[克勤能創業節儉可興家儲蓄廖創興創業又興家]古語有云「做差人就有呂樂,開銀行就有廖創興,搭巴士就有顏成坤」。不過,曼德拉效應了,並冇一個人叫做「廖創興」。
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TLDR:又賣盤?定煲下無米粥咋?
1. 嗰位仁兄叫廖寶珊,冇錯有間中學。廖寶珊就巴閉咯,李嘉誠都當佢係偶像,事實佢仲要大李嘉誠近30年,廖寶珊搞咗檔銀行出嚟,當時李嘉誠甚至仲打緊工,都仲未開始痴膠花。
2. 廖寶珊1940年代就嚟香港,最初做乜?當然係做咕喱,三角馬頭。點發跡架呢?真係同而家香港人差不多,都係靠炒。炒乜?最初係炒油—唔係石油,係食油。然後係炒金,炒地皮。十分香港精神。而多得啲潮洲咕喱鄉里關照,好多都存錢畀佢(後來有啲自己發咗跡添),廖生就拎埋啲錢再去買地起樓。西環創業中心咪佢,旺角創興廣場都係,仲有中環佢地總部大樓都多數租出去的(邊用到咁多)。只係創興廣場一年都收過億租
3. 講返今次呢壇嘢,應該九成九係賣盤?不過見只係話「短暫停牌」,應該未成事住,可能話你知「接獲有人有興趣」「但可能發生或可能不發生」「投資者應謹慎行事」
4. 應該好多人都知,其實創興一早賣咗盤!咁當然可以再轉手。創興之前已經唔係廖家生意,2013年賣咗畀大陸嘅越秀,一早渣住75%,另外廣洲地鐵渣住7%。留意當年越秀買嗰時保留返個上市地位,同招商買永隆唔同。
5. 咁所以,都有人估,到底係賣盤定私有化?都難估,但照計似係賣多啲,如果越秀係想成間買起退埋市,當年已經可以做啦。
6. 講返,其實幾廿年前會講,「香港地銀行多過米舖」,咁但米舖都消失晒,銀行都係咁上下。陳年嘅,即係我睇銀行之前嘅,道亨(以前223)同廣安當年賣畀星展,或者新鴻基銀行變咗港基國際再變富邦香港(以前636),友聯同華比變咗工銀亞洲(以前349),或者中銀十三行變咗中銀香港(2388,其實2002年先上市)
7. 到我開始睇銀行後嘅,富邦香港私有化咗啦,工銀亞洲私有化咗啦,美銀亞洲賣咗畀建行變成建行亞洲啦,永隆(以前96)賣咗畀大陸蕉行啦,永亨(以前302)賣咗畀坡佬變華僑永亨啦。有冇漏?
8. 咁其實,由我第一日睇香港銀行開始,絶大多數就已經係等人買。只有中銀香港同恒生例外。亦因為咁,到後期根本老細叫唔好寫,說的也是,寫嚟把托,每次都係講等賣。況且成交丁屎咁多,你同內銀相比實在爭太遠—內銀金融海嘯後啲股價表現都係悶到出汁,但至少成交多,有啲生意畀公司。
9. 咁以前呢,扑中呢啲就幾好的,例如永隆嗰時天價賣,賣到3倍book—梗係啦,金融海嘯前嘛,仲要當時恒指30000點。但之後已經唔係嗰回事,賣盤嘅估值都低咗好多,永亨都係2倍左右咋。冇法,金融海嘯後銀行生意難做好多。
10. 咁你諗下,由我開始做銀行嗰時,即係至少2004年開始,已經係炒呢啲概念。咁你真係要等幾多年先食到糊?當然而家賣到幾多倍book唔知,咁正常我估都唔會低過1.0倍嘅。但,當中啲機會成本,都好大。你話買港股都話上上落落得個桔,但Lets say我2004年將啲錢就咁拎去買美股—都唔好話買Amazon 買NetFlix 執一百幾十倍咁屈機。喂我去買 道指買標指 都執 三四倍啦。
11. 最後講返,創興成280億Book,你見抽咗上嚟都只係140億市值,0.5倍Book左右,賣得成嘅,都係嗰句,唔會低過1倍走人啩?當然你睇ROE(股本回報)都係單位數,甚至係中單位數,但你咪理,都年年賺十幾億港紙。所以雖然外國啲銀行好多都below book,但都係有啲唔同。
12. 隔離台,大新銀行2356同大新金融440,一樣都炒起埋。你睇市值都係差不多(以前應該大新大啲),亦係0.4倍book,年年一樣係賺十幾廿億的。但,等等等,等到幾時?
13. 最好笑係,十幾年前我睇嗰時,創興又係咁嘅股價。唔係話中途賣盤?係喎,2013年越秀買嗰時三十幾蚊一股,而家股價得返三份一(炒上嚟之前),咁你估佢地會唔會肯平賣?我就有啲懷疑。
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同時也有23部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,第2356成交(堅-註冊) 感覺6.5分,Sold 1000萬。油麻地上海街433興華中心,地下3號舖,近登打士街。成交1000萬,建築333呎,實用250呎。 門闊10呎向上海街, 樓齡 29年。 租客醫務所。租金18500,回報2.2%。新買家是旺角富榮花園的恒昌涷肉。 原業主1991年以33...
旺角中心成交 在 巴打台 Facebook 的最佳解答
香港今日社論2020年09月10日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/C5elYrub-00
明報社評
最近香港社會對司法公正和獨立,有很多議論,部分法官更被冠以不同顏色,有黃有藍更有紅。法庭是講法律和證據的地方,公眾有權對司法機構已判決的案件表達意見,若有人認為法官的具體處理有問題,又或懷疑存在系統性的偏頗,亦可依程序投訴,然而若僅因為個別裁決不合個人政治喜好,就給法官定顏色分立場、肆意人身攻擊,則大有問題。法官審理案件,必須堅守法律專業,秉持公正中立原則,不能有實質偏頗,又或表現出存有偏頗的觀感。司法不能為政治立場服務,司法制度被任何一種顏色控制、偏離公正原則,都是法治的災難,絕對不能讓這種情况在香港發生。香港社會撕裂,反修例風暴以來,司法機構面對大量涉及政治和暴力的案件,法官如何處理,不同政治陣營都密切緊盯。
蘋果頭條
日前一名12歲女童到旺角買顏料時,看見手持盾牌及警棍的警察,欲快步離開現場,豈料被一名防暴警正面撞飛後,繼而被約3名警員以膝壓等方式制服。報道一出,許多網民質疑警方處理手法,亦紛紛認為由蕭芳芳成立、打正旗號保護18歲以下兒童的「護苗基金」為何沒為該女童發聲!?身為「護苗基金」會長的蕭芳芳沒為事件發聲,連日來毫無「音訊」,不過她今日卻出現在政務司司長張建宗的官方FB,張建宗留言稱前日到訪檢測中心偶遇蕭芳芳,更貼出一張與滿臉笑容的蕭芳芳手踭互撞代替握手的照片
東方正論
政府抗疫其中一場重頭戲,全民檢測新冠病毒,未推出已引來不少質疑聲音,專家紛潑冷水,反對派更為檢測扣上「送中」帽子,市民的反應亦未像預期中踴躍,這「全民」兩個字做不到,政府又一次雷聲大雨點小,而且疑因為「未夠數」,再度延長計劃三天至下周一。整個檢測計劃由本月初展開,至昨天推行了九天期間,約一百四十二萬人於全港各社區檢測中心接受採樣,人數未夠全港兩成人口。而檢測所發現的隱形患者,暫時為十九人,包括昨日其中一宗,衞生防護中心傳染病處主任張竹君指,確診個案數字不多,是一個好現象。這句話聽在市民耳中,實在是莫大諷刺。
星島社論
中美兩國關係緊張敏感時刻,由美國政府持有的南區壽山村道豪宅,經過連月商討後於昨日落實出售,美方指在審議多份標書後,已接納一家財團的標書,並將於今年底完成交易。據悉成交價約二十五億,每呎樓面地價約五萬二千元。美國駐港領事館發言人回覆本報時稱,南區壽山村道三十七號項目於七月底截標時,接獲多份標書,最終接納其中一份標書,將於今年十二月底完成交易,並已把有關消息通知落選的財團。發言人並強調,今次交易是「純粹商業決定」(purely a business decision ),而獲得的資金,會投放入美方於本港持有物業中,同時對領事館的運作不會構成影響,另外,美國政府相關部門,會定期檢視海外的物業,作為全球資產再投資計畫的一部分。雖然項目落實售出,但美領館未有透露中標財團身分、以及實際標價,而負責招標的世邦魏理仕,其發言人指將於今日公布標價。
經濟社評
港府與11國磋商建立旅遊氣泡之際,台灣昨將本港改列為中低風險地區,商務客入境檢疫期縮至7天,無疑是個好消息。惟疫下建立旅遊氣泡非易事,港府除積極清零外,更要汲取中外經驗,在落實計劃時須宜緊勿鬆,方能重建旅客重臨和港人外遊信心,氣泡才有望愈谷愈大。商經局局長邱騰華昨表示,正接觸11國磋商旅遊氣泡事宜,其中5至6個感興趣,與日本和泰國的商討已進入衞生部門接觸階段,大家仍要考慮彼此的檢測標準,以及能否互認檢測安排等問題。即使落實措施,都可能有不同限制,有機會一程兩檢,即離境和抵埗時都要做檢測,意味全程可能要做4次檢測,才能縮短隔離日數。
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旺角中心成交 在 李根興創業之友 Edwin's Entrepreneur-Friends Facebook 的最佳解答
《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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原業主1991年以332萬買入
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李根興 Edwin
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第2037成交(市傳)成交約2800萬。 如果真的是這口價,好貴! 3.5分位。
旺角彌敦道688號旺角中心地下G25號B舖,建築313呎, 門闊約10呎,深約9呎,租金66800至2022年8月3日。回報2.8厘。
這間舖向快富街, 不是向西洋菜南街,感覺較靜位,好細間, 如果真的2800萬成交了,I'm very surprised!
原業主於2002年12月用 1.83億買入旺角中心一大 lot 物業。
(最新消息 as of 10am 29/1/2021,成交價約是2450萬。)
(註冊2430萬! 2011年3月以2193.6萬入)
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第2107成交(堅-註冊) 成交2680萬,感覺4.5分。 旺角砵蘭街163至173號旺角中心地下1及2號舖,建築面積300呎,門闊約15呎,租客喜喜美食,租金九萬元至2025年8月,原業主叫價三千萬,成交2680萬回報4.0%
砵蘭街這段好雜, 夜晚撞到朋友唔好意思打招呼 ? 夜場多。
表面上是4%租回報,但肯定收唔足。租金好流。放盤了好耐,賣極都賣唔到。社運/肺炎砵蘭街無晒遊客。面係闊(15呎),但始終細間。地點係cheap 位,無曬「夜場」依家仲慘。賣到2680萬業主算執身彩。全因雙辣招走辣。感覺4.5分。 簽約日期2020年11月13日 (有減辣消息後的第三天)
原業主於2004年及2006年合共用990萬買入此兩間舖。
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