這些不吃不渴N年才可以買樓的報告,其實沒有甚麼意義......因為只有樓市的參與者,才會影響樓價,所以應該只分析參與者的購買能力,而不是全部人。
//國際公共政策顧問機構Demographia公佈,去年國際樓價負擔能力報告,香港仍處於「嚴重負擔不起」水平,並且連續第十年居樓價最難負擔城市的榜首,樓價對家庭入息中位數比率達20.8倍,換言之,港人需不吃不喝20.8年才能上車。
資深投資者林一鳴指,對香港樓價再度貴絕全球並不感到意外,這足以證明香港樓價易升難跌,亦反映政府過去多次出招壓抑樓價無效,「辣招越推得多,樓價越升得多」。香港樓價有兩大購力支撐,包括來自「新香港人」及「成功靠父幹」的力量。他又指,持續逾半年的社會運動亦無令樓價大幅下跌,去年上半年樓價升近一成後,只從高位回落約6%。他預料今年樓價將平穩發展,不會大升或大跌,全年波幅約5%內。
本港雖然擁有大型補貼房屋計劃,但有關供應仍然短缺,根據房署公佈的數字,平均輪候公屋時間於2019年9月時是5.4年。根據Demographia的數據,本港家庭入息中位數是33.8萬元(月入約2.8萬);至於樓價中位數為704萬元,即工作20.8年不吃不喝才可以買樓。
排行第二位的是溫哥華,樓價對家庭入息中位數比率為11.9倍, 排行三的是悉尼,比率為11。//
https://hk.finance.appledaily.com/finance/20200120/LBNRZ5YJK4U5YT5I37ROKJCZEI/
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【即時頭條】香港連續九年蟬聯全球樓價最難負擔城市
香港連續第九年蟬聯全球樓價最難負擔城市。
據城市規劃政策諮詢機構Demographia,香港不僅穩坐榜首之位,而且樓價對於多數居民來說更加遙不可及。2018年香港樓價中值相對於家庭收入中值的倍數升至20.9倍,高於此前一年的19.4倍。
溫哥華位列全球第二大樓價難以負擔城市,超過悉尼。目前悉尼的樓市熱潮已經反轉。墨爾本排名第四,緊隨其後的是聖荷西和洛杉磯。歐洲樓價最難負擔的城市是倫敦,其在全球的排名與多倫多並列第10位。
隨著從香港到倫敦的各地樓市加入到全球的滑坡浪潮中,購樓者面對的壓力可能會有所緩解。香港樓價已經歷了2008年以來持續時間最久的連跌走勢,倫敦周邊樓價則出現2011年以來的首次下跌,悉尼業主正在努力應對1980年代以來最嚴重的樓地產市場下滑行情。
Demographia的調查覆蓋澳洲、加拿大、英國和美國等八個國家的309個大城市樓市,調查時間為截至2018年第三季。有29個主要樓市被列為「嚴重無法負擔」。(撰文:Shawna Kwan)
#香港 #溫哥華 #樓價最難負擔城市 #悉尼 #墨爾本 #倫敦 #多倫多 #聖荷西 #洛杉磯
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全篇最同意這段:「一件偶發事件就可以導致天崩地裂、無數人頭落地。中國是一個獨裁國家,擁有強大的民粹主義的暴民基礎,一旦獨裁倒下,沒有力量可以約束暴民。」
【小資也走資】內地發展商移民求心安 「不想溫哥華變深圳」
「我很多朋友是在政府、企業裏的,這幾年受反腐牽連。我離開大陸後雖然失去了不少繼續賺錢的機會,但換來心安理得的生活、精神上的自由。」今年47歲的Simon說。
他曾在內地發展商任總經理,2008年與妻兒申請投資移民加拿大,2010年獲批居留權,定居西溫哥華,住在佔地2.5萬平方呎的豪宅,過着提早退休的悠遊生活,閒時在當地投資能源和地產項目。
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人棄我取,Simon在中國國力最盛的時候離開,是較早出走的一批,當時投資移民加拿大的門檻很低,只需40萬加元,輪候時間也短。「投資額現在是160萬加元,之後可能要加到250萬,甚至300萬。想離開的人愈來愈多,但每年英美澳加只有幾萬個名額,競爭很大,現在排隊5年已算快,很多人要等8至10年。」
曾參與強拆 維穩模式早晚爆煲
2008年金融海嘯後,中央推出4萬億元經濟刺激政策,導致「國進民退」,市場化倒退,是他決定移民的轉捩點。「對普通中產階級來說,機會少了。我做民營地產,肯定是想自由市場的,從不擔心市場沒需求,只擔心政府過度干預。」
政府愈來愈強勢,也令Simon感到社會安全系數大減。「2008年我在做一個福建的開發項目,用地原來是退伍軍人的房子,政府用低價買地,居民不願賣,便出動武警、推土機強拆。退伍軍人不知道在哪裏找到手榴彈,把推土機炸毀了。」「另一個項目,政府起初的土地規劃很差,只賠了幾千萬收掉舊房子,但收地後改劃為市中心商業區,拍賣價30億。拆遷戶上訪,被警察制服了,最後每家人多給幾萬塊而已。地方政府強奪老百姓的地,太卑鄙了!這件事可以發生在我們任何人身上。我參與這個項目,良心備受拷問、鞭撻。」
社會愈來愈不公平,愈維愈不穩,他感到財產和人身安全不受保障。「一件偶發事件就可以導致天崩地裂、無數人頭落地。中國是一個獨裁國家,擁有強大的民粹主義的暴民基礎,一旦獨裁倒下,沒有力量可以約束暴民。」
印鈔谷經濟 中國樓市虛火
離開中國這6年,國內資產暴漲,原本從事地產業的Simon錯過很多機會,但他毫不後悔,看清中國樓市是虛火。「中國推出4萬億元救市措施後,一夜暴富的人很多,政府說是因為經濟高速增長,其實是靠每年印鈔。我在房地產,給我老闆做三四年,從幾千萬做到十個億!我想,這肯定是從有些人口袋掏的!舉個例子,一個人有100萬元,政府再印100萬,他的購買力就從100萬變50萬了。我相信中國房價折算成美元,20年後不會比現在高。人民幣的真正滙率,任何經濟學家也沒定論。」
中國開展供給側改革,他也不看好。「 美國的改革是需求側,創造新的社會需求和消費模式,比如Tesla、Google、蘋果。中國政府推供給側,我就覺得中國要面對更大的困難。」他坦言對中國經濟前景悲觀 。「我估計會比『L形』差很多。」
移民推高樓價 同聲同氣罵炒家
中國政經敗相漸露,近年更多內地中產用腳投下不信任票。「西溫哥華的華人不算多,幾年前我兒子幼兒園一班22個學生,只有2個華人,現在一班有七八個,幾年間由10%升到30%。華人較多的溫西,極端的情況是:22人的班裏只有2個不是華人。」
大量中國資金湧入,推高溫哥華樓價,Simon的獨立屋三四年前不到200萬加元,現已升至400萬。身為中國移民,他強調自己不炒樓,只有一套自住物業。他沒感覺到「仇華」,更與本地人同聲同氣。「西人不會罵華人,但會罵炒家。我們會討論Chinese buyers,大家都是Canadian,雖有文化差異,但在這方面沒bias。」
Simon和幾位中國移民朋友擬投資一個地產項目,市價50萬的500平方呎單位,以20萬優惠價售予本地年輕人。「我不想賣貴,對我們下一代不好。我是加拿大人,對這裏有責任感,想讓社會更公平——我不想溫哥華變成深圳! 」
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