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房仲買房初體驗（上）：從找房到買房，像極了愛情＠文/陳泰源

【前言】

一直以來，我都是以房仲身份教民眾怎麼買房，但想想自己若沒有實際的買房經驗且名下沒有不動產，從業多年仍只是個租屋族，對客戶而言似乎少了一點說服力。

而歷經十年奮鬥後，還清負債也存到錢的我終於輪到自己要買房子啦！只是身為「房仲買家」與「一般民眾」在購屋時究竟有何差別？接下來，與大家分享我的購屋初體驗。......↓
【房仲買房，最直接的好處是？】

一般來說，如果有買家透過我（美商ERA）去買同行（住商、中信、台屋、21世紀……等等加盟體系）的物件時，業績算法是將買賣雙方所支付的「總服務費」對拆，再由各自店頭按照公司的獎金制度撥款下來給業務員。

舉例：A買家透過B房仲找房，後來買到C房仲刊登D委賣的物件時，A買家支付的2％加上D賣家支付的4％等於總共6％的服務費，再由B與C房仲對拆業績各3％。

而號稱「省錢達人」的我，當然要去尋找看看有哪家房仲店頭願意將「一個我」切割成「房仲」與「買家」來看待的囉！換句話說就是「房仲陳泰源」帶著「買家陳泰源」去看房子，倘若這樣的模式可行（簡稱「店配」），「買家陳泰源」所支付的服務費，還能回流部分到「房仲陳泰源」身上。

這樣做不僅能替自己省下一半的服務費，也能將業績心安理得報回公司賀成交，所以，我在看房子之前，一定只鎖定願意採「店配模式」合作的房仲公司。

【買房也要看緣分】

之前談到我原本預計在2020年07月28日要買到房子，目標當天就是簽約日，因為那是我從事房仲滿10週年的日子。

一開始，我是直接找屋主談，物件位在中山區的《雷OOO大廈》，因為我就住在這，想說若能買到便能就近管理超方便der！可惜，目前釋出的物件不是格局怪到不知如何規劃？就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰（手一伸就摸得到對面住戶的窗戶），整天光線進不來毫無日照可言，雖然還是有出價談，不過屋主一副嫌我出價低的態度還一直強調「快賣掉了！」看我是否會追價？想想算了，沒想到幾個月過去，我都已經買到房子了，他還沒賣掉。

後來，我透過ERA同事出價談文山區景興路的《台大新生活廣場》高樓邊間戶，坦白說，這間是我心目中接近90分滿意的物件，可我出價已是近年來實價登錄第二高，卻只到屋主的實拿價而已（完全沒有服務費），我深信「有錢不怕買不到」於是作罷，事後冷靜思考，我在景美看二輪電影也快二十年了，文山區的市容基本上沒什麼變化，毫無建設題材可言，買在那兒頂多只是置產當存錢，根本不用期待增值，嗯……沒買到也好。

之後，我請21世紀的同行幫我出價談萬華區開封街二段的《開封龍邸》高樓邊間戶，這間房子各方面條件都讓我覺得勉強接受，像是電熱無瓦斯，屋況頗糟，買了一定要花幾十萬整修一番（我非常不喜歡一邊繳房貸還要一邊花錢整修房子，時間很珍貴的！），加上屋主心態接近實價登錄史的最高區間（精裝價），最終因不想被當「盤子」而三度作罷。

接著，我跟台屋下斡旋談中山區民生東路一段的《金山惠安》，屋齡縱然40年但公設比低室內使用空間大（現況為1大房2廳）覺得很划算，樓下雖然是酒店看似龍蛇雜處，入口處卻有住商分流之前棟與後棟的動線規劃，陽台看出去的景觀又是公園第一排，尤其一層共用3部電梯，每部都跟貨梯一樣大（放一台大鋼琴都綽綽有餘），公設區域含走道間也都格外乾淨，顯然住戶們在維持社區的單純與整潔有高度共識！可惜屋主想賣天價，遠遠超出實價登錄史上第一高，屋況也是需要重新整修過，於四作罷。

然後，我又看到一間位在內湖區成功路四段的《力霸成功大廈》高樓邊間戶，A仲介開發後告訴我「屋主說他根本沒有想賣」，純粹是因為B房仲有進案壓力，所以才簽委託讓B對店長有交代，後來我又委託C房仲再去試探一次，沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的，想想後便五度作罷。

由於實在是找不到心儀的物件，有出價談的，卻因為屋主的價格心態過高而放棄，最終沒能如願在7月28號買到房子，雖然覺得有些遺憾卻也不再「糾結」這個紀念日，讓我在之後的找房反而理性許多。

【在妥協中讓房子找到你】

我知道，世上沒有十全十美的房子，假如有，唯一不完美的就是價格，我開始檢討我的購屋需求，之前提過我的買房10要件：

1.要有電梯
2.垃圾處理
3.天然瓦斯
4.不要夾層
5.有管理員
6.兩面採光、廁所開窗
7.至捷運站google顯示步行8分鐘內
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的陽台
9.預算1000萬內全含，包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等
10.不要五木門牌（林森北路），若是新生北，景觀也不能是高架橋第一排

後來，我捨棄了條件3、7、10，理由是：

1.小坪數用明火的確蠻危險的，洗澡容易冷的話就買台好一點的電熱水器吧！
2.只要在台北市區，縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘，生活機能也不會差。
3.我承認明水路聽起來就是比較高級，但門牌不過就是名稱而已又何必太在意？

當我將購屋需求重新調整與放寬後，又接續在市場上重新找了一輪，終於找到了一間「林森北路」門牌，社區名叫《千OO》的房子，於是與刊登廣告的房仲聯繫並預約看屋接著展開後續的洽談，最終讓我買到我人生的第一間房子！

只是，關於這間房子的各方面條件與我當時設定的有何不同？我又做了哪些妥協呢？

【一體兩面，缺點的背後是優點】

坦白說，一開始這間房子我並不喜歡，一來是我對「林森北路」門牌有既定的負面印象，二來是管理費1坪150元頗貴，三是公設比36％不太能接受（我希望低於33％），第四個最讓我抗拒的是三角梯形格局。

於是，我試著逆向思考說服自己……↓

門牌：不過是個名稱，何況地點並非處在燈紅酒綠的條通內，縱然至捷運中山及雙連站google說走路要10～12分鐘（比我當初設定的8分鐘內多了2～4分鐘），但生活機能仍相當成熟，走到最近的大公園及全聯福利中心皆不用2分鐘，環境熱鬧卻不複雜。

管理費與高公設比：這一切皆因社區戶數少，通常，十個小套房社區中有八個單層戶數超過10戶以上（有些甚至超過20戶！），因此，小坪數還能規劃單層僅6戶相對單純許多，而建商當初規劃時也是為了要符合消防法規（八樓以上雙梯，十一樓以上需設置排煙室）才導致公設比被拉高，這都是為了讓大家住得更安心，反而是優勢啊！

格局：主要是因為《千OO》的建物結構採「SC」的關係才導致邊間戶呈現三角梯型，要知道，SC除了比較耐震，在眾多小套房社區中採鋼骨結構的，極少！而先天格局的缺陷還是可以透過後天的裝修解決，或是利用家具/電的擺設讓室內動線看起來依舊順暢。

更重要的是「廁所開窗」，一般小套房社區只有邊間戶才有機會，《千OO》也是，雖然夾在中間的戶型格局方正但卻只有單面採光（空氣不流通）且廁所無窗（容易發霉），因此拿格局換通風及採光，絕對是划算的取捨啊！

就這樣，想著想著，也就接受了。

【人在找房子，房子也在找人】

的確，無謂的「728從業十週年紀念日」無須過份堅持，找到好房也必須搭配心態好的賣家。

看了一輪房子之後，突然覺得買房跟談戀愛有點像，在找房（心上人）的過程中，有時自己看不上眼（不是我的菜），有時看上了卻買不起（覺得對方高不可攀），有時單看「照騙」會錯意（誤以為適合自己），看了現場（約會碰面）才發現浪費時間，有時你喜歡這間房子（認定交往對象），偏偏屋主（愛人的父母）看不上你（嫌棄嫁妝太少）或惜售（覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉怕你糟蹋他的孩子）而反對這樁喜事。最終，買到並長久居住的房子（與你結婚並白頭偕老的另一伴），往往不是你最愛的，卻是你越看越順眼的。

或許，對首購族來說「先求有，再求好」才是上策，如同初戀者先試著跨出交往的第一步，相處過後覺得適合彼此再論及終身。只是萬萬沒想到，我人生的第一間房子竟然是一開始相當排斥的「林森北路」門牌，只能說一切都是緣分啊！

買到房子固然是喜事一樁，接踵而來的問題都是新的學習。在之後的簽約到交屋，以及申請房屋貸款的部分我是如何與銀行交手？銀行最終提供了我哪些方案？這又是另一則故事了……。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/blog-post.html

連載文章 10—2020/08/05
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

在明台產物的時候，最常碰到的問題就是關於車子的保險。我在那邊待的頭一、
兩個月之內，光是車險問題，就問了那位老哥許多次，後來才發覺其實也不那麼困難。直到現在，我都還有和這位老哥保持聯絡，他剛巧就住我家附近。除此之外，剛提到那位應徵我的曹先生，也幫助我很多，雖然我的業績很爛、超爛，一個月賺不到一萬塊的保險費，可是從那一刻起，我已經開始跟那些純做人壽保險的業務員有些區隔了。

跑保險要當經紀人才有賺頭

就在我開始自我感覺良好，自以為懂得比壽險業務員多，有一天，我踢到鐵板了！

那天早上，我在台灣人壽開早會，趁休息時間，趕緊跟其他業務員分享，我這一、兩個月在明台產物所碰到的一些新鮮事兒。沒想到，竟然又被我那位想找我碴的處經理聽到，他當場翻臉，說我違反公司規定，私自在外兼差，直接吐了我一臉，要我明天不必來上班了！

我說：「你又沒有發給我底薪，我要餬口啊，到外面多做一點副業為什麼不行？」

他一聽更氣：「你做什麼都可以，就是不可以在同行兼差，還發名片咧！」

我回他：「產險和壽險又不衝突，有什麼關係。」

雖然我也想留下來繼續學點壽險知識，可是被他這麼一說，加上從我媽媽買保險的事情到現在，這位處經理始終把我視為眼中釘，我的壽險業績又不夠好，於是雙方戰火就此展開，也埋下了我之後離職的導火線。

離開台灣人壽之前，一天在中山北路聞逛，碰巧遇到我在部隊時同一單位的學長。遇見故知，備感親切。寒喧中，我問他： 「老哥，你現在在哪邊上班啊？」

「我在做保險！」
「啊？你在做保險？ 我也在做保險l 」我心想，這麼巧，大家都在做保險。於是順
勢問他，在哪一家保險公司上班。

他說：「我在我太太的公司，她開了一家保險經紀人公司。」

「什麼叫「保險經紀人」？ 」因為在馬路上，沒能開聊太久，匆匆交換了名片，
他要我有空到他公司看看聊聊。雙方收下名片，就沒再聯絡了。

人壽涉獵了快半年，產險也接觸兩三個月，但我還是跳脫不出新手保險員的通
病—抓不到方向要去哪裡開發客戶。看到學長的名片，想說好吧，打通電話給他，反正中山北路也不遠，去聊聊也好。學長邀我過去參觀，電話一掛上，我立刻出發。

進到學長的公司嚇我一跳！裝潰、擺設大致跟其他保險公司差不多，但我看到每名保險業務員桌上的保單，居然堆得像座小山，大概都有三、四十份保單跑不掉。這是一家怎樣的公司，銷售力這麼驚人！

「哇！這是哪種保險啊？」

「劉鳳和你不知道啊？這是新東西，狂賣啊！你看我們業務員個個都賣個三、四十份，一份最起碼都是三、五萬元的保費啊！」

這對我來講真是天方夜譚！不要說一個月賣二、三十份了，能賣個五份，我就把他們當神一樣看待，這裡隨隨便便哪個業務員都很神的樣子。這到底是怎麼回事？學長當場敲計算機算給我看，告訴我投資報酬率有多好。

「你看都賣到快停賣了！而且不是只能賣一家公司，我們這裡可以同時賣六、七家不同公司的保險，各家有各家的優、缺點，你快來我們公司賣才可以賺到錢哪。」這是我對於「保險經紀人」概念的啟蒙。

就算什麼都沒賺到，至少我賺到很多學習

這下完了！第一，我跟處經理處得不好﹔第二，他不准我在公司內部散布產險的相關訊息﹔第三，好死不死我又接觸到一些產險商品，並且發現產險商品其實還不錯﹔第四，我現在又多接觸到「保險經紀人」這個看起來很不錯的工作，這麼多寶貴的資訊，要我閉口當啞巴，這我怎麼作得到？

終於有一天，我再次跟處經理大吵一架，毅然決然決心離開，老子不幹了！老子要去當保險經紀人。離職後，我把我的登錄資格轉到「保險經紀人」公司，開始了我保險經紀人的生涯。

來到保險經紀人公司後發現，他們隨便一種產品都比先前公司的要來得好，難怪每個業務員桌上堆的待處理保單，都是二、三十份跑不掉﹔一份保單保費大約三萬，業務員賺個一萬多的問金，那不就表示月入二十幾萬嗎？

不過人算不如天算，進到了學長他們公司，我的運氣也沒好到哪裡去，因為好賣的產品停賣了，黃金時期結束了！真是「水人沒水命」（台語，人美命不一定美） 。該怎麼辦？算了、罷了，既來之，則安之，我就慢慢學吧。從簡單的癌症險、意外險、儲蓄型保險等，從頭開始學習。

我在這份工作雖然也沒做到什麼業績，但是至少幫一家老小都買了很不錯的癌症
險。那時候我覺得這份癌症險很好，一單位只要一千塊錢，繳二十年，終身可以受益，負擔不會太重。再說，雖然是到學長的公司，總是得繳一點成績。你看，我又來了，又從自己的家人開始賣。不過這次我可學聰明了，至少這次我自己可以從各種保單中挑選有利的保單，所以我不買儲蓄險，改買保費便宜的癌症險。而且，那時候我大部份的時間，還是停留在我那可愛的明台產物保險，往往一待，就待上六、七個小時。

回過頭來才發現，自己竟就這樣從人壽公司轉到了經紀公司，不知不覺從壽險跨足到產物保險，多角化經營了起來。學，是學到了不少，但重點還是，不曉得要賣給誰？

產險公司的業務員都是有領底薪制的，他們會固定和一些汽車修理廠商，或是和銀行行配合，為顧客提供保險服務。但我沒有底薪，我完全得要自己開發客源。在明台產物、保險經紀人公司幾個月的時間，我學到不少沒錯，但好像還不夠完整，感覺上，我就差那麼臨門一腳了。

賺很大，一點就靈！

1. 人生，沒有白走的路

人都害怕失敗，書市上也只看到教人怎麼成功的書，但，人生不經過
失敗，就無法真正成功，這是鐵律。那是因為，跌過的跤，才能教會我
們，如何不會再跌一次相同的跤。而那些跌過的跤、繞遠的路、錯進的巷
弄，統統會變成生命的一種養分，不知道在哪個時間點， 突然發揮效應，
成了大補丸。就連JK羅琳(J.K. Rowling)婚姻的失敗，都成了促發她創作最大觸媒，不離婚、不困頓，就沒有驚動全世界的《哈利波特》。你還能不放膽勇闖人生嗎？

2. 不只要賺錢，更要賺時間

什麼都可以賺得到，只有時間你賺不到﹔特別是上班族，除非有驚人的體力，否則，下了班之後，你還能留多少時間給自己。設計一份可以賺錢，又能賺時間的工作模式，把「賺來」的時間，看是要投入學習成長、兼差外快、陪伴家人、休息養生，都可以為你賺進更多意想不到的財富。能夠有錢又有閒，才是人生最高境界。

3. 兔錢的，就別放過

世上兔錢的好東西太多了，就怕你視而不見。聽到「直銷課程」、「保險講座」、「靈骨塔促銷」，一百個人裡有九十九個會皺著眉頭拒絕，剩下一個眼睛發亮說YES的，就是劉鳳和。這些讓人一聽就想逃的「迷湯大會」，其實暗藏的寶藏還真不少，可以讓你：懂產品、看市場、學營銷、練溝通、玩行銷，還攅人脈。第一回，你可能還像劉姥姥逛大觀園，多聽幾回，自然深諳其中三味。反正都是免錢的，就花你一、二個鐘頭，還猶豫什麼？

190519蘋果【賤招拆招】房仲黑心話術升級 房產3名師重砲破解
影片網址→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190519/1567301/

買房是人生大事，要仔細思考，但招架不了仲介的話術攻擊，倉促下斡旋只會後悔莫及，《蘋果新聞網》邀請美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源、屋比房屋比價平台創辦人葉國華、房市達人SWAY共3位房地產名師，以及5位仲介，破解房仲糖衣話術下的真正用意；看清話術、得體回覆，絕對是購屋必學的一門深奧功課。

陳筱惠、唐家儀／連線報導……↓

《看房時》

仲介話術 這個物件是買給子女的，他們不喜歡所以便宜賣！／屋主年紀大，子女搬出去所以要賣房換房。

真相：避免屋主被認出是投資客的物件。

破解：買賣雙方皆不想面對投資客，除先查好行情價格之外，可以觀察屋內的建材，若是新穎建材、家具換新又重新粉刷裝潢，大部分都是投資客的物件，如果喜歡不如直接點破，準備砍價。

仲介話術：是屋主的起家厝，希望遇到有緣人，之前有客戶出價漂亮也不賣，不過我看您跟屋主的感覺很合得來，不然先跟屋主碰個面，談談看？

真相：測試買方的誠意，以及非買不可的態度，也讓買家知道屋主挑客戶，不敢隨便殺價。

葉國華神回覆：「我是很喜歡這一間屋子，但另一間屋主，價格比較彈性，我想這間還是先暫停好了」，或是將看房決定權推給家人，表示自己無法作主，還得經過家人同意。

仲介話術：仲介無法準確回答買家的問題，不靠專業，而是另闢話題，拉近感情，使出讚美大絕，並分享這附近好吃、好逛的店面。

真相：對專業不甚了解，藉由獻殷勤博取好感度，讓買家更容易對自己掏心，聊的心花怒放時，就簽下去了。

SWAY神回覆：「你告訴我我要的資訊就好，不用幫我買便當、綁鞋帶，我有男／女朋友了！」

《營造搶手氛圍》

仲介話術：把有興趣的買家，集中在同一個時段看房，真相營造房子很熱門，有競爭、搶著買的氛圍，甚至有一組是請朋友扮的假買家；這通常是買方已顯露出自己喜歡這個物件，才讓房仲有7成把握打算進一步說服。

陳泰源神回覆：先觀察對方為真假買方，所謂「嫌貨才是買貨人」，若其他買家一直讚美，站在仲介立場，有很大機率是假買方；再找理由回覆仲介「買房又不是買菜，我才剛開始看，還沒比較夠，想再看個幾十間再決定」。

《下斡旋前》

仲介話術：屋主人在國外／屋主明天要出國，要不要先下斡旋？

真相：房仲求快速成交，且可以避免買方直接與屋主接洽。

破解：先迂迴躲避後，問問左右鄰居與管理員物件狀況，再偷問屋主的真實情況。

仲介話術：前一組斡旋出價1000萬，跟屋主沒談成，所以你出的價格應該拉高一點，可能1100萬或1200萬比較有機會。

真相：買家無法辨別，前一組斡旋是真是假，仲介會報相對高一點的價格，影響買家判斷。

陳泰源神回覆：反向操作，向下出價，猜測屋主心態應是後悔，「現在不是很多人，是今天買明天就被套牢嗎？」1000萬沒有談成，現在也隔了1~2個月，屋主應該挺後悔吧，那我現在往下出價也很合理啊，房市不好，時間又拉長，本來就是越晚買越便宜。

仲介話術：公司規定談價依下斡旋順序，而非金額高低，有一組買家也在考慮，只怕你晚下斡旋，最後被別人買到，要不要先下斡旋，優先幫你談？

真相：暗示你有另外買家也在考慮，互爭談價第一順位，促使買家趕快下斡旋。

陳泰源神回覆：「那就先讓他考慮，讓他談沒關係，如果沒有談成再通知自己。」不過「還要看我那時候，對這房子還有沒有興趣。」將主導權拉回自己身上，暗示仲介自己不會因競爭者，衝動下斡旋。

仲介話術：屋主說他可賣、可不賣，現在也同時在招租，若房客入住就來不及了，搞不好等1~2年之後才再釋出，開價還會更高。

真相：別再猶豫了，一旦出租就來不及了，趕快下斡旋。

陳泰源神回覆：「沒關係，我也來看看這裡的租金行情，如果2萬租出去，價格1000萬我出，這個投報率我接受。但如果之後只用1.7萬租出去，我想這房子的價值，應該也不值1000萬。」

仲介話術：看來您很喜歡這間房子，現在屋主開價很硬，賣1000萬，雖然超出預算，但還在行情內，買房子不應期待「物超所值，而是要買物有所值。」

真相：用同理心「看房子真的很累」，讓買家覺得就是這間了，接著說服買家，用一個行情區間，但稍微偏高的價格出手。

陳泰源神回覆：狠酸「屋主價格不能討論，那請問仲介的價值在哪呢？」再以仲介「服務費」利誘，如果房價1000萬不給砍，總成本落在 1010萬， 服務費付1%；如果購屋金900萬，總成本是918萬，給2%服務費，仲介等於多賺8萬元，「你可以幫我跟屋主談談看嗎？」

《斡旋後》

仲介話術：只差一點點，要不要加價？

真相：就是要你加碼，能追高就追高！

破解：用哀兵政策，抬出上有父母、下有幼童要扶養，且自備款就這麼多，讓房仲端不要從自己下手，進轉向屋主議價，或是直接表示「我查好就是這個價格，再高就不買了」，拿出查好的實價登錄等數據，適合功課做得仔細的顧客。

仲介話術：我會試著跟屋主談看看，您可參考同地區的物件／專門在半夜或深夜與買賣方聯絡。

真相：除了營造房仲辛苦的一面外，同時房仲可能認為此筆交易不容易成交，或趁機想銷售其他物件。

破解：可以抬出其他同業因應，表現出真的想出價購買，但並非只有該仲介一間房仲競爭，此舉也能讓業務員更積極談價格。

仲介話術：維持原價賣，但屋主要送冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家電。

真相：附贈的家具可能也不好或老舊，與想像中有落差，重點是想要維持賣方價格。

破解妙招：反而直說這些我都不需要，希望把價格砍低，讓議價空間拉大。

資深仲介表示，買方傾聽比回應更重要，進入價格磋商時，也能找好黑白臉的角色居中協商，以「自己很喜歡，但價格家人有意見」等理由，用力殺價或取得討喜價格，又不至於擦槍走火；即便看到了喜歡的物件，價格也不能隨房仲起舞，還是要考慮清楚負擔能力，以房貸壓力太大，影響生活品質。

美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示，面對仲介話術，只要謹記「無欲則剛、房子這麼多，有錢不怕買不到，下一個會更好」，切忌衝動購屋。

屋比房屋比價平台創辦人葉國華提醒，「不管物件多搶手，都不影響決定房子的速度跟價格」，若想要仲介黏功時，謹記「不要買、不出價、不配合」，不輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，要先冷靜一下，下次再回來談。

房市達人SWAY說，「房仲只是一個不動產資訊的服務者，買房操之在己」，建議買家，屋況自己看，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。在合約書簽名前，認清每一個字，這樣才不會受騙。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/05/190519-3.html

150525TVBS 警報又響 傳銀行啟動新一波房貸管控
影片網址→https://youtu.be/US4ulphIgho

記者：黃宇潔
攝影：王偉帆

打房政策下，已經讓豪宅市場成了重災區，但量縮價微幅下跌的狀況，似乎還不夠，現在傳出銀行端，將啟動新一波管控，清查豪宅授信案，也要同步取消房貸減碼優惠，這樣一來，交易狀況恐怕更冷清，再加上，專家認為，低利率的狀況有可能在下半年反轉向上，也直接衝擊購屋者信心，巴克萊證券甚至發布研究報告示警，認為未來18個月，房價預估還會向下修正5%-15%。

以下是新聞報導……↓
房仲業務員陳泰源：「平均每一個禮拜大概會有2到3組的客人來看，但是也僅止於看。」

當看屋客變成觀光客，房仲業務也只能摸摸鼻子，大嘆業績難做。房仲業務員陳泰源：「就是有很多不確定因素，豪宅稅、打房，然後對有錢人陸陸續續的查稅，然後貸款可能也只能貸一半，而且是銀行估價的一半，我有遇到一些認識的，他們現在都是兼差賺外快，然後其實都是在做租的案件，然後來度小月。」

這波打房首當其衝的就是豪宅市場，銀行限貸之餘更提高貸款利率，控管不手軟。房仲業契約部經理陳俊宏：「去年的利率到今年的利率大概調了不到一碼，大概半碼0.125%左右，以豪宅來說的話，它現在利率規定就是說，一定要超過2%，那只是說如果以去年來講，可能還會在2%左右，現在可能會到2.2%或2.3%。」

今年3月房市旺季不旺，結束慘淡第一季，沒想到第二季又傳出銀行端將啟動，新一波房貸授信管控，全面取消 整批新成屋的減碼優惠，還可能上調利率0.5到1碼讓冷清市況，繼續雪上加霜，台經院公布最新營建業氣候測驗點，從3月80.91點微幅上升到4月的82.87點，但即便如此依舊認為量縮之外，價格還會下跌。

台經院副研究員劉佩真：「我們預計今年整個台北市的交易量跌幅還是會達到一成以上，低利率已經維持相當長的一段時間，所以我們認為，未來只要利率開始有一點反轉向上，這個立即就會影響到購屋者他的信心還有他的購屋決策。」

利率隱藏反轉風險，巴克萊證券的研究報告更直接提出兩大警訊，台北市的豪宅物件，房屋稅調高後等於持有成本壓力增加，而新北市則點名新莊、林口、淡水供給量過大，在未來18個月房價面臨強大下修壓力估計再跌5%-15%，房市也進入冰河期。

房仲業務員陳泰源：「都會問說實價登錄多少，然後就直接看到實價登錄，就直接喊個什麼7折8折的。」

房產集團研發中心經理黃舒衛：「最主要是投資型的產品，還有一些高單價、高總價的產品，現在量縮的情形比較嚴重，買盤縮手的情形也相對比較明顯，所以我們認為價格還是會緩慢的往下修正，6大都會區跟去年同期比，大概都有3%到5%的價格修正，我們預期在買氣回檔之後，應該還有約一成左右的最大修正。」

但就算房價下跌，在專家眼中還是有地雷產品，像是有公安疑慮的頂樓加蓋，或是精華路段的新成屋，在調高路段率和標準單價後，等於加重持有成本，另外豪宅農舍也因為暫發農民資格都潛藏風險，但能不能因此讓房價更趨近民意，一波又一波的政策，更顯得動見觀瞻。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/581667

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