💖 2018-19北市萬華區不動產參觀心得~東騰元町💖
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自從上一篇租金報酬計算分享後，很多讀者來信希望MissQ多分享實際看屋心得及報酬率計算，但每個人其實熟悉的區域有限，今天要跟讀者分享最熟悉/最看好區域之一萬華，與讀者分享我自身的研究數據(文長)
📌西區興起帶動人流, 捷運人次年成長率2位數 (下圖)(東區處於衰退)
這幾年大家再討論西區崛起，東區沒落房租太貴，拿出實際的數據最準, 觀察下圖 近五年西門町與龍山寺捷運年度進站人次(不計算出站人次 以免重複一倍計算)104-2018年總成長率分別為16%及15% 相比同期間忠孝復興/忠孝敦化/南北車站都是衰退 (6.4%)/(5.5%)/(1.3%)
📌西區成長力道強勁：人流/ 金流增加 高店面租金拉高住宅租金
因為西門町的店面租金高居全台第一，每坪最高價2萬以上，相較於台北市東區平均租金1.5萬，高了3成，更不用拿西門町去比其他更次等級商圈租金，租金拉動商圈擴大西門町範圍越來越大，成為台灣一級商圈，店面租金拉動住家租金
📌雙子星開發案
台北雙子星2019年12月中已經跟藍天簽約，預計完工之後，屆時西區除了觀光人口，將加入新增辦公人口/外資進駐，觀光加上辦公人口，相信西區有機會能更上一層樓
🔔MissQ看好北萬華區的發展，以西門町與龍山寺商圈範圍參觀此區建案，鎖定2房/1房做為長期置產使用，預計持有2025年台北雙子星完工之後
因為西門町寸土寸金，目前完全沒有新建案， MissQ移至龍山寺捷運站附近1-2房(希望不買車位/本身依賴大眾捷運)，總價1500萬以下，單坪價格62以下 ，2018-2019參觀很多建案富都新伸/榮耀天邑/都美艷/川悅/新碩鼎和/都美艷，很多已經完銷/或是必須要買車位後預算破表
🔔近期MissQ參觀新開案東騰元町，目前最低總價的建案，東騰提供小坪數，不買車位的選擇，建商標榜不二價 ＭissQ 拿到的價單是18坪一房一廳 總價1097 八樓
觀察591租金，也非常驚訝萬華現在一房新屋租金2.6萬，假設租金包含管理費，扣除管理費一房保守估計出租2.4萬，年租金28.8萬(不考慮其他稅負)
🔔租金報酬率計算
📌假設完全不貸款報酬率: 24K*12=28.8萬，報酬率2.62% (28.8萬/1097萬)
📌假設8成貸款報酬率:
自備220萬/8成貸款 877萬，以房貸利率1.6%計算，每年利息為14萬，淨租金為 14.8萬，8成貸款後租金報酬率為6.7%(14.8萬/220萬)
📌租金報酬率是假設房價沒有任何漲跌幅情況 ，只有租金報酬率
隨者西區及台北車站未來越來越國際化趨勢，假設房價沒有上漲，租金報酬率為6.7% ，若有房價上漲/下跌將另外增減報酬率
MissQ認為目前萬華的房價是反映目前環境的居住品質，及一般民眾所停留的環境不佳的印象所形成價格，若對該區環境未來有機會改善，低價很可能不在是低價，房價會隨著環境及建設改善而上升，對西區未來有成長信心的讀者，可以去那裏走走，感受一下台北市西區的變化
最後提醒一點: 萬華屬於都更的區域，因為區域發展並非一刻三更可以完成，都需要5-10年時間證明，不動產都是需要長期資金來投資，不適合短期內買賣
榮耀天邑 在 Re: [請益] 萬華區自住價格也這麼硬嗎- 看板home-sale - 批踢踢 ... 的推薦與評價
龍山寺附近沒那麼糟啦
至少我覺得對得起他的價格
離捷運站不到兩百公尺
全新案子
56坪4房三千就有
43坪3房兩千五不到
這都有含車位
兩房一千多而已
台北市根本找不到新案子價格這麼低的
而且這是在板南線精華的龍山寺到北車才兩站而已
這種價格到底有什麼好嫌的
附近環境要是不糟哪會那麼便宜
不生小孩或出門都開車騎車很適合
忍受一下附近
隨便都省幾千萬
重點萬華東西都滿好吃的
每週至少會去龍山寺附近吃2-3次飯
台南擔仔麵（台灣第一高級海鮮餐廳）
一鑫（台北最好吃鵝肉之一）
周記肉粥（台北最好吃紅燒肉沒有之一）
陳記（台北數一數二大腸麵線）
艋舺阿龍（便宜好吃炒飯）
旗魚黑輪（很大一隻才12）
懷念愛玉（超級好喝）
廣州街蚵仔煎（皮很脆）
龍都冰室
壽司王。。。。。。
萬華好吃的真的太多了
從幾十塊的小吃到兩人隨便點七八千的擔仔麵都有
要不是這案子沒景觀
附近有景觀的川悅又太貴
不然我一定買萬華
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擔仔麵的烤白菜，鵝肝跟蝦卷真的都很好吃
板橋捷運站一百多公尺
哪裡買的到五十初甚至四字頭的新建案
江翠新埔我看過都不止
新板更不可能
府中之前家人買離捷運站兩公里多十幾年中古屋一坪也買快五十
東騰離捷運站沒那麼近也比較貴一點
而且小坪數不能買平面車位車位也不能多買
直接放棄
不然貼著華西街尾段我真的很愛
這邊真的不適合小孩我承認
其他我是還能接受
兩三天就去龍山寺附近吃一次飯
停艋舺公園下面走出來也都這些
但我還是這頻率吃好幾年了
只是多少要犧牲一點
我最後也是買新北
因為萬華我喜歡的有景觀的還是太貴
純粹只是給預算有限又想要北市門牌&方便的人一個選擇而已
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