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又講下樓，呢幾個月二手樓市都係靜過鬼，一手唔講，因為太多水份。有朋友話自己想趁呢兩個月香港亂而入貨，我唔阻止，但真係要小心睇路。
d垃圾棺材樓我一向唔評，唔值得，因為唔人性化，件貨本身係冇人想要，住既，買既都係無可奈何，個市一轉，呢d貨就係等沽。而家6球以上，有2房睇下果d，我有信心，不會大跌，最多兩成。而家問題唔係跌，而係冇成交，點解？好簡單，因為個個都有好強持貨能力，一日個市仲係有人心存希望，香港樓市硬過鑽石。
所以，點解後生仔要攬炒？唔洗問教授，問下樓下個aa就知道。
我作為投資者，我認為政府要幫年輕人解決居住問題，唔一定要公屋，資助房屋增加亦唔會影響私人市場樓價。反而，資助房屋可以為市場培育出更多買家。我就係其中之一，人冇左住屋壓力，自然會發展，冒險。唔好咁短視。
話說最近律師仔忙到癡左線，呢個星期晚晚都做到九點先收工，仲要連星期六都做埋野。上一個星期我們都沒有見面喝咖啡。這個星期，我們就約了在酒吧見面，英國人嘛，放工總是喜歡喝一杯的。
「你搞乜鬼呀？生意失敗咁款嘅？」我到現在都是不太習慣英國人那套，「你好嗎、天氣很好哦」這類的廢話，我通常只會在工作上客套。
「就係生意唔失敗，我先會咁嘅樣，這星期我可忙慘了！」律師仔還有力氣反擊，證明三魂七魄尚在。
「唔緊要啦，反正我本身就不帥，看起來殘一點也沒問題啦。」他大口喝下啤酒，一副自我放棄的樣子。
「咁你又岩... 不過唔緊要啦，你係走內涵路線嘛，你很醜但你很聰明那種。」我若有所思的附和道。
「Hey！我是謙虛才這樣說啊！」他立即坐直，表明原意。
「Hey！我知道你是英國人才這樣說啊！你們虛偽死了！其實帥也不好啊，你看我，人人都是只顧看我的外表，忘記了我的實力。」說罷我裝作一臉受傷。
「所有香港人都是這麼的無恥的嗎？」他沒好氣地問。
「得看看是那個職業，高官和政客通常比較無恥，某政黨也可以無恥到有口號的。不過，我是特別的，特別地無恥，謝謝嘉許。」我左手抱胸，左膝向前微屈，右腳往後一拉，華麗而誇張地鞠躬。
「咁你呢個星期到底忙左啲咩呢？」我其實還是一個很關心朋友的超級暖男哦。
「我這星期厲害了，我釘死了一間公司！」他一臉驕傲地說。
「呃…這樣真的好嗎？那間公司這麼倒楣遇上你了？」我拿紙巾擦擦額角的冷汗。
「好，當然好！這是一所老人院，裡面有很多不能自理的病人，但這所老人院很多紀錄都沒有做齊，或是做錯，例如病人吃藥的紀錄也是殘缺不全，這地方不安全，真的不安全。我們一年前警告過他了，還是沒做好，雖然很麻煩，那我們還是要做正確的事情的。」他又回復一臉正經，這傢伙認真起來的樣子，還是很帥的。
「那麼這次不是當吸血鬼了？」
「不是，這次我站在正義的一方，不過下次很難說。」他狡猾地笑了笑。
「香港也有很多老人院，不過監管很差，老人家會被全裸推到一邊，在天台等洗澡。虐待什麼的，也是家常便飯。」我想起了早年某老人院的新聞。
「我還以為香港的制度很好，而且中國思想不是說要對老人家好的嗎？」律師仔的英語世界沒有一個簡單的英文字能夠同時表達「孝」和「敬」，其實我們的世界雖然有這兩個字，但已經沒有太多人會明白這兩個字的意思。
「在香港，生活不容易，人工低工時長，能照顧自己是很不錯，能照顧配偶和子女是個成就，那裡有時間和資源照顧老人家？說穿了，某程度上，讓老人家進廉價的安老院，也不過是慢性而不安樂的安樂死，多少個老人健健康康行進去，不到兩年就是抬出來了。」
「我的朋友，請提醒我，要是我將來老糊塗了，說要到香港退休的話，請盡你所能阻止我。」他聽罷後一臉驚訝。看來，我真的不太適合當香港旅遊大使。
「你鍾意亞洲人，去泰國吧，香港未來都係講普通話多，泰國起碼仲識講英文，包兩個大隻泰仔做看護，從此就過著酒池肉林，幸福快樂的生活了。」
「嘿… 聽起來很不錯哦…」看著他吃吃傻笑的樣子，十分鐘前那個英姿煥發的形象正式宣告破滅。
「好吧，獎勵的時間到了哦！我今早買了隻雞煲湯，煮多了倒進保溫瓶，你晚點帶回家喝吧，別老是喝酒！」我從背包裡拿出了保溫瓶，嘭的一聲放在桌子上。
有我這個朋友，你可能會沒錢，也可能會沒時間，但是，你一定不會沒有東西吃。
圖片來源：蘋果日報
#佢改左名做森林護老院
#人在野要玩絕地求生
#我唔驚老但我好驚住老人院
#不如一槍打死我
#我總是建議朋友去泰國退休
#冇錢包泰仔都仲有錢俾自己食好住好
#香港人20歲儲錢買棺材樓
#50歲又要儲錢買靈位
#人生就是不停為進入棺材而奮鬥
#啋過你大吉利事
#我在酒吧裡還是很正經的
#其實外國的基吧很多都很正經
#要識仔開Grindr就可以了
#我認為孝是重要的
#但我不接受愚孝
#更加唔好同我講點都係一家人
#呢句難聽過粗口
#唔好話家人
#有啲人連做人都不配
港樓設「最低面積」刻不容緩
林鄭月娥當選下屆特首。誠哥果然洞悉先機，寄望下屆特首能夠像女媧般煉石補天。林鄭亦承認修補香港撕裂是她的首要任務。
撕裂當然是一個很複雜的問題，部分有關政改問題，非本欄焦點。但除政治外，住屋問題肯定是導致社會撕裂的另一個主因。擁有私人住宅的比例剛在50%左右，怎能不撕裂？超高的房地產價格導致嚴重的貧富懸殊，和扼殺大量的創意和機會。
上周討論不少本港樓市的風險問題，大部分觀點受到讀者贊同，但亦有小部分樓市「鐵粉」仍然堅信港樓是唯一的最好投資。多謝有些細心的讀者指出我的一個錯誤。他們指出樓花SSD的三年計算是從正式買賣日起計，不用等到收樓日。不用多等兩年一定是好事，但問題是美國正加快加息步伐，其實全球包括內地都已開始收緊貨幣政策，那麼就算只是三年後的香港樓市狀況都很難預測。
上周我用了一層400萬元的樓來計算加息對供樓和價值的潛在影響。有人認為租金回報不止2厘，每個業主都想愈高愈好，但事實比較殘酷，扣除高昂的管理費，計及差餉地稅，再加上必須的維修保養費用，和必定出現的空置期和租樓佣金，淨回報確只有2厘左右；豪宅更遠低於此。無論租金多少，只要不變，其實對我的計算一點影響都沒有。在未來一年半，如樓按利率從2.15厘升至3.65厘，用Cap Rate計算模式，理論價值跌至240萬左右。如要理論價值維持在400萬元，那麼租金就需要上升70%，你覺得有可能嗎？
有人問到明年底前，美國真的會加息6至7次（每次0.25厘）嗎？我沒有水晶球，亦不相信這周期性通脹會變成超級通脹。但金融海嘯後的9年以來，全球通脹和利率一直都是「不正常」的低下，所以在聯儲局眼中，現在加息只是把利率「正常化」而已。美國的消費物價指數（CPI）已回升至2.7%，但短期Fed Funds利率仍只1厘，所以實際（real）利率仍是負1.5厘。就算CPI不再上升，聯儲局亦確需再加6至7次才能把實際利率提升至0厘。
造地需時難撲熾熱樓火
本港的平均呎價幾乎是全球最高，負擔能力反為接近全球最差，所以就算美國只是「相對溫和」地加息，香港樓市的中長期風險仍非常高。林鄭的新政府真的束手無策嗎？傳統方法主要兩招，但不大奏效。
1）最玄門正宗和最多人呼籲的是增加供應量。其實未來三四年的供應量約9.4萬單位，已不算少。有些專家仍認為長期土地供應不足夠，鼓勵加速造地，包括填海、發展棕地，改變農地和郊野公園用途等。這方案需頗長時間才有成效，所以反被一些人故意扭曲為遠水不能救近火，反成為短期炒作的藉口。
2）打擊炒風和找方法壓抑需求。印花稅和收緊槓桿等辣招已用了很多，但仍不奏效，主因是近期大量內地熱錢湧入，再次引發一波非理性的炒樓熱潮。我認為再加印花稅已不合理。有人建議模仿內地設限購令，但這類措施違反香港自由市場的優良傳統。如強硬阻止內地資金來港搶高地價，這招必定有效，但就更背棄香港資金自由進出的核心價值。
讓我來建議兩個較新的方法，希望新政府可以考慮一下。
1）首先本港人口增長緩慢兼快速老齡化，我非常懷疑需求是否真的像地產界人士說得那麼強勁。對比國內外城市，香港交易量嚴重偏低，顯示需求薄弱，而且全集中在被劏到愈求愈細的納米樓，已到危險邊緣。現今再繼續買樓的人，主要目的是跟風投機，更或備受忽悠，以為現在不買就蝕底，擔憂未來更買不到。
所以我認為最有效的方法是禁止把樓劏得更細，應馬上立例新樓要有「最低面積」，例如300平方呎。現在有些納米樓已少於150呎，根本不合人道；說得難聽一點，棺材樓都稱不上，大副一點的都放不下，根本連門口都抬不入！
有了最低面積，平均呎價就一定不會再狂升。人均收入其實增長得很慢，所以唯一把呎價推高的方法就是把樓劏細。所以過去多年，其實中半山較大面積的傳統豪宅價格升幅很小，呎價來講，很多納米新盤都快追到了。
家居價值保險防樓價崩潰
2）另一個值得考慮的方法是設計一種較創新的金融產品 ── 「家居價值保險」（Home Equity Insurance）。這想法是十多年前由非常有名的耶魯教授兼諾貝爾經濟學獎得主Robert Shiller提出的。他亦是美國最權威的Case-Shiller房產指數的設計者之一。Case-Shiller指數期貨在芝加哥期貨交易所有買賣，但成交額不算很高。另外在2003年，Shiller教授亦曾跟一些非牟利機構在紐約州的Syracuse市推出「家居價值保險」作為一個pilot project，按一個修訂Black-Scholes期權模型計算出來；當時的一次性保費只為房價的1.5%。結果當2008年金融海嘯來臨時，全國樓價崩潰，由2006年最高點至2009年谷底，指數下跌了近34%，但Syracuse的房價在這段時間內不跌反升了一點！
Syracuse只是一個小城市，那次只可算是個實驗，當然不可直接跟香港這個國際大都市來比較。但實驗結果令人鼓舞，可能值得香港政府研究。我建議由金管局牽頭，聯同港交所（00388）和一些如友邦（01299）、平安（02318）、滙豐（0005）和中銀（02388）等大型保險公司和銀行來做一些研究。如有需要，我願意略盡綿力，跟Shiller教授那邊溝通。
如這個「家居價值保險」計劃能在香港成功實行， 更可成為全國先驅。內地房產市場更熾熱，對保險的需求更大，可能是一個百萬億人民幣級的市場機會！
中環資產持有滙控的財務權益。
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｜炒賣迷你倉｜工廈劏125個倉年半賺三千萬 45萬買棺材倉分租 買家：納米樓細冇辦法
據統計，2010年香港興建了21個實用面積260平方呎以下的納米樓單位，到2019年，有2400個。而十年間則累計8,550個納米單位（本土研究社《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》)。雖說納米樓樓價有下跌趨勢，但香港越住越細越住越貴，仍是港人共業。
https://hk.appledaily.com/lifestyle/20210602/2VWB2LMTOBA7NFOWQ4GQITWTCQ/
影片:
【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋：愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
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【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始：兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
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