『女力出擊 新竹人口新圖像』
這是我在 #百合扶輪社 中與各位社友姊妹分享的講題。昨天在女性社團分享新竹女力我的觀察,得到很多回饋跟收穫!
世界上知名的女性領導者,我舉了 #小英總統、德國總理 梅克爾以及紐西蘭總理 阿爾登三位做例子,這些成功的女性總理比起其他男性領導者,更擁有察言觀色的能力、有韌性的發展步調以及更高的同理心與寬容。
以我的觀察,新竹的女性力量,隱性但很強大,可能遠比大家以為的影響力還要大!我以新竹市人口結構帶入未來城市發展新現象「#竹科媽媽」出現,最後再來討論,大家對於下一個世代的新竹市,有哪些想法?
發展新現象:#竹科媽媽的領導出現
誰是竹科媽媽?在竹科上班的媽媽嗎?還是一群先生收入高,自己在家照顧小孩,三不五時逛百貨公司或是喝下午茶的貴婦?都不盡然。新竹的竹科媽媽比起一般人,在公共議題參與度極高,在育兒、公共政策上有自己的想法以及建議。他們把專業從職場帶入家庭:永續能源、乾淨水運動中的竹科媽媽;關心實驗教育計畫:全美語廚藝課、走讀新竹。我認爲這是新竹市得天獨厚的優勢,優質的女性培育並帶領下一代關心社會,並讓城市更進步!
新竹市是一座持續進步的城市,外來人口移入,使得社會更多元!我從新竹市議會第六屆(2001)開始擔任新竹市議員,到現在第十屆市議員,女性議員從當初的6位(女性議員佔比例19%)到現在12位(女性議員佔比例35%),可以看出來女性從政、自我認同以及公共參與度提高!未來新竹市各項議題、新教育、少數權利、永續發展以及科技革新,女性都有非常多著力跟發揮的空間。
#女力@新竹
#想了解具體內容歡迎邀我去演講😀
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過942的網紅Lola Lin 海公主蘿菈教練,也在其Youtube影片中提到,*感恩宇宙讓Yun 降臨這世界:荒誕離奇的做自己就是在昭告天下 - 妳可以做任何事!(Lola揭曉我們在zoey佐編茶水間podcast訪問後相遇,被Yun對女性自由的投入深深吸引的一拍即合故事) Yun's sercret: 我是情緒高敏族,飽受折磨 ➡️ 高敏是一種天賦,藝術靈感的來源 ...
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上週末奧運閉幕,應景的閱讀關於奧運的經濟學。當奧運主辦城市到底是賺到了,還是虧大了?
(有中文版!)
為什麼日本東奧碰到疫情和抗議,卻無法不辦?
為什麼沒有足球文化的卡達可以舉辦明年世足賽?
為什麼世足和奧運最後花費都遠超過原本的預算?
如果多數主辦城市虧錢,那到底是誰得利?
與其說2020年的疫情打亂了東京奧運的節奏,還不如說這場疫情讓支撐奧運的單薄經濟學,和原有的漏洞全部攤在陽光底下,無所遁形。
作者是哈佛大學的經濟學家,其實2024年美國的奧委會要求波士頓出來代表美國競標,於是作者和其他幾位經濟學家深入的研究了過去數十屆奧運和世界足球賽的帳。從當中看見幾乎都會造成巨大的財務虧損。但也是在這個時候他發現其實美國奧委會請他們做經濟學顧問,但卻沒有真心想要採納他們研究的意見。於是他索性把這些研究都做完然後也出的這一本書將他們研究的結果公諸於世。這本書不算長,但前面的數字研究還蠻有經濟學教授的風格。雖然不是一個故事性很強的書,但如果非常好奇這些大型體育賽事的發展,這本書裡面有很多紮實的數據和論述。
從最開始為什麼會舉辦奧運比賽和世界足球盃 (原來跟法國的教改有關!),歷經了兩次世界大戰中許多的意外以及國際間的不信任,在1984年的洛杉磯奧運會,因為意外的受到好評而且城市也稍有獲利,才挑起了各國間競逐想要成為奧運主辦城市。而在金磚四國興起的同時,更是視這種國際體育賽事,為提升自己國際地位的重要方式。
我很喜歡他把幾個城市的舉辦經歷,兩兩配對作為對照組比較。包括1992年巴塞隆納奧運的成功,和想要仿效的蘇俄索契 (Sochi) 冬奧,如何只是學到的皮毛,但沒有抓住基本精神,再伴隨獨裁的決策和獨厚幾位富有開發商,整體花費超過500 億美元。另外一批對照組是倫敦奧運和巴西里約奧運,同樣是為了讓離市區偏遠的一塊地方建設起來,但最後的結果卻天差地遠。
另外一個讓我收穫很多的,是作者把一些我們一般認為舉辦大型國際賽事的好處,用實際結果的數據一一檢討。最明顯的一個例子就是「辦奧運可以提升觀光經濟」的一個想法。根據許多年的數據,發現反而會排擠原本可能有的遊客,更不要說原本的居民會想要暫時離開自己的城市。而那些大型建設帶來所謂的「工作機會」,不但是短暫的,而且常常成為剝削外勞的一個結果。幾個所謂帳面上獲利的奧運,都刻意的把一些附帶的花費給忽略了。從一開始競標前的預備,可能就會花上數百萬美金,然後藉著預備場地之名大興土木的費用(最後常常都變成蚊子館),到土地規劃變更時所造成居民的遷移 (有位獨裁者說 “民主國家不容易辦奧運”),還有對環境的破壞 (巴西為了辦奧運蓋了一個大型高爾夫球場,破壞的環境而且事後也廢棄了)。到最後如果說是為了提振城市的知名度以及民眾的榮譽感,這要如何從事後的結果歸功在花上大筆公帑舉辦這些活動呢?
最後作者拋出幾個問題讓讀者思考:
*城市是否值得花上數十億元舉辦個17天的派對
*城市有辦法興建體育館,是否可以逃避蚊子館宿命
*耗費大量資源興建設施,是否有更環保永續的做法
*規劃奧運場地是否能同時保護弱勢族群的居住權
*奧運是否能夠回歸初衷,慶賀頂尖運動員和運動家精神,而不是成為一個房地產和開發商的盛會
這些都值得我們好好的思考。到底是傾全城市的資源為奧運(或是其他大型國際運動會)效力,還是城市應該依循自己長久的規劃,讓奧運著她一臂之力?要培養公民的意識或許就該練習思考這樣的問題,才不會被短暫的感受和面子綁架,能真正思考城市長期的永續規劃。
全文與書中圖表以及中文版連結在部落格中 👇
https://dushuyizhi.net/circus-maximus/
#Circusmaximus #奧運的詛咒
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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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超能力夢想學校 Gift x Super Power School
Episode 59
January 27, 2020
★ Episode details: https://share.transistor.fm/s/183db7aa
★ Additional episodes: https://lolalinocean.com
永續城市例子 在 柯文哲 Youtube 的最佳貼文
智慧城市,必須落實在人民生活的每一天。
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