房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ?
有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？
這有幾種可能：
1.『人客』還有其他欠款：
我們跟銀行辦理房屋貸款時，會將房屋抵押給銀行，我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款，但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內，債務人欠銀行的債務，如果我們仍有跟同一間有其他債務關係（例如：信用貸款、融資、保證…），也可能會因為有其他債務關係沒有清償，而遭受到拍賣。
此外，就算沒有設定抵押權，銀行為了其他債務沒有清償，也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定…等，之後在聲請拍賣房產。
2.銀行算錯了
銀行因為計算錯誤，認為客戶還沒有還清貸款，因此進行拍賣房產的動作。
如果碰到這樣的狀況，我們在跟銀行溝通無效後，向財團法人金融消費評議中心申請評議，如果評議不成，再向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。
3.『人客』被設計了
如果真的已經還完債務，竟然房屋被法拍，而銀行又提出相關有力的證據，『人客』又提不出還款證明，先跟銀行聲請影印所有資料，再好好回想，這整個過程『陷阱』在哪裡？例如：這次銀行貸款是由何人介紹？有沒有代辦人？何人經手貸款流程？錢有沒有被其他人拿走的可能？還款來源？……確認可能的問題點後，再提出正確訴訟來走出陷阱。
例如：發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元，借據上面簽名不是你簽的，你戶頭的錢轉出，也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴，也可以向法院主張『確認債權不存在』。
至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?
向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書（清償證明）(2.)他項權利證明書。
之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記（填妥土地登記申請書並蓋章，附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件…等）。
不去塗銷抵押貸款的優點在於：之後再貸款，免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記，使自己的財產在外觀上看起來『有債務』，減少第三人『肖想』房產的機會（之前有詐騙集團專挑沒有抵押權要出售的房屋，假意要購買，在沒有履約保證的情形下，買家過戶後迅速在轉手，而這個買家卻付不出錢來，造成屋主損失慘重）。
不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』，所以，除非有特別考慮，在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記，才是對房產有最好的保障，就不容易輕易被『法拍』了。
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照片中的建物並非本故事中的建物
清償證明塗銷同意書 在 Re: [問題] 房貸塗銷流程- 看板Loan 的推薦與評價
※ 引述《kam17789 (悟)》之銘言：
: 請問各位大大，小弟房貸上個月已經繳清，
: 過兩天要去銀行申請房貸塗銷，
: 行員跟我說申請塗銷後，要過幾天再去拿塗銷同意書，
: 有幾個問題想確認一下:
: 1) 申請塗銷時，一定都會拿到下面4種文件嗎?
: 抵押權塗銷同意書/他項權利證明謄本/抵押權範圍設定書/主宅火險保單正本
: 2) 請問這些文件申請時都不行馬上拿到嗎?
: 3) 拿到上面幾樣文件後，再來流程是到地政辦理抵押權回收，
: 需要申請什麼文件嗎?或是拿回什麼文件嗎?
: 謝謝
1)
申請抵押權塗銷是到地政事務所辦理，到銀行是領取清償證明喔。
完整的清償證明文件至少包含:
抵押權塗銷同意書/他項權利證明書/抵押權設定契約書/火險保單正本。
如果有透支(額度型/理財型/回復型)房貸，要寫取消額度申請書，
如果有辦理房貸壽險，可能要記得填相關文件更改壽險受益人或解約退費，
如果有填本票(早期貸款較常有)，建議是一起領回。
2)
他項權利證明書/抵押權設定契約書/火險保單 是銀行的債權文件，
通常是放在擔保品袋入庫保管，要調案袋出庫需要主管同意。
開立抵押權塗銷同意書要先確認債務人在本行的債務相關本息費用都已清償，
或仍正常繳款(其他信貸/信用卡/本票往來/保證債務...)，
查詢確認到開立書狀要作業時間。
所以如果沒有事先聯絡，要隨到隨辦的話，實務上會有困難。
3)
清償後是否到地政塗銷就看個人。
如果沒有轉貸或過戶需求，不到地政塗銷抵押權也是一個選項，
之後要在原銀行辦理房貸增貸，
有可能可以沿用原抵押權設定，可以節省部分設定規費。
至於塗銷，如沒有轉貸或過戶需求，其實沒有立刻申辦的迫切性。
本人帶身分證正本與印章，
連同抵押權塗銷同意書/他項權利證明書/抵押權設定契約書，
到地政事務所填寫登記申請書(服務台有範例跟樣張可以參考)，
大約20分鐘就可辦妥，塗銷登記不需要付規費。
如果自己覺得有需要，可再多請一份謄本留存，
謄本的他項權利部分就可看出已無抵押權登記內容。
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