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【實務見解，分享！】
重要的老爭點幫大家複習，債各債總的交錯，這部分都要很清楚呀，雖然不難，但是很基礎、很重要！
⭐最高法院109年台上第214號民事判決！
📍在危險移轉前，買受人得否拒絕受理瑕疵物，並解除契約？
📍買受人依照民法第359條規定解除契約者，是否應先行催告？
👉法院怎麼說？
－－－－－－－－－－
（一） 買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359 條規定甚明。買受人此項解除權，＃為特殊的法定解除權，＃無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。
（二）又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。
判決傳送門：https://law.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPSV,109%2c%e5%8f%b0%e4%b8%8a%2c214%2c20201119%2c1
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🏢不動產系列（二）買到漏水屋可以解約嗎❓
買房是很多人一生中非常重大的一筆花費。
但如果辛辛苦苦花了大筆存款，卻買到漏水屋該怎麼辦呢？
可以解約要回買賣價金嗎？
這個問題經常會用到一個法律概念，叫做「瑕疵擔保責任」：
賣家應擔保房屋在交付時，房子沒有存在會減少房屋「價值」或「效用」的「瑕疵」，除非減少程度無關重要。（民法第354條）
若存在這種瑕疵，買家就可依法要求「減少價金」，或是直接「解約並要求返還買賣價金」。（民法第359條）
所以如果買到漏水屋，漏水狀況大大減損房子價值、效用時，買家就可依照「瑕疵擔保責任」相關規定，要求「減價」，或「解約並要求返還價金」。
⚠️但需特別注意以下幾點：
🔻解約顯失公平時：
如果漏水狀況（瑕疵）並不是很嚴重，衡量「瑕疵損害買家程度」與「解約損害賣家程度」，可認為解約「顯失公平」時，買方依法只能要求「減價」，而無法「解約」。（民法第359條）
🔻買方早知情：
如果買方一開始成立買賣契約時，對於漏水狀況早已知情，賣方就不需負「瑕疵擔保責任」。（民法第355條）
🔻買方有重大過失：
如果買方在契約成立時，是因「重大過失」（顯然欠缺普通人的注意程度），而不知漏水情況，賣方同樣不需負「瑕疵擔保責任」。（民法第355條）
但賣方如果有保證沒有漏水狀況，或有故意不告知漏水狀況情形，即使買方有重大過失，賣方仍應負「瑕疵擔保責任」。
🔻儘速檢查：
買方取得房屋後，應儘速依照一般通常程序檢查屋況，若發現漏水狀況應立即通知賣方。否則就無法要求賣方負「瑕疵擔保責任」（民法第356條）。
除非，賣方有故意不告知瑕疵的情況，賣方仍需負責。（民法第357條）
🔻特別約定：
如果雙方有特別約定，免除賣方的「瑕疵擔保責任」，當然賣方就不需負此責任。所以簽約時要特別小心，注意契約是否有特約免責。不過如果賣方故意不告知瑕疵，特約是無效的。（我們可以發現賣家故意不告知瑕疵，在法律上有諸多不利的後果）
🔻期限：
1.買方主張房子有瑕疵後，賣方可以定一個期限，催促買方在期限內確認是否解約，買方需在期限內確認要不要解約，否則將喪失解約權利。（民法第361條)。
2.買方「通知賣方」有瑕疵情況後，必須在「六個月」內解約或請求減價。但賣方如果故意不告知瑕疵，買方就不受這六個月限制（民法第365條）。
3.但如果交屋都超過五年了，不管上述「六個月」期間是否過了，也不管賣方是否故意不告知瑕疵，買方都不能再依照「瑕疵擔保責任」相關規定解約或請求減價（民法第365條）。
以上是初步概念介紹，個案的具體策略建議仍須與律師研究討論
房屋漏水責任歸屬是？
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境，而近日也不斷收到粉絲詢問關於房屋漏水的提問
常見的幾個問題，一起來看看吧！
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1房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？
√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)
√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
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2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
一、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
二、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
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3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不配合怎辦？（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…
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4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他引起的，那則是此人需負責。
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5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求
√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。
另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！
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6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~
但要提醒大家因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！
謎之音：其實市面上「防水漆」很好買，也可買來自己DIY~這樣又可以再省點，也不用打官司勞民又傷財，是吧！
覺得很重要，分享出去吧！
http://goo.gl/8A4Efe
#房屋漏水
150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4
感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓
1.我們接委賣時，會要求屋主在「屋況說明書」填寫，其中有2條寫明：a.是否有漏水？漏水現況交屋？修繕後才交屋？b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過？如果屋主勾選無漏水，事後發生漏水，前屋主當然要負責。
2.房仲的角色，只是做居間協調溝通，無法負責，畢竟房子又不是房仲的，除非買方能證明「房仲明知故騙」，不然沒道理要房仲連帶賠償。
3.另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，也可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！
以下是新聞報導……↓
要分辨房子是否漏水，專家說先從牆壁下手！水電行師傅提供辨識小訣竅，他說通常漏水屋轉賣前，牆壁都重新粉刷過，有些刷得牆面凹凸不平，就可懷疑會漏水，或者敲敲牆壁，要是有木板空音，也可能是對方故意用木板遮住壁癌，但師父也提醒，有些房子得住過一段時間才知道是否漏水，所以簽約前，得仔細審視條文，才能保障自己。
當初就是簽下這份合約，讓陳太太想求償卻有爭議，因為第8條寫明，若日後買賣發現有滲漏水，買方願自行負責修復，而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任，本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法，也就是說，賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定，其他房仲業者說，通常他們都會請屋主先填資料，了解狀況後再賣屋。
房仲陳泰源：「房仲針對這個是沒有要負責任的，因為房子有沒有在漏水，其實當初屋主，委託在賣房子的時候，我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」
目前，房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固，住商和台灣房屋等都沒有，大多只能在民法上協助，所以，民眾怕買到漏水屋，交屋前一定要仔細檢查，水電師傅提供小撇步
水電行師傅范清福：「中間是一個空的，所以你敲的聲音會是很空心的。」
敲木板看是不是空音，師傅說有些投資客，裝潢得美輪美奐，有壁癌的牆壁，刻意先貼上木板後再刷上油漆，外表跟新屋沒兩樣，另外，也可檢視牆壁，是否像這樣重新刷過，牆面凹凸不平，看起來有點水痕，就是曾經漏過水。但師傅說，若對方真的刻意隱瞞，恐怕買方一開始也找不出問題，通常住過一段時間，下雨時才會發現會漏水，因此，在簽合約時，就得仔細審視條文和保固期限，才不會求償困難。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/88365421
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