關於 永安尊邸 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【回顧一下產業隊長對於士紙（1903）的分析】
〈【影音】士林捷運站TOD案帶動區域發展，資產股士紙的目標價在哪裡？〉（2020-07-09）
http://smart.businessweekly.com.tw/e-subscription/article?c=GROUP00007584&p=PROD000010948&at=20&a=366

〈北投士林科技園區大放異彩　推升士紙淨值上看??元〉（2020-06-23）
一、 基本面介紹》紙品製造起家，近年來轉型為美妝保養品製造商
士紙以紙品製造業起家，近年來已經轉型為美妝保養品的製造，並且以濕紙巾「獅子寶寶」與面膜保養品「氧顏森活」為兩大自有品牌。而研究士紙的重點只有一個，就是公司的土地價值。士紙在國內擁有逾9萬坪的土地，近年來積極參與土地開發，並且予以資產活化。除了土地合建之外，士紙也將舊宿舍大樓改建為旅館。2003年成立的陽光士林開發公司，專門負責士紙的土地與其他非營業用土地房屋資產之開發，其中位於士林基河路、福德路口的士紙舊廠區（約1萬2,000坪）最具價值。而士紙的4大開發案包括：

1.士紙舊廠區土地開發案，申請地目變更從「住三」變成「商三」，已經由北市都市發展委員會實質審查，在2016年第1季取得建照。

2.陽光士林開發公司在士林福德路的轉角合建案，於2012年第2季取得建照並且動工，規畫興建5戶公寓與5個停車位，已經於2014年第3季完工，2015年第1季開始銷售。

3.士紙舊宿舍大樓自有土地面積約100坪、樓高7層，已經改建為64戶的出租型公寓大樓，於2017年3月取得旅館登記，並且改名為「陽光士林珮柏旅館」。

4.位於捷運士林站旁的5號倉庫，土地面積約622坪，將規畫12層的旅館大樓，預計於2019年第4季完成建築執照申請作業，2020年開始興建。此外，桃園的永安廠已經規畫將其中約1萬坪的廠區對外出租，其他則作為倉庫，並且考慮發展為有機農業。

二、成長動能》士紙舊廠區價值不菲，容積限制可望鬆綁
占地1萬2,000坪的士紙舊廠也將變身為複合式文創園區，包括商場、飯店、住辦大樓與文創園區，預計投資250億元。6月15日有媒體報導，最大開發案士紙舊廠修訂計畫，近期將送北市府洽談，希望爭取建蔽率、建築高度限制的鬆綁，法人估計潛在利益超過500億元。

目前士紙已經與北市府就新的提案進行細部溝通，同時重啟申請開發程序，預期下半年開發進度將明朗化。目前已經有多個國內外建商與資產開發公司洽談合作。而沉寂多時的士紙舊廠開發案，曾經被台北市政府納入「士林再生計畫」，不過遲遲未有下文。近期開發商提案，期盼解除容積獎勵、建物高度等限制，北市府傾向鬆綁。負責規畫的陽光士林開發公司低調表示，因為時空背景不同，盼有調整空間，但是開發期程未定。

鄰近捷運士林站的士紙舊廠區，早年1994年都市計畫變更，就從「住宅區」變「第三種商業區（特）」，容積率維持225%，但是不適用都更容積獎勵，而且建物高度不超過30公尺，形同僅能蓋約10層樓。

針對士紙舊廠區的開發案是否鬆綁？北市府都發局表示，當初都市計畫變更時，記載不能申請都更容積獎勵，不過，內政部已經解釋，都更容積獎勵屬於法定權利，因為不違背中央法令，所以經府內討論後，同意解除限制。

都發局表示，既然同意放寬都更容積獎勵，沒道理限制樓高，不過都委會尚未審議通過，近期會先找士紙開會，了解未來開發強度。目前開發基地的容積率為225%，如果以都更容積獎勵最高1.5倍計算，容積率最高可達337.5%。

陽光士林開發公司表示，士紙舊廠區的周邊建案，樓高大多超過30公尺，而且時空背景不同，希望北市府能調整，會持續努力溝通，但是實際的開發期程仍然未定。簡單來說就是，士紙舊廠區的土地時至今日，已經成為士林區最珍貴的大片面積素地，政府開發腳步動起來，加上鬆綁樓高與容積獎勵，即將有新的開發案令投資人耳目一新，沉寂多年的士紙當然就有了新的產業拐點，以及新的成長動能。

三、財務解讀》觀察重點在股本與籌碼集中度
士紙去年的每股盈餘為-0.69元，今年前5個月的累計營收約6,790萬元，年減11.2%。但是，士紙財務面的觀察重點在於股本與籌碼集中度，而士紙的股本僅26億元。

士紙舊廠區的效益，老師用士林區目前平均房價每坪70萬元，乘以容積率337.5%，推估每坪銷售金額約為235萬元，單單土地銷售就可以貢獻士紙淨值約81.3元。簡單來說，如果士紙走的是國揚（2505）的模式，將土地賣給壽險公司或大型開發公司，公司淨值可以高達91元。不過，如果士紙要自己開發，就會依循南港（2101）開發「世界明珠」的模式，雖然時間比較久，但是潛在獲利更大。

而士紙的籌碼相當集中，千張大戶到底思考的是什麼方向？看到什麼未來？公司這塊1萬2,000坪的原汁雞湯，苦熬多年，終於等到士林有大型的TOD案，市政府有決心要開發北士科，養兵千日，用在一朝！

在可預見的未來，也許3年至5年，士林就會有新商場、會有北士科、會有原本的士林夜市、天文館、科教館、士林官邸等，資源得天獨厚。也許北士科不一定真的能帶動4萬到5萬的人口流入，但是，士林本身的人口密度、文化底蘊、經濟活力、天候狀況、地理條件等，絕對不亞於南港。士林與北投，或許你覺得陌生，但是幸福就在不遠處，跟著老師到士林走走吧。

士紙的1萬2,000坪的士紙舊廠區土地，未來必定成為壽險公司、國際飯店等企業兵家必爭之地。士紙養兵千日，土地原汁原味，媲美南港輪胎舊廠區，自己開發也罷，全權委外也行，起風時，何不乘風前進。這一塊貢獻淨值80元以上的土地，終究會讓士紙的股價反應到該有的淨值（91元）。數十年磨一劍的天時地利人和盡在於此，同學們可以參考去年南港、國揚創十年新高的走勢圖，剩下的交給時間與市場來認同。不過，一旦開發進度、協商容積率、政府放寬的條件不如預期，就是投資士紙的風險。

最後，老師還是要提醒，所有的獲利預估都有其產業背景與假設條件，唯一不變的事情就是「天天都在改變」，因此，預估的獲利數據僅供參考，市場的投資觀點分歧，看法見仁見智，應該互相尊重，請同學們留意自身的風險承擔程度與資產配置比重。

（圖片4來源為經濟日報）
（圖片5、6來源為北市產發局）
（圖片7來源為台北捷運公司）

敬向高雄市正港的主人報告

韓國瑜市長我心目中多項不是之處不該有的當選後表現與事實。
1.當選後我提供一份書與彩色樣本愛情摩天輪，是一位博士得獎的全部，當時建議在市府前地下街的位址，地下五層供停車場地上八層飯店與商店街，最上層為愛情摩天輪，可看到屏東，結果音信全無，博士朋友還交代暫不對外發表地址所在地(侯亞寧知道此事)
2.當時要任用林國權為原委會主委，因出事，我提供一位曹明生，也拜託黃柏霖、黃紹庭兩位議員推薦，至今音訊全無，至少也通知是否適用。
3.金福路邊三龍宮為謝神明辦慈善，已發帖韓市長到場，不能到場臨時通知，前一天龔主委才要我代邀一位有所信仰者來參與，我特別拜託前鎮區區長到場，(保證代市長之事，倘若沒答應，三龍宮怎敢自動印下韓市長到場呢?
4.有一團新加玻華僑(嘉義鄉親)返國想要與韓國瑜市長照個相，回新加坡後，準備回高雄投資，韓市長在梓官永安彌陀巡港口，待會回電，結果半小時後電話一直沒人接(問隨員吳先生)
5.小港區我友陳文宇選前請三桌，答應選後三天要再去他家一次，結果選後，近一個月電話從不接一回，所以伊才幹出與韓喝酒後的態勢（經拜託）再下架。
6.一台商朋友在大陸湖北省仙桃市啟發一大農場漁牧共生，要一張賀聯而已，其他縣市長，連監察院張院長、立法院蘇院長。立委幾位，議長議員均有，唯獨韓市長沒有，可問國際科蔡科長
7.建議官邸不住，可整棟出標每年可以增加2,000,000收入，也可給計程車司機有休息室。
8.慶富案、氣爆案，高市韓說多案，今已過一年半了，一案都未查出來
9.韓要打造電競首都，現在一無所有
10.今陳菊將為監察院院長人選
以上罄竹難書之事太多了
高鐵優待票關你何事，誰知道他高雄來回選，挺韓或罷韓呢?。
孫大千兄，綠營有那麼能耐嗎?
今日韓國瑜，明日柯文哲，後天侯友宜，再來盧秀燕嗎?作賊心虛而已?
我個人支持韓國瑜參選市長的忠實者，去年就是到屏東為一號市長候選人助選，也曾三次開選傳車三山造勢回高雄嗆聲屏東投一號，高雄也投一號市長共同建設縣市嚇嚇叫，相信很多人有看到，尤其商人慶祝辦尾牙開再海霸王地下室，還有小港廟會也多次邀韓參加，當時還名不見經傳，為出頭時就幫忙，私下均請友幫忙，但選總統也多次批文賴出要韓急流勇退，不聽造成今天下場，這次罷韓時，所以還是請韓下台再選，讓高雄人觀感不一樣，當然最近媒體政論節目，多看就知丁學偉、楊實秋、蔡佩芬、黃光芹，創下他們幾位較中立都講實在話，王瑞德、徐欽煌再看看唐湘萍與王淺秋的嘴臉與講話真的跟韓市長一樣德不配位，不說了
敬愛的高雄人，大家做一個有尊嚴的主人都出來投票，不管是挺韓罷韓都可以，我們的自主與權益該享受吧

勇敢的蔡媽福敬知您 0910710966 2020.6.3深夜

丙申年 員林福寧宮湄洲進香暨回鑾聯合祈福繞境
恭迎 三日與會繞境廟宇一同聯合賜福，
福寧宮媽祖百年首度盛大繞員林，
準備好您的相機，讓我們一起捕捉每個精彩的時刻吧
路關表

國曆十一月二十五日(農曆十月二十六日) 星期五
龍燈公園旁東側籃球場臨時行館【起駕】→左轉員林大道→右轉惠農路→龍虎宮(參禮)→右轉員大路→慈天宮(參禮)→前行至啟達廣告公司(叉路口左轉) →員大食品公司(參禮後迴轉)→永濂公司(叉路口右轉)→左轉→朝美防水公司右轉→經地中海太陽能廣告→崙厝前右轉(三潭巷八.九.十號)→直行源潭社區公園左轉→直行右轉→承天宮(停駕)
承天宮(起駕)→經茄冬樹左轉→直行員大路→員林大道左轉→三聖宮(參禮)→右轉興仁街→左轉南聖宮(參禮)→右轉南平街→經至善公園→大阪城餐廳旁空地(停駕午餐)
大阪城餐廳旁空地(起駕)→右轉至善街→左轉雙景街→大西門集興宮(參禮)→左轉員鹿路→受賢宮(參禮)
A路線: 受賢宮參禮→與會遶境陣頭右轉莒光路整隊
B路線: 受賢宮參禮→主神轎陣頭往張總裁住宅(參禮)→雙豫園方向進入右轉→水靘髮藝左轉→楓采汽車旅館左轉→經三義公園→黃議員服務處(參禮)→右轉莒光路( A . B路線會合整隊)
前行至山隆加油站左轉→經惠明街→台南溫體牛餐廳右轉→經光明南街→直行到底右轉→左轉溝皂巷→
A路線: 與會繞境繼續前行至橋下等候。
B路線: 主神轎陣頭左轉→慈音寺(參禮)→迴轉出溝皂巷→左轉與A路線繞境陣頭會合。
溝皂巷→天后宮(參禮)→青山宮(參禮)→直行到底左轉→經田中央路→昭安宮(停駕)
昭安宮(起駕)→經自然公園左轉→經平交道→左轉員集路→進入大饒里→香山寺(參禮)→香山路右轉→慈義道源宮(主轎參禮)→迴轉香山路→經張氏家祀→本宮副主委香案(停駕)
本宮副主委香案(起駕)→左轉香山一路→右轉→經萬年路→左轉員林大道→南壇宮，大南門福安宮(停駕)
南壇宮(起駕)→右轉中正路→右轉永昌街→右轉萬年路→衡文宮(參禮)→迴轉→本宮常務監察宅邸(香案)→右轉林森路→右轉員水路→大東門福義宮(參禮)→經員林農工→震華宮(參禮)→直行進入崙雅里→代天宮(參禮)→張總裁宅邸【駐蹕】
國曆十一月二十六日(農曆十月二十七日) 星期六
張總裁宅邸【起駕】→經崙雅巷→右轉山腳路→經林厝里派出所→萊爾富左轉→進入林厝里→經里內路→經員南路→右轉山腳路→經林厝里派出所→經大慶商工→天化宮(停駕)
天化宮(起駕)→經山腳路→直行到底右轉員東路
A路線: 鎮興廟參禮→與會遶境陣頭参禮後等候主轎陣頭
B路線: 主神轎陣頭右轉大峰巷→慈鳳宮(參禮)→迴轉→經大峰巷→鎮興廟(參禮)
( A . B路線會合整隊出發)
右轉員東路→丁守公司(參禮)→迴轉進入山腳路→經東山國小→鎮福宮(參禮)→右轉里內路→東北里觀聖堂(參禮)→左轉山腳路→經曹議員宅邸→叉路處右轉→左轉→福德宮(停駕午餐)
福德宮(起駕)→祐靈宮石佛公廟(參禮)→左轉江厝→經魚池→經東林生態園→銜接浮圳路
A路線: 浮圳路→繞境陣頭往前等候主神轎陣頭
B路線: 浮圳路→主神轎陣頭左轉圳安宮(參禮)→迴轉直行 → 左轉浮圳路
(A,B路線陣頭會合整隊出發)
經浮圳路→西東里里長(香案)→迴轉→本宮總務組長(香案)→左轉浮圳巷→直行到底右轉員東路→經員東國小→右轉三條巷→左轉浮圳路→三橋里玉天宮【駐蹕】
國曆十一月二十七日(農曆十月二十八日) 星期日
三橋里玉天宮【起駕】→左轉三橋街→左轉入大榮街58巷→經永興街→右轉長泰街→左轉興華街→五福宮(參禮)→左轉育英路→左轉永安街→本宮主委宅邸(參禮)→經大勇街→右轉→經建國路→右轉育英路→左轉大同路(慶達房屋)→往中山路→大北門福營宮(參禮)→左轉萬年路→左轉靜修東路→右轉浮圳路→右轉大同路→左轉成功東路→經忠孝街→轉林森路→大甲鎮瀾宮員林分會(參禮)→大東門天龍宮(參禮)→經員東路→左轉育英路→經八條通→進入南昌東路→經南昌路→左轉光明南街→右轉141巷→惠陽宮妙化堂(參禮)→右轉中山南路→左轉南昌路→鐵路高架橋下(停駕午餐)
鐵路高架橋下(起駕)→左轉日泰街→經顧問團團長香案→代表服務處香案→員林市長宅邸香案→右轉惠明街→右轉園林大街→右轉中山路二段→左轉惠安街→右轉莒光路→經主席宅邸香案→右轉惠來西街→經惠來街→左轉中正路→廣寧宮(參禮)→右轉靜修路→右轉育英路→右轉三民街→員林市公所香案→左轉萬年路→地藏庵(參禮)→右轉民生路→右轉博愛街→左轉三民路→右轉光復街→員林車站→左轉中山路→入廟圓滿。
陣頭表
國曆十一月二十五日(農曆十月二十六日) 星期五
【上午】
1.彩牌車→2.開路戰鼓車→3.駕前五營將軍神尊車→4.本宮誦經團車→5.本宮委員顧問燈籃車→6.黑令旗 .五營架 .玉旨架→7.本宮繡旗隊→8.慈天宮→9.崙仔厝福德祀→10.承天宮→11.三聖宮→12.南聖宮→13.五隻獅醒獅團→14.北管→15.本宮三十六執士→16.本宮哨角隊→17.神將團→18.本宮轎前頭旗 .頭燈.宮旗→19.娘傘 .天上聖母主神轎
【下午】
1.彩牌車→2.開路戰鼓車→3.駕前五營將軍神尊車→4.本宮誦經團車→5.本宮委員顧問燈籃車→6.黑令旗 .五營架 .玉旨架→7.本宮繡旗隊→8.受賢宮→9.天后宮→10.昭安宮→11.香山寺→12.慈義道源宮→13.南壇宮→14.衡文宮→15.五隻獅醒獅團→16.北管→17.本宮三十六執士→18.本宮哨角隊→19.神將團→20.本宮轎前頭旗 .頭燈.宮旗→21.娘傘 .天上聖母主神轎
國曆十一月二十六日(農曆十月二十七日) 星期六
【上午】
1.彩牌車→2.開路戰鼓車→3.駕前五營將軍神尊車→4.本宮誦經團車→5.本宮委員顧問燈籃車→6.黑令旗 .五營架 .玉旨架→7.本宮繡旗隊→8.代天宮→9.天化宮→10.慈鳳宮→11.鎮興廟→12.五隻獅醒獅團→13.北管→14.本宮三十六執士→15.本宮哨角隊→16.神將團→17.本宮轎前頭旗 .頭燈.宮旗→18.娘傘 .天上聖母主神轎
【下午】
1.彩牌車→2.開路戰鼓車→3.駕前五營將軍神尊車→4.本宮誦經團車→5.本宮委員顧問燈籃車→6.黑令旗 .五營架 .玉旨架→7.本宮繡旗隊→8..五隻獅醒獅團→9.北管→10.本宮三十六執士→11.本宮哨角隊→12.神將團→13.本宮轎前頭旗 .頭燈.宮旗→14.娘傘 天上聖母主神轎
國曆十一月二十七日(農曆十月二十八日) 星期日
1.彩牌車→2.開路戰鼓車→3.駕前五營將軍神尊車→4.本宮誦經團車→5.本宮委員顧問燈籃車→6.黑令旗 .五營架 .玉旨架→7.本宮繡旗隊→8.大東門福義宮→9.大南門福安宮→10.廣寧宮→11.大西門集興宮→12.大北門福營宮→13.十七份五福宮→14.大東門天龍宮→15.地藏庵→16.大村田洋城隍廟→17.玉天宮→18.惠陽宮妙化堂→19.仙女散花→20.五隻獅醒獅團→21.儀隊→22.火悟空藝陣→23.蜈蚣鼓藝陣→24.八仙藝陣→25.北管→26.本宮三十六執士→27.本宮哨角隊→28.神將團→29.本宮轎前頭旗 .頭燈.宮旗→30.娘傘 .天上聖母主神轎