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房屋漏水責任歸屬是？
進入梅雨季節，有些年限較長的房子，一旦下雨，可能就會發生屋內也要撐傘的冏境，而近日也不斷收到粉絲詢問關於房屋漏水的提問
常見的幾個問題，一起來看看吧！
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1房屋漏水了，我可以向誰求償？
A：首先要先判斷，是誰的責任！！
>>>漏水的起點是屬於房屋的哪個部分？而這部分的所有權是誰？

√根據公寓大廈管理條例第十條規定
一、專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
→費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
(前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。)

√公寓大廈管理條例第十二條規定
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

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2.我不知道房屋漏水是來自我家還是樓上的住戶，要請師傅勘查，但樓上住戶不願配合，怎辦？
A：向主管機關罰鍰或請法院強制執行
√根據公寓大廈管理條例第六條規定
一、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
二、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

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3.主管機關已經通知該用戶了，但他還是不配合怎辦？（是有多討厭鄰居…）
A：那該住戶就會被開罰單罰錢，而且可以一直罰一直罰…

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4.我家房屋漏水是因為水管被故意破壞或其他
A：請蒐集證據，證明造成房屋漏水是他引起的，那則是此人需負責。

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5.我買的中古屋，入住第三年，才發生房屋漏水，可以向前屋主求償嗎？
A：一般來說，如果賣方賣屋時隱瞞漏水的問題，而你可以舉證漏水問題早已存在，在交屋後5年內發現房屋漏水都可以向前屋主要求價金償還，或要求修復
→但要在發現後的六個月內舉證主張要求賣方修繕，超過時間賣方就可以不理會買方的要求

√《民法》第359條規定：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約，或請求減少價金；但若是上述狀況，解除契約若有失公平者，買受人僅得請求減少價金。

另外要注意的是，若你買房簽約時，有些屋主會特別註明，「售屋後不負責漏水等瑕疵問題，也就是俗稱的「拋棄瑕疵擔保」，若你簽了，那可就沒有辦法向前屋主求償了喔！

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6.房屋漏水的問題已經找出來了，但共同住戶不理會怎辦？
A：如果談不好，就只好用告的了~~~
但要提醒大家因為法官沒有受過這部分的專業訓練，所以會請專業進行鑑定(例：瑪利兄弟XD)，但專業人士通常都很貴；實務上曾發生過，原告只要2萬多的房屋漏水修復費用，但因被告不願給付，結果敗訴時，連同鑑定費被要了十多萬，所以如果房屋漏水與你有關，建議與對方協調，別為了不想付錢，而因小失大，非常不划算！

謎之音：其實市面上「防水漆」很好買，也可買來自己DIY~這樣又可以再省點，也不用打官司勞民又傷財，是吧！

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#房屋漏水

大律師分享了一篇超實用的房屋買賣糾紛案例分享喔！
趕緊點進去，先睹為快吧！

今天大律師要來跟大家分享的不動產常識是：房屋買賣是一般人生活中常見又金額較大的交易，有的人一生中可能就只買一次房子，如果買到有問題的房屋，買方可以因為房屋有任何瑕疵（如：漏水），一律要求解除契約，退回買賣價金嗎？

案例分享：
陳先生於101年間透過仲介公司，向李小姐購買位於高雄之房地，約定價金新台幣(下同)1200萬元，陳先生依約匯交第一期款120萬元後，某日至房屋現址勘察，竟發現屋內牆壁有壁癌之滲漏水現象，陳先生認原屋主李小姐於簽約時，並未如實告知漏水乙事，遂向法院起訴請求解約並返還已付價金120萬元。一審法院判決結果認定，本件房屋確實存有漏水瑕疵，且發生時間長達數月至數年之久，但考量其修繕所需費用僅9萬多元，與本件買賣總價1200萬元相比，二者差距甚大，如買受人逕予解約，恐有失公平，法院因而認定陳先生不得解除合約。

判決評析：
本件買賣房屋既有漏水情形，自會減損其交易價值或通常效用，構成「瑕疵」無疑，依據民法買賣章節之規定，此時買受人可享有「減少價金」或「解約」之權利，惟就「解約」之行使，條文另外設置「是否因此顯失公平」之准否門檻(按：如解約後的法律效果對他方顯失公平，則不得解約)，前述的案例法院判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距」作為「是否因此顯失公平」之判斷標準。故實務上房屋買受人縱能舉證標的有瑕疵，並不是當然就可以解除契約

律師意見：
前面這個案例一審判決雖然以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」，認陳先生解約有失公平，然單從買賣價金而論，陳先生事實上亦僅支付120萬元之頭期款，僅相當於買賣總價1200萬元之10％，若其解約後要求李小姐返還該120萬元，其實應該不能算是金額過鉅，且雙方亦可避免於就後續瑕疵修繕問題再生爭端，以致法律關係趨於複雜，故類此案例，於買受人僅部分付款之情形，解約與否是否仍可適用前開法院採取之標準，其實還有爭執的餘地。

至於在何種情況下消費者可循解約途徑爭取應有權益，就本案例來說，若漏水情形十分嚴重，甚至既有木作裝潢或結構牆面因大面積受潮而產生腐蝕、剝落之損壞現象，以致需花費龐大修繕費用(數十萬元)加以修復，或經專業技師評估後認無根本性修復之可能，此際，消費者基於該有瑕疵的屋況於入住後將嚴重影響居住生活品質，而要求解約，對出賣人應無顯失公平之處，而考量一般交易之社會通念，以這樣的立場請求解除合約，返還已經給付的價金，訴求可能較榮易獲得法院採認。

而就具體的解約權利行使，除口頭告知出賣人之外，建議可以寄發存證信函或律師函方式為之，以利保全證據，並確保已如期發生解約效力，又關於解約後之法律效果，一旦解約確定生效，雙方即回復到未曾簽立買賣契約之狀態，此時消費者自可請求出賣人返還原已交付之價金(包含定金在內)，並應附加法定利息(週年利率5％)。

再者，除走解約途徑外，依據現行法律規定，消費者也可以選擇「請求減少價金」，至減少比例若干，在契約沒有明文約定之下，應可透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋(會漏水)與正常的房屋(不會漏水)，二者的交易價值各自為何，並以其間的差價作為主張減價的依據，或探詢雙方均認具有參考性的房仲公司針對附近相同(鄰)地段的瑕疵物件與非瑕疵物件之一般成交行情，以決定減價金額，或由買賣雙方自行議價(例如：直接按總價金之一定成數扣減)亦無不可。

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