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【now.com財經】上期講及一單土地審裁處案件，一對姊妹買入屋苑兩個相連單位，然後將單位打通，併為一個大單位，其實單案仲有下文...
#樓宇法律 #陳家欣
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【now.com財經】一對親姊妹分別買入屋苑兩個相連單位，然後將單位之間嘅分隔牆打通，併為一個大單位。
屋苑業主立案法團認為分隔牆屬於屋苑公契以及《建築物管理條例》所指嘅公用部分；於是入禀土地審裁處，申請禁制令禁止姊妹拆牆...
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【now.com財經】政府為咗吸引新界小型屋(俗稱「村屋」)業主申請「上網電價計劃」，於是放寬新界村屋天台同埋低密度私人樓宇安裝太陽板嘅限制，高度由1.5米放寬到2.5米，可以佔天台一半面積...
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100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契，從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任
可查閱政府租契（包括任何批地條件）、佔用許可證（由屋宇署發出）、核准建築圖則（由屋宇署核准）及/或分區計劃大綱圖（由城市規劃委員會審批）以核實法律准許的用途。
#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任？
物業若被用作未經許可的用途，可能為其擁有人（即業主）帶來麻煩及/或法律責任，包括：-
違反政府租契
香港所有的土地（除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外）均為香港政府所擁有，而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是（政府的）租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候，當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契，內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制，例如在指定為住宅用物業內進行商業活動，政府即有權重收該物業，並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施，但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費，以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用，但若佔用人公然無視警告而繼續違規，在嚴重的情況下，地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章），在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊，該土地會被視為已經由政府重收，業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下，根據上述條例第8條，前業主只可向行政長官申請救濟（如果承認已發生違規行為），或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上，它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明，單位擁有人必須遵守有關的政府租契，並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此，即使租客違反政府租契及大廈公契，業主仍須就管理公司、業主立案法團（如有的話）或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途，自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外，並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明，租客若違反該文件的條款，則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約，可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下，業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途，業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動，例如經營賭場或賣淫場所，而不聞不問，業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為，如上所述，亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途，例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款，可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過，業主應諮詢專業法律意見，以便清楚了解業主的權利和責任，包括可能申請禁制令。例如，即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室，可能只不過把該物業的地址用作通訊地址，而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素，但這類行為根本不會損害該物業，也不會對業主有負面影響。在這種情況下，即使租客可能在技術上違反了租約的條款，業主可能不會有當然權利獲得禁制令 （無論是臨時的還是永久的）。
香港今日社論2021年02月02日(100蚊花旦頭)
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明報社評
網民散戶大戰對冲基金的戲碼，連日在華爾街上演，各方議論紛紛。金融全球化，基金大戶呼風喚雨，沽空大撈一票的故事多不勝數，輸家往往是散戶，整個遊戲規則，從來都是向大戶傾斜。今次散戶網軍結集巨資，「挾淡倉」大破對冲基金，顛覆華爾街秩序，見證了社交媒體時代庶民充權的威力，基金界不可能輸打贏要，不准散戶贏錢，然而必須指出的是，散戶這場勝利，背後有很多主客觀條件配合，以為社媒已經改變一切，任何地方都可照辦煮碗，隨時焦頭爛額。美國財富愈益集中在小撮人手中，這次散戶大戰基金，民粹反建制色彩甚濃，精英與大眾對立變本加厲，更多嚴重社會危機可能尚在後頭。
蘋果頭條
政務司長張建宗等一眾官員下午4時見記者，宣佈未來10日將會更加頻密封區，直至年廿九，同時降低強制檢測門檻，指全香港大廈只要出現一宗無源頭個案，或驗出大廈污水呈陽性，就需強制檢測。話音剛落，元朗安興街便傳出封區消息，令區內商舖聞風落閘，猶如7.21翌日元朗死城。至晚上7時政府正式刊憲，宣佈封鎖安興街好彩洋樓，安排居民強檢。下午2時左右，元朗區議員林進發帖，表示收到消息安興街一帶將會封區。至下午5時，安興街一帶便有警員驅趕車輛，不時有警員巡邏街道。同時街上大部份商舖已提早落閘，猶如死城。有速遞自提店商戶在舖外張貼告示，指受疫情影響提早收舖，有市民到門外才得知提早關閉，望門興嘆。
東方正論
法律面前，人人平等？單單一個黎智英的「優惠待遇」，便足夠令人質疑這句話的真實性。內地官媒點名批判黎智英為「叛國禍港四人幫」之首，反中亂港惡行罄竹難書，理應早受懲罰，卻一次又一次逃過法律制裁，如有保護傘護體，近年更上演又捉又放的鬧劇，昨日終審法院五司會審，正是聆訊他涉及違反《港區國安法》的保釋上訴，勞師動眾，全城關注，判決結果將會反映法治的天秤，是否如外間所指偏向黎智英一方？「刑不上黎智英」一說，由來已久，並非無的放矢，近年特別受人注意，全因黎智英高調介入反修例暴潮，仿似有恃無恐，間接佐證這說法。
星島社論
為遏制第四波新冠疫情爆發規模，港府昨日宣布就大廈強制檢測措施「加辣」，檢測門檻由即日起降低至只要大廈出現一宗不明源頭確診，或大廈污水呈陽性，即要列作強制檢測，目標在大廈形成病毒傳播鏈前，迅速為所有居民檢測。政務司司長張建宗更預告，未來十日，即在農曆年廿九前，針對個案較多、樓宇質素欠佳、大廈污水樣本檢測呈陽性的區域，進行廣泛而頻密的封區檢測。而昨晚當局先後在尖沙嘴、元朗、九龍城及油麻地，四區採取突擊封區檢測行動，目標今早約七時完成圍封及強制檢測。
經濟社評
本港新冠確診徘徊數十宗多時，港府決定再收緊防疫措施至歷來最嚴格，才剛預告農曆年廿九前每天封區圍檢，昨晚隨即雷霆封鎖4區。官員多番強調，有決心在牛年到臨前全方位遏疫，但同時對低風險的戶外運動場所亮起綠燈，讓小商企仍能冀盼捱過年關後，能夠逐步復業。市民歡度佳節時，定要做足保護措施，別拖抗疫後腳。本地新症連續兩星期達雙位數，走勢僅徐徐向下，周一再錄29宗，8例沒源頭。政務司司長張建宗昨天公布，全港任何大廈凡有任何不明源頭新症、工作場所有兩宗確診，今起全須強檢；下周三前每天至少封1區強檢的話音畢落，當局已先後勒令元朗好彩洋樓、尖沙咀金鑾大廈、紅磡隆基大樓，以及油麻地新填地街一帶「禁足」驗毒。
香港今日社論2020年12月15日(100蚊獅子頭)
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明報社評
在美國，選舉人團會議正式投票選出下任總統，長期以來都是例行公事，可是昨天的選舉人投票，卻罕有備受關注。美國總統特朗普拒絕承認大選落敗，展開了當代美國史上最離譜的反民主操作，試圖以法律和政治手段，將百萬計合法選票作廢，聯邦最高法院上周的裁決，實際已一錘定音，駁回所謂選舉「舞弊」的無稽指控。選舉人投票正式確認拜登當選，標誌特朗普翻盤之路走到盡頭，然而這是否一如拜登陣營所言，見證了美國民主的韌性，仍得走着瞧。特朗普有關選舉舞弊的謊言，對美國民主傷害很深，選後未見大規模政治暴力，也不代表特朗普的民粹操作未有加深社會撕裂，「冷內戰」（cold civil war）已經形成，美國民主政治很難回到特朗普時代之前。
蘋果頭條
美國總統大選投票日11月3日舉行至今，已超過一個月，即使美國傳媒早已推定當選人，但其實未算正式結果。在周一，選舉人團將開會投票，投下總統及副總統的一票，才正式確認誰人勝出大選。本文將簡單介紹總統大選的選舉人團制度及運作。美國總統選舉有538張選舉人票，按各州參議員及眾議員的數目分配，而各州眾議員議席是按人口劃分，並再加上每州2個參議院議席。除了緬因州及內布拉斯加州外，大多數州都是採取勝者全取制（Winners Take All），在州分取得較多普選票的候選人，可全取該州所有選舉人票。在選舉人團制度下，即使候選人取得較多普選票，亦不代表勝出大選。例如在2016年大選，特朗普所得的普選票比民主黨對手希拉里少近300萬票，但最後憑較多選舉人票勝出。
東方正論
特區亂世，無奇不有。香港人多地少，房屋政策重中之重，卻弄得一塌糊塗，蝸居族上樓難，劏房僭建問題嚴重，不少人在天台非法加建，本報揭發葵涌工廈有人把4個貨櫃吊到天台疑作為居住用途，危及樓宇結構，隨時冧樓一鑊熟。屋宇署執法不力，工廈僭建「無王管」，涉事業主明目張膽，公然進行違法工程。葵涌街坊直擊4個貨櫃吊到工廈天台，貨櫃屋裝有污水喉，內部間隔設備齊全。其實工廈僭建是公開的秘密，由於很多都空置，所以私自改變用途屢見不鮮，分拆劏房如雨後春筍，甚至經營非法民宿及旅館，造成消防隱患，衞生惡劣問題，更由於人口密集，淪為防疫漏洞。
星島社論
本港昨新增八十二宗新冠肺炎確診個案，其中七十七宗為本地個案。黃大仙東頭邨貴東樓新增兩宗確診，累計六個較高層單位共九人染疫，當中三個單位均為15室。港大微生物學系講座教授袁國勇連同環保署及衞生署人員到場視察，指該幢15室的單位出現小型爆發，2315室的廁所抽氣將帶病毒的氣霧（即氣溶膠）抽出室外，樓上2415室開動廚房抽油煙機時有開窗，結果將樓下病毒抽入屋內。他指，開抽油煙機形成負氣壓再將病毒抽入屋是新發現，呼籲市民開抽油煙機要關窗。近天台二十九樓的15室中招就因「擾流效應」有關。
經濟社評
內地科網企業經過多年野蠻增長，幾乎寡頭壟斷各個生活消費範疇。北京今年參照世界經驗，加入國際行列，積極監管科網巨擘壟斷行徑，最新有阿里巴巴因收購銀泰商業受罰，但那只是芸芸切入點之一，中央政府最終料會放眼科企有否負上應有社會責任，以防一日千里的商業創新，反過來造成系統風險。中國市場監管總局昨天發公告，阿里、閱文及豐巢這3家企業早前的收購違反了《反壟斷法》，各罰50萬元人民幣，清楚表明網級行業不是法外之地。罰款金額雖小，但意義龐大，市場普遍認為是揭開監管科網企業的新序幕。
