210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
省出一棟房:24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房:24招易上手的存錢絕技》,台灣遊讀會股份有限公司提供)
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今天要來跟大家揭露這位《愛情線索》導演陽靖的真面目。
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疫情之前去吃燒烤,結帳時,店員塞了兩張《愛情線索》的票給我。其實過去就曾經在路邊看過這部電影的海報,一直不知道這到底是什麼。仔細看票面上的內容,更是大吃一驚,因為這部電影居然有六項桂冠,分別有「2013美國日舞影展參展作品」、「2013台灣金馬獎參展作品」、「2013美國奧斯卡甄選作品」、「2013亞太影展參展作品」等。
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如果真有國片能夠如此橫掃各大影展,那我怎麼會從沒看過、也沒聽過?種種成績可能只有「亞太影展」我不會懷疑。至於「甄選臺灣代表奧斯卡最佳外語片」部分,確實可能透過文化部影視及流行音樂產業局申報報名。但金馬獎、日舞影展、東京影展、釜山影展入選全是子虛無有,沒有這部片的參展成績。
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很奇特的是,這是《愛情線索》的電影入場券,卻在上面出現《愛情線索2:奇妙關係》的宣傳字樣。至於「放映超過7年最長壽」電影更是令人一頭霧水,怎麼從來沒有在院線看到關於這部片的放映資訊呢?票面上寫「特映會」,卻沒有具體放映時間。
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接著來看看導演到底是何許人也,原來名叫「陽靖」,據票券說明,這是一名「原住民身障導演」,還強調此人「吃泡麵睡車上,4500場演講,激勵42萬人」。已弄不清楚此人到底是搞講座,還是拍電影?至於「超過27萬人觀影、累績6000萬票房」資訊可是不可思議,如此票房成績,怎會從未聽說?
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上網查詢媒體報導,發現原來早在2011年,《壹週刊》就已經踢爆本名陽國慶的陽靖學歷疑為造假。引述《蘋果日報》〈拿魏德聖當幌子 生命鬥士全台騙錢〉報導指出:「1位在銀行工作、與陽靖在同一台南教會的教友表示,陽生性好騙,四處借錢,至今欠金融機構2百多萬,追討快20年也沒還。魏德聖則透過公關表示,陽在教會內主動找他合照,說他要拍電影,自己並未推薦陽,也不知道他到處募款。」
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https://tw.appledaily.com/local/20110824/5FI5BPND46L7FJA7TWGJB37OCM/
〈拿魏德聖當幌子 生命鬥士全台騙錢〉《蘋果》2011.8.24
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同年九月,也許教會方面為了避免教友受害,《台灣教會公報》做了詳盡的整理報導整理。據報導指出,陽靖成功從200間教會取得「數千元至10萬元不等」的捐款,曾經採訪過此人的《遠見》等媒體都已撤下報導。總編輯方嵐亭更強調「從採訪對話和近距離觀察發現,陽靖募款行為值得商榷,認為『不宜為其推薦』」並鄭重向讀者致歉。不過陽靖顯然不願放手,不僅沒有澄清資料造假等爭議,反而強調自己跟魏德聖從小就是好朋友,公開澄清「如果不是好朋友,魏德聖怎敢跟我拍照」。
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不過曾經支持陽靖的胡忠銘牧師也選擇跳船,在教會網站發布〈上帝所厭惡之事 — 胡忠銘牧師〉一文,指控「牛角導演(即陽靖)利用身體上的缺陷,藉著宗教名義,博得諸多牧師的同情,得寸進尺的到處作見證,終在紙包不住火的情況下,使得事情如滾雪球般的越滾越大,甚至到難以收拾的局面」。
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https://tcnn.org.tw/archives/5259
〈福音電影導演疑詐騙〉《台灣教會公報》2011.9.2
https://www.tschurch.org/%E4%B8%8A%E5%B8%9D%E6%89%80%E5%8E%AD%E6%83%A1%E4%B9%8B%E4%BA%8B-%E8%83%A1%E5%BF%A0%E9%8A%98%E7%89%A7%E5%B8%AB/
〈上帝所厭惡之事 — 胡忠銘牧師〉(台灣基督長老教會德生教會)2011.9.4
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五年後,《TVBS新聞網》報導〈獨家/不給薪?身障導演遭控 欠10員工超過20萬元〉,則是公司內部問題檯面化。一名簡小姐在陽靖開設的台灣牛角電影公司擔任宣傳,卻發現對方屢屢欠薪,不止她,公司十名員工的總欠薪超過20萬。陽靖在LINE上卻回應員工「就看在我也給了一年多」、「錢雖然不多,但也是心意」、「因為我們本身就有困難」 。
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https://news.tvbs.com.tw/politics/638737
〈獨家/不給薪?身障導演遭控 欠10員工超過20萬元〉《TVBS新聞網》2016.6.29
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如果不透過新聞平台,也能從PTT或Dcard查到教友、面試員工或離職員工的起底文。如下:
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https://www.dcard.tw/f/job/p/228437077
〈#黑特#面試經驗 高雄牛X電影公司(文有點長) 〉(Dcard)2018.3.17
https://www.pttweb.cc/bbs/Christianity/M.1530131311.A.05B
〈小心!以拍攝「福音電影」為名的假見證人物〉(PTT)2018.6.28
https://www.pttweb.cc/bbs/Christianity/M.1530201186.A.91D
〈為他宣傳,欺騙教會,我一生的恥辱〉(PTT)2018.6.28
https://www.pttweb.cc/bbs/Salary/M.1534317745.A.C88
〈[問題] 台灣牛角電影面試〉(PTT)2018.8.15
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不過低調一陣子之後,《愛情線索》再次捲土重來,再登媒體版面,而且成功洗白。《自由時報》在2017年8月17日發登過一篇〈「愛情線索」巡迴播400多場次 續集明年3月上映〉,提及導演委屈指出自己曾被抹黑為「斂財」,但認為自己是在做對的事情,不必多做解釋。
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《中時電子報》則在2019年3月29日做過一篇〈放映《愛情線索2─奇妙關係》身障導演陽靖成焦點〉,內文提到導演出席座談活動分享電影,「(花蓮)縣長徐榛蔚也為之動容」,連花蓮縣文化局也為之背書,。
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https://news.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2168050
〈「愛情線索」巡迴播400多場次 續集明年3月上映〉《自由時報》2017.8.17
https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190329002517-260405?chdtv
〈放映《愛情線索2─奇妙關係》身障導演陽靖成焦點〉《中時電子報》2019.3.29
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最新資訊是在2021年02月07日,台灣《大紀元時報》發了一篇〈身障導演陽靖《愛情線索》續播8年 今年開拍第3集〉,指出導演陽靖回到故鄉臺南,參加臺南文化創意產業園區等單位共同主辦的活動,提及第三集《愛情線索3愛要幾分甜》正在籌措資金。
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近年關於陽靖的正面新聞的消息來源都是來自《大紀元》,是否代表其它媒體已經識破?但顯然還有許多單位對此一無所知,〈「牛角導演」陽靖:內心的殘障才需要被拯救〉一文顯示全國多家獅子會成了陽靖的堅實後盾。
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https://www.epochtimes.com/b5/21/1/13/n12685616.htm
〈「牛角導演」陽靖:內心的殘障才需要被拯救〉《大紀元時報》2021.1.13
https://www.epochtimes.com.tw/n335421/%E8%BA%AB%E9%9A%9C%E5%B0%8E%E6%BC%94%E9%99%BD%E9%9D%96%E6%84%9B%E6%83%85%E7%B7%9A%E7%B4%A2%E7%BA%8C%E6%92%AD8%E5%B9%B4-%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E9%96%8B%E6%8B%8D%E7%AC%AC3%E9%9B%86.html
〈身障導演陽靖《愛情線索》續播8年 今年開拍第3集〉《大紀元時報》2021.2.7
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截至目前為止,這間「台灣牛角電影有限公司」依然在104人力銀行徵人,臉書粉絲專頁「台灣牛角電影《愛情線索》」也持續運作中,最新一篇文在2020年9月22日,內文顯示目前公司正在進行《愛情線索3愛要幾分甜》複試試鏡會。下方有網友留言:「請問我們有取得票了,如何查詢放映的場次與地點呢?」至今仍無人回應。
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https://www.1111.com.tw/corp/68004128/
「台灣牛角電影有限公司」104人力銀行
https://www.facebook.com/directoryang1010/posts/3410374805690604
「台灣牛角電影有限公司」粉絲專頁發文
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最後查到一則報導。在2020年9月,《中天》透過電視報導〈一張10元票嘸知在哪播? 電影公司「求募款」遭疑詐騙〉重新起底了陽靖。原來陽靖與職員親自到一間香港茶餐廳向老闆勸募,要老闆一次買一千張電影票(一張十元),但是當老闆問及「一個月多少場次?」、「有沒有發票?」陽靖卻一問三不知。
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https://youtu.be/hBa6sNw__Yc
〈一張10元票嘸知在哪播? 電影公司「求募款」遭疑詐騙〉《中天》2020.9.14
https://youtu.be/w344-vntHEs
〈「福音導演」陽靖 曾捲入募款詐騙爭議〉《中天》2020.9.14
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上述報導終於解釋了我在燒烤拿到的電影票從何而來。陽靖慣用的手法就是請餐廳認購電影票券,票面上強調是「300元」,但轉賣給店家一張10元。比較不熟悉電影市場的店家可能大呼划算,一次花費一萬元認購一千張,盤算如此一來,「用餐送顧客電影票」的優惠也許可以增加業績。殊不知這根本是廢紙一張,因為《愛情線索》根本沒有上映。
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從上述系列整理發現很多恐怖的真相。即一個人如何透過故事包裝,獲取廣大媒體報導(預計超過40間媒體報導過關於陽靖的正面事蹟),而他又如何利用這些媒體認證,滲透到教會之中,更與教會名人稱兄道弟,藉此牟取資金。至於個人經歷、宣傳資訊也多是信口開河。即便負面消息已經傳遍全台,卻還能在沉寂多年之後,成功再洗白,獲得媒體報導、獅子會與縣政府等單位背書。
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實在難以責怪早期的受害者,包括廣大善心教會人士,陽靖出現之時,乃是《海角七號》(2008)創造票房奇蹟之後,投資國片不再是有去無回,打著宣教名義募資,的確能打動許多教友。不過後來教會方面也早已發現事情有異,公開與之進行切割,誠摯反省。
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但令人不解的是,近期這麼多單位願意與之合作,連縣政府都協助宣傳,難道這些合作活動發生之前,承辦人事前沒有先上網Google?又或者中間水太深,各家單位有什麼難言之隱?
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本文只是拋磚引玉,希望各個商家不要再認購《愛情線索》的無效票券,也歡迎各位對此事有了解的朋友,留言分享您的經驗。最後,請大家欣賞這部具有「奧斯卡、日舞、金馬獎」水平的《愛情線索》預告片,非常雷人,對此我只有一句話:「請不要繼續侮辱電影了。」
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https://youtu.be/js-jieUS6Fk
電影【愛情線索】預告片 - 全台首位身障激勵【陽靖導演】處女作
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https://youtu.be/amFtKhefNlk
2018年陽靖導演最新力作 電影《愛情線索2奇妙關係》預告片,5分鐘加長版
#愛情線索 #陽靖 #愛情線索2奇妙關係
欠銀行 越多 錢越划算 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
201022房仲買房初體驗(下):與銀行打交道—零底薪的財力培養法@文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外,買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環!尤其我買的是限制更嚴格的小套房,而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢?接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線是不能退讓的,以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶要的屋況」去找房,預算則其次,畢竟出錢的不是我,何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家,反而以預算列為最優先前提,一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活,讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後再繼續找房,畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」(台語的搞什麼花招),我不會預先知道,唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸?】
談到申請房屋貸款,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是,影響這4個項目的因素裡,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
《如何讓銀行看得起你?》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上的房子,貸款上限最高六成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成,而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息,在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時,如果購買人的財富實力夠雄厚,通常貸款仍舊不會是問題。然而,每個人因為工作性質的不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我的公司規模並不大,又是無底薪,像我們這種人在買房子的時候,銀行給的條件通常不會好。
所以,我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外,另外還有2張在2018年已繳清的6年期(累計共8年)高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款,以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」,維持零負債及良好的信用評比。
不過,我後來發現銀行普遍都已與時俱進了,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以我在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信,好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點,對於收入不穩定的職業,如果希望銀行給你好的貸款條件,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了!
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案,而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說:通則非一定,銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65—25=40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說:通則非一定,銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據,判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)建築耐用年限則為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越久。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但因為我具備首購身份,銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺你的利息也就越多,所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財,能提早還款就早點繳清。
因為,時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房,銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6~7成。
以我為例:我一開始找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,除非我是VIP級客戶,縱然如此最高也只能六成,真是氣死倫!可後來我換國泰世華,最高卻能給我至85成,來回就差了25%將近250萬元的自備款!是不是差非常多?
強調,每家銀行的政策不同且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高,不代表明年也是喔!
《房貸利率》
每家銀行略有不同,甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例:我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1:貸款七成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我,直接拿方案2引誘,絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了,後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道,有點讓人「奇摩歹」,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸大家,不管如何,買房一定要至少找兩家銀行,貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20=總共22年。其正解是頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還。換句話說,原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點,這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人,只能說觀念與我不同,強調,無所謂對錯喔!以我朋友為例:
他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,而只要寬限期一到就立刻轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣,他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算?
【我最後選擇哪個方案?】
兆豐的方案2:貸款八成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款八五成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案,最後我選擇了國泰世華,想法如下,……↓
如果選擇兆豐,代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可以花用,同事也附和說「3年很長,3年內會發生什麼事都不知道,只繳利息及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉獲利了結,豈不爽快。」好像很有道理?
當我與自己對話後,發現「寬限期」並不符合我的價值觀,一來是我個性偏好先苦後樂,二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」,我本來就打算長期持有,三是我把買房當存錢,沒打算不繳本金,第四個原因是,小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險,某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。
理性思考,我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金,萬一虧錢怎麼辦?寬限期只會讓人留下更多的現金在身上,而「閒錢越多越想作怪」是人性,既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
【原來,房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往,住不慣(相處不來)就換一個,挺自在也蠻自我的;買房子,感覺像是生小孩,背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷,花費變大了,壓力也隨之而來,這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧?
其實,我自己也察覺到,無債一身輕並有了閒錢之後,我的情緒管理變差了,做業務開始有些隨興,我知道這並不利於我的事業,這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起,我意識到責任感無形中提升了,遇到奧客時也變得比較有耐心,為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問:到底租房好?還是買房好?
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷,因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今,若你再問我同樣的問題,我的答案肯定是買比租好,因為我體悟到:「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說,預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病,而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢?以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說,……↓
契稅:29574元
印花稅:3957元
實價登錄費:1500元
地政規費(過戶):5961元
地政規費(貸款):10008元
貸款設定費1筆1棟:5000元
申請銀行貸款的開辦費:3000~5000元
代書費(土地所有權過戶)1筆:7000元
代書費(建物所有權過戶)1棟:7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元,如果再把交屋後的屋況整理(非裝修)費用算進去,差不多就是買房總價的1~2%。因此請記得,除了自備款及2%買方服務費之外,至少還要預留2%的費用喔~
希望我的買房經驗能幫助到你一點點,只要能幫助到你一點點,就不枉費我打那麼落落長的文章啦!
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