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2021年10月2 日 週六 #下午點3半~4點 #新屋貓舍義工團送養中心 #桃園市桃園區林森路28號
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210915Smart自學網 世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格
Smart原址→https://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6005212
新書發表會，最終場，台北場，報名網址→https://reurl.cc/gzzW1b
房子對了，人不對也沒用
我原本預計要在2020年7月28日買到房子，目標當天簽約，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始，我直接找屋主談，物件位在中山區，因為我就住在那裡，想說若買到便能就近管理十分方便。可惜，釋出的物件不是格局怪，就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰，一伸手就摸得到對面住戶的窗戶，光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度，還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價，感覺有點差便算了。沒想到，我都已經買到房子，甚至出書了，他還是沒賣掉。……↓
後來，我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶，這是我心中接近90分的物件，可我出價已是近年實價登錄第2高，卻只出到屋主的「實拿價」而已（不含服務費）。於是再度作罷。
之後，我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶，這間房子各方面條件都只讓我勉強接受，像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修，加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價，最終因不想被當盤子而3度作罷。
接著，我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區，屋齡縱然超過40年，但公設比低，室內使用空間大，覺得很划算。入口處有住商分流，前棟與後棟的動線規畫，陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大，公設區域含走道間也格外乾淨，顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價，屋況也需要重新整修以後才能住，所以4度作罷。
然後，我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶，A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，便5度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如期買到房子，雖有些遺憾，卻也不再糾結這個無謂的紀念日，讓我之後找房反而理性許多。
在妥協中讓房子找到你
我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件：
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光，廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排。
後來，我捨棄了條件3、7、10。理由是，小坪數使用明火煮飯的確滿危險的，洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決；只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會太差；我承認明水路聽起來比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？
當我將購屋需求放寬後，又在市場上重新找一輪，終於找到了1間林森北路門牌的套房，便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋，接著展開後續洽談，最終買到我人生的第1間房子！
缺點的背後是優點
坦白說，這間房子我並不喜歡，一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，再來公設比36%讓我不太能接受（我希望低於33%），最讓我抗拒的，是它的三角梯形格局。因此，我試著逆向思考說服自己…。
門牌：不過是個名稱，何況地點並非在燈紅酒綠的道路，縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘～12分鐘，但生活機能仍相當成熟，走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。
管理費與高公設比：這皆因社區戶數少，在小套房為主的社區中，10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上（有些甚至超過20戶）！因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有，而建商當初是為了要符合消防法規（8樓以上雙梯，11樓以上需設置排煙室），才導致公設比較高，這都是為了讓住戶更安心，反而是個優勢！
格局：因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型，要知道SC不僅耐震，且小套房社區中採鋼骨結構的極少！而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。
更重要的是「廁所開窗」，拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨！
就這樣，想著想著也就接受了。
人在找房子，房子也在找人
看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得高不可攀），有時看「照騙」會錯意，到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少），或惜售而反對這樁喜事（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉，怕你糟蹋他的孩子）。
最終，買到並長久居住的房子（與你結婚白頭偕老的另一半），往往不是你最愛的那一間（那一位），卻是你愈看愈順眼的房子（愛人）。
對首購族來說，「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者，先試著跨出交往的第1步，相處過後覺得適合再論及終身，如果不合只好再賣掉（離婚）囉。只是萬萬沒想到，我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路，只能說是緣分啊！
書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技
省出一棟房：
24招易上手的存錢絕技
作者：陳泰源
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31
作者簡介_陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理
從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。
雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210915smart.html
210802林森北路 高樓遠眺101+圓山飯店 毛胚忠泰味351-20-1
地址-台北市中山區中山里16鄰林森北路349、351號
【物件資料】
總價-6568萬；單價-101.6萬；車位價-300萬／個（只賣1個）
建坪-77.85坪；不含車位-61.72坪；車位-16.13坪（只賣1個）
格局-open
主建物-35.15坪
附屬建物-7.04坪（陽台3.97坪+雨遮3.07坪）
公設-19.53坪／32%
土地登記-5.33坪
月管理費-9025元（房8025元+車1000元）
該層挑高-3.4米；室內主要採光面朝向-北
出售樓層-20樓；該層戶數-4戶；共用電梯-2部
【車位說明】
不賣：權狀登記，坡道平面，B4-25+26號雙車位
賣：351號二十三樓登記之車位，B2-74號單車位
【特色說明】
高樓美景
生活機能無敵
物業管理完善
忠泰建設好口碑
屋齡新、毛胚屋，格局方正好規劃
【社區資料】
發照日期-102年11月01日
月管理費-建物130元/坪；車位500元/個
建物結構-鋼骨造；外飾建材-玻璃帷幕+二丁掛
棟層戶數-1棟、地上24樓/地下4層；共98戶
警衛管理-全天候；大樓外觀朝向-西；路寬-20米
土地使用分區-商4（原屬商3）；建物謄本用途-住家用
建設公司-忠泰建設；設計人-王克誠建築師；營造廠-大億營造
【公設說明】
1M（一二樓之間）-健身房，游泳池
1F-交誼廳、挑高氣派大廳
【生活機能】
學區-吉林國小、新興國中
公園-中安公園、康樂公園
公車-華泰飯店站、中山里（民生）站
捷運-雙連站、中山國小站，google顯示距離約600～650公尺步行約8分鐘
--
【東龍不動產】
東龍寬頻國際開發股份有限公司
經紀人／證號─王棟隆／(107)00528
營業員(接案人)／證號─陳泰源資深經理／(99)148-643
==
1.看屋請至少提前1天預約。
2.響應環保與e化，若需紙本資料請主動告知。
3.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210802-101-351-20-1.html
210309中山北路二段 挑高5米85朝南住辦樓中樓 美麗國賓花園廣場59-21-13-6
地址-台北市中山區中山里5鄰中山北路二段59巷21號
影片網址→https://youtu.be/TmhzGWP7_IA
售價-1988萬；單價-112.4萬/坪；車位價-180萬
格局-1房/1室/2廳/1衛/1廚/1陽台
建物登記-25.33坪；不含車位-16.09坪；車位-9.24坪
主建物-10.85坪（13樓6.97坪+14樓3.88坪）
附屬建物-1.17坪
公設-4.07坪/25％......↓
土地登記-2.46坪
室內主要採光面朝向-南；邊間-否-採光-2面
出售樓層-13+14樓；挑高-13樓3米、14樓2.85米＝共5.85米
【車位說明】
坡道機械X1/B2-7號
【特色說明】
A.25％低公設比，使用空間感覺很大！
B.土地商3，建物一般事務所，可商業登記。
C.視野遼闊，可遠眺台北101大樓與新光三越，朝南無敵景觀！
D.中山區民活動中心就在社區一樓，全聯與公園就在旁邊，生活機能超讚！
E.全棟社區，唯有頂樓挑高5.85米（其他樓層最高僅4米2），無壓迫、合法樓中樓，超稀有釋出！
【社區資料】
發照-88年4月27日
單層戶數-19戶；共用電梯-2部
構造-RC，鋼筋混凝土；外飾建材-方塊磚
層/棟/戶數-地上14樓/地下2層、1棟、203戶
大樓外觀朝向-北；路寬-59巷6米、林森北路310巷8米
土地使用分區-商3；建物標示用途-商業用，一般事務所
建設公司-冠德建設；設計人-許戎聰建築師；營造廠-頂天營造
【公設說明】
1樓：警衛管理室
B1：垃圾處理區、腳踏車＆摩托車停放處，腳踏車免費，機車月租200元
B2：停車場
【生活機能】
公園-中安公園
市場-全聯中山中安店
學區-吉林國小、新興國中
地標-台北國賓大飯店、錢櫃林森店
公車-中山里、華泰飯店、國賓飯店
捷運-中山站、雙連站，google說步行皆約8～9分鐘
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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
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1.若要看屋，請至少提前1天預約。
2.服務專線→0986-289-679；Line ID→chentaiyuan1223
3.響應環保與e化，看屋時若需紙本資料請主動且提前告知。
4.房仲服務報酬之計收，合計不得超過成交價金的6%或1.5個月租金。
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【智翔的議會質詢-交通局、捷運工程局（10/16）】
＃再談公車買一送一政策
桃園公車實施買一送一已有一段時間，我們團隊在檢視去年底的預算過程中，發現市政府在2018年底編列的2019預算中，在「推動公共運輸使用率提升計畫（也就是搭公車買一送一）」這個項目，自行調整刪減了四千萬。
換句話說，預算的編列上應十分充裕，那剩餘的額度是否在今年的預算編列中，擴大更多優惠的適用範圍呢？
例如增加區公所免費市民公車的班次，或是開放非持有市民卡的市民使用買一送一優惠，又或更甚者，讓公車8公里免費呢？
交通局長對這題的回覆相當謹慎，但我想諸如前門下車、後門上車等技術性問題，都是可以經過討論後找出克服的方案，還請交通局慎重考量。
＃人行道環境建置
根據內政部在去年的道路養護與人行環境無障礙考評中，桃園市在「人行道設置普及率」、「無障礙設施適宜性比率」兩個項目中獲得了丙等，六都中只有桃園在這兩個項目中「吃餅」；另外，根據內政部與交通部的人行環境規則中，12米以上與25米以上之道路應設人行道與人行庇護島，對於桃園市內重新分配路寬，甚至通盤檢討人行道設置，局長有何想法？
局長則說目前工務局在進行道路整修時會將行人空間考量進去，交通局則會盡力配合。
＃中正公園新建地下停車場爭議
＃現地公告
從中正公園地下停車場案例中，我們可以發現各局處現在負責的工程中，多少都會面臨民眾抗爭的情形，除了體現出現在的市民對於公民參與以及是否有足夠綠地遊憩越加重視。
對此，我認為往後應訂定跨局處、跨層級的現地公告與民眾參與原則，這樣未來可以減少仰賴傳統的里長系統去做通知，尤其是新的重劃區和社區大樓附近的公共建設，一定要在設計階段做現地公告，蒐集實際使用者的意見。
另外也詢問到，未來的新建工程，能否保持綠覆率不變？地下停車場一案目前工程雖暫緩，但會先調查附近停車場的使用率。目前計畫的執行進度如何？
＃捷運綠線
＃鐵路地下化
＃交通黑暗期
鐵路地下化動工後，林森路與民族路口的地下道將封閉，而捷運綠線在桃園車站動工後，也將開挖站前圓環約一半的面積，若兩者工期重疊，勢必造成長期的交通黑暗期，希望屆時的交維計畫，能在動工前來辦理公開說明會，向市民說明，以利民眾儘早因應。
同樣的捷運綠線動工問題，也請教到捷工局，台鐵站體的文資保存，捷工局應儘早提供施工辦法給予文資科，才能讓綠線車站段及早動工，而綠線的GC02段與GC03段潛盾工作井，到時也應將交維計畫辦理公開說明會，縮短交通黑暗期。
除了地下化路段，高架段也有噪音的問題，台中捷運在試車時發現高架段的軌道有噪音問題，桃園該如何因應？局長則回應，噪音的主因有二，分別是轉彎時以及軌道磨擦發出的噪音，將會針對轉彎路段、高防震路段來做不同的工法，隔音牆的設置也會考量進去。
上課地點：台北市林森北路67巷7號3樓(近捷運:善導寺站1號出口) 鄰近停車場： 林森公園地下停車場104台北市中山區南京東路一段35號市民大道中林段 ... ... <看更多>
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