關於 民法 第 451 條規定 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

📌【民事法實務選編】曾品傑教授　#月旦法學教室 第226期（2021.8）
　
本期共選錄10則民事法實務見解，其中值得留意之裁判有三。
　
首先，最高法院110年度台上字第268號判決表示，民法第216條之1規定所謂因同一侵害原因事實，係指受利益與同一侵害事實之損害，具有相當因果關係而言，此因果關係是一種法律評價，非自然意義下之條件關係，其判斷基準，須符合法律規範意旨，且利益與損害須具備一致性。
　
其次，最高法院110年度台上字第421號判決指出，承租人於原有房屋不堪使用而改建，繼續為租賃土地之使用收益，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，參酌民法第451條規定之立法精神，應認為係以改建物不堪使用為期限而新成立租賃關係。
　
末者，最高法院109年度台上字第2826號判決有謂，鄰地所有人若出具未附期限之土地同意書，致使用執照註記之鄰地土地套繪無期限，且無從於土地使用關係消滅時申請廢止原核可之使用執照並解除套繪管制者，自有違財產權之保障，而屬對鄰地所有權之妨害。

　　
📌本期選錄裁判爭點

✏勞工爭訟解僱之合法性時是否適用權利失效理論？
　
✏當事人預期將來成立雙務契約而先為給付，嗣契約不成立者，得否援引不當得利之規定請求他方當事人返還已為之給付？
　
✏民法第216條之1規定之「同一侵害原因事實」應如何判斷？
　
✏民法第216條第1項所謂「所失利益」究竟應如何認定？
　
✏出賣人已移轉標的物所有權然尚未交付予買受人，而繼續占有者，是否構成無權占有？
　
✏承租人租地建屋而未約定租期，嗣房屋不堪使用而改建，出租人不即為反對之表示，並繼續收取租金者，雙方當事人是否默示更新成立不定期租賃契約？
　
✏若所有人之土地遭套繪管制，需經鄰地所有人辦理農舍變更為住宅始得解除者，所有人得否行使妨害除去請求權，訴請鄰地所有人辦理刪除套繪管制之登記？
　
✏附屬建物應如何判斷？
　
✏設置網頁連結他人之網頁資訊者，是否有違公平交易法第25條？
　
✏董事得請求查閱、抄錄之公司資訊界線為何？

　
　
完整內容：#月旦法學教室 第226期（2021.8），民事法實務選編／曾品傑教授
　　
📕本期目錄：https://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2795
　
　
　
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【續繳房租但沒有簽約可以嗎】

今天有網友傳給我一篇爆料公社的討論文

大意是說租約到期後
房客跟房東並沒有簽紙本約
但口頭上有續約並且有續繳房租
結果房東突然反悔叫房客搬走還直接用大鎖把門鎖住不讓房客進去

這樣到底該怎麼辦
當然下面留言又是一片眾說紛紜
有人說沒有簽約只有口頭 只好認賠之類的

到底是怎樣呢

根據民法第451條規定
「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

也就是如果租約期滿以後房東繼續收租金
房屋租賃就會變成不定期契約
也就是沒有期限的租賃契約

而這種契約土地法第100條規定
只有以下6種狀況，房東才能收回房子終止租約。

一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

如果沒有以上這些情況
房東是不能擅自終止租約的

像網友傳給我的案例
其實房東跟房客之間已經成立的不定期租賃契約
所以房東不能隨便叫房客搬走
更不能自己拿鎖把大門鎖起來

不然除了違反民法租賃相關規定以外
還有可能觸犯了刑法上的強制罪

臺灣人很常因為說哎呀是老租客了
所以就懶得重新打契約
或是為了方便先收錢以後再說
結果這種狀況下其實都會讓租約變成不定期租約

事後要收回房屋都很麻煩
各位房東們不可不慎喔

#突然覺得好像應該再開房屋租賃的講座了
#有人要報名嗎

【小編愛講話-民事法系列】

小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔～恐怖到了極點喔～
但近幾年來，惡房客事件也層出不窮，像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。

▪ 拉撒鬼！正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼（＊小編也傻眼中＊）http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505

遇到這種情形，房東除了變身為佛系房東外，有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢？👻　身為租屋族的詹律師說：「從學生時代住在台北也是很常搬家，但也是很能體會佛系房東的辛苦，所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話，應該就沒問題啦。」

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【事前防範：
簽訂定期租約、更新條款的限制！】

目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限，可能是以1年或2年為期（例如2019/1/1-2019/12/31），而這樣的租約就稱作「定期租約」；至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約（例如只有記載租賃日為2019/1/1）。

定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別，😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定（條文連結：https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001）」的適用，也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時，房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔！

不過呢，一般房東大都會簽訂定期契約的，但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機，建議房東可以在締約時，應該要約定相關租約更新條款之限制。

譬如說，像是「非經雙方以書面更新租賃期限時，視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋，逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約責任，並不得為民法第451條之主張或異議。」等。

如果可以的話，對於較可疑的房客，亦建議將租約辦理公證，載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外，屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物，並由法院陪同點交房屋喔！

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【事中處理：
違反租屋的合理使用收益時，終止租約！】

房客對於房屋之使用、收益，違反租約之約定方法時，經房東勸阻不聽時，房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋，但若依房屋之性質，房客之使用、收益方式仍屬不當時，房東仍得立即終止租約。（民法第438條）

所以小編建議，房東在締約時，可和房客約定房屋的使用、收益方法，房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益；即便沒有約定方法，房客就房屋的使用、收益，也應依房屋之性質而定之方法為之。

如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時，原則上房東這時候就可以終止租約囉！
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【事後積極：
租約到期時，房東要立馬表示不再續租！否則就杯具了💩！】

㊙️依最新實務見解（最高法院107年度台上字第1869號判決參照）表示：「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面，係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即表示反對之意思，縱未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就。」㊙️

也就是說，如果租約已經到期，而房東沒有立即表示不願續租時，就算房東沒有收租金，則會視為以不定期租約繼續，而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅！

所以，遇到不願再續租的房客時，千萬要記住在租期快到的時候，除了不能再收租金以外（但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔＊＊），最重要的是要馬上向房客用存證信函（可以找詹律師囉！業配一下😽）或其他書面方式表示「不再續租了」！

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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀，但小編仍相信，台灣最美的風景是人，只要將心比心，房東不坑殺房客、房客不沖康房東，這樣就會有良好的租屋環境嚕！

最後小編附上一張詹律師在九州追星（嗯？是追熊吧？）的熊部長可愛照，小編實在也覺得超可愛的，可惜12生肖沒有熊年說！