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【金融】中國大力發展租屋市場

中國在1998年才開始允許私人擁有住房，為歷史性的城市土地「淘金」拉開序幕。現在中國政府正在推動一種不一樣的住房體制改革：讓更多的人租房。

在公眾對住房成本飆升表達強烈不滿之後，中國國家主席習近平在去年10月份召開的具有里程碑意義的中共第十九次全國代表大會上，承諾加快建立購租並舉的住房制度。北京、上海等多地地方政府已經開始採取「只租不售」的辦法以掛牌方式出讓居住用地。包括碧桂園控股有限公司在內的眾多開發商，已經宣佈了開發數百萬套出租房的計劃。國有銀行正在紛紛通過提供大規模信貸額度的方式向「只租不售」開發商提供專案融資支持，而上海證券交易所正在鼓勵推出以租金收益為依託的租賃住房房地產信託投資基金。

瑞穗證券亞洲有限公司駐香港首席亞洲經濟學家沈建光稱：「開發商競相開發『只租不售』住房，表明一種新的模式正在出現。」這種模式將介於市場化的商品房制度和過去的工作單位分房制度之間。在商品房制度下，資本狂熱已經令北京與全球房價最難負擔城市香港看齊。未來幾年裡，其他旨在抑壓房地產市場的政策措施料將一一推出，其中包括醞釀已久的房地產稅。

萬科企業股份有限公司在上海郊區開發的一個長租公寓項目，以千禧一代客戶為目標。該項目一房戶的月租金400美元起，按當地標準來看並不貴。一房戶型面積從15平米到20平米不等。該項目所在區域，匯集了很多辦公樓和汽車製造廠。配套設施包括宿舍風格的公共空間、室內健身房以及飲品與食品自動售貨機等。上海萬科租賃住房事業部總經理嚴勇表示，該項目前期共395套房已經租出95%左右，承租人大多是1985年以後出生的人。

在世界各地的大城市裡，年輕人通過租房先立足並不罕見。但在中國，年輕人買房的現象更為普遍：中信建投證券有限責任公司提供的資料顯示，中國首次購房者平均年齡約為30歲，而在美國和日本這一數字分別為33歲和39歲。中國自有住房擁有率在全球居於前列。中國父母往往會資助成年子女買房結婚。相比之下，出租房一直很難流行起來，部分原因是租戶享有的權利有限，而且大量存量出租單位的品質低下，其中有些公寓單位甚至都沒有洗手間和廚房。

嚴勇表示，雖然萬科在上海的長租項目得到市場認可，但營運效果尚有進步空間，而政府出台的支持政策令公司對未來的需求增長保持樂觀。威斯康辛大學商學院（University of Wisconsin School of Business）教授鄧永恆稱，理論上，出租房板塊蓬勃發展將有助於穩定住房市場，並化解「非理性」房價風險。鄧永恆參與的一項研究表明，從2004年到2016年，北京土地價格上漲了1538%。在出現短暫下跌後，房價的飆升強化了「買房准沒錯」的觀念。

即使新政策可以幫助改變這種觀念，但挑戰亦不少。中國政府必須在不導致房價大跌，以及不引發金融市場上地產相關類投資巨額虧損的前提下調控市場。他們將不得不平衡其他因素，比如一些中小城市的住房庫存過剩以及人口增長率下降等問題。此外，政府需要摒棄每逢經濟需要刺激時便任由房價上漲的舊習。

不過，據東方證券股份有限公司預測，到2030年，中國住房租賃市場規模將高達4.2萬億元人民幣（合6570億美元），幾乎佔2017年住房銷售總額的一半。根據上海市住房發展規劃，到2020年，預計上海新增租賃住房將達4250萬平方米，超出新增自有住房規模。北京市已經推出共有產權住房試點。到2021年，租賃住房在北京新建住房中的佔比將達30%左右。許多辦公樓、商場和工廠廠房將被改造成租住房。

國有銀行中國建設銀行在深圳推出了個人住房租賃貸款產品，為租賃住房項目吸引租戶。據《財新》雜誌報導，建行租房貸的利率比住房貸款利率更低，額度最高100萬元人民幣，最長期限10年，無需抵押品。

分析人士表示，這些變化可能需要數年時間才會在市場上穩固下來，但也有分析師指出了習近平推動住房改革的決心。「幾年前習近平開始反腐的時候，大家並沒有預料到其力度會如此之強，但事實證明中共反腐力度超出了想像。」瑞穗證券的沈建光稱，「現在，大多數人仍然認為房價永遠不會下跌，炒房現像依然普遍。那是習近平尚未成功的一個領域。這意味著在他達成目標之前，政策執行力度將會加大。」――彭博社
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