1字頭,成交單價落在18~21萬。台北民眾陳先生驚訝的表示,「淡海難道重回1字頭了嗎?」、「淡海驚見1字頭房價」。
屋比房屋總經理葉國華指出,「晴空23」鄰近家樂福商圈,距離輕軌新市鎮站、沙崙站、義山站僅約300~400公尺,區域環境與交通條件都不錯。該案開價每坪24~26萬元,從實價揭露的數據來看,每坪成交價18.5~21.7萬,與開價差距2成,不少戶別成交單價僅1字頭,跟淡海區域目前均價2字頭的房價相比便宜不少。
葉國華表示,淡海新市鎮是目前北市外圍有捷運且低單價的區塊之一,近年因淡海輕軌通車、美麗新影城和商場開幕、淡江大橋也可望在2024年完工,區域房市利多加上房價便宜的優勢,吸引不少預算有限的雙北首購族來此購屋。不過,淡海新市鎮近年因建商大量推案,目前區域供給量體不小、空屋率也不低,因此,不排除有個案想加快去化,採取平實價格以增加銷售速度。
東龍不動產直營事業處資深經理陳泰源表示,目前淡海新市鎮普遍房價為2字頭,「晴空23」位於崁頂二路附近,屬於荒涼偏僻的冷門路段,新市鎮的範圍很大,房價因路段不同,自然會有落差,出現1字頭和3字頭,都是比較少見的情況,如從新市一路至中山北路就是最精華的地段,房價站上3字頭。
陳泰源認為,淡海新市鎮重劃區很大,自從出現交屋潮之後,新建餘屋一直很多,但是從內政部統計的餘屋量來看,2019年第3季之後,新建餘屋就持續減少,因此也不用擔心會影響到房價。「晴空23」因房價親民,也順利吸引到年輕首購族群進場。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210816-2-1.html
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160921東森財經 最強砍價王 買屋73折成交 影片網址→https://youtu.be/vr7HNx7dqoQ 陳郃頻:「像這樣一房一廳格局,屋齡15年的中古屋,價格和兩年前相比,就打了八折。」 記者陳郃頻、林晏任採訪報導……↓ 17坪,緊鄰捷運站,價格從每坪70萬降到現在60萬有找,房...
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從業以來,多數顧客當提及購屋需求時,最後都會說:"希望房子能保值、未來賣掉能賺錢"。
在國人心中,"買房子賺錢"這觀念已是再正常不過的事,甚至也把"保值、好轉售"這件事納入重點評估項目之一。
這很可以理解,畢竟一樣辛苦工作賺錢存錢買房,一樣是買1000萬的房子。10年後同事的房子A社區從1000萬漲到2000萬,而你家房子B社區才漲到1500萬。雖然你也是有賺,但感受度就是有差。自己的比較心理作祟,就容易陷入泥沼中。
以下來淺談買房保值這件事:
1.影響房價的因素有很多,但始終脫離不了"地點"、"建商"及"屋齡"這三要素。
下單前,可以快速思考你購買的房子有符合這三要素的哪幾項。這是支撐你往後賣屋時的信心來源。
有些案子,建商評價差、屋齡也舊了,但是地點超好,在市場依舊是當紅炸子雞、票房保證。而有案子,雖然地點偏,但建商品牌價值高,依舊會有具品牌迷思的人願意購入,時間久了也不成問題。
2.如果情況允許,大家都希望能入主新房子。
但新房子不僅價格高,而且有時規劃上不見得比舊屋來得好。現在很多新建案,為了房子好銷,把坪數縮小、戶數硬塞,導致格局常變得侷促且壓迫。
不要對屋齡有很大的偏見,中古屋如果"屋況好、社區營運佳、地段不錯",在轉手上的表現其實並不差。
3.要認清"自住"跟"投資",兩者是截然不同的思維。
你幾乎很難用自住的思維,創造最高投報率。而你也很難用投資的思維,讓自己住得滿意。
想清楚自己較看重的是什麼,人生無法事事完美。有捨有得,莫忘初衷,知足常樂。
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房地合一2.0自今年七月一日上路,至今約一個月的時間。以結果論,此政策促使了房市“量縮價揚“,消費者買房更為不容易。
以下剖析賣方心態與立場:
1.預售屋
a).7/1前
若屋主要稅後淨賺100萬,在所得稅率12%的情況下,買方至少要出到價差114萬才可成交。
若屋主要稅後淨賺200萬,在所得稅率20%的情況下,買方至少要出到價差250萬才可成交。
若屋主要稅後淨賺300萬,在所得稅率30%的情況下,買方至少要出到價差429萬才可成交。
7/1後
若屋主要稅後淨賺100萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差182萬才可成交(與7/1前交易差了68萬)。
若屋主要稅後淨賺200萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差364萬才可成交(與7/1前交易差了114萬)。
若屋主要稅後淨賺300萬,在持有兩年內出售,買方至少要出到價差546萬才可成交(與7/1前交易差了117萬)。
b).若知道有其他已購戶在7/1前賣掉淨賺200萬。屋主勢必也會想跟進淨賺200萬(甚至更高)。現在因為獲利被高額稅賦稀釋,在前方沒有利空訊號、目前也沒有急需現金的情況下,大多屋主選擇放著不出售。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
2.新成屋
原本持有兩年房地合一稅率20%,現在要放五年稅率才降至20%。屋主不甘願被課那麼多稅,在前方沒有利空訊號或不缺現金時,屋主寧可選擇放著或出租。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
3.(2016年以前登記持有的)中古屋
雖然售屋不受房地合一2.0稅制的影響,但看著市場房源少且社區價格屢創新高。既然暫時沒有其他好的標的,持有成本也低,倒不如房子就放著看戲。
供給變少,但需求仍旺=>房價飛噴
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總結:
除了中古屋是在看戲外,預售屋跟新成屋都受限於房地合一2.0高稅賦的範疇。
其實也不是屋主不想賣。你要屋主現在賣屋,可以,屋主就是把稅務成本轉嫁上去而已。但問題是你願意出那麼高的價格幫屋主cover稅嗎(你出的價款中,有35~45%是在幫屋主繳稅)?
有時候覺得蠻感慨的,政府原先修擬房地合一2.0的立意,是要抑制房價不健康的短期炒作。但這卻導致很多屋主乾脆直接把房子收起來(囤起來),惜售心態濃厚,買房的人只有更加艱辛而已。
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160921東森財經 最強砍價王 買屋73折成交
影片網址→https://youtu.be/vr7HNx7dqoQ
陳郃頻:「像這樣一房一廳格局,屋齡15年的中古屋,價格和兩年前相比,就打了八折。」
記者陳郃頻、林晏任採訪報導……↓
17坪,緊鄰捷運站,價格從每坪70萬降到現在60萬有找,房市冷冰冰,屋主也降價求售。
最新一期的商業周刊,找到一對30多歲的年輕夫妻,兩個人收入大約十萬元,預計花1300萬買個一輩子的家,兩個人花了七個月終於找到中和區一樓店面17坪,加上20坪地下室的物件,但屋主開價1800多萬,陳柏源喊價1100萬,最後1300萬成交,73折達陣。
房仲業者陳泰源表示:「並不是仲介跟你說車位多少就多少,就算一樣是平面車位,它的價格也應該要有30~50萬之間不等的價差。」
最強砍價王,議價有撇步,想買房的小資族注意看,新北三峽、台中北屯等都是CP值超高易入手的潛力區。還有六都房價,像是台北市的信義區降幅超過兩成,新北市的土城區減幅也有14%,專家就教戰,降幅越大的區域,價格越好談。
房仲業者陳泰源表示:「上半年屋主比較不願意讓價,買賣雙方拉鋸比較明顯,可是下半年有要賣房的賣方,普遍都有這樣的心理認知,絕對是降價換成交。」
台灣房市價量重挫,交易量創下25年的新低,上班族想買房,不妨多比較撿點便宜。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/170795222
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140327非凡 北市調路段率 影響6.6萬戶 漲幅9%
影片網址→http://youtu.be/3-J6r5GZi98
感謝記者 陳盈卉 的採訪,通北街之所以路段率漲幅驚人,最主要的原因是那裡多了一個建案《富邦-九莊》,在《九莊》交屋以前,通北街一帶的房價平均都落在40~50萬之間,後來因為豪宅《九莊》出現後,實價登錄一戶總價破3億,單價都落在130~150萬之間,過去乏人問津的通北街,突然詢問度熱了起來,卻也大幅調高了當地房屋稅,不知倒是該笑還是該哭呢?
以下是新聞報導......↓
米白色莊園,柵欄前有綠色植栽,警衛戒備森嚴,就是因為這只有9戶九棟坐落在大直通北街,成交總價衝破三億元的豪宅透天厝,讓三年一調的路段率修正為150%。
房仲業者 陳泰源 表示:出來的實價登錄平均單價高達130~140~150都有,那是通北街旁邊一坪40~50萬的一倍以上,所以是因為這樣的關係大幅調高他的路段率。
一棟200坪起跳的透天厝,去年房屋稅大約是4萬4千元,路段率調整到150%之後,今年要繳交的房屋稅要增加2萬3千元,達到6萬五千元。
記者 陳盈卉:因為這個透天豪宅的出現讓通北街的路段率調漲五成,也讓未來在同一個區域裡頭出現的新成屋,房屋稅增加一倍。
北安路30坪的中古公寓房屋稅大約5000元,再扣掉折舊,但同坪數的房子如果是今年7月請領使用執照的新成屋,房屋構造標準單價翻倍,再加上路段率的調整,房屋稅可能衝破萬元大關,與周邊的中古屋價差一倍。
除了大直,台北市這次公布99條路段稅率調整,以捷運周邊重劃區,以及特色商圈為此次調高的重點,還包括信義計畫區、內科、南港經貿園區與永康商圈,共6.6萬戶房屋受到影響,平均調幅也達到9%。
包括房屋稅、契稅和財產交易所得稅等等稅額的增加,估計增加稅收1.3億元,只是對小市民來說,三年一條的路段率距離賦稅公平,恐怕還有好長一段路要走。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73379666
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131127東森財經 五分埔都更翻新商機 業者估每坪飆150萬
影片網址→http://youtu.be/Oqfq6j3M8IM
感謝記者 巫瑞芬 的採訪,小弟我本身老家就住在饒河街,所以對五分埔算了解。
除了商圈有東移的趨勢,
加上旁邊有百年慈幼宮與
國際知名饒河夜市,
松山捷運線將通車,
市民大道末端的鐵路地下化後的地上綠化景觀,
松山火車站的BOT大型購物商場的興建與三鐵共構。
五分埔商圈能不漲?能不繁榮嗎?
以下是新聞報導......↓
鄰近松山火車站,加上捷運松山線明年就要通車,讓以老舊公寓為主的五分埔商圈頓時成為建商的兵家必爭之地。
牆面斑駁,巷內電線交錯,五分埔充斥屋齡40年老舊屋,每坪均價65萬,現在傳出都市更新後,房價將飆到150萬元。
房仲業者 陳泰源 表示:有交通、有景觀、有商圈東移,松山火車站又要三鐵共構。
以松隆路、中坡北路、永吉路還有松山路圍成一圈的區塊,就是五分埔商圈,建商搶建都更,瓏山林和皇翔都相中永吉路以南區塊。
寶佳則看中松山路以西,面積1700坪土地,規劃興建4棟地上23層/地下5層大樓,皇翔則為2棟地上24層/地下2層大樓,選配原則以地主6成、建商4成分配,一切就等都更審議會決議。
房仲業者 陳泰源 表示:如果他現在就整合這些都更成功的話,未來3~4年後房子蓋好,現在(新建案)就已經110~120萬/坪了,未來超過150萬/坪這個都是指日可待的。
根據實價登錄統計,五分埔周邊中古屋,每坪均價77萬,大樓則是63萬元,對比周邊新建案行情翻漲,每坪開價高達125萬,價差近2倍,讓建商樂歪。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71389535
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看了一陣子。有些房仲居然說已經下斡旋過幾次但是屋主很堅持要賣多少
好意思說附近新成屋都開35萬一坪,那我覺得開22萬很合理??不是阿大哥你的房子27年了啊...是可以這樣比照開價的嗎?
還好意思說同社區半年前比現在便宜一成多是他們賣太便宜不懂行情??
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