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如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。
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夫妻間的財產分配一直是家事法庭裡最大的迷宮，我們事務所的律師每次遇到這類的案件都像是當起了會計師，要幫即將分手的夫妻舊帳一次算清楚。
最近看到了一個夫妻剩餘財產差額分配的判決，剛好牽涉到了不少夫妻財產分配的眉角，今天就用這個例子來讓大家瞭解，夫妻財產的分配方式究竟有什麼你不知道的小訣竅呢？
在這個例子當中，太太（化名小玉）嫁給丈夫（阿龍）十幾年，最近丈夫阿龍過世了，因為兩個人結婚十幾年並沒有小孩，所以阿龍的繼承人就是太太小玉跟阿龍的父母親。
依民法第1138條跟第1144條規定，小玉跟阿龍的爸媽繼承的比例，是小玉拿1/2，阿龍的爸媽則各拿1/4。
不過，在這個地方呢，有些人可能知道，有些人可能不知道，其實除了繼承權之外，小玉對阿龍還有另外一份債權，叫做「夫妻剩餘財產差額分配請求權」。
或許有人會有疑問，這個權利不是離婚才有的嗎？
並非如此喔！
因為民法第1030條之一的規定是「法定財產制關係消滅時」，這是離婚、夫妻一方死亡還有夫妻雙方改定分別財產制時，都會產生的財產分配權。
所以呢？小玉是可以從遺產中「屬於婚後剩餘財產的部分」拿走和自己婚後剩餘財產差額一半的財產，再和阿龍的父母分遺產。
在這個剛出爐的家事判決裡，小玉就這麼做了，向共同繼承阿龍遺產的阿龍父母提出給付剩餘財產差額分配的請求。
媳婦要跟公婆（還是該說前公婆呢？）對簿公堂，難免令人唏噓，在此也提醒大家提早做好身後的遺產規劃，取得家人的共識，否則身後家人們為了遺產才來打官司，也枉費了有緣成為一家人。話說回來，可能生前就已經吵翻了也說不一定。
這個案例裡，小玉既然提告了，那麼法院就要來審理，哪些阿龍的遺產是屬於法律上的「婚後剩餘財產」？小玉可以先分走與自己婚後剩餘財產差額的一半呢？
一、阿龍的婚後財產應該扣除尚未繳納的房屋貸款、過世前的醫療費用及喪葬費用，這點小玉跟阿龍的父母都沒有意見。
二、阿龍名下有幾筆婚後才買入的房地產，阿龍的父母認為那是民國88年間（阿龍結婚前）父親透過虛偽買賣的方式將一間名下房地產過給阿龍，阿龍在96年間賣掉房子，又於99年時拿這筆錢當頭期款後才買下現在這幾筆房地產，所以應該屬於婚前財產的變形，而且是無償取得，依法不應該算入阿龍的婚後財產。（附註：到阿龍死亡時，這批不動產應該漲價了不少，依法是以鑑價後的房屋現值來計算）
但法官認為：以買賣時間差距跟房屋貸款的狀況，已經不能認為這批房地產是阿龍父母給予給阿龍的婚前房子的變形，所以仍然應該計入阿龍的婚後財產。
三、小玉認為阿龍在生前病重時，將名下幾筆不動產過給了自己的兄弟，顯然是為了減少自己的婚後財產分配，依民法第1031條之3這幾筆不動產應該計回阿龍的婚後財產計算。
但法官認為：小玉在訴訟中主張自己跟阿龍夫妻感情良好，而且還取得阿龍的死亡理賠金一千多萬元，可見阿龍對小玉已經有相當的身後經濟保障考量，這幾筆不動產應該不是為了減少對小玉的婚後財產分配才移轉，所以認為不用計入阿龍的婚後財產讓小玉分配。
四、阿龍生前的信用卡債務，法官認為應該從婚後財產扣除清償。
五、阿龍的父母提出阿龍常常跟他們借款，這些款項應該從阿龍婚後財產扣除，但因為阿龍的父母只能提出與阿龍間的金流來往紀錄並沒有借據，所以無法證明是借款，不能主張扣除。
六、阿龍父母主張阿龍對他們還有三十年的扶養義務，這筆扶養金額應該從阿龍的婚後財產扣除不用分配，但法官認為阿龍過世後就不是扶養義務人，應該沒有扶養義務的問題。
七、最有趣的是這部分：民法1030條之一第二項規定夫妻財產平均分配如果顯失公平，法院得調整或免除分配，當初的立法理由是夫妻一方如果有不務正業，或浪費成習等情事，對財產的增加並無貢獻者，自不能使之坐享其成，獲得非分之利益。
因此阿龍的父母主張：小玉婚後未生育子女，與阿龍感情不佳，又已領取保險給付一千多萬元，其家務付出已獲合理報償，夫妻分配額應免除方屬公允。
但法官則認為：小玉雖然婚後未生育子女，但從阿龍生前購買相當數額保險以保障小玉日後生活，可以得知阿龍與小玉並沒有感情不佳，也就是說，阿龍本人是承認小玉對於家務付出之貢獻，自不能因為阿龍的父母不滿小玉未生育子女來質疑分配的公平性。
最後呢？法院判決小玉可以拿到一千五百多萬的夫妻剩餘財產差額分配。
這件剛出爐的法院判決還有上訴的機會，不過我們可以從判決裡面的爭點了解到很多夫妻財產差額分配的眉眉角角。
其實啊！現代人在財產分配上，已經越來越多人不會囿於親情的枷鎖，而勇敢爭取自己的權利，但訴訟之後，究竟還能不能做一家人，我們其實都有看過，特別是在手足之爭時，更是考驗著雙方理性處理感性的天人交戰，能不能過自己心中的那把尺，或許才是糾紛得以平靜的關鍵。
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清償證明 一定要給的阿! 不然當初被銀行設定的房屋抵押權是給假的嗎? 0. ... <看更多>
清償證明非本人 在 Re: [問題] 幫家人(二等親)辦理房貸清償- 看板Loan 的推薦與評價
※ 引述《achiachia000 ()》之銘言：
: 因姊姊(二等親)想清償房貸，但他很忙，想託我辦理
: 但在網路上查到的流程大多是屋主自己去辦理，如果是我幫忙辦，
: 需要多帶什麼呢?或需要注意什麼呢?委託書要去哪裡下載?
: 在網路上查到流程是
: 1.與銀行確定還款日，親自去辦理，銀行會給你一張放款利息收據(只是繳款收據)。
: 這需要攜帶什麼?是否一定要在房屋所在地的分行辦理?
: 2.有查到最後一定要拿到4項重要文件
: (抵押權塗銷同意書/他項權利證明謄本/抵押權範圍設定書/主宅火險保單正本)，
: 我需要帶什麼嗎?是否一定要在房屋所在地的分行辦理?
如只是要清償沒有要塗銷房貸的抵押權(轉貸/或售出繳清)，
建議可先請原借款人打貸款客服電話或洽原分行貸款經辦，
先確認房貸預計還款日期當日的結清金額與還款帳號/戶名/解款行，
直接匯款或臨櫃繳款皆可，不一定非要跑原貸款銀行一趟。
如清償後有要領清償證明，塗銷房貸的抵押權，
因各家銀行作業方式有差異，借款人打電話照會金額與帳號時，
建議可一併詢問經辦人員作業的細節問題:
A.
房貸預計還款日期當日的結清金額與還款帳號/戶名/解款行/備註事項
匯款或臨櫃還款後是否須向經辦人員電話確認?
經辦的電話(分機)?是找哪一位先生/小姐?
B.
非本人領取房貸清償證明是否可以書面委託書的方式委託第三人辦理，
委託書可否郵寄申請?或方便以傳真或E-MAIL傳送?
房貸清償證明是否可直接郵寄到借款人通訊地址。
銀行原留的通訊地是否正確無誤?約多久寄出?
現場臨櫃領狀是否可就近到鄰近分行?臨櫃找哪一位先生/小姐較方便?
除了借款人姐姐(委託人)本人的身分證明文件外，
是否要帶銀行原留開戶印章?或任一印章即可?
妹妹(被委託人)本人是否也要帶身分證與印章?
還有無需要其他文件?
C.
因還款結清房貸到開立清償證明會需要有作業時間，
(因要調閱銀行舊案卷宗與債權文件)
匯款後預計幾日可領清償證明文件?
結清房貸後，如要去地政事務所塗銷原房貸抵押權，要帶
抵押權塗銷同意書(紅色)/他項權利證明(藍綠色)/抵押權設定契約書。
還有原屋主(姐)與受委託人(妹)的身分證與印章。
要向產險公司退費或保單權利內容變更要帶火險保單與保費收據。
早期房貸對保時除了簽貸款契約書，還會簽立本票；
如結清之後可一併取回房貸契約書與借款人的本票。
下列的細節不一定要問，但也看過因沒跟銀行經辦確認清楚，
多繳錢或遇到麻煩的狀況。
D.
房子的火險/地震險是否剛續保?或剛要續保?
E.
借款人除房貸外同一銀行有無其他信貸/卡債/票據/保證借款，
是否要一併償還，才能領到清償證明?
F.
如有搭配房貸壽險，這張保單權利作內容變更(受益人變更)的服務窗口?
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