斷臂的鋼琴家劉偉說: 「我的人生只有兩個選擇,要麻趕緊死,要嘛精彩的活著! 沒有人規定鋼琴一定要用手彈!」
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斷臂 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳解答
【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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斷臂 在 台灣達人秀 Facebook 的最佳貼文
真的好厲害!太勵志了 #BK編
影片:YT|沙發人物誌👈提供授權
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#桌球 #帕運 #用嘴巴打球 #斷臂 #埃及
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斷臂 在 Top movie picks Youtube 的精選貼文
#自殺突擊隊集結 #The Suicide Squad #DC宇宙
邪惡的博士...其實很辛苦尤其頭癢的時候不能抓又流汗...
將軍透露我和瑪格羅比第一次演激情戲其實很....
邪惡的他們私下都超可愛超親切~~
私下個人特色也很明顯喔!
大家異口同聲喜歡詹姆斯岡恩的風格!!!
PS.想知道官邸裡的那個爆乳接待員是...?
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斷臂 在 Top movie picks Youtube 的最佳貼文
#詹姆斯岡恩 #自殺突擊隊集結 #jamesgunn
從漫威到DC這兩個宇宙導起來有什麼不同
感受最多的詹姆斯岡恩徹底解析華納和迪士尼的區別
弟弟都是導演的最好的演員班底!!因為不用酬勞(^^)
導演風趣又幽默的談笑風生 不愧是惡搞英雄系列的高手!
PS.他還記得立喆...開心~
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斷臂 在 拔河竟然會拔到手斷掉哦? - 有趣板 - Dcard 的推薦與評價
不過在台灣,這種百人拔河運動曾經發生過非常恐怖的斷臂事件「台北市拔河斷臂事件」 在1997年10月25日台北市曾舉辦一個叫做「力拔山河」的大型拔河 ... ... <看更多>
斷臂 在 [霹靂] 霹靂戰冥曲25、26(有雷) - 看板Palmar_Drama 的推薦與評價
叛天九孤身入險地,獨闖冥河最神秘的罪海之葵!只見叛魔大軍蜂擁而出,叛天九魔刀揮
灑毫無懼色,甚至更抽身幫助外圍的武夷君脫出戰圍。武夷君脫險後有感叛天九情義,欲
回頭相助,但卻遭鬼訣冷刀腰斬而死。而鬼訣也依照孤刈誅赦的計策在鬼鋒刀上塗抹血溶
草汁,要以此暗算叛天九。當鬼訣離開,尾隨叛天九而來的刀魔也發現了武夷君的屍體,
並發現傷口有異,連忙趕往叛天九處。
劍門樓中,劍說俠喻與段驚秋皆為了自己所求而質問易主,更聯手欲揭露易主面具下的真
相,然而一試之下卻發現這個易主竟是秦假仙。而秦假仙也對兩人說出另有陰謀家欲利用
第五言福對付世味客棧,而擄走第五言福的蒙面人手上曾被湖散仙的釣勾所傷。隨後大掌
櫃放出第五言福,並警告段驚秋要看清是誰想破壞其計畫,而段驚秋為還人情也主動留下
水元儀作為代價。段驚秋離開後,劍說俠喻一會大掌櫃太一龍鑫,問其來歷與紀忘憂下落
,但皆被輕輕帶過。而後太一龍鑫拿出道拂衣札記抄本,表示書中記載要殺宇外者需要西
極鈦晶、靈獸雙角、雙樹王骨,因此段驚秋尚不能死,準備利用能夠緩解回風捲雪暗傷的
火元等待交易。接著更要秦假仙去準備醫治回風捲雪的藥引,只是其中一樣藏在冥河流域
的玄鳥之丘,需要等寰界破後才能取得。秦假仙離開後,劍說俠喻再向太一龍鑫問及劍魔
生死,但太一龍鑫表示這已非他所能控制。
指月冥榻,類神嫄得意叛天九將踏入罪海之葵的陷阱。然而冥母話鋒一轉,更質疑起笑流
霞的忠心,甚至出手試探,險些暴露暗藏在身上的天魔印,令笑流霞嚇出一身冷汗。
隨後類神嫄前往會見另外兩名宇外者天語、宿海殞座,但兩人與類神嫄彼此明褒暗貶,似
乎合作關係並不穩固,但也提及宿海殞座正在暗中對段驚秋有所企圖。接著兩人再提起類
神嫄目前少了一名得力助手。
笑流霞一人獨行,心中暗自懷疑冥母真沒看穿其身上的天魔印?就在此時,四周結界張開
,正是白無垢來到一會。白無垢欲探笑流霞為人,更說出當年初代槍魔曾經在冥河失蹤數
月,而後被發現時已經失去肚中胎兒,懷疑此胎兒正是現在的笑流霞。笑流霞對此不置可
否,但也提供自己的叛魔鱗片給白無垢做進一步研究。
叛天九持續深入罪海之葵,發現深處漂浮著無數孢胎,更幻化出昔日金樹族同胞的虛影刺
激叛天九的疚意。叛天九驚覺不對,想抽退卻遇到孤刈誅赦攔路,更利用叛天九的愧疚令
他幾乎甘願就死,然而最後關頭叛天九發現這只是假象,連忙離開。
段驚秋帶著第五言福走在路上,當第五言福想起段驚秋曾言自己是新世界的開端,心知段
驚秋的計畫最後會連他自己一併賠上性命,第五言福不願段驚秋為此拋下他一人。
窮奇族內,十惡崇黓心知噬玄祖其實並不在意窮奇族民的存亡。而後明妄與北漠回報,噬
玄祖認為要針對現在的段驚秋需要取得火元以火剋風,於是將目標放在璧予川莊。至於對
冥河寰界是否開啟的態度,噬玄祖亦表示該開。
魔界校場,群魔迎接易主與閻君回歸,更發現易主正是天魔。而閻君亦趁機要求易主解下
面具證實身份,更出言質問現在的天魔在何處。面對眾魔質疑,易主慨然以身接招證明自
己,更以一式天雷爆逼退眾魔。在此之後,閻君出言表示易主乃天魔元體,易主也說明自
己的來歷,眾魔雖驚訝但也不得不信。而易主也命魔界整戈待旦,未來行動若有阻礙者殺
無赦!
璧予川莊,尉和闐雖與段驚秋誓不兩立,但也不欲他死於回風捲雪,於是想商請借用川莊
中的火元為其醫治,但被澹台軛婉拒。
刀魔急尋罪海之葵卻不得入口,隨後白無垢與笑流霞暗中來到,笑流霞答應為兩人打開入
口。而在罪海之葵中,叛天九在重重迷煙當中失去方向,更感到重力越來越強壓制了他的
速度。而孤刈誅赦正是等待這個時機,只見迷霧散去,叛魔大軍再現,更發現已死的武夷
君亦在其中!當叛天九心神一分之際,鬼訣趁機偷襲,成功用染毒的鬼鋒割傷了叛天九!
罪海之葵,叛天九身中劇毒更面臨十面圍殺,連番受制的叛天九命如累卵。危急之際,刀
魔及時來援,更一刀斬斷鬼訣左臂!但是此時叛天九體內叛魔之血莫名爆發驚天殺性!竟
一刀盡滅所有叛魔,更毀去罪海之葵的孢胎,甚至對刀魔出手。所幸白無垢及時出手壓制
了叛天九的殺意,隨後在初熙馴車接應下急急返回金樹族。但在眾人離開後,罪海之葵吸
食了叛天九的血,更顯詭異。
指月冥榻,類神嫄得意罪海之葵吸納叛天九心血之後只要再得瑟八紘心血,她自二世花王
開始排佈的咒山冥葬大計就可大功告成。只要集齊金樹雙王與花凋初王的滋養,便可無懼
天魔。而混沌五元不僅牽涉寰界開啟,更影響母星降臨,而這正是類神嫄、天語、宿海殞
座三人來到苦境的目的,但類神嫄對另外兩人仍是猜忌,不欲讓他們佔功。接著類神嫄心
識一轉,赫然看見聖女司靈識孤身坐在一座冰山之上鎮壓著某物,不管類神嫄如何搬弄口
舌也打擊不了聖女司的意志。
罪海之葵,笑流霞與孤刈誅赦驚訝於方才叛天九展露的殺性,但鬼訣身受重傷兩人只好先
帶其回去醫治,而孤刈更帶同另一物回去。
金樹族內,在白無垢緊急處置下總算將叛天九救醒,在觀察叛天九毒創後發現其體內數種
毒患是久遠前就被埋下,至今日才被誘發,該是冥母所下的暗計。而白無垢亦發現被刀魔
順手奪來的鬼鋒懾夜似有異狀,竟會吸納叛天九的金樹王血,但仍不解其因,唯有先以解
毒為先。叛天九料想到昔日有可能被下毒之所,於是瑟八紘自願陪他前往。而接著白無垢
將笑流霞的鱗片交予花王,試圖破解叛魔族之謎。
當叛天九與瑟八紘來到中途,叛天九欲將昔日以瑟八紘心骨所打造的魔刀歸還,但被拒絕
。面對瑟八紘的包容,叛天九感動不已。
罪海之葵中,孢胎比起先前繁衍更盛,笑流霞目睹此景為之心寒。而在深處,更發現一名
純血金樹族洛江輔被作為養育孢胎的溫床,半生不死,怵目驚心。隨後孤刈取出一塊金樹
戰將之骨準備為鬼訣接續斷臂。
秦假仙與業途靈帶著綠蟻一同找尋醫治段驚秋的藥材,但半路卻遇上一名詭異人物在雷聲
之下化為飛灰,秦假仙表示近期時有詭異的晴天雷鳴發生,而如今觀雷電落處竟與他們要
去的藥山同方向。
客棧中,湖散仙回報太一龍鑫近日武林物資流動狀況,發現璧予川莊大肆賑濟百姓,太一
龍鑫聞言也打算大筆資助川莊,但似乎別有用心,暗指川莊暗藏陰謀,要湖散仙藉此機會
深入查探。而對醫治段驚秋所需的火元,太一龍鑫打算從傲峰下手,但仍需要一個關心段
驚秋的人出手。就在話語方落,尉和闐便來到求見。
指月冥榻,類神嫄為鬼訣接上斷臂,更刻意命笑流霞與鬼訣固守基地不准外出,笑流霞心
知不妙。而在兩人離開後,類神嫄與孤刈皆表示懷疑笑流霞背叛,想借鬼訣之刀殺人。接
著更打算繼續對金樹雙王下手。
白無垢與花王聯手解析叛魔鱗片,發現笑流霞與鬼訣誕生的根源有可能在花凋族的神花起
源。
類神嫄再會天語與宿海殞座,三人對於利用人性各有見解,更說出星盤母船如今正埋藏在
冥河底下。
秦假仙等人來到寰界邊緣的一處藥山試圖尋找一味神火草,但秦假仙卻意外聽見宇外三人
的隔空傳音,隨即更被一道落雷擊中!
金樹雙王一同來到昔日與望君朔避居之地別弦小徑,但卻意外遇上埋伏。
段驚秋身負的寒毒越來越深,然而半路卻遭逢窮奇族圍殺欲奪風元!就在危急間,易主率
領眾魔一阻窮奇!而同時尉和闐亦來到現場。
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" The bird of Hermes is my name. Eating my wings to make me tame."
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