【青衣新盤】青衣繼2019年底開售明翹匯後,再有全新盤登場;宏安地產旗下薈藍,首輪銷售獲佳績,項目主攻開放式及1房戶,請睇片。
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同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,剛成交: 第2569成交(100%堅),成交2.068億萬。感覺7分。 尖沙咀漆咸道南37至39號鐵路大廈地下b舖,租客ICBC 銀行,建築面積6700呎,成交2.068億。佳明集團買入。月租70萬至2022年9月16日,回報4.06%。 向漆咸道鋪闊約60呎,深約150呎。 此舖成交紀錄: 「...
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【龔成問答信箱】(Q13661-Q13680)
Q13661:
師兄,你現在的知名度越來越高,我好奇如果有一天大部分香港人都認識你的這套方法,然後都跟著你的方法做,那市場還會有低估的股票嗎?
而且這個社會要持續運作,應該不可能人人都財務自由?
不過我有時都在想,巴菲特全世界都知,但多年來市場還是經歷那麼多的恐懼與貪婪。
你如何看呢?
龔成老師:
你最後帶出了重點,巴菲特是全球憑投資賺最多錢的人,佢的方法好簡單,但卻不受歡迎,所以,一個賺錢的方法,不等如人人都會用。
因為人類有好多本性,好難克服,例如恐懼與貪婪,例如耐心。當市場狂熱時,你身邊的朋友A、B、C,都炒股賺大錢,你就自然好想炒,但這時巴菲特會同你講「遠離股市」,但好多人都唔會聽。
又例如,巴菲特已明確去講,技術分析無用,但市場上仍有好多「專家」用技術分析,然後就好多散戶跟,點解,因為這方法好似好易賺錢。
所以,人性唔易克服,明明有一條已證實能合理累積財富的路,但D人就係唔跟。
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Q13662:
龔Sir你好,我27歲,月入$35000,會逐年跳point,每月可草$13000。當中用$8000 蚊月供,分別$3000(2800)、$2000(66)、$1500(2388)、$1500(1211)
上述組合ok嗎?
另外,我有450k 現金,有咩可以做?
想兩年內買樓,400萬左右,首期加埋其他雜項,預計都要洗60-70萬,可以嗎?
當然就咁草錢都可以上到60-70 萬,但我想兩年內資產升到90萬ok嗎?會穩陣d
龔成老師︰
我地會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
你年紀計,是財富增值的黃金時期,現時月供組合可以。由於財富增值是需要時間,而你的現金450K係有明確目標"想兩年內買樓"之用,故不宜作太進取投資。
我建議你買樓部份預算和財富增值資金分開,買樓部份就用你現有450K加每月儲蓄5K,這部份最多只可做定期或買收息股,2年後應該大約有60萬。
而8K月供股票維持不變,並長線持有,作為你財富增值部份,這樣安排會較好。
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Q13663:
你好龔先生,抽中青衣樓花明翹匯,想問問你意見,買唔買好?上次聽了你意見買了建行,少有斬獲
龔成老師:
我一向對新樓都有保留,因為小業主好易買貴後,因為當中的訂價技巧,一般都會令物業較貴,而當中並不易睇到的,總之,唔好因為「易上車」,就以為一定平。
初步睇這個盤,開價算是唔進取,因為我地會比較同區的二手價,以及預測的租金回報率。總之,你用同區二手樓價作比較,如果是二手價,你就可以買,若貴過就要小心。
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Q13664:
老師,你覺得如果啱啱出黎做野既話,應該儲多啲錢等機會投資定係每個月都投好啲?
如果都係買優質股的話
龔成老師:
由於我地會以「先增值,後現金流」作人生財富累積的方法,因此,理論上愈早投資愈好,當然,都要留意平貴,風險等。
而你應該先儲一些現金作備用,例如$2、3萬,餘下的就可以作出投資。所以,你可以首先儲到這個數,之後就利用月供股票的方法,不斷投資優質股,如不懂選股就盈富(2800)。
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Q13665:
成哥你好,我想問下教育股雖然受到政策管控讓他們沒有爆炸性增長,那麼教育股是否還能看好?
龔成老師:
中國的教育行業,因為近年的政策影響,的確令發展減慢,但本身仍是不錯的。我地分析翻政策的大方向,其實政府仍是鼓勵行業發展,只是不能過份獲利,以及不能太胡亂擴展。
因此,行業整體仍是發展正面,只是增長力無過往咁強,只是平穩增長的程度,投資價值仍在,但就未必能太過大注。
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Q13666:
老師,我想問下 我地以$550萬樓為目標 其實利息同按揭保費,合共都佔左總樓價35%
其實借8成
供咁多利息值唔值?
龔成老師:
我地最重要,是睇「實際的按揭利率」,現時的低息環境,其實仍是值得的。
例如利率為2%,如果你有一筆資金在手,及早還這筆錢,你就可以節省2%利率,如果你這筆資金唔還錢,用作投資,假設投資穩健收息股,得到6%回報。
將這個回報再減翻2%,你都可以有著數,因此,理論上借較多,令自己留更多現金作投資,其實是較好的。
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Q13667:
龔成老師
想問問0027銀娛合理價係幾多?
龔成老師:
銀娛(0027)這股現價合理,可以作出長線投資,你預現時在合理區中上部,如果去到$40以下,先可以叫做平宜區。
這企業業務仍有長線增長能力,不差的。
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Q13668:
成哥 我最近收到有關自動售賣機的宣傳推廣 你有研究過嗎 可否分析下
龔成老師:
這類自動售賣機,已不是新鮮的事,近年更多不同的合作模式,只可以話唔好太信預期的回報等,你要自己找更多的資料。
當中一定有較好或較差的,因此你要自己多比較,作分析。我自己無特別研究市場,但香港始終與其他地方不同,不一定能行到外國的程度。
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Q13669:
老師你好! 我想請教一下, 你成日話股票要長線持有先會有成果, 當我讀完你既書之後, 我十分之認同, 亦完全改變左我以前對買賣股票既概念.
我依家照你的見議做月供股. 我想問下如果當我手持既股票升到一定的價位, 例如港鐵(66) 如果已升到係我當初買既80%咁到個時是否就可以考慮放左去呢?
其實如果我地係長期持有一些股票, 我地應該有既概念係到幾多個% 就為之係適當時機考慮賣出呢?
謝謝!
龔成老師:
我地賣出股價,並不是因為「想賺錢」「賺左先」,因為所謂的賺左先,其實是賺現金概念,而賣出優質股,得到貶值的現金,其實反而會令到我地財富貶值(因為現金只會貶值),所以,我地會視優質股為真財富,一般都唔會賣出的。
但若然優質股已變質,我地都會賣出。
又或優質股已升到太貴的水平(這不是升幾多,而是貴,昭是股價已超過合理的企業價值),這就會考慮賣出,將資金轉投另一隻優質股。
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Q13670:
龔成老師你好,我係澳門人,由於種種原因,我剛將物業賣出,手上會有600幾萬,約在五年後同樣以600幾萬向政府買另一房子,即這五年我可以利用這600萬好好去投資增值。
這期間會租樓住,本人45歲,有穩定工作,請問如何在4-5年利用這錢增值,適逢現在又量化寬鬆貨幣政策,怕錢不斷貶值,有何策略可以增值及穩定。
龔成老師:
你可以將$600萬,分成2部分去投資,第一,投資股票,要建立一個優質股組合,平穩增值就得,例如盈富(2800)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388)、港鐵(0066)、恆基(0012)、港交所(0388)。
第二,你可以投資一些固定資產,因為你這刻要做的,就是減少你這5年,無物業情下的財富貶值風險,如果這段時間樓市大升,而你手上的財富無上升,這是最大的風險。
因此,你這刻投資一些固定資產,可有效減少這方面的風險。除了物業外,車位都是其中一項固定資金,入場費不高,你可以考慮的。
另外,你亦要留有一定的現金,作備用,以及等待投資之用。
到你5年後,要再買翻物業,相信上述的策略能令你財富追到樓價。而你到時其實可以適當利用借貸,只用部分資金買,餘下的就可以繼續持有資產項,令你的財富得以繼續滾大。
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Q13671:
ar sir,除咗股票,可唔可以教吓強積金點揀呀⋯⋯年年都蝕錢
龔成老師:
強積金,你要睇長線,唔好太理會短期的賺蝕。
因為由於強積金是超長期的投資,我地只要好簡單咁人生階段、風險承受能力去配置就得。例如年紀較輕就進取,中年就平衡分配,年長就保留,咁就得。
因此,如果你現時3X歲,仍可以進取的,可以將較多資金,投資在較為進取的類別,少少在平衡組合,咁已經得。同埋,強積金唔需要經常轉來轉去的。
我自己由初出來做野,到而家,都是100%恆指的。我比較建議你簡單投資一些追蹤指數的基金,第一是長期增長平穩,第二是手續費可能會平少少(可能)。
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Q13672:
老師,近日香港政局不穩。本人有見李嘉誠先生的公司擁有很多歐洲的資產,想購入他旗下公司的股票作長線投資。
但是他旗下有很多上市公司。你認為哪一隻是有潛力值得購入長期持有?
龔成老師:
其實佢已經將資產環球化左好多年。
至於長和系中,你可以考慮長建(1038),這企業多年來,收購了不少外國資產,增長不差。而在長和系中,電能(0006)、港燈(2638)不斷為長建提供現金流,而長建就不斷收購資產,因此這企業仍有增長力。
當然,近年歐洲經濟一般,影響了這企業的增長,但長遠仍是正面的,相信平穩增長可以。
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Q13673:
成老師你好 請問700適唔適合月供股票 我供咗兩年但係都好似冇乜起色
龔成老師:
首先,騰訊(0700)本身有質素,但有兩個原因令佢股價近年無表現。第一,佢過往一直都貴,就算是現價,都有合理區中上部,這類股除非有好大因素支持,否則股價增長不強。
第二,佢業務的增長,已由過往的最高增長,變成平穩增長,這當然股價不會如過往般強。
這股可月供,但不宜太大注碼,同時唔好預佢有好強的增長力。
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Q13674:
你好老師~本人41歲,老公負責家庭開支,我負責小朋友開支(9歲),早幾年前買下股票,應否止蝕,年頭開始重整月供,都是你建議的,請比下意見~
因身體不太好,想在5年後轉份輕鬆的兼職。
老公(41歲)不會作任何投機買賣,做到65歲退休,所以由我預備退休安排,兒子有基本人壽儲蓄到18歲。
持有
0003 5000股 @14.76
0006 2500股 @68.1
823 500股 @73.5
449 300000股@0.09
3382 30000股@2.05
月供
0003 $2000
1038 $2000
1211 $3000
2800 $3000
龔成老師:
我地繼續持有一隻股票與否,重點是企業的質素,買入價只是心理因素,因此不要被買入價影響投資決定。
見你投資的股票,部分是優質的,基本上可以一直持有。志高控股(0449)業務經常出現虧損,投資價值不高,賣出是較好的做法。
天津港發展(3382)業務有向下情況,但這股不是全無質素,你都可以持有,但如果有較大的反彈,可以分段賣出,因為並不是高質之列。
至於月供股票,可以繼續,但比亞迪(1211)建議只供$2000,盈富(2800)可以供$4000。你保持長期進行就得。由於你都要負債開支,以及將來的情況,因此,你都不能太少現金,都要有一些現金在手比較好。
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Q13675:
龔成老師你好
中國政府呢一排開始扶植國內半導體廠商
你會唔會睇好?
如果要入市嘅話 紫光 中芯 華虹 你比較推薦邊隻?
多謝老師
龔成老師:
我相信長遠,中國經過中美貿戰後,會更投入更多資源在這行業,因為要靠自主。
華虹半導體(1347)質素不差的,佢是全球第二大的200mm純晶圓代工廠。
不過,這企業雖然在部分範疇擁有技術,但並不是整個產業鏈中最重要的技術部分,所以不能定為很高質素的企業,但都有一定的質素。
這股雖有投資價值,但由於有行業風險,因此不能大注。
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Q13676:
老師,想問現在0522 ASM 它的合理價範圍是?平宜價是?十分謝謝
龔成老師:
ASM PACIFIC(0522)有質素的。
佢業務為設計、製造及銷售半導體工業所用之器材、工具及物料,以及表面貼裝技術配置機。於湯森路透的報告中,ASM被選為全球百大科技領導企業之一。
這企業有一定的實力,而且增長力不錯,財務數據正面,行業前景正面,因此有投資價值。
不過,從過往的數據可見,業務都有略為波動的情況,始終這類科技行業的變化較大,存有不確定性,你要留意這點。
估值方面,現價都算處合理區中上部。由於這企業規模已經龐大,比較難有高速增長。
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Q13677:
房托基金是股票咁買?
龔成老師:
不少房地產信託基金,都有在香港交易所上市,你只要如同投資股票般去買賣,就得。
例如領展(0823)、置富(0778)、陽光(0435)、
泓富(0808)、越秀房產(0405)都是在港上市的房託。
投資房託,原理如同買樓收租,買入了一個物業組合,現時的股息率一般有5%、6%,你可以同時投資數隻房託,建立一個組合,以平衡風險。
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Q13678:
成兄,285比亞迪電子的現時pe已升至13倍以上,係咪要開始減持呢?
龔成老師:
唔需要減。
比亞迪電子(0285)是潛力股,這股雖然比低位$8升左好多,但仍未到貴的水平,現時市盈率只是合理區的範圍,加上行業有好轉情況,佢的盈利會向上,這支持佢企業價值會有實際的上升。
這股仍有持有價值,除非你持貨過多,否則,持有這股無問題。
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Q13679:
Hi 龔成老師,我有睇下你的書《股票勝經》《50優質潛力股》《80后百萬富翁》,才學到正確的知識,請問460 四環醫藥前景怎樣?
我有大量此股在手多年(23萬股),至今已經虧損一半,請問此股持有還是沽出好?或現價可再入等待上番$2再沽出嗎?謝謝你!
龔成老師:
四環醫藥(0460),這股有少少麻煩,因為曾經停過牌一段時間。
如果你睇翻佢年報中,每年獨立核數師的意見,你會見到在2014年出現「不表示意見」,2015年、2016年出現「保留意見」,這都反映核數師對佢盤數感到有可疑,這是一個十分不利的因素。
雖然近年的賬目,已經無問題,但我一般會「一次不忠,百次不用」。因此,你要小心這股,賣出是較好的策略。你可能等佢反彈時時,分注賣出。
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Q13680:
我想問下如果之前買左中移動(941)你覺得之後走勢係點?都可以長揸? 潛力大嗎? 如果對比 中聯通 ,中電信
龔成老師:
中移動(0941)的質素比過往年代減弱,不過現時仍可算是有質素。因為政府唔想行業的費用太高,因此行「提速降價」政策,會影響佢長遠的賺錢能力。
你預這股是收息,以及平穩增長的股。5G對佢都算有利好,但就唔好預有太大驚喜,因為政策唔想相關費用太貴,所以佢賺到的錢不會太多。
至於中聯通(0762)、中國電信(0728),都有類似的情況,現價其實合理,但不能有太高的期望。中移動算是較高質的。
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多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。
另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
明翹匯 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
剛成交: 第2569成交(100%堅),成交2.068億萬。感覺7分。 尖沙咀漆咸道南37至39號鐵路大廈地下b舖,租客ICBC 銀行,建築面積6700呎,成交2.068億。佳明集團買入。月租70萬至2022年9月16日,回報4.06%。 向漆咸道鋪闊約60呎,深約150呎。
此舖成交紀錄:
「收樓大王」培新集團於2012年5月以4億買入全 lot. 波叔於2016年9月市傳以4.88億向培新買入這間舖及深水埗福華街電腦商場的一籃子舖。類似:
A,C舖+1樓
2014年 321M 培新 sold to任德章
2016年 400M to 李文俊
2017年 420M to 佳明
B舖及深水埗黃金商場
2016年 488M 培新 to 波叔
now B舖 206.8M 波叔 to 佳明
未100%肯定,但似係咁
公告內容:
*佳明集團斥逾2億購入鐵路大廈地下B舖 統一商舖業權*
【2021年06月02日,香港】佳明集團宣佈斥資2.068億港元購入尖沙咀漆咸道南39號鐵路大廈地下之B商舖,其樓面面積約6,700平方呎,連同毗鄰的商舖(現為「明翹匯」之售樓處),佳明集團全數擁有鐵路大廈地下商舖業權。
佳明集團營業及市務總監顏景鳳表示:「集團對是次成交價感到十分滿意,認為今次價錢合理。目前該物業已有穩定的租金回報,長遠可配合集團全力開拓物業發展市場的大方向,現時市區優質商舖難求,鐵路大廈位處尖沙咀商業區,交通方便,地理位置優越,是次統一商舖業權將大大提升其投資價值及長遠發展機會。」
佳明集團現時已全數持有尖沙咀鐵路大廈地下連地庫、及一樓之商舖,其總樓面面積約30,500平方呎,另集團總部亦設於同一辦公大樓的18、19及22樓,連同上述的商舖面積,合計總樓面面積約62,900平方呎。
有關是次項目成交公告及詳情可瀏覽:
http://www.grandming.com.hk/cht/announcement.php
Note: 評分基準,5分市值,10分超平,一分騙案(超貴?)
聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 90361143
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自盛滙商舖基金2016年成立以來,我們已買入54間街舖,賣出40間。
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盛滙商舖基金,每季對外集資港幣約六千萬(上限),李根興再額外 top up 保持持股約25%。只限持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士參與,投資300萬起。 了解詳情,可致電 (852) 2830 1111
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