何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？
何時該買房？
第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？
貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。
再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。
同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。
該怎麼買？
買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。
買手機要做多少功課？
自助旅遊訂飯店要做多少功課？
買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？
買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。
最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。
投資最難的事情？
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。
再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？
今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。
期貨分析師薪水 在 [心得] 期貨分析師考試心得分享- 看板License - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
版上關於證券分析師的考試心得還有一些，期貨分析師就少的可憐了，我在今年6月考過
了，也來貢獻一篇吧~
=====背景介紹=====
學歷：軍校電機科+國立大學EMBA(基本就是完全無商科背景)
證照：2013年通過證券分析師
現職：期貨研究員
用書：宏典-期貨交易分析人員
歷次成績：
1、2016-Q4 法規(60分)+總經(84分)
2、2017-Q1 衍商(74分)
3、2017-Q2 風管(84分)
=====背景介紹=====
我本身是完全的跨領域，目前手上約12張金融證照，全都是自學沒補習
原先規劃進入證券研究領域，所以先考了證券分析師，但證券門檻頗高
始終進不去
唸完了EMBA後，有幸進入期貨研究領域，但在期貨公司證券分析師牌沒用
只好重新再準備期貨分析師考試
當初證券分析師考了三次通過，這次期貨也是三次，看來跟三這個數字比較有緣
首先比較一下證券分析師和期貨分析師的難度好了，有人說證券分析師有600題題庫
所以準備比較有方向，比較簡單，有些人說期貨分析師比較簡單
就我個人的感覺，如果把證券分析師、期貨分析師、高業、普業
以10分滿分評定難度，我會這樣給分：
證券分析師：8分
期貨分析師：7分
高業：4分
普業：2分
註：2分(含)以下屬於有看就一定過、3-5分屬於認真看一定過、6-8分
屬於認真看+有毅力一定過、9分(含)以上除了認真還需要一定天分或運氣
以上為個人感覺，當然你可能會有不同意見，但我是這樣認為的
考試過程：
期貨分析師雖然沒有600題，但是少了會計大魔王擋關還是有差的
總的來說，除非遇到故意控制人數的刁難考題，難度略比證券分析師簡單一點
所以即便沒有600題題庫，但是反而稍微簡單一些
因為我拿到證券分析師已經超過兩年，所以總經還是要重新考一遍
所以和其他人一樣還是要考四科沒有優待
所以原先是打算兩科兩科讀，和當初準備證券一樣
先讀了衍生和風管後，發現時間還很多，就想說把總經也看一下好了
一看沒多久又看完了，就再複習一遍，考前兩天讀到煩了
就把法規也拿出來稍微看一下了，大概看不到三分之一就去考試了
憑良心說，這次的四科考試都不算刁難人，如果準備充分應該是可以通過的
但我下的功夫還是少了一些，結果衍生和風館都拿了50幾分沒過
反倒是總經拿了84分高分，法規60分平貼水平面通過
比較讓我意外的是，總經我申論拿了30分滿分，但是風管卻只拿了3分…
衍生申論也只拿了5分，結果差了一點沒過，超嘔，只能再來一次
法規運氣不錯，選擇只有40幾，但是申論分數頗高，湊一湊剛好60
但不管怎麼說，一次通過夢碎，只能再準備下次考試
第二次考試剩下兩科，時間上就很充裕了，我大概準備一個半月就去考試了
上午風管題目拿到心就涼了，遇到那種考專有名詞解釋題目，是我最不拿手的
一看就知道這次又沒希望了，衍生題目是正常，所以又只過了一科
到了第三次講真的已經有點沒力，一直到考前兩周才開始看，也沒認真看
隨便看了下，考前一天心血來潮看了下104年考古題，看了兩季的題目
好死不死，出題者偷懶，很多題目都從這兩屆抄過來改數字
有幾題甚至數字都沒改，光是選擇就64分了，高空飛過~
應考建議：
期貨分析師考試科目總共有四科，分別是：
1、期貨法規與自律規範
2、衍生性商品之風險管理
3、期貨、選擇權與其他衍生性商品
4、總體經濟及金融市場
如果要給難度分數的話，我會這樣給分：
風管：7-9分(平常7分遇到考專有名詞直接跳到9分)
衍商：6-7分
總經：3-6分(有時候題目很白癡只有3分，難的時候可以到6分，平均5分)
法規：4分
其實每科的難度每次都不太一樣，會特別給出範圍表示難度浮動較大
簡單或是難要看運氣
所以建議一次不要只準備一科，否則運氣差的話剛好遇到控制人數那次
基本上就是謝謝再連絡了，可以先參考一下上次的考題，如果上次考得很機車
那這次就強烈建議當成主攻的科目，因為很少有連續兩次都考得很難
如果連續兩次都正常難度，甚至算簡單的，那就要小心了…..
基本上我在準備幾乎都只看參考書上的內容，沒另外借書或是弄甚麼參考資料
頂多有些專有名詞會稍微google一下，所以應該是不需要額外準備甚麼才對
具體準備重點：
法規：
沒技巧，看熟就是了，除非你運氣很差，否則認真看都會過的，把刑責、
金額弄熟些就是了
風管：
Var的計算一定要熟練，有時候也會考巴賽爾協定，要有概念
(A)CreditPortfolio View 法 (B)CreditRisk+法 (C)KMV 法
(D)CreditMetrics 法
四種方法的特性弄清楚，計算要會
vega 中立及 delta 中立計算要懂
債券的價格、存續期間、凸性要會算，以上都會應該拿個60分問題不大
衍商：
B-S模型一定要熟，公式要背還要理解每個方程式和代號的意義
二元樹評價模型要會算
最便宜可交割債券要會算
外匯的拋補、利率交換合約計算要懂
新奇選擇權的特性要清楚
如何用選擇權模擬期貨
如何利用期貨/選擇權避險
總經：
IS-LM、AD-AS要懂、勞倫斯曲線、GDP的計算、各學派的發展和差異要熟
另外要配合時事，弄清楚事件成因和後續狀況
以及如何用經濟的模型推導
如果你運氣好，就會考一堆名人的事蹟，背多分而已很簡單
其中風管和衍商的界線模糊，有時候衍商會考到風險值
有時候風管會考到B-S模型和避險計算，要兩個一起準備也無不可
以上就是個人的應考心得，提供給大家做參考~~
國內的我基本是考完了，休息一陣子再考慮要不要繼續挑戰CIIA
暫時是不了，有老婆有小孩，要先留點時間給家人
如果有興趣準備CIIA的歡迎私訊聯絡，不考但沒事多少看些書我也不反對嘍~
最後，歡迎同業『研究員/交易員』加好友~
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就將那幻夢般美麗的回憶揉碎，輕灑在我倆初相識的季節~~
風起時，漫天飛舞的是.....難忘的紛飛片段...
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/License/M.1498658569.A.76E.html
※ 編輯: rexlnpi (122.100.67.224), 06/28/2017 22:08:44
註：已取得「證券投資分析人員資格測驗」專業科目「總體經濟及金融市場」或
「期貨交易分析人員資格測驗」專業科目「總體經濟及金融市場」之合格成績者
可互為抵免。
(其他相關規定另請詳 玖、測驗及格標準及範圍第五點及第六點)
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簡章P.12
可以抵免喔~~
※ 編輯: rexlnpi (60.251.139.141), 06/29/2017 07:32:11
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