【龔成問答信箱】(Q22501-Q22520)
Q22501:
老師!有個問題我想問好耐!
我見你講1211 現價偏貴。咁點解你而家唔先賣出???
低位再買返(我絕對明白投資要長線)
但亦冇理由睇住股價由最高位跌返落去?長期持有但高位沽貨!咁又如何獲利?
龔成老師:
因為無人知股價走勢。你這句「冇理由睇住股價又最高位跌返落去」,是「預期股價走勢」的思維,即是「散戶思維」。
這種思維,令一般散戶,無法賺到10倍回報,因為佢地見到某股到了高位,就會「賣出等跌先買」,但結果是「賣出後一直升」。
如果我真的賣出比亞迪(1211),但佢股價唔跌,然後佢的企業價值不斷增加,今天的$2XX是貴,但過一年可以變成合理,我就會買唔翻。
企業的平貴,與股價的走勢,中短期可以無關。
你仍停留在「一般人思維」,你以「現金」作貨幣單位,而我以「資產」作貨幣單位。
一般人認為「持有現金」才是有財富,認為「獲利,賣出股票」才能賺錢,但有錢人思維,就明白「現金永遠貶值,持有優質股才是真財富」,根本不用賣出股票。
一般人擔心「如果高位不賣出股票,不賺錢,有機會股價跌翻」。
有錢人擔心「如果賣出優質股,有機會買唔翻,持有貶值的現金根本無用」。
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Q22502:
老師,想請教隻完美醫療
1)公司向主席授出購股權是什麼意思呢?對公司前景是好與壞呢?
2)上海市打擊非法美容服務,正路理解是如果完美醫療係正規,理論上是可以打擊其他同行違規對手,有利完美醫療做到寡頭壟斷和汰弱留強,
從而整治行業而令其受惠及增加市場競爭力及份額,實屬利好!但問題是……作為我們散戶及投資者怎樣可以知道完美醫療有沒有違規呢??
現在我們都只是能看財經新聞消息和媒體報導,雖然暫時未见到上海市政府有點名批評(完美醫療有違規)的報導好似之前騰訊或阿里違規而遭罰款和要求改善和禁令,
但目前這兩個月從高位$10.9下跌至$6.6,會否已經提前有些預兆和隱藏一些殺機呢?
3)之前聽你講過$6是合理區間的頂部,所以我也本來打算準備$6.5左右開始分注入市的(之後近$6再加注),現階段的策略應該是怎樣呢?需要調整嗎?
觀望一下還是照原定計劃進行呢?盼龔sir指點一下!
4)另外你曾說你之前有入貨完美醫療,私人想問下你之前什麼價位入呢?如果以你自己角度,你會用咩價位再加注呢?
純粹想了解和學習多D你個人意見及做法(如果你介意的話可以唔需要講的)
謝謝龔Sir
龔成老師︰
1) 購股權,其實就係一個權證,給予持有者可以在未來時間,用特定價格買入該股。不少上市企業,都會以購股權作為管理層獎勵。
因為購股權的行洗價,是固定的。若日後企業股價提升,即管理層有機會用比市場更平宜的價錢,去買入該股。
其實這個動作,唔代表公司前景是好,定是壞。作為投資者,你只要留意購股權數量,當全數行洗,會佔已發行股量多少。
因為,當行洗購股權時,公司係會發行新股,變相令現有股東的利益被攤薄。以完美醫療(1830)為例,發行的70.9萬份購股權,只佔發行股份的約0.058%,這程度就影響不大。
2) 我地唔係行內專家或者用家,更加唔係企業一份子,的確很難去知佢現時有無違規風險。所以,我地只能用佢過去紀錄和現時質素,去作為參考,例如以現時香港情況去分析。初步睇,個風險唔算好高。
至於點解跌咁多,係因為之前股價太貴,現時純粹只係回調至一個較合理水平,當然,市場對潛在監管有擔心,都是風險。但現價未算平,只係合理區頂位,只宜小注。
3) 估值上無大變,現價係合理區頂位,如果你無貨可以先小注。但由於此股都有一定不確定性,故長線不宜持有過多。
4) 我在$2左右入,暫時唔會再加注。
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Q22503:
龔Sir,你好!我現年59岁,仍在工作,現持有以下股票,是否会适,請賜教:-
#00003 (香港中華煤氣) 2100股 @11.86
#00011 (恒生银行) 200股 @144.25
#00012 (恒基地產) 1000股 @28.75
#00066 (地鐵公司) 3,000股 @41.12
#00303 (伟易達) 500股 @60.58
#00435 (陽光房地產基金) 7000股 @3.75
#00548 (深圳高速公路股份) 2000股 @6.88
#00590 (六福集團) 3000股 @18.50
#00778 (置富產業信託) 5000股 @6.99
#00823 (领展房產基金) 600股 @70.60
#01310 (香港寬頻) 2000股 @11.04
#01448 (福寿園) 3000股 @7.70
#01928 (金沙中国有限公司) 1600股 @33.33
#01972 (太古地產) 1000股 @21.68
#02388 (中銀香港) 2000股 @25.58
#02638 (港燈) 2000股 @7.70
#02800 (盈富基金) 5500股 @27.44
#03067 (安碩恒生科技) 1300股 @17.71
#03110 (GX恒生高股息率) 1200股 @28.50
1) 老師,最终#00788 (中國鐵塔) 及#1177(中国生物製药)賣出了,前者蚀约1700元,后者賺了150多元。在这段日子裡我也按您给我的意見,
加持了部份的股票,有時間請您抽空再给我宝贵意見。
2) 老師,按以上这个组合,我这个年纪应否到价時可减持或全賣出#01448(福寿園) #03067(安碩恒生科技),会否造成组合不平衡呢?
3) 老師,另外我想问问#01928 (金沙中国有限公司),这年头怎麼不公佈業绩的,这情況会对企業有影响嗎?还可继續投资?
4) 而#01310(香港寬頻),我也希望到价時賣出,加持组合內其它的股票。
老師,請抽出您的宝贵時間多多指教提醒。
龔成老師︰
1) 現時這個組合,大致上可以。但緊記,這個組合不是永遠適用。你要按自己人生階段,慢慢將收息股比例加重,至退休時應佔100%。
2) 如果佢地去到好貴水平,你就可以減持(現價只是合理區上部,跟好貴還有很遠距離)。或者到你退休前2-3年左右,慢慢分段沽出,換成收息股,咁就可以。
3) 中期報告,佢往都係8月尾先有,至於2020年全年業績己在2021年3月公布。上年受疫情影響,出現虧損,但相信只係影響集團中短期,長線投資價值依然存在。
4) 香港寬頻(1310)主要在香港提供固定電訊網絡服務及國際電訊服務,以及產品銷售。
業務發展不過不失,中短期較一般,之後會好翻D。
整體來說,長線投資仍可,雖然增長力唔算強,但作為收息股係可以。而且你持貨不算多,唔建議你沽出
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Q22504:
龔老師你好,我於去年買入了一些股票,部分買入後幾日就可以倒蝕,當時問過老師意見,希望到一定價位後放出,但一直未有機會。
直至近期差不多全倉紅了,而我亦認為月供股較適合我,但希望老師指點一下如何處理持倉的股票,謝謝
京東健康 6618 $146 ,550股
小米 1810 $28.35 ,600股
東亞銀行 0023 $16.8,600股
云想科技 2131 $12.08,1000股
清科創業 1945 $19,800股
中策集團 235 $0.25,20000股
龔成老師︰
你太在意個買入價和帳面數字,完全錯左焦點。
你唔好再用買入價,作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素,如果有,中短期價格波動,令到出現帳面虧損,係無問題,照可以長線持有。
但如果係無質素,就算而一刻是賺定蝕,你都要將佢沽出。重點分析的地方,係企業質素,而非股價上。
小米(1810)係有質素的潛力股,若你係年青至中年人士,這股適合長線持有。
京東健康(6618)、云想科技(2131)和清科創業(1945)唔係話無投資價值,只係不確定性較高,你現時只有好少貨,其實你可以長線持有都得。
但京東健康(6618)就持貨太多,就算一般優質股,我地都唔好持有過多,大約佔組合15%好了,行業上限則為30%,以免出現過度集中性風險。故你要將6618沽少少,換至其他股票,去平衡個組合。
東亞銀行(0023)和中策集團(0235)質素一般,建議你分段慢慢沽出,換至其他優質股。
其實若果你無太多投資知識和經驗,對企業估值,點去定平貴不太了解。先利用月供模式去做增值,可以減低買貴貨風險,對你而言會較理想。
假設你係年青至中年人士,你可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」的組合。如果你係偏年青,比例大約可以去到各一半。
但由於「潛力股」有一定波動性,較適宜年青和有投資經驗人士。若你投資取態較保守、經驗較淺或者較接近中年,「潛力股」比重就要相對下調。
現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
至於餘下的現金,就等機會,當大市出現一定程度的下跌,就可以動用現金去投資,在平宜價加大力度掃貨,然後長線投資。
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Q22505:
謝謝老師,明白的。如果有一百萬作投資,分注的話,又估計會下跌,是如何分注?
龔老師,我老公叫我全部公積金(4成都係股票)轉現金。我覺得無必要,因為我的股票部份是港股,而且市一定會反彈的。
但是,我快退休,會於明年1月攞番公積金。請問你可以俾我意見嗎?我很不開心,因為工作多年不開心,難得做了決定,現在為賺錢又不退休,非常難受!
我身體不大好,因為多年壓力,不是一般人可以忍受的。
龔成老師︰
若你明年頭就退休,餘下可投資時間不多,公積金組合,真的不宜持有太多股票。你要開始慢慢將佢地換成較保守組合,例如債券、現金類基金。一切以保本為主,之後取回相關資金,再投資收息資產。
但記住唔洗一次過轉晒,分段咁去做會較好,可以平衡價格波動風險。
另外,我地唔好估個市走勢,無人可以估到佢中短期,幾時跌,幾時升。我地只會用股票平貴,去定我地投資策略。
現時大市在合理水平,你100萬可以先用30-40萬,慢慢分注買入我之前講的收息股。餘下資金,就等有再明顯回調,才慢慢加注。
配置比例上,唔洗諗得太複雜,平均分配在我推介你的收息股就可以。只要唔好偏重個別企業或者行業,比例控制在分別15%和30%以內,咁就可以。
辛苦日子將會過去,好好配置財富組合,去享受將至的退休人生。
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Q22506:
感謝龔sir意見!因為巴菲特都非常推薦投資者購買ETF,所以我想多了解一下ETF,龔sir在你的股票班中只有在初班有提及到ETF,
當中你提到NAV值,因為財經網站上提供的NAV值都是有延誤的,所以必須自行計算現時的NAV值。
我以安碩恒生科技(3067)做例子,想麻煩龔sir你睇睇我有冇計錯。
8/18恒生指數收市價 25867.01
8/16恒生指數收市價 26181.46
8/18 安碩恒生科技 現價 12.97
8/16 安碩恒生科技NAV 13.416
計算恒生指數8/16和8/18的差額
25867.01 - 26181.46 = - 314.45
- 314.45 ÷ 26181.46 = - 0.012 (-1.2%)
恒生指數差額為 -1.2%
再將NAV值 × 恒生指數差額
13.416 × -1.2% = -0.16
13.416 + (-0.16) = 13.256
8/18安碩恒生科技的NAV值是13.256
比較今日收市價12.97,NAV值大於收市價即代表此刻市場低估此ETF價值,是一個買入的訊號。但是我要如何得知此價是應該大手買入還是小注買入呢?
如果我想多了解一下ETF,請問有冇書籍或者網站可以介紹?
謝謝!
龔成老師︰
你唔應該用恆指去計,而要用恆生科指數數去計!
至於當中的計算模式,和得出ETF被市場低估這個結論,係正確。
但係抽取數據作比較時,就有問題。我地係決定用那個數據,同該ETF比較時,要留意有無比較意義。
你現時分析對象係安碩恒生科技(3067),是30間科技公司的ETF組合。而恆指,則是60間藍籌企業,當中包括科技股以外,多個不同行業。故2者係有根本性的差別,用來比對其誤差,就有失穏當。
你應該用恆指科技指數,去做比對對象。因為3067,就正正係追蹤這個指數。
8/18恒生科技指數收市價 6226.69
8/16恒生科技指數收市價 6420.14
即大約 -3.0%。
而8/18安碩恒生科技股價$12.97,和8/16安碩恒生科技NAV$13.416,差距都是 -3.3%。故ETF3067跟大市,大約只有0.3%的誤差,唔算係好大。
其實一般大型ETF,好少會出現較大誤差的情況。主要係一些冷門和不活躍的ETF,才有機會出現。
如果真係有較大折讓,而個ETF本身都有投資價值。你可以因應當時平貴,去決定注碼。因為我地唔係短炒,這個折讓純粹係多個機會,令你找到別人不為意的平宜貨。
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Q22507:
龔sir 你好,已經過左半年,希望老師審視我既投資組合
2800 @ 27.5 2784股
066 @ 44.5 1402股
2388 @ 28.3 1000股
1211 @ 44 205股
1177 @ 7.7 1200股
788 @ 1.28 18000股
178 @ 2.21 6000股
1212 @ 7.6 4000股
1257 @ 3.2 5000股
1972 @ 21.05 1200股
1928@ 27.8 800股
9618 @ 290 50股
3067 @ 13.9 800股
(1) 持股組合有沒有問題?需要改善?
(2) 持股數目會否太多?
(3)月供緊788仲可以繼續?
(4)想往後賣出2388/178,再轉去其他增長股,可以嗎?
(5) 現在科技股有回落,增持3067/9618得唔得
(6)增持1972/1928/1212/1257可以嗎?
謝謝老師指導
龔成老師︰
1) 無問題,你長線持有就可以。
2) 有少少多,最好集中係10隻左右。
3) 可以,但你預佢增長力無以往咁勁,算係潛力股和平穏增長股之間,依然有長線投資價值。
4) 中銀香港(2388)有質素,唔建議咁做。而莎莎(0178)唔係無質素,但比較受經濟週期性影響,不宜持有太多。如果你想換碼,可以等大環境明顯好轉﹐佢有較大回升時,減持少少。
5) 如果你資金較充裕,現時加小注都係可以。但若資金不多,可以等佢地回多少少先,才考慮加注。
6) 這些股票,現價都合理,你最好等佢回到同你上一注,係有10-15%回調幅度,才加注會較好。
另外,中國光大綠色環保(1257)其實本質不差。
睇翻佢的業務情況,長遠發展其實是一個大方向,但佢近年負債有所上升,加上市場擔心佢之後的增長力有所減慢,因此對這股的評價減少左。的確,負債與發展持續性,是這股的風險因素。
長遠來說,這股仍是有投資價值,但不建議太過大注。始終都有風險,同時可能仍會弱一段時期。
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Q22508:
龔成老師您好,又想找您問問題。首先,好多謝您回覆所有網友的問題,又會公開俾人睇,您的每個回覆都充滿了正能量,每次我唔開心都會不停睇您的帖子。
我27歲,一事無成,靠努力有4份工,接近番足7日工,每年TOTAL放10全日假都無,雖然D工都係兼職、炒散、正職係低人工的文職,月入都係共$15,000-$17,000左右。
睇左您個page2年左右,由短炒變長渣,由輸好多錢變打和,好多謝您。
現時股票有
12(佔投資組合13%)、
257(佔投資組合7%)、
386(佔投資組合9%)、
728(佔投資組合7%)、
1448(佔投資組合8%)、
1800(佔投資組合6%)、
2388(佔投資組合15%)、
3868(佔投資組合6%)、
3320(佔投資組合6%)、
1(佔投資組合23%)
Total $250,000, 帳面(-5%)
現金$120,000(全數可投資,不用作流動現金),每月儲$8,300左右,每年股息約$11,000,全數會再作投資
股票好似有D多,但我唔會再買新股,目標係上述10隻股票,平均每隻佔投資組合10%
因為我成日為自己工作好唔開心,所以我目標31歲左右有100萬,之後唔再儲咁多錢,再搵其它開心工作。而果100萬希望之後每年複利息6%增長,
我65歲時就有6,800,000左右,加埋MPF應該有8,200,000,而退休後每年可以用$740,000左右(如果計2021年之後每年3%通帳,我65歲的$740,000即是現時的$240,000)。
如果我現時(27歲)根據每月儲$8,300左右,股票250,000左右,現金120,000左右,再複利息投資上述10隻股票,我31歲時可以有100萬的機會大唔大?
如果我31歲時有100萬,之後不儲蓄但不停複利息增長,我65歲時有6,800,000的機會大唔大?
最後,請問老師有沒有其它財務建議?
萬分感謝,無名的支持者
龔成老師︰
其實你最需要多謝的人,是你自己。因為"改變"唔係一件容易的事,要很大力氣、意志和自律性,才可以做到。
以年均回報6%計,你31歲時100萬,應該在65歲個陣可以升值至720萬。
我地投資增值會運用「先增值,後現金流」作方法,初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票,為自已創造穏定現金流。
以你27歲這麼年輕的年紀,我會建議先集中係有增長力的優質股(除非你風險承受能力好低),去累積一筆財富。
而我地以長線平均回報計,每年平均合理增值,大約可以去到10-15%。若以年均10%回報計,你這100萬到65歲,應該已經升值至2000萬以上,故成事機會很大。
我假設投資回報有10%(連股息再投資),你每月投資$8300 + 37萬資產,4年後大約會增值至100萬,配合到你目標。
但較大問題係,你現時持股中,不少是收息股(0728, 3868, 1800,0386),佢地增長力較弱,主要係收下息,未必可以做到年均10%增長。建議你將部份換碼至以下增長股,同時月供部份,都係以有增長力股票為主。
你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」,去創建一個增值平台。你每月5成儲蓄,即是用$4150做月供。其餘先儲起,用一邊月供一邊儲蓄的策略。
如果你現時無太多投資經驗,潛力股這類風險較高的股票,你就不要持有過多,最多維持2-3成好了,甚至先集中係平穏增長股類。
若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高,佔組合約3-5成,視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。
現時大市只是合理區,你現有12萬現金和每月所儲倒的資金,就等大市出現一定程度的下跌,才大力度掃貨,然後長線投資。
到你退休時,將這些股票換成收息資產,去支援你退休生活開支,咁就可以。
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Q22509:
阿sir,想問下如果想股換股,因為資金不足
1. 857中石油(賺錢)
2. 788 中國鐵塔 (蝕錢)
3. 9960 康聖環球 (蝕錢)
其實係咪應該將蝕錢的轉倉?如果按質素我覺得可能康聖會係最差?初時諗不如用中石油轉,但如果佢係呢3隻當中最好質素,即佢賺錢能力較強,又冇理由攞佢嚟轉,求賜教,謝謝
阿sir想問呢隻1799可入嗎
龔成老師︰
其實現時係賺錢,定係蝕錢,唔能夠代表佢質素好壞,最終我地都要睇翻佢企業本質而定。
3隻當中,中國鐵塔(0788)最有質素,雖然增長力比以往弱左﹐現算係水桶1至2,但長線投資價值依然存在,建議長線持有。
中石油(0857)都算有質素,但這始終是商品企業,產品沒有差異性,只能賺取合理的利潤,不算是最高質的類別,投資價值中等,這類股不宜持有太多。
石油是商品,當中沒有差異性,佢地要將石油賣出,只能跟國際油價,這令佢處於被動狀態,沒有價格自主的能力,這令佢地的獨特性有限。這類商品企業,都可投資,但就要明白不是最高質的企業。
由價佢會比較受油價影響,自主能力不強,加上油價中短期可以好波動。長遠增長力只屬中等,只宜小注投資。
康聖環球(9960)質素同樣只算是中等。
佢主要於中國向醫院提供6個主要專科領域(包括血液學、遺傳病及罕見病、傳染病、腫瘤、神經學及婦科)的臨床檢測服務,亦提供COVID-19相關檢測服務及常規檢測服務。
佢亦向合約研究機構、臨床試驗贊助商、製藥公司及研究機構提供臨床檢測服務、諮詢及評估服務,以及標本儲存服務。佢係在武漢、北京、上海、成都、天津及烏魯木齊設有7個實驗室。
其實質素都有的,但不算好高,企業獨特性未算好強,以及這刻佢在虧損中,往後的發展仍有較多不確定性。這類股都一樣不宜投資太多。
如果你0857和9960持貨佔組合較多的話,你係可以沽少少,換至其他優質股。
但緊記我地創建組合時,唔好太集中係單一股票,要平衡。個別企業和行業,不要佔組合15%和30%以上,銀行業更加不要高於組合20%,否則會有過度集中性風險。
在創建組合初期,組合金額較少,出現超標都係可以接受。但長線你要參照這指標,去維持組合的平衡性,才算理想。
新特能源(1799)係太陽能級多晶硅生產商和光伏項目承包商,主要從事中國光伏產業上游和下游環節的業務。
佢除左多晶硅生產外,亦從事電力銷售(透過自有燃煤發電廠供應電力多晶硅生產之用,並銷售多餘電力予當地電網);工程建設承包(根據EPC、PC或BT承包模式經營,為光伏及風電項目提供能源解決方案,包括工程設計、諮詢、建設、調試及運維);逆變器生產(用於光伏項目的一項關鍵部件)及光伏硅片及組件生產。
其實過往的生意與盈利唔算好突出,同埋有D波動,只是近期新能源有炒作,佢都炒起左。實質支持係咪好大,未知。但建議保守少少,暫時這股投資值博率不高。
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Q22510:
老師你好,現年已經27歲,收入35k-45k左右,感謝老師一直以來的意見,現已累積超過100萬的資產現持有以下資產:
股票約60萬左右;
銀河持有2216 股,平均價為55.5;
港鐵持有1888 股,平均價為41;
中國鐵塔持有56814 股,平均價為1.22;
中生製藥持有6444 股,平均價7.7;
比亞迪持有258 股,平均價為48.5;
錦欣生殖持有1144股,平均價17.3;
盈富基金持有9148 股,平均價25.4;
現金10 萬左右;
派息基金Z07 24萬左右(五年內離場要手續費,所以至少放五年,平均每個月7%息);
危疾(有儲蓄成份,為期25年)、醫療(消耗)以及儲蓄(為期10年,每月$3000)一年合共保費大約6~7 萬;
央積金大約4 萬(政府每年如果有盈餘會加注幾千,到65歲才能拿);
1.請問以上股票是否有質素可以持續月供?如仍有質素,以上股票比例上需要調整或加入什麼,可以有更大收益?
2.在以上各方面配置中,老師有什麼建議?(風險承受程度中上)
龔成老師︰
1) 現時股票都有質素,但錦欣生殖(1951)不確定性較高,而且現價偏貴,不宜月供。
比亞迪(1211)現價偏貴,最好回少少先重新月供。但如果真的好想儲貨,同時現金足,現價以小注模式去月供,都可以的。
又或者可考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
2) 以上持股配置,問題不大。只要你跟我建議,調整一下月供計劃,咁就可以。
但你27歲很年青,應以增宜為主,派息基金增長力不高,其實不太適合你。但由於離場要收手續費,你照持有都可以,但唔好再加大投資。
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Q22511:
!我已經預留登記了星期六班,希望到時學到知識可以識運用!
龔sir, 可否多問一樣關於派息基金,因為這陣子很多不懂投資的同事/ 準備移民,諗住留筆錢比在港父母的朋友都向保險公司買呢類每月派息的基金當家用比父母。
請問您覺得這類型投資如何?值得作為資產配置的一部分嗎?謝謝
龔成老師︰
這類派息基金,其實分好多種,性質上可以成為退休人士資產組合的其中一員。
但問題係,你要明確知道,這些基金派息率是否保證。另外,基金本身有無賺息蝕價的風險。
用這種方法去支援留港父母生活,係一個方法,但必需了解清楚背後條款,以免失算。
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Q22512:
我努力睇你既野.可否分柝我既分配是否有問題. 我覺得無咩收息.....加唔肯定幾多錢入注。
2000sh [email protected]高價今明年內賣?
200sh -9988
200sh -1833需再入注?
600sh -0823 應幾錢再入@59.15/66.45
1000sh [email protected]應幾錢再入
以上兩隻我之前等現在升哂
3000sh -3067
500sh -6993
150sh -2807
20000sh -0788
[email protected]可再入注?
應該入金沙?0548/0778? 收息?
龔成老師︰
我地投資股票,其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長,以達至財富增值的目的。所以,我地投資一定係長線,而唔係短期炒賣,去賺差價。
你上述股票,都係有質素(2807相信係打錯編號),若你係年青至中年人士,這組合係可以長線持有。
除非佢地去到好貴,或者質素變差,否則係唔需要沽出。因此,你3088照長線持有就可以。
至於平安好醫生(1833)佢有質素,但不確定性大,唔建議持有太多。
而領展(0823)有質素,你每注相距大約10-15%咁入就可以。但留意任何股票,都要控制個比重。同一行業或企業,不要超過組合15%和30%,以免有過度集中性風險。
港鐵(0066)現價在合理區中上部,你有貨在手,除非你資金好充裕,否則等佢有明顯回調才加注,會更好。
GX中國電車ETF(2845)現價在合理區頂部,暫時不宜大注,你等佢回多10-15%才考慮。
另外,你有個較大問題,就係你而家太偏重左係潛力股(3088, 9988, 1833, 3067, 0788, 2845),佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
假設你年青至中年,潛力股可佔約4-5成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至2-3成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
未來時間,你就要加大翻平穏增長股部份,令組合更平衡。
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Q22513:
龔SIR, 想問你關於你當時還在儲貨比亞迪既時候, 你話曾經比亞迪試過由$88跌到$12, 想問你當時有冇諗過自己既決定係錯?
因為 公司股價跌,跌左再溝, 又跌再溝, 有好多時會越溝越錯,所以先了解下你當時對比亞迪既諗法係點? 因為當時0幾年既時候
如果電動車將來因為技術上或者其他原因普及唔到, 好可能對比亞迪尼間公司成個諗法就錯唒, 所以好想知你當時考慮左咩因素去決定繼續增持?謝謝你龔SIR
龔成老師:
睇長遠價值,不是睇短期股價。
十幾年前,我已大量睇電動車行業資料,分析行業及技術發展,我見到電動車的最大問題,就是電池技術與配套。
如果這兩大因素解決,電動車一定能普及,因為佢比用油平好多,同時更環保。
然後,我分析電池技術與配套,這兩大因素,中國的配套在近10年間,不斷建設,例如充電設施等,在全球行得較多,多年前已相信,中國這方面的配套成熟,是遲早的事。
之後就是分析電池。
比亞迪(1211)本身就是造電池起家,之後再造車,是全球擁有較高電池技術的車企,其實佢的電動車,2007年已出產,當時已見到唔算差(雖然與市場化有距離),但佢過往的電池研發好強,因此可以推論,只要比時間佢,電池技術一定會提高,因此成功只是時間問題。
我地分析,一定要著重大方向,多年前,當其他人仍停留在「比亞迪的車會爆炸」,我就是分析,這個爆炸的原因是甚麼,是否核心因素,還是能解決的問題,我以「長遠的角度分析」,而不是這刻,我見到佢受短期不利消息,令股價大跌,就會增持,我從不擔心佢股價跌,因為我集中睇企業。
投資潛力企業,就是「這刻未成熟時買入,耐心持有,等企業成長」,所以,我地的分析點一定是長期。
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Q22514:
龔成老師你好,暫時冇乜錢,買住一隻先
3067係咪應該長期持有?
龔成老師︰
安碩恒生科技(3067)可以,這隻股票有質素。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
這基金上落較大,現價大約在合理區頂,因此,這刻不能大注投資。
最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
你現先買一隻,係可以。但長線計,我地唔好成個組合,只集中係1,2隻股票身上。
最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,新舊經濟各類股都要有。
同一行業不能高於組合30%,同一股不能高於組合15%。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
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Q22515:
龔sir, 父母50多歲,冇任何保險,如果基本保險要每人2000蚊一個月左右,係唔係都最好買?
龔成老師︰
其實保險係我地理財中防守部份,主要係將一些健康風險,轉移比保險公司。所以,保障型的保險,我地係需要的。
至於$2000值唔值,你要睇翻本身個保障,係唔係真係切合你家人需要而定。
若係儲蓄類保險,我就不太建議,始終增長力不及優質股。除非你本身好保守,或者完全唔識投資,否則就不太建議。
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Q22516:
龔sir,你好!一直有關注你嘅post、YouTube Channel ,每日會花一小時去睇你解答問題同研究點可以令自己在股票市場進步,去學長線投資,
現時手頭上新經濟股比較多,都係年頭高位買入,想請教一下你嘅意見!
本人手持150萬左右現金,尚有250樓按要償還,月入3萬+,目標係3-5年後還清樓按再購入600-800物業,股票資產50萬,另100萬現金流
手持股票如下:
9988@270 400股
700@674 100股
388@499 100股
[email protected] 6000股
[email protected] 100股
[email protected] 7000股
6185@344 200股
[email protected] 5000股
2400@95 600股
[email protected] 3000股
好多股票都係高位買入,組合亦比較亂,想問應該如何再配置?等升返還是放部分等底位再吸納?
最後想同你講聲多謝,一直keep住睇你嘅post 令我自己都不斷去學習,以前上網無所事事咁過,依家會多思考點去進步,令將來的生活變得更輕鬆,
我相信越努力越幸運,多謝你令我思考點去做個有錢人,而唔係單單停留喺「想成為有錢人」嘅階段,呢啲都係睇你post學返嚟,哈哈,再次衷心謝謝你花時間睇我嘅留言
龔成老師︰
我地持有一隻股票與否,只會睇佢長線質素。同時我地唔會因為買貴左,就先沽出,等平D買翻。因為中短期走勢好難估,會受很不多因素影響,有些因素甚至係同企業本質無關。
如果你而家沽左,無人可以保證佢係唔係會再回,佢可能一直升,咁你就要用更高成本,才可以買回這隻優質股。
你現時持股,都係有質素,應長線持有。但有個較大問題,就係比較偏重潛力股。佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
同一行業佔組合的比例,不宜多過30%,如果你上述有些行業過了這比例,就要減持。
另外,見你不少股都在貴的價位買入,你要大幅強化企業估值及投資時機的能力,又或日後多用分注、月供等投資策略。
如果你係年青至中年,潛力股可佔約4-5成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺,潛力股比重,要再調至2-3成以下。到你學到一定投資知識,才慢慢調高。
現貨可以不用沽,但未來時間,你就要加大翻平穏增長股部份,令組合更平衡。以下平穏增長股,現價合理,已可分注。
另外,微盟集團(2013)、心動公司(2400)、康希諾生物(6185)和中國飛鶴(6186)不確定性較高,不宜持有太多。
現時大市在合理水平,你可以多用30-40萬,買入一些平穏增長股。餘下資金,我地就等大跌市,才出手掃貨。
至於物業投資方面,現時按息很低,你唔洗急住清還樓按,反而應該用資金去投資,爭取更大回報。
而投資第二個物業時,緊記要確定買樓同時,你留有一定優質股作增值。否則,你成個財富組合,就會偏晒去物業個邊,造成過度集中性風險。
記住,投資路上係要一直保持學習,長線回報才會好。加油!
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Q22517:
老師,可唔可以講解下1825同2944。如果跌到0會點架?
龔sir, 我最終賣咗0136, 另外一隻1825,止蝕離埸,蝕左20万
好彩還有隻1211 保住,15x-17x 入手,入咗6 手,仲有D小注0285,1830,2388, 3319,3918 , 坐艇。我以後都聴晒你講。
龔成老師︰
美臻集團(1825和2944)過往業務一般,之前因為有炒作,現在只係回調翻去較合理水平。不過以業務發展來分析,這股的投資價值,只是一般般。
正常股票唔好跌到零,點到有些剩餘價格。但由於這股質素好一般,你沽出都係可以。長線換至其他優質股,回報會更好。
至於餘下持股,都係有質素,你可以長線持有。
但組合現時較偏重左係潛力股(1211, 0285, 1830, 3918),而且非常集中比亞迪系股票,佢地雖然有增長潛力,同時風險都較高,不宜持有過多。
若你偏年青,潛力股可佔約5成,餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺或較近中年,潛力股比重,要再調至3成以下。
未來時間,你就要加大翻平穏增長股部份,令組合更平衡。
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Q22518:
你好龔Sir ,你對ESG 投資有咩睇法?邊隻股票好值得投資
龔成老師︰
ESG,就代表環境、社會及管治。是近年多左人討論的一個項目。
這部份係一些非會計上的因素,而這些因素,係有機會影響企業長線經營和發展。
投資者過往選擇投資項目,主要係分析企業長線盈利表現。但近年已開始愈來愈重視ESG,企業能否在賺錢之餘,對社會和環境作出一定貢獻。
而且,全球法律改變,人們對環境關注度增加,都令企業對ESG的實踐造成推動力。但現時亞洲ESG未算好普及,主要都係一些歐洲企業,佢地對ESG關注度會較高。
其實我地係分析企業時,除了財務數據,我地都會分析企業和相關行業本質,如果ESG因素係對企業有長線影響,我地都應該將佢加入估值考量之列。
而我分析無特別用ESG表現,去做分類。但ESG比較多人關注會係綠色能源,你可以向這方向找投資機會。
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Q22519:
你好, sir 1.其實700 我453入貨有無錯?
1.其實700 我453入貨有無錯?
2.下一级支持位在哪?
3.rsi 好似無乜用
4.牛熊分析恒指没乜用
5.恒指25000是否有支持?
6. 700,6618那個較好可以吸?
Thx you
可否比d意见
我又放左
龔成老師︰
1) 騰訊(0700)你買入價合理,但你預佢中短期會較弱,長線持有就可以。
2) 我唔會睇支持位,只會睇企業質素,去決定長線持有,還是要沽出。
3) RSI係一些技術分析,只係短炒架人用。我唔建議你用短炒方法去投資,因為中短期會受好多因素影響,只有長線持有,才可以有效反映企業價值出來。
你見全球最賺錢的投資人巴菲特,去都係只會長線持有優質股,唔會做短炒或者用技術分析。
4) 牛熊分析,可以作參考,但實際用途唔大。因為其走向不一定順序的,因為有好多外在因素影響,我不會用「預期」的方法,去估股市、股價點發展,
我只會用「測量狀態」這方法,分析現時處甚麼位置,從而作出策略,但就不會預測。
5) 25000點算係合理區較底位置,有一定值博率。但都要睇翻個別企業平貴,因為大市在合理水平,唔代表企業都一定係合理價,有權可以係好貴。
6) 騰訊(0700)算係合理區中部,而且整體質素都較高,值博率會較高。而京東健康(6618),不確定性較大,無貨現價可小注,但長線不宜佔組合太大比重。
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Q22520:
抱歉老師,我發現自己打錯字…是0688 (中國海外)15.3入2000股
不過謝謝老師的詳細解答 我是因為看過老師在fb的發文或閲讀過老師的書籍才有些少能力判斷某些公司的前景。縱然現在大市回落一些,但仍然二千元盈利。
我家人説很多人在這段時間都是虧損 所以還得感謝老師
其實建行是我還在在學期間聽信祖母的意見買入的 現在 家人也建議我待它升回6.X元時便會沽出所以股分。我也有這樣的打算
因為在學期間沒有很多的收入,不太敢輸錢。所以只是把積蓄放在一些收息股上
龔成老師︰
中國海外發展(0688)不是無質素,在發展商來講,不算最強,長遠有平穩增長的能力,前景都可以。
睇翻佢的財務數據,基本上都是正面的,但生意增長力不是好強,見佢過往的生意都只是平穩,而整體都有投資價值的。
可以視這股為平穩型的企業,中短期可能因樓市一般而股價一般,但長遠,仍是可以的,你可以持有。
至於投資初期,買一些波動性較細的收息股,其實都係可以。但由於建行(0939)你持貨都唔少,為免佢過度拖低你組合增長力,你都係沽少少,換至其他我之前建議的優質股,咁會較好。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅鍾日欣,也在其Youtube影片中提到,我是JC老師 電腦相關課程授課超過6000小時的一位AutoCAD課程講師 由於實在太多同學向JC老師反映,希望可以有線上課程學習 所以就決定錄製一系列的AutoCAD線上影片教學 而且不加密、不設限、不販售,就是純分享,希望可以幫助到有需要的朋友們 如果這部AutoCAD教學影片對你有幫助的話 請...
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一切都是賭博,都是邁向未知:草間彌生的執念藝術
盧碧颱風狂襲日本的風勢,將直島的著名地景草間彌生《黃南瓜》打入海中,引起外媒一陣報導。
1994年的一場《海景之中的現代藝術展》,打破美術館室內展覽場域的限制,將展品分佈在草坪、海岸線、營地,搭配瀨戶內海渾然天成的背景襯托,奠定直島場域藝術的起點,這顆南瓜因好評不斷,持續保留至今,也因瀨戶內海每年飽受颱風襲擊,目前已是第三顆南瓜。
自傳《無限的網》中,草間彌生提及南瓜吸引她的原因是:「南瓜胭粉未施的大肚子,帶給我強大的精神安定感,無法抗拒這麼可愛的外型!」因患有強迫性精神性官能症的她,會反覆關注感到恐懼的事物,她把糾結於腦中,揮之不去的憂鬱和執念,轉化成藝術表現上的聚積,不論是圓點的反覆塗抹,或是擺滿整個展間的軟雕塑。
密集鮮豔的藝術表現,讓草間彌生成為在世最成功的女藝術家,卻也象徵一路碰撞。
#不受家人支持的繪畫之路
出身松本市富貴人家的草間彌生,家中只盼她成為一名大家閨秀,找個富豪嫁了。但因爸媽的婚姻並不是很順遂,草間彌生時常背負媽媽的命令,跟蹤花名在外的爸爸,目睹爸爸周旋於不同女人的歡愉中,讓草間彌生從小對性心生恐懼;媽媽不安全感的歇斯底里也發洩在孩子身上,會突然從後方抽走草間彌生的畫作,或是沒收所有畫具作為威脅,使得草間彌生更躲進繪畫的世界。
因為一幅喬治亞歐姬芙的《黑色鳶尾花》,暗黑的生命黑洞與草間彌生的內心產生劇烈衝擊。她寫了封信,寄了幾幅自己的作品給遠在美國的喬治亞歐姬芙。沒想到,已是畫壇傳奇的喬治亞歐姬芙回信給草間彌生,激勵她帶著自己的才華到紐約自我宣傳。
為了逃離保守家庭的束縛,渴於繪畫成就的草間彌生,出發前將兩千多幅作品燒掉,以誓言要在紐約完成更優秀的創作,29歲的她,終於告別松本這座山城,看見波瀾壯闊的太平洋,踏向紐約的追夢之路。
#求生存求看見的美國夢
到了紐約的草間彌生,面對滿滿的身份劣勢。
那時紐約的畫廊圈,還是男人掌控,女藝術家的作品多是以聯展的名義展出,草間彌生是個女人,而且還是一名東方的女人。
為了突破畫廊界的權力高牆,她不惜一切,先是利用日本女性的神秘,身穿和服出現在公眾場合吸引注意;每一場畫廊的歡迎式,一定會打聽是否有大人物在現場,上前攀談,豪不掩飾尋求金主的意念。甚至,自作主張把作品送到一線畫廊,並散布自己作品在該間畫廊展出的消息,逼得畫廊不得不注意到她的作品。
但這顆大蘋果依然沒有眷顧她,屢屢在藝術圈提出創新觀點的草間彌生,卻多度被同時代的男藝術家挪用創意,他們坐收名利,當時的草間彌生卻身無分文。
草間彌生在1963年的Green Gallery發表了《陽具椅》,她將性的恐懼轉化成滿滿的軟雕塑,即便同個展間有普普藝術家James Rosenquist、極簡主義代表Donald Judd等更富聲望的藝術家,大家的目光還是會移回草間彌生的《陽具椅》,造成「沒有人會買,但每個人都在討論」的轟動。
草間彌生,以為她終於可以靠軟雕塑在畫廊擁有一席之地。
但那個展間裡還有Claes Oldenburg的一件紙糊雕塑,那時Claes Oldenburg還沒有運用軟雕塑,當時的男性藝術家也不會選擇帶有柔性印象的縫紉方式來製作軟雕塑。沒想到,後來Claes Oldenburg開了一個個展,全部都是軟雕塑的作品,讓草間彌生十足驚恐,其中ㄧ個日曆軟雕塑的作品《Soft Calendar for The Month of August》讓Claes Oldenburg聞名國際。
藝術家的妻子,向前與草間彌生說了句: I'm Sorry, Yayoi.
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1963年的《千船會》,草間彌生再次利用軟雕塑的創作方式,他拍下自己創作的軟雕塑小船,將照片貼滿整個展間,在當時是相當新穎的佈展方式。
摯友Andy Warhol 看到展區後,大力稱讚,沒想到Andy Warhol在1966年的展覽,也將作品《Cow C》貼滿整個展間。
深感錯愕的草間彌生,甚至將工作室的窗戶全封起來,深怕創意再次被收割。
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1966年美國發射測量員1號登上月球,草間彌生抓到當時人類對無限探索的沈溺,她同年展出的《草間的偷窺秀》,鏡屋裝置打破原有的空間界線,八角形的房間滿是燈光的絢麗,觀看者不再是掌控作品視線的掌舵者,每個人都受草間彌生的帶領,突破藝術史表現的可能性。
過幾個月後,Lucas Samaras在更有聲勢的Pace Gallery展出《Mirror Room》,再次潑了草間彌生一身冷水,現實告訴她:自己始終沒有被真正的藝術界接受。
接二連三的沮喪,逼得草間彌生從窗戶一躍而跳,所幸撞到一臺腳踏車,改變撞擊的角度。
#藝術應該是為了普羅大眾
草間彌生最令人印象深刻的叛逆,大概就是1966年威尼斯雙年展,她在未經過官方同意下,自行加入展演行列。
在義大利館前的庭院放置了1500顆從佛羅倫斯訂製的鏡面球,並插上一個牌子:出售你的自戀,一個兩美元!
這就像一場百年歷史的藝術殿堂,好不容易要高空釋放昂貴絢麗的煙火了,草間彌生卻不斷朝著場內丟水鴛鴦。官方單位驅足草間彌生不要在場外兜售,她卻回:「這就像賣熱狗和冰淇淋一樣呀!」
#離家多年卻從日本再次爬起被世界看見
尼克森上台後,美國的社會氛圍日趨保守,更加鞏固畫廊界的白人男性主義,大膽突破的草間彌生再次被藝術圈邊緣化,44歲的她回到日本。
因過去多場反越戰裸體乍現的藝術行動,讓草間彌生在日本媒體被嚴重醜化,不僅被母校從校友名冊除名,連家人都怕被指指點點,在雜誌發刊那一天,把書局所有能買到的雜誌全數買回家。
在紐約被忘記,在日本被誤解的草間彌生說:「整個日本好像都覺得我很丟人現眼。」
接下來十幾年間,沒有一間紐約畫廊記得草間彌生的作品,但草間彌生持續她轉化創傷的執念藝術。
直到一場富士電視台的展覽,讓草間彌生的作品再次被發現,1989年國際當代藝術中心舉辦了草間彌生:回顧展,讓草間彌生重新贏回藝術圈的矚目。
四年後,日本藝術史學家Akira Tatehata說服政府,讓草間彌生成為首位代表日本參展威尼斯雙年展的個人藝術家,那位1966年被威尼斯雙年展請警衛驅趕的草間彌生,到代表日本參展,這一口氣,她掙了27個年頭。
後來,國際開始掀起草間彌生旋風,原本的松本之恥,終於回到自己的家鄉開了大型個展,並對台下的人說:「我終於讓松本鄉親感受到世界對我的認同了。」
這位透過畫筆與自身精神疾病長期和平共處的藝術家,多次打擊,依然重新站起,每一顆點點南瓜的背後,都是草間彌生延展生命的可能性── 那道渴望生命燦爛的陽光。
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創作的心境資訊是從草間彌生的自傳書籍《無限的網》與紀錄片《草間∞彌生》獲得。
此篇致敬這位自己長久關注的藝術家,也希望下次不會再有臺灣記者寫成渡邊直美的南瓜了。
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[台澎建國是否必定「終將一戰」?台海中線的意義、防空識別區與「『共』機擾『台』」]
🔗 https://wp.me/pd1HGm-k2
直播重點整理EP21】🥜台澎小堅果🌰
時間:6/26(六) pm8
講者:臺澎國際法法理建國連線創辦人-黃聖峰 +皮筋兒
主題:
1. 台澎建國是否必定「終將一戰」?
2. 台海中線的意義
3. 防空識別區與「『共』機擾『台』」
其實在推廣法理建國這半年有許多人對「終將一戰」提出很多問題,大家可以到頂置文看與「中華人民共和國政權」有關的問答。
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1. 台澎建國是否必定「終將一戰」?
推廣法理建國時,常常會遇到台澎人只要聽到「台灣獨立」、「建國」就會聯想到會見血發生戰爭,這其實就是台澎人從小被中華民國政權洗腦下以為會戰爭被嚇大的結果,以為中華人民共和國政權武統是真的;不然就是說中華民國一定不會同意,這種人就是以為需要從中華民國中獨立,而且完全不清楚保護台澎七十多年的台澎法理地位狀態:正因為台澎領土主權歸屬未定,不屬於任何主權國家(無論是PRC/ROC政權想代表的中國),所以台澎不是中國內戰的戰場;還有人認定台澎拳頭還不夠大,卻不知道建國後成為國際法上的主權國家,能與他國建立軍事同盟更能提升台澎地位與安全,再者,國際上比台澎武力低弱的主權國家也是有的,但他們至少還是國際法上的主權國家,而台澎只是在國際法上自主運作的單位,是二戰盟軍佔領的地域。
其實我們也強調過很多次PRC政權要攻打台澎欠缺法律上的理由,現實上依據法理建國派主張的路線,當建國執行完畢時,PRC政權基本上不敢動,但還是有人認為「無論如何PRC政權一定一定會打過來」,還有人進一步延伸說「為了避免終須一戰」要先讓中共垮台、或者是先發制人要把對方殺光,但都沒想到你先行軍事行動,你依據的是什麼理由?
現實上,法理建國派說過PRC政權對台動武的根據事實上是不存在的,我們提出的做法會讓PRC政權不敢動。但如果今天台澎人一直卡在一個點上,認為PRC政權就是個瘋子無論如何都會打,如果台澎人揮之不去這樣的認知,那就會很難進行深入溝通了。
在這要提醒大家,現在大家認為PRC政權完全不講理的這種感覺,其實也是ROC政權刻意塑造出來的,因為很多人難以理解PRC政權一天到晚叫囂攻打台灣的依據根源,如果曾經有認真看過法理建國的論述,就會知道PRC政權主張對台動武的根據就是說「台灣是中國的一部分」,而這個「台灣是中國的一部分」的根據就是源自於1945.10.25 ROC政權主張「台灣光復取得台澎主權」的說法。
PRC政權他的理由就是順著ROC政權主張台灣光復主張回歸祖國而來的。
所以PRC政權不講道理嗎?真正不講道理的是誰?最一開始違反國際法上關於領土主權的取得的規則就是ROC政權,就是只要所謂的「外交部長」出來說話大家就會跟著拍手的ROC政權。但倘若不是ROC政權先把舞台搭好、腳本寫好,那RPC政權是要怎麼一直叫囂武統台灣呢?
之前直播中有說明ROC政權的中國政權身分,大家可以去回顧一下(連結中有附上)
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RCO政權是最早在1945年說「一中」的,也是最早說「台灣光復」的。而PRC政權是在1949.10.1建政後才與ROC政權來爭奪「中國主權國家合法政府代表權」,那ROC政權明明是始作俑者,結果現在裝受害者要跟台澎人站在一起,不是很「幽默」嗎?
所以很多人認知的「終將一戰」這個狀態,到底是誰創造了這樣的狀態?是ROC政權嗎?還是PRC政權?還是台灣人?事實上一直都是ROC政權先使出騙術主張台灣光復的。以台澎法理地位來說,台灣就不是中國的一部分,這個中國也包括ROC政權想代表的中國呀,所以ROC政權老實承認台灣光復是假的,還有他的盟佔代管者身分,這樣PRC政權也沒有依據來威脅不是嗎?
就好比父子要討論房子的所有權,兒子說它要繼承這間房子,因為爸爸說他有取得這間房子所有權,但問題是父親根本沒有這房子所有權,如果今天爸爸老實承認他沒有這房子所有權,那兒子是要怎麼主張繼承這個房子?
法理建國派的做法就是讓當初主張為中國主權國家取得台澎領土主權的ROC政權,「老實承認根本沒有這回事」,則提出的主張以ROC政權的主張為依據的PRC政權就沒辦法繼續主張台灣是中國的一部分了,因此法理建國派就是要從根源來談起,讓ROC政權停止說它有為中國主權國家取得台澎領土主權,承認它盟佔代管者的身分,就可以讓PRC政權主張的這條依據斷掉。
此時,如果PRC政權要想攻擊台澎的話,那就是跟二戰全體盟軍成員宣戰的意思。中國主權國家當年在清帝國政府時期引來八國聯軍,難道他還想引來二戰全體盟軍圍剿嗎?
所以我們就是要還原ROC政權與台灣的法理關係,這就足以讓武統台灣的威脅降低到極低狀態,因為RPC政權沒辦法主張台灣是中國的一部分,且就算他要動手,就是跟簽署《舊金山和約》的48個盟軍成員及與日本簽訂其子約的盟軍成員直接宣戰。我們認為PRC政權沒有蠢到這程度。
另外還有人說PRC政權若想進入到太平洋一定要拿下台灣才可以?請問PRC政權沒拿下台澎的這七十多年裡,難道他的飛機就沒有飛到太平洋上過嗎?他的航空母艦沒有開到太平洋嗎?他的軍機不是有經過巴士海峽嗎?難道PRC政權沒拿下台灣就進不了南海去主張南海是他的嗎?那他現在是在做甚麼人工島呢?重點在於,說PRC政權一定要拿下台灣的人所提出的這些根據是說不過去的。
PRC政權為什麼想要進入西太平洋?是稱霸世界嗎?如果他只是要好好與他國做生意,那也沒有人阻止它進入太平洋的,這些都是不需要透過武力取得台灣就能完成的。
還有一點,我們對於領海、領空的國際法了解太少了,所以才會以為拳頭大就可以橫行無阻,所以等下也會深入來談領海、領空的國際法法理基礎。
其實要回歸現實面,那些主張終須一戰的人的理由到底什麼?如果只是主觀認為PRC政權失去台灣就會垮台,這是真的嗎?PRC政權在1949年執政時,也是同意承認外蒙古獨立建國,也是因為與蘇聯好關係就支持讓外蒙古成為主權獨立的國家,這塊這麼大的土地跟台灣相比大多了,所以說沒有奪下台灣PRC政權就會受不了嗎?現實上台灣現在不是在PRC政權手裡,難道台灣人就無法到中國那邊做生意嗎?現在PRC政權代表的中國沒有拿到台灣的主權,兩地還是可以往來交流,難道用武力奪下台灣後往來會比較輕鬆嗎?
其實我們可以知道PRC政權會主張要打台灣,有可能是為了把自己內部問題移轉到「打台灣」外部問題上。但其實PRC也還有很多外部問題「仇美、仇日」的議題可以來操作的,我們常看到中國人抵制他國的物品,但我們沒看到他們因為「仇台」而抵制過台灣的東西,如果真的要操控所謂的「民族仇恨」那美日會比台灣要好操作許多。我們也常聽到「中國人說不打中國人」,好那又主張打台灣,所以到底中國人是把台灣人當中國同胞還是怎樣?
從這就會發現說什麼非得要拿下台灣的說法,其實都是台灣人自己嚇自己。
今天台澎還不是主權獨立的國家,所以我們無法利用國與國依國際法簽訂的共同防禦條約來增加國防的安全。在台澎建國後,國際法上針對國與國之間不得無故行使武力侵犯他國領土主權的保障就會直接保護台澎,直接建立一道國際法的牆阻擋PRC政權。
台澎成為國際法上的主權國家,PRC政權其實也不會損失什麼。中國人有精神勝利法,就是將執念化作可以超越現實層面的精神鼓勵,這也可能在將來台澎建國後,中國人也會找到理由來說服自己不需要打仗的,也可能會說啊華人又建立了一個民主的主權國家之類的說詞,好來平撫之前PRC政權對台的主張而沒有成功所造成的情緒反彈。
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基本上我們所推動的自決建國在走到「台澎住民真的要行使自決權」那一刻的時候,台澎會處於一個覬覦者再怎麼想動也不敢動的狀態。
當然不是說ROC政權一講出「終止代管、自決建國」這句話的時候,就會如同使出魔法般讓PRC政權一動也不動。重點在於,ROC政權在「什麼時候」講出這句話。
這裡講一個情境給大家想像。
我們都知道美國會跟他的盟友舉行聯合軍事演習。也就是兩年一度的環太平洋軍演(RIMPAC)而這些盟友,若仔細看名單,會發現有許多都是二戰參戰者,《舊金山和約》簽約國。
那麼,假設在某一次的環太平洋軍演進行到尾聲,在美國、英國、法國、澳洲、紐西蘭、菲律賓等《舊金山和約》簽約國在台灣附近進行時,ROC政權宣布「自己沒有台澎主權、自己只是為盟軍全體成員佔領代管」,然後這些國家的艦隊就分別駛往基隆港、台北港、台中港、高雄港外停駐,並有部分軍艦在金馬東沙附近停駐,接著發表公開聲明:「台澎地位未定,ROC政權係自1945年開始為盟軍全體成員佔領代管台澎至今」。
然後ROC政權便以盟軍佔領執行者身分,在台澎舉行自決公投。在台澎住民自決公投通過建國、並依據決議組成臨時政府後,便立即與這些國家簽署共同防禦條約,然後以國家代表政府身分邀請各國進駐港口。《舊金山和約》及其子約簽約國並在公投通過決議後,立刻發布公開聲明,宣布基於《舊金山和約》造就的台灣地位未定狀態,以及聯合國憲章、世界人權宣言、人權兩公約中對自決權的肯認,相關國家承認以台澎住民行使自決權之結果作為台澎戰後最終處置,並承認台澎已建立主權國家,最後並聲明,希望ROC政權與PRC政權以和平方式處理金馬等中國領土之爭議。
緊接著,ROC在台澎完成建國程序後,宣布「盟軍佔領代管」正式結束將中央政府所在地遷往金門,然後於金馬舉辦自決公投。
好的,請問在這個情境中,PRC政權敢不敢動手?
覺得這個情境設想得太過完美不可能嗎?
那麼,假設今天中華民國政權的執政者是瞭解台澎法理地位且有心推動建國的陣營,早已透過非官方單位乃至於密使,與相關國家進行溝通、取得共識,做好一切安排,甚至連共同防禦條約的內容都已經擬好了呢?
所以,各位,這樣可以理解法理建國派所說的,依據史實、台澎國際法法理地位、自決建國程序來完成「和平建國」是怎麼一回事嗎?
可以理解為什麼從法理切入,會是以排除戰爭發生為前提嗎?
可以理解為什麼台澎國際法法理建國連線在 2015 年提出的建國三步驟裡面,如此強調掌控中華民國政權嗎?
還有為了因應「中國立刻扣押在境內工作的台灣人當人質,以他們的生命為由威脅我們停止行動」可能的情形,ROC政權可以在事前實施政策,大幅減少在中國的台灣人。
不過重點在於,PRC這樣惡搞台灣,對它到底有甚麼好處?
當然,也別忘了這時許多國家的艦隊都在西太平洋這裡。前述那些國家藉時若發表公開聲明,譴責PRC的行為,並揚言如果繼續採取這種行為,將對PRC港口進行武裝禁運。如何?
PRC動在中國的台灣人,二戰盟軍各國動PRC黨國高層在各國的家人跟錢。如何?
PRC高層都很清楚「拿下台灣」自始至終就只是個政治宣傳。PRC高層之所以想盡辦法維持共產黨的地位,就是為了方便賺自己的錢。
為什麼法理建國派要不斷強調《舊金山和約》所建構出來的狀態?因為那是共識的基礎。我們可以妥善的運作這些法理狀態來跳脫出「一中兩政權」的框架。
其他政治層面的東西都有可能隨便改變,但透過國際條約所建構出來的東西,可不是你說不存在就會不存在的。
我們好好運用台灣地位未定的狀態,這些歷史脈絡都非常清楚,所以了解清楚來完成終止代管自決建國,和平地完成符合國際法法理的程序來建國,建立長治久安的國家,因此根本不會「終須一戰」。
如果距離法理建國派的實踐拖了太久,在這過程中腦袋不清楚的台澎人做了蠢事,給了ROC/PRC政權併吞台澎的一個根據,那就會很麻煩。
因此我們很積極地要告訴大家事實,就是為了縮短這個進程,來脫離現在這個不上不下的一中兩政權現狀。
台灣要能站在其他國家的角度去思考。台灣人千萬不要覺得這個世界會以台灣為中心,或覺得這個世界虧待台灣、對台灣不公平。相較於其他許多發生在這個世界上,根本難以解釋為何會變成這樣的事情,台灣所面臨的困境,其實脈絡很清楚,要解決也沒有想像中困難。真正困難的,是把脈絡看清楚。
國際上各國的立場意見可以看 台澎國際法理建國連線的網站
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2. 台海中線的意義
台海中線之前有發過一篇文有提到,大家可以先回顧一下:
一中兩政權的困境:九二共識+ ROC政權不等於KMT+ROC不等於台澎+兩岸衝突的岸+PRC/ROC政權的防空識別區
台海中線是以台灣海峽為區分兩岸界線是韓戰後「台灣海峽中立化」政策出現後開始,而線段正式出現則是《中美共同防禦條約》簽訂後才劃設。
在1950年代美軍第十三航空特遣隊時任司令戴維斯空軍為了控制兩岸衝突所劃設的一條防空警戒線,這個中線位置隨著時代演進,才有了今日 「北緯27度、東經122度,北緯23度、東經118度」的座標,這個假想線最初含意「越界形同挑釁」概念就被延續下來了。
ROC政權流亡到台澎後一天到晚主張要反攻大陸,就把中國內戰帶到台澎,還帶了眾多中國難民跟中國軍人,因此造成中國內戰延伸到台海兩側,在韓戰爆發時,美國杜魯門總統有發布了「台灣海峽中立化」的聲明,不希望為了追殺ROC政權的PRC政權對台動武,也不想ROC政權趁著韓戰爆發想反攻PRC政權,因此美國派了第七艦隊來這巡防,就是不想中國內戰雙方在韓戰時添亂。後來進一步明確化的,就是被稱作Davis Line(戴維斯線)的台海中縣。
中國流亡政權1945.12.7流亡到台澎時,當時台澎領土主權還是屬於日本,後來1952.4.28《舊金山和約》生效,台澎領土主權歸屬未定,ROC政權想代表的中國沒有取得台澎。
而1949.10.1 PRC政權建政後,ROC政權與PRC政權之間為「爭奪合法政府代表」的中國內戰還未結束,直至今日這個台海中線就是中國內戰的事實上停戰線,若要類比的話就相當於南北韓之間的北緯38度線。北緯38度線雖然是依據《韓戰停戰協定》劃設的停戰線,但因為南韓沒有簽停戰協定,只是依照協定內容照著做,所以在南北韓間的北緯38度線只能算是事實上停戰線 。
ROC政權流亡台澎至今,也不曾與PRC政權針對中國內戰簽署所謂的和平協議或停戰協定,所以台海中線與南北韓的那條線一樣,都是事實上的停戰線,而不是嚴格法律意義上的停戰線,而且都由第三方訂下而非雙方議定的結果,只是雙方基本上都會遵守。畢竟動輒越界會嚴重影響國際情勢,雙方沒那麼蠢去胡鬧。
目前狀況就是PRC政權有些騷擾台海中線的情況,還有PRC政權治下的漁船越過台海中線,不過ROC政權在過去也會派飛機越過台海中線,去PRC政權治下地區拍照,還有像派水鬼摸到PRC政權治下地區割下對方軍人耳朵,所以其實雙方都有互相越線。
對ROC政權來說,「中共」就是指中國領土上的中國共產黨。因為對方是中國內戰中的敵人,所以也會出現和平協議的議題,這就是一中兩政權的框架。總之,台海中線就是中國內戰的兩個政權彼此之間的事實上的停戰線。
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3. 防空識別區與「『共』機擾『台』」
ROC政權防空識別區與台海中間根據差不多,我們來看一下這張圖。
西北角一大塊畫到中國領土上,為什麼可以這樣畫?
先來理解防空識別區跟領空的差別。
這張圖就是告訴大家國際法上的陸海空。
「領土」就是陸地的部分,陸地與海洋交接處的點會形成「領海基線」;「領海基線」就是確立「領海」的起點。
領海基線往外12海浬之內就是「領海」,相當於22.2公里,就是從海岸線往海洋的方向的22.2公里以內屬於領海範圍。
12海浬之外有個「鄰接區」也是有12海浬的範圍。
領海在國際法上是國家的主權可以完全行使的地方,而國家主權在鄰接區不能完全行使,只能行使一部份,例如針對關務、租稅、移民、污染的部分,在鄰接區範圍內主權國家可以針對這四個事項來進行管理,比如說抓走私貨物、抓偷渡客、或者有海洋污染的情況,那主權國家就可以在這行使管轄權。
而「專屬經濟海域」範圍就是領海基線往外的最大範圍200海浬以內,這個範圍裡這個主權國家可以在這裡捕魚、挖石油,以獨占方式來運用這裡的海洋資源,並讓其他人不可以運用海洋資源,就像是台灣漁船有誤入日本的專屬經濟海域來捕魚,所以日本就可以把台灣漁船給抓起來。
在專屬經濟海域以外的海域就是「公海」。
只要不是領海的海域就是「國際水道」,無論是哪個國家的航艦、漁船都可以在此自由航行,軍艦在國際海洋公約上有明確的規範,在此不多贅述,而無害通過與自由航行不一樣,無害通過是指領海基線往外12海浬內,只要不損害沿海國的和平、安全和良好秩序的通過。反面而言,只要外國船舶於經過領海時,有損害沿海國和平、良好秩序和安全之情事發生,就不是無害通過。
「領空」就是領土與領海上方的空域,主權國家在領空上具有「排他性」,可以阻止別人飛過自己的領空。
「領空」以外的範圍就是「國際空域」,任何國家在此有自由飛航的權利。但是有些國家會在「國際空域」劃一定範圍稱作「防空識別區」。
其實「防空識別區」這概念尚無國際法效力,但在國際政治上卻有重要的生存空間意涵,因為在實際應用上會牽涉到對空武器及戰機的使用,所以劃設防空識別區是具有高度政治及軍事意涵的動作。
一個主權國家或者治理當局為了防空的需要劃定的範圍,若有其他飛機飛入就必須要表明來自哪,若是具有武力的軍機進入,則會廣播被要求馬上離開,該地的軍機也可能會伴飛來追蹤對方。
並不是每個主權國家或者治理當局都有「防空識別區」。會劃設 「防空識別區」 通常是擔心會發生戰爭,為了避免敵方軍機快速飛入領空,所以劃設「防空識別區」讓自己能及早發現,並可以事先預警阻止敵方威脅,是提高防空安全的措施。
「防空識別區」這個劃設範圍就常理來說不能涵蓋他國領土、領海上方的領空。
但我們看ROC政權的「防空識別區」卻畫到中國領土領海上,從這裡就可以知道ROC政權認為台灣海峽兩側屬於同個國家。而這都是ROC政權流亡到台澎後才產生的問題。
大家可以看一下日本跟韓國之間的防空識別區,並沒有重疊到他國領土、領海。
總結一下:
這張國際法上的陸海空圖裡有幾個重要基本觀念:
1.領海範圍是12浬(約22.2公里)領海之外的海域是國際水道,可以自由航行。
2.專屬經濟海域範圍最大200浬,擁有專屬經濟海域的政權可以獨占利用該海域的經濟資源。
3.專屬經濟海域不是領海,進入專屬經濟海域不等於侵入領海。
4.專屬經濟海域之外的海域是公海,除可自由航行外還可以自由運用海洋資源。
5.領土及領海上方的空域是領空。領空以外的空域是國際空域,可以自由飛航。
6.防空識別區沒有國際法效力。防空識別區不等於領空,進入防空識別區不等於侵入領空。
——
由於ROC政權不是主權國家,上述說的國際法上保障主權國家可以行使主權的領土、 領海、 領空,ROC政權若要主張就有可能會受到質疑與挑戰,基本上如果不是盟軍分區佔領那個框架確立中華民國政權對台澎的治理權限,在台澎它是很難主張這些權利的。
就佔領法的角度,佔領政權所扮演的角色是「相當於國家政府」,所以佔領軍可以「為佔領地」主張佔領地的土地、佔領地領海基線往外12海浬內及領空方面的保護。中華民國政權在台澎之所以能在那裏主張領土、領海及領空,其實是源自於佔領者在戰領地所具有的「準(國家)政府」地位。
再舉個例子,聯合國託管地的託管國,或佔領地的「合法」佔領者,都可以為當地主張相當於領土、領海、領空的保護。但如果是非法佔領者,狀況就不一樣了。非法佔領者的例子,就好比 ISIS。由於 ISIS 對它控制的土地並沒有合法的治理權限,反恐聯合軍隊的飛機就直接進去轟炸了(不存在被承認的領空)、戰車就直接開進去開炮了(不存在被承認的領土)。
這也是為什麼中華民國政權雖然沒有台澎領土主權,但盟軍成員會尊重它「為台澎」主張的領土領海領空的緣故。所以,在這裡我們也可以看得出來,為什麼老實承認、肯定中華民國政權具有治理台澎的合法權限很重要。少了這個東西,就真的什麼保障都沒有。而台澎的領土領海領空方面的保障,其實就是源自盟軍佔領權的授與。
若是在沒有治理當局存在的情況下,光是靠「擁有自決權」本身是無法提供領土、領海、領空等方面的保護的。因為終究還是必須要有一個能運作的執行單位存在,才能提供實質保護。而台澎人在合法治理單位的協助下行使外部自決權來建國,就可以在建立自己的國家、組建國家政府後,由國家政府對外主張相關權利並提供實質保護。
換句話說權利必須行使才能發揮作用。台澎住民雖然「擁有外部自決權」,但如果一直不行使,不建國,那 「擁有外部自決權」 本身也沒辦法提供什麼國際法上的主權國家有的保護作用。
有些人主張:因為台灣人擁有自決權,所以中國不可以侵犯台灣。 這就是錯誤認知。真正能保護台灣的,是行使自決權之後建立的主權國家,而不是自決權本身喔!就好比若別人誹謗你,雖然你因此「擁有控告對方誹謗請求損害賠償的權利」,但如果你不去提告,對方應付的賠償金是不會自動跑到你帳戶裡的。
記住不要掉入了「擁有權利等於已經主張權利」的陷阱。法條規範存在了,不積極地行使,找一堆理由藉口不行使,權利又要如何保護自己呢?
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最後再提一張圖是ROC政權公布的限制及禁止水域:
「禁止水域」就是領海基線往外算12海浬範圍內。再往外算12海浬的鄰接區就是「限制水域」。
大家可以看金馬東沙畫的就沒那麼大。
之前有個新聞就是PRC政權要在中華民國福建省連江縣莒光鄉的東莒島外海蓋離岸風力發電機,結果ROC政權立委就擔心說這樣使否會影響「國防」安全,然後ROC政權行政院就說:「中方開發位置經海巡署測量,位於馬祖東莒西南方7海浬,經換算約為13公里,屬於我國禁止或限制水域以外之海域,且未涉及兩岸航線。經陸委會洽連江縣政府瞭解,該海域非我漁民作業區域,亦未接獲民眾相關陳情,惟其運作是否可能影響候鳥生態,將予密切關注。」
行政院指出,馬祖東莒西南方7浬海域與中國相鄰且重疊,依「中華民國專屬經濟海域及大陸礁層法」規定,於該海域從事生物資源或非生物資源之開發,可透過協議方式或互相合作之精神處理,惟兩岸雙方現針對相關合作及開發等事項尚未簽訂相關協議。陸委會等相關部會與連江縣政府已持續觀察後續發展,並作必要應處。
從這就看得出來ROC政權根本沒有主張領海跟鄰接區,只把這裡金馬的限制水域、禁止水域畫得範圍很小,中國內戰根本沒有結束,彼此之間都小心翼翼不要觸碰這個問題。
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◆ 類型:設定測量單位的目前顯示格式。這些值包括「建築」、「十進位」、「工程」、「分數」和「科學」。「工程」和「建築」格式以英呎和英吋來顯示,並假設每個圖面單位代表一英吋。其他格式可代表任何實際單位。
◆ 精確度:設定線性測量值顯示所採用的小數位數或分數大小。
● 角度:指定目前的角度格式,以及目前角度顯示的精確度。
◆ 類型:設定角度的目前顯示格式。
◆ 精確度:設定角度的精確度顯示。包括十進位度、分度、弳度、度/分/秒、土地測量單位。
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
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買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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測量 角度 單位 在 鍾日欣 Youtube 的最佳解答
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單位 UNITS (快速建UN)
● 控制座標、距離和角度的精確度和顯示格式。
● 此單位指繪圖與查詢單位,標註單位需另設
● 長度:
◆ 類型:設定測量單位的目前顯示格式。這些值包括「建築」、「十進位」、「工程」、「分數」和「科學」。「工程」和「建築」格式以英呎和英吋來顯示,並假設每個圖面單位代表一英吋。其他格式可代表任何實際單位。
◆ 精確度:設定線性測量值顯示所採用的小數位數或分數大小。
● 角度:指定目前的角度格式,以及目前角度顯示的精確度。
◆ 類型:設定角度的目前顯示格式。
◆ 精確度:設定角度的精確度顯示。包括十進位度、分度、弳度、度/分/秒、土地測量單位。
◆ 順時鐘:控制要以順時鐘或逆時鐘方向測量正角度。
● 插入比例:控制在目前圖面中所插入圖塊和圖面的比例。
◆當您插入圖塊或圖面時,如果建立這些圖塊和圖面所使用的單位與目前圖面使用的單位不同,插入比例值會修正不相符的情況。如果您不想調整圖塊或圖面的比例,請指定「無單位」。
● 範例輸出:顯示目前單位及角度設定的範例。
● 照明;控制目前圖面中光度控制光源強度的測量單位。
● 方向:顯示「方向控制」對話方塊。
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