關於 歐洲 房屋 自有率 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。

參加完公聽會後，對於業者反對的説法可以理解，官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法，強調要求理想作為，稅基較稅率重要；或擔心配套措施不完備，會轉嫁租屋族；實施囤房稅未能達到抑制房價效果，完全呼應官方拖延說法，令人感慨！

大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗，成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難，中央與地方互相推諉，囤房稅實施沒有效果，真的令人無言⋯

房市不合理的稅制改革，今天公聽會的感觸是：「理想只是口號，真正實踐才是王道」！

—————-

根據立法院提供的六個討論提綱，我的發言內容大綱如下：

一、居住正義與產業發展如何平衡?

1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展，不會將資源聚集在單一房地產業， 許多產業使用房屋土地成本下降，空餘屋有效利用，其他非房地產業才能正常發展， 增加就業機會，人民所得提高，房價合理下降，人民得以安居樂業!

2、房地產並非火車頭產業，過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。

二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?

1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估，請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。

2、房地合一稅乃短期交易利得稅，優點是抑制短期交易，但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。

3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅，優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少， 但囤房數量相對很多，實施囤房稅對極大多數者沒有影響，其衝擊面很小，並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。

4、不論如何，任何稅制改革都需要配套措施，以避免轉嫁消費者及傷及無辜，但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革，如此造成房市不公平、無效率、 不合理，因小失大，將得不償失。

三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?

1、房地合一稅支持目前財政部的草案。

惟「徒法不足以自行」，如何落實施行更是關鍵，尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記，未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為，相關稽查配套執行，應完備沒有爭議。

另外，不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅，假借人頭或持續囤房，是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示，課徵房地合一交易稅「道高一尺，魔高一丈」，容易規避轉嫁，導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之，房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持，將大打折扣，惟有雙管齊下，政府「打炒房」才能真正落實。

2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致，明顯區分 「自住」與「非自住」差異，且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制， 加強地方政府逐步調高。

囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定，以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果，成效不彰，因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率，以免造成一國多制，不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房，造成不同稅率的投機漏洞。

至於房地稅基偏離市價過低的問題，涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定，也涉及當前房地分離課稅制度的改革，較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基，仍待中央與各地方政府的合作。當然，中央政府可以透過 統籌分配款的機制，加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。

有關非自住房屋對象的認定標準問題，過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象，顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看，建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率，當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外，我們看到法人囤房現象嚴重，法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者，多已有預售 2~3 年期間，仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨， 而給予優惠稅率，造成賣不掉的房子，價格仍不會下跌的不合理現象。

3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:

財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%，擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%，3 到 5 戶 均值 3%，而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%， 第 2 到 9 戶稅率漸增，若是「非住非營非用」的囤房行為，稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」，改採「家戶持有全國戶數」，採累進稅率課徵 囤房稅，稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本，則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數，將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%，4 戶以上稅率不 低於 5%。

4、囤房稅應採較嚴格標準，並簡化稽徵方式及成本

檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本，輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼，而且政府公布囤房人數不多，但囤房數量不少情況下，建議 應採取較嚴格的修法版本，如此大多數的人並不會受到影響，也才能獲得社會各界 的認同，達到遏止囤房炒作的目標。

四、韓國打房政策經驗分析‧

1、各國國情，包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同，他國 經驗未必適用台灣。

2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家，都有許多打房政策成功經驗，可供參考借鏡。

3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論，房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。

4、韓國租屋市場非常特別，租金收取方式全球唯一，多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付，然後房東以押金利息抵扣房租，房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價，房租如同房價，囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。

五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?

1、根據剛完成的實證研究評估報告，台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌，怎麼會產生轉嫁房租效果?因此，此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。

2、房租不合理上漲，最主要的原因是「房價上漲」，大家買不起，轉買為租;再加 上「租屋黑市」，資訊不透明，市場機制失靈，而非「囤房稅」實施，才導致租金 轉嫁上漲。反之，若實施囤房稅，根據過去實證研究結果，房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施，將促使空餘屋的釋出有效利用，如此供給增加，房東想要 轉嫁房客，根本缺乏依據，不易發生。

3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果，但這還要看市場景氣供需狀況， 市場資訊是否透明可以發揮市場機制，同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何，理論仍需實證研究驗證。

4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶，完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對，租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握，卻說囤房稅會轉嫁租金，令人無法信服!

六、日出條款的修法建議‧

支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施，以為公平，杜絕短期 投資炒作。

七、結語

台灣的房市與房價的長期不合理，造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象，根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此，政府其他相關部會必須各盡其 職責，以避免「政府失靈」，打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度， 讓房屋成為人民的安身立命之所，而非投資炒作的獲利工具，如此政府才能獲得人 民的信任，居住正義也才能落實!

最後，有關「房地合一稅」草案爭議不大，應儘速通過實施。另外，「囤房稅」的 修法，行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼，朝野政黨彼此捐棄成見，「不論 甲案還是乙案，拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅，經 過一個月即立法通過，6 月實施。期盼本次囤房稅的修法，很快能成為朝野政黨的 共識，讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!

—————-

今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外，第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。

https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/

——————-
附件:

1、清華安富金融工程研究中心，「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」，外匯市場發展基金會委託， 研究期間:2020 年 5 月~10 月

研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx

2、張金鶚，「從抑制炒房到健全房市」，聯合報，A12 版/2020 年 12 月 13 日

3、張金鶚，「囤房稅是健全房市的關鍵」，蘋果日報，A11 版/2021 年 2 月 18 日

4、張金鶚，「囤房稅，玩真的嗎?」，蘋果日報，A12 版/2021 年 3 月 11 日

5、張金鶚，「打炒房 要落實囤房稅」，聯合報，A13 版/2021 年 3 月 14 日

6、張金鶚，「囤房稅的稅基與稅率孰重?」，蘋果日報，A11 版/2021 年 3 月 18 日

各黨住宅政策大體檢　
住者適其屋 別讓年輕人當房奴
王健安／暨南國際大學財金系副教授、住宅學會理事（投縣埔里）

民進黨與國民黨雖在兩岸、能源等政策截然不同甚至對立，但在少數如住宅政策都承認「高房價（與爭取青年選票關聯）」嚴重性，甚至也與對岸共黨在「房住不炒（房子是用來住，不是用來炒）」有一致認知。弔詭的是，歷次換黨執政，不僅未能解決青年最大的痛「買不起房」，甚至連「房價緩漲（甚或下跌）」目標似亦難常態性維持。

細察本次選舉，為搶青年選票，兩大黨皆有放寬學貸政策；國民黨總統候選人還曾拋出「出國留學免費」等政策，個人認為此點（假如真的實施）成效與當前跨黨強調「買得起房」政策思維有關。

很多人都聽聞歐美年輕人的Grand Tour（壯遊），指在高中或大學期間利用一段時間進行海外旅行或遊學；最被引述的案例即是拉美革命家切．格瓦拉，而「革命前夕的摩托車日記」是他留給後代文青的傳誦經典之一。

這件事跟住宅政策有什麼關係呢？關連之一是我們的單一價值體系就是：好好讀書、出社會找份穩定工作、賺錢買房、成家立業。於是「買房」成為社會鑑別「年輕人是否有成（而不是魯蛇）」的重要指標。

相對下，德國二○一八年住宅自有率四十三．九％，（瑞士更只有卅八％），與台灣（二○一五調查）八十一．七％相比，真是天差地別。在國際學術研討會與德國學者或與歐洲交換生接觸，他們對房地產看法與其生活態度高度相關。比如在德國要過平穩生活，不一定要「擁有」房子，因為德國住宅租賃法對房東租約期限、租金調漲都有嚴格限制；也早有非自住房子賣出適用高稅率等不炒房規範（台灣二○一六年起的房地合一稅才有類似規範）。

台灣長輩鼓勵年輕人買房的原因，積極面有「賺很大」；消極面有將來年紀大了，房東不願意租、較無保障的任意漲租或斷租等。年輕人常被傳達：租房是件不安穩的事；所以德國的租房率是五十一．七％，台灣則是十三．二％。

儘管執政黨去年推出三大租賃房屋新規定，對惡房東的規範與房客的保障往前邁進一步，甚至宣示持續推動「青年安居租金補貼加倍方案」，但離德國的配套保障等設計，仍大有可為，實因政策過去太不重視「租屋」這一塊。

體檢各黨住宅政策，大多同樣強調「住者有其屋」。然而，我們能否有更多元的思考：Why not租？只要能住在「舒適」的穩定環境，就是好的住宅政策。當年輕人不需當屋奴，政府是否能設計出台版Grand Tour？以往有文化部擬以「文化卡」取代「藝文體驗券」；還有「兒童及少年未來教育與發展帳戶條例」，作為就學等用途（何不擴展至一般人與壯遊等用途）。跨黨派參選人都應會同意：投資未來青年的各種「帳戶」永遠不嫌多。

十一日過後，不管哪黨取得政權，我們能否有更寬廣角度，讓年輕人不要被屋奴的單一價值觀所限，協助他們建立國際視野。投資自己，永遠比鼓勵買房等財務投資更具意義，這不僅是人民價值觀的翻轉，政策制訂者亦應先從住者「有」其屋的桎梏觀念解放。

『輕松哥談政治』
昨天韓國瑜被媒體報導-購買7200萬的房子轉售，我們民眾黨及輕松哥對於購房，有一些想法，希望民眾黨進入國會之後，可以讓年輕人都可以擁有居住的基本權利。

居住是基本人權，德國人不炒房，卻是歐洲最強大的國家
台灣空屋率高達10.12%

根據內政部資料統計，目前全台房價所得比為8.57倍，也就是說必須8.57年不吃不喝才能買得起房子，這數據遠遠超過5倍正常值；依照空屋最新資料顯示，全台空屋數量達到86萬4835戶，空屋率高達10.12%，也就是說10戶房子當中，就有1戶是空屋；在自有率部分，全台房屋自有率仍高達約8成。大臺北都會區在國內外各種因素之影響下，房屋價格居高不下，臺北市106年第3季房價所得比高達15.12倍，市民需不吃不喝15年才能買得起一棟房屋，而租賃市場資訊相對不透明，糾紛處理不易且缺乏專業管理，嚴重影響台北市民及弱勢族群的居住權益，造成民眾買不起房、租不到房的「居住不正義」問題。政大教授張金鶚曾說：『台灣高房價、高空屋率、高自有率』並存，這三高在國際上是相當罕見的。

房子的功能本來是為了居住應用，如今卻淪為商品、成為用來賺錢生財、資產避險的工具。而居住政策所強調的不僅是品質合宜的住宅，更包含居住環境、社區、公共空間，以及居住者的需求與感受。再積極一點，則包含居住活動與行為在社會、經濟、教育與文化上的價值創造。以下經由統整學者專家意見、研究報告參考，綜合研究討論出以下主張：
【合作住宅、青銀共居、智慧住宅、房屋債券、囤房稅】的推行
第一：合作住宅
合作住宅並非只是共同居住這麼簡單，每一個住戶都有義務遵循以下七點分別是：
1. 志願與公開的社組織
2. 房客的民主管理
3. 社員的經濟參與
4. 自治與自立
5. 教育訓練與宣導
6. 社間合作
7. 關懷地區社會
因此，你我嚮往舊時村里的互助美俗、不閉門扉的情境，也有機會重見，緊密的社會支持網絡，讓社區居民關係密切，可消解現代都市水泥叢林中的民至老死，不相往來的悲戚狀況。如將住宅高度商品化，不以居住人權來考量，仍然容易導致數量龐大或地段良好的合作住宅淪為炒作房價的工具 ，無法落實平等、公正、團結等價值，更非關懷地區、社會應有的作為。

第二『青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
現今社會同時出現「高齡化老人獨居」及「青年租屋不易」的問題，這樣方案推行可以調降低空屋量
(1)青年:照護長者換宿/長者:共享房屋換照顧
(2)地方蚊子館活化(集會場所)
(3)社區營造(課程/活動/社團)

第三『智慧住宅』產業實驗場域
優先試辦「智慧住宅」、「智慧社區」，申請本共居方案的青年及長者優先享有政府補助的「智慧住宅」、「智慧社區」產品及服務，並同意大數據資訊蒐集、負定期填寫滿意度問卷及使用意見徵詢的義務。

第四發行『房屋債券』開發社會住宅
由於房地產業周期長，資金周轉慢的行業特點，所以國際房地產企業都傾向於發行中長期債券(1-10年)，以獲取長期資金。發行『房屋債券』開發社會住宅可與青年購房相結合，購屋者可監督及參與其中的設計討論。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

第五『囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置
台北市府推行良好的囤屋稅政策採累進稅率制、自助輕稅，房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，稅率至0.6%。取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。

此制度有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭在孩子成年後轉換資產配置，減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。

結語

當今公共住宅興建的目的在於調節住宅市場，藉由公共住宅的存量對抑制房市，避免市場投機炒作
社會住宅的推動牽涉到居住文化的轉變、空間的調整、都市區域規劃，並不是一蹴可幾的。社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子，作為都市政策的一環，規劃與研究過程不能少，需透過居住調查，因地制宜的回應在地需求，更需要民間的參與，才能發展出永續、多元的社會住宅。

#台灣民眾黨
#居住正義
＃青年有屋
＃輕鬆哥談政治
＃張幸松