最近好編看到這支影片,趕快求問愛莉老師,這要怎麼辦!
如果大家遇到了,類似的情形,改怎麼處理呢?
愛莉老師,提供以下的建議:
1. 如果當初跟建商買的是「預售屋」:依據內政部《預售屋買賣定型化契約》內的「保固期限及範圍」,建商須提供結構體保固15年,建材與設備(當然包含管路)都要有1年的保固。雖然房子已經點交了,但建商仍有保固責任。
2. 如果當初跟建商買的是「新成屋」:先看一下當初跟建商的合約中,是否有保固條款,如果沒有,仍然可以主張民法中的「瑕疵擔保責任」,不過,比較需要注意的是,建商可能會要求買方舉證管路的問題是房子在點交給買方前,即存在的問題。由於舉證不見得容易(以這個個案來說,那個造成堵塞的原因已經被沖掉了)所以,如果合約中有「保固」條款,會比較好主張。
👩🏫驗屋小教學:
建議在驗屋時,測試排水時,都要用水管接水龍頭注水,看看排水順不順。
一般建商用蓮蓬頭沖的方式,只能用來沖淋浴的拉門,看看拉門是否密合,水會不會噴出去,用來測試排水實在不夠。
發生這件事情,真的太慘烈😭😭😭
真心祝福尼克,處理順利。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形 影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4 感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓ 1.我們接委賣時,會要求屋主在「屋況說明書」填寫,其中有2條寫明:a.是否有漏水?漏水現況交屋?修繕後才交...
民法保固期 在 陳明宗律師 宗誠法律事務所 Facebook 的最佳貼文
【房屋漏水訴訟,不是請求賣方將漏水「修繕」】
買方在房屋交屋後,發現房屋有漏水,訴訟上可以請屋主「修繕」房屋的漏水嗎?⬇️⬇️⬇️
大家都知道買方在交屋後,如果房屋有瑕疵,屋主須依民法關於物之瑕疵擔保責任規定負責,但要注意的是:📍在法律的請求上,買方是不能主張屋主應將瑕疵「修繕」的🈲。
大家一定會嚇一跳,買方不能請屋主「修繕」瑕疵?可是經常聽到可以請求屋主修繕漏水啊?律師自己也承辦多件請求屋主修繕漏水的訴訟啊?怎麼會說不能請求屋主「修繕」呢?🤔
上篇文章提到 #約定漏水保固後賣方還要負責漏水嗎?
⭕️答案是肯定的,在保固期限後,房屋倘若發生漏水,買方仍得依民法關於物之瑕疵擔保請求權之規定,主張權利;但在物之瑕疵擔保責任中,買受人得主張的權利有:
1️⃣解除契約
2️⃣減少價金
3️⃣賠償損害
📍眼尖的大家有沒有發現,民法並沒有規定可以請求「修繕」❌。那是因為立法者認為出賣人通常不具有「修繕」瑕疵的能力,所以並沒有規範買受人可以在訴訟上主張出賣人應修繕瑕疵,換句話說,買受人如在訴訟上請求出賣人修繕瑕疵,那可是無理由,會敗訴的⛔️;但可別誤會,這不是代表出賣人不用對瑕疵負責,而是 #買受人只能向出賣人主張解除契約減少價金和賠償損害。
所以,以買賣房屋為例,交屋後,如果房屋漏水非常嚴重,訴訟上買方是向屋主主張解除買賣契約,如果漏水是可以修繕的,買方可以向屋主主張減少價金(即因漏水而造成房屋市價貶損),或請求屋主賠償損害(如漏水造成買方之家具或家電之損害);否則,除非有特別約定,絕不是買方可以向屋主請求將漏水修好。
那什麼情形才是請求屋主「修繕」漏水呢?律師會在下篇文章和大家分享。
#房屋漏水法律系列之二
民法保固期 在 陳明宗律師 宗誠法律事務所 Facebook 的最讚貼文
【約定漏水保固六個月後,賣方還要負責漏水嗎?】
房屋漏水一直是台灣不動產買賣糾紛之中最常見的瑕疵類型,律師經常在訴訟中看到買賣方雙方在買賣契約有特別約定:「漏水保固六個月」,買賣雙方也都簽名,但房屋卻在交屋六個月後發生漏水,則在保固期滿後,買方可以就漏水瑕疵向屋主主張權利嗎?
📍先談保固條款的法律核心精神
保固目的是保護買方、幫助買方取得比不動產瑕疵擔保更為有利地位。法院判決實務上更清楚說明,保固約款的核心精神是「讓舉證責任倒置發生轉換效果」,意思是在保固期間內有瑕疵發生,買主當然可請求賣方負責,但這 #不代表就可因此排除交屋六個月後買主對房屋漏水提出賠償請求權(保固條款不是用來幫賣方減輕擔保責任)。
如以買賣雙方約定漏水保固六個月為例,則賣方對於保固期間內之漏水當然負修補義務,買方不必證明漏水是交屋時即已存在,賣方更不得舉證證明交屋時無漏水而免責。
📍買方對賣方提出房屋漏水賠償請求的前提
賣方就房屋滲漏水應該要負擔瑕疵擔保責任,但有一項重要的前提,就是 #漏水瑕疵必須在交屋前就隱含在房屋內且未被買方知悉。
📍保固期限後仍可提出房屋漏水賠償請求
在上述前提下,即使保固期滿後,賣方還是要對賣出不動產負責。所以,保固期限後發生漏水,買方仍得依民法關於物之瑕疵擔保請求權之規定,主張權利,並非保固期後,屋主就無須負擔房屋漏水之瑕疵擔保責任。
所以,如果屋主是佛心保證自己的房屋絕無漏水或瑕疵,而約定短於法定瑕疵擔保責任之保固期間,買方其實可以欣然接受;但如果屋主想約定短期保固期間以排除瑕疵擔保責任,可能就要失望了。
#房屋漏水法律系列之一
民法保固期 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4
感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓
1.我們接委賣時,會要求屋主在「屋況說明書」填寫,其中有2條寫明:a.是否有漏水?漏水現況交屋?修繕後才交屋?b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過?如果屋主勾選無漏水,事後發生漏水,前屋主當然要負責。
2.房仲的角色,只是做居間協調溝通,無法負責,畢竟房子又不是房仲的,除非買方能證明「房仲明知故騙」,不然沒道理要房仲連帶賠償。
3.另外,根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水,「入住後5年內,發現漏水通知前屋主半年內」,也可與前屋主協調減少價金,或者是要求前屋主負責修繕唷!
以下是新聞報導……↓
要分辨房子是否漏水,專家說先從牆壁下手!水電行師傅提供辨識小訣竅,他說通常漏水屋轉賣前,牆壁都重新粉刷過,有些刷得牆面凹凸不平,就可懷疑會漏水,或者敲敲牆壁,要是有木板空音,也可能是對方故意用木板遮住壁癌,但師父也提醒,有些房子得住過一段時間才知道是否漏水,所以簽約前,得仔細審視條文,才能保障自己。
當初就是簽下這份合約,讓陳太太想求償卻有爭議,因為第8條寫明,若日後買賣發現有滲漏水,買方願自行負責修復,而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任,本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法,也就是說,賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定,其他房仲業者說,通常他們都會請屋主先填資料,了解狀況後再賣屋。
房仲陳泰源:「房仲針對這個是沒有要負責任的,因為房子有沒有在漏水,其實當初屋主,委託在賣房子的時候,我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」
目前,房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固,住商和台灣房屋等都沒有,大多只能在民法上協助,所以,民眾怕買到漏水屋,交屋前一定要仔細檢查,水電師傅提供小撇步
水電行師傅范清福:「中間是一個空的,所以你敲的聲音會是很空心的。」
敲木板看是不是空音,師傅說有些投資客,裝潢得美輪美奐,有壁癌的牆壁,刻意先貼上木板後再刷上油漆,外表跟新屋沒兩樣,另外,也可檢視牆壁,是否像這樣重新刷過,牆面凹凸不平,看起來有點水痕,就是曾經漏過水。但師傅說,若對方真的刻意隱瞞,恐怕買方一開始也找不出問題,通常住過一段時間,下雨時才會發現會漏水,因此,在簽合約時,就得仔細審視條文和保固期限,才不會求償困難。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/88365421
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