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未試過買咁貴的核心舖 😅 希望順利! 是我們基金於肺炎後買入的第14及15間街舖。
疫情工商｜盛滙8,630萬連掃灣仔兩舖 即叫高最多七成放售
https://hk.appledaily.com/finance/20210308/7EOFX422WFE7RENMLYKY3EJR2M/
《施政報告取消雙倍印花稅?!》今日市場瘋傳明天林鄭的施政報告會撤銷工商舖的雙倍印花稅。 由本來最高的8.5%印花稅，回落至4.25%。Here is my quick view....
如果政府真的撤銷工商舖雙倍印花稅，工商我唔識，但對舖市，肯定正面，是大大正面。我睇2021年底前， 整體舖市我覺得會升 up to 20%，睇邊類型啦。
分四類型舖:
(1) 民生細碼升15-20%
(2) 民生大碼升5-10%
(3) 核心細碼升約10%
(4) 核心大碼止跌，趨平穩
大細碼分界線是3000萬， 整體舖市成交量也會大升5成。
Why? I tell you why:
(1) 點解成交量會大升5成?
樓市辣招是2010年開始。 根據土地註冊處，2010年整體住宅交易金額是5500億，今年，2020年截至11月20日 so far 是4800億。 意思係相差十年，樓的成交量大家差唔多。
但工商舖? 2010年有1300億， 但因為樓實施辣招之後，把大量資金推住工商舖，在2013年2月工商舖實施雙倍印花稅之前，2012年嗰年，就有近2000億註冊成交，兩年間升咗超過5成。 工商舖今年 so far? 只得585億，即高峰期的三分之一都無。
單是睇舖位，2010至2012年間， 由於好多住宅資金湧入舖 ，當時舖平均每年有5100宗成交，今年 so far 只剩下5分之一，即 exactly 918宗。
2012/13年間，舖最旺的時候，樓市資金是舖市的十倍。現在市況? 樓市資金是舖市的四十倍，YES, 四十倍! 現在再次改變遊戲規則， 又會將樓市資金撥入舖市， 只要一兩%的樓市資金走向舖市，成交量馬上大升一半。
包括我在內，成本平咗，我都會走多兩轉。 取消雙倍印花稅 ，最終益曬炒家及經紀。
(2) 點解細碼鋪會跑贏大碼?
依家買舖， 向銀行借錢係好難。 由於估價不足、三厘加息壓力測試不能通過、或租約就來到期或現吉舖，銀行好多時都借唔足錢。 雖然金管局話首置最多借五成， 但買舖無人是首置，首置都是買樓先， 因此大部分人買舖都只能夠借到兩三成。要 complete 成交的話， 尤其是買公司，通常都會先預 all cash， 成交後再向銀行按揭借錢。
你想一想，如果大碼舖，動不動都要三千萬以上，連律師費、佣金及4.25%印花稅等， 要畀現金幾千萬， 不是個個人畀得起。 畀得起的人，已經可能手上一手蟹貨， 一動不如一靜。
反而較細媽的舖，好多買家來自住宅部， 由於無名，唔想比住宅的從價印花稅15%， 因此可能轉戰商舖， 省超過10%稅率。 但這些人首次買舖，一般都是一千幾百萬以內， 我2009年買第一間舖都只是740萬， 第一間賺錢才會越滾越大。 因此較大碼的舖需要時間比市場消化。 細碼消化得較快， 升幅也較顯著! 我預期下年升10至20%。
(3) 點解民生區好過核心?
舖市復甦，唔代表經濟復甦。 舖市是因為政策改變，跟住資金走而推高大市。
肺炎疫情一波波咁爆，核心區，我估遊客有排都未返嚟， 有排有排都未返齊啦。 而且核心舖的業主持貨能力好強，有好多都未甘心面對現實劈價沽舖。 因此現在好多的價錢還有待跌定。
反而我較睇好民生位。香港依家失業率係6.4%，創16年新高。我估有排高。失業率越高，創業率就越高。 大部分創業的人， 即使開舖，會選擇在自己居住的附近開間幾百呎的舖頭仔。 他們唔會開間幾千呎的核心舖，見到現在的稀少人流更怕。因此明年我較睇好民生細間，500呎以下，的商舖租金承接力。 租得出，自然價升。明年，民生細碼舖我睇升up to 2成。核心大碼我則睇止跌，平穩發展，要時間消化。
總結， 如政府明天司政報告真 的取消工商舖雙倍印花稅， 舖業主會馬上企硬、反價， 買家會也會追價， 因為覺得慳返up to 4.25%稅。正面效應遠遠高於肺炎第四波的影響。大家 get ready 啦!
李根興 Edwin
《旺角核心舖罕有細碼放售》這間女人街的舖，我上月以1690萬沽出(超荀價，基金要交數?)， 現新買家放摸2180萬。 核心區難得有平舖售!
旺角通菜街1a至1l號威達商業大廈地下a舖，建築面積約520呎，租金每月三萬五千元。 租客韓式食品店。
老實說，這真係是一間靚舖， 肺炎頂峰時起租約，通關後租金必定大幅上升。 真係好難輸。有興趣你可以聯絡美聯經紀 ? Jacky 91614379
錢賺唔晒，大家水漲船高! 李根興
第2302成交(市傳)，旺角西洋菜南街200號舖，約850呎，SOLD 約5400萬 by 中原。(註冊5500萬)
有 agent 話99%堅 (賣公司)。原業主2012年10月以5300萬買入。明賺暗蝕。連手續費，蝕約170萬。當時未有DSD.
租客將軍麵館，註冊租金是115000，回報約2.5%。If true, 核心舖市返嚟啦 ! 2012年10月個核心區舖市已經好高， 如果早幾個月賣，好多都蝕二三四成。劏場蝕九成!
這間叫做核心區「明賺暗蝕」，恭喜業主! 感覺5分位!真係唔平，個買家好勇!
聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143
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《保密收購舖 》有舖放售，可直接聯絡我。全程保密及快現金到手。可直接聯絡我(李根興) whatsapp (+852) 9036 1143 或致電 (+852) 2830 1111。 盛滙商舖基金2016年成立至今，我們已買入46間街舖，同期全港最多。
www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)
第2198成交(堅-註冊) 成交6500萬。感覺4分(如非收購)。 中環蘭桂坊5至6號蘭桂樓地下5號舖， 建築面積700呎，現租客 Ebeneezer's Kebabs, 舊租金142888至2021年2月6日，現放租12萬。我估市值租約10萬，回報1.8%。 門闊約14呎，深44呎。
新買家是資深投資者唐楚男律師及蔡克昭律師。同時 own 6 號舖。
我覺得這間舖唔平。 純粹單睇這間舖，如果要能夠達致3%的回報，租值應該要做到16.25萬，有難度。 好市時，租值都只是約14萬。兼且這間舖位於垃圾站旁邊，租客較無所謂，賣則較難，好多買家唔鐘意，除非收購重建或個人喜好，感覺4分。
原業主(姓劉及姓李，長命契joint tenant )於1984年12月以87萬買入，持貨37年，升值74倍。
6號舖也是唐楚男的， 2017年10月租金曾經是148000，2019年9月surrender. 唐楚男是於2005年8月用3050萬買入6號舖。
現5號及6號舖，合共成本是9550萬。
此舖已經是連續第四單核心舖 (尖沙咀樂道藥行2950萬/旺角彌敦道藥房3200萬/銅鑼灣怡和街電訊舖8000萬) 都是1x%租金回報成交，證明正正核心區舖業主唔肯大減價，買家也好有實力守!
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自2016年商舖基金成立以來，我們已買賣78間商舖(全地舖)，同期全港最多。 2021年底前，我們最少要買入多五億商舖，約30間。每間五千萬以下，最好是一至三千萬。
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