【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點：
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高：
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。
故事太長，買房人生 to be continued...
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法 拍屋缺點 在 [心得]新手如何買法拍屋教學- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
身邊很多朋友常會請教我關於法拍屋的一些內容，
一件事情重複說明其實很辛苦，整理內容成一篇文章，
以後需要朋友就可以很方便！
網站好讀版(希望可以支持一下)
https://tainantop.com/2022/2527/
買法拍屋有那些優點呢？
1.有機會買到低於行情的價格！
舉例：（第一拍）１０００萬的物件，沒有成交10~28天（第二拍）價格８００萬，假設
再流標10~28天（第三拍）６４０萬，再流標１０天後，通常會進入（應買公告），應買
公告階段則是以６４０萬優先投標成交，如果不幸應買公告流標，則會以三拍價格６４０
萬８～９折。
2.產權比較清楚
法院執行處拍賣的物件，皆是依法走完程序，產權移轉比一般產權過戶更有保障。
買法拍屋的四個注意事項！
1.不能進去看屋，也就是無法了解房屋基本格局，但是也可以找熟悉的仲介，詢問是否有
該建案同樣格局資料做參考，也可以詢問管理員該案子狀況，但如果是"不點交"有住人，
我仍會想辦法跟現有入住人溝通是否可以進去看屋。
2.投標時需要準備2成現金，投標7日內付清全額款項，投標前可以請銀行估價，並找有承
做法拍屋尾款代墊的銀行
3.確認案源為點交或是不點交，不點交物件需自行跟佔有人溝通排除，雖然複雜程度大，
但也因為如此，不點交物件往往有機會買到低於市場行情很多的物件。
4.法院不承擔物之瑕疵擔保，因此漏水或是屋況不良皆需要自行去處理。
法拍屋要去哪裡查詢？
1.司法院法拍屋公告
2.民間法拍業者(透明房訊)、(寬頻房訊)....等
現在民間法拍業者，雖然有收取費用，但是資料整理非常詳細，房屋的坪數包括是否有車
位，都已經調閱謄本整理出給想投標的民眾，因此不少人投標也會透過民間業者整理的資
料做為投標依據。
司法院法拍查詢系統如何使用！
1.照步驟選擇
2.點右上查詢進入
法院公告內容重點
注意：支票千萬不要填寫錯誤抬頭，實際案例非常多填寫中標不算
去地政調閱土地、建物謄本
去地政事務所調閱房子土地及建物謄本，看是否有要注意的事項
法拍屋相關費用
‧ 投標價金
‧ 契稅：房屋現值６％
‧ 地政登記規費：土地－＞依持分申報地價千分之一收，建物－＞依房屋現值千分之
一收，權狀費用一張８０元，土地建物各一則為１６０元，土地兩張建物一張則為２４０
元
‧ 銀行貸款登記規費：銀行手續費、申辦費用，登記規費設定金額千分之一
‧ 代書費用：依代書收費（１萬～２萬）
‧ 代標費用：按拍賣價格１～６％
‧ 搬遷費：數萬不等，沒有一定金額按雙方溝通
法拍小技巧
‧ 找管理員打聽物件狀況
‧ 找房仲要社區資訊或是帶看同社區同格局物件
‧ 詢問債權銀行物件詳細資料
‧ 地政調閱謄本了解物件資料
‧ 民間法拍業者整理物件相關資料
‧ 支票抬頭填寫正確，記得禁止背書轉讓，這樣被撿走也不用擔心
‧ 投標單填寫正確
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1660055634.A.81A.html
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