【龔成問答信箱】(Q20441-Q20460)
Q20441:
龔成老師,想請教你怎看1211和3690這兩隻股,現階段還適宜買入嗎?因已升了很多,另外,我持有460,最近升了不少,但跟我買入價還有一段距離,我可繼續觀望嗎?
另外941和2628,我已坐艇好久,我應該賣了它們,然後買入3067ETF嗎?
謝謝!
龔成老師:
比亞迪(1211)潛力度是有的,但現價貴,這刻唔建議。
如果你睇好行業,或者可以考慮GX中國電車(2845),這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。
持股中最重就係比亞迪A股(002594),以及與中國電動車產業有關的股票,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,故此股有一定投資價值。
由於近期不少車股被炒起,此股現價略貴。無貨可以現時入少少,到有明顯回調才再慢慢加注。
潛力度是有的,但會比較波動,如投資宜慢慢分注,可長線。
至於美團(3690),有質素,但現價唔平,月供好了。
至於四環醫藥(0460),佢股價可以好波動,自己衡量風險,以本質來說,不太好,你可以再等上多D賣出。
至於中移動(0941)、中人壽(2628)增長力不強(但都有基本質素),如果你想組合的增長力增加可以等佢地上多少少後,轉3067。
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Q20442:
龔SIR 你好,我是之前有上過你班的學生, 現持有3067(買入價: 20.61), 1177(買入價: 7.53), 0823(買入價: 68.04), 其實我知道這三隻都偏貴, 但現在都是有穩定增長, 所以基本上持有, 待下跌再增注。
1810 (之前買入價: 28.01) 因預計中短期會回落,所以現價(29.3)放了, 預期回落到23蚊左右, 再加注。
這個組合和操作有問題嗎?
另外, 就是關於潛力股問題, 大部份股票年底時已經開始上升, 現在都是比較貴既階段和預測中短期都會回落, 導致很多時候都沒有信心入市, 在等待合適價位既時候應該投資什麼比較好?
現在還有有什麼股票是底估底值搏率比較高呢?
龔成老師:
上述的3股,你可以一直持有,等跌先加注,這是最好的策略。
至於小米(1810),我唔建議你賣出等跌,因為無人能真正預測到股價,你賣出後可能唔跌的。最好是持有基本的貨,再跌先加注,這是最好的策略。
至於你潛力股的問題,由於現價唔平,所以買入時要較小心,不過,我並不建議100%等跌先買,因為不會有人知升跌。
所以,最好是慢慢分注入,只要同時留現金就得。
最簡單是考慮安碩恒生科技(3067),有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
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Q20443:
師傅,我睇你d影片,講人資產該以複式增長,但如何可以穩定地做到?
每年追贏通漲,更以每年10%以上增長。如遇到牛轉熊市,不回吐而有增長,如何做到?我諗極都諗唔明。
就算優質股遇到熊市都必然獲利回吐。還有儲蓄是隨時間而出,要做到乘的效果,是否代表我每一出糧就要投資?
龔成老師:
最重要是以長期計算,例如某股現價$100,中間可能有一年跌到$70,但之後又上翻$200,由於我地是長線投資,所以財富的增長就是由$100增至$200。
不要每年去計算,而是長期計,轉化為一年複息。
現金永遠貶值,資產永遠升值,所以在理論上,你不斷將現金轉為優質股,是最好。而實際上,我地會同時捕損較好的投資時機,以及力度。但如果你未有企業估值的能力,就建議你用月供,或慢慢分注的模式,投資優質股。
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Q20444:
Dear Kung sir,你好龔生,想請教你意見,44歲未婚同屋企人租屋住,手持五十萬現金,月薪22000,想同屋企人夾份買樓,短期可行麻?
請問以下投資組合意見:
1- @$1600-月供騰訊
2- @1200-月供舜宇科技
3- @1200-月供信義光能
想加- @1000-石藥 或 中芯
想加- 百度美股
此組合ok, 及預計回報合理麻?
請建議下,吾該。
Thanks a lot 及 祝課程長開長有^^
龔成老師:
如果你打算1、2年內買樓,就不太適合投資股票,你應該集中持有現金,盡力儲現金去追首期。
股票投資,中短期可以好波動,要長期先有較穩定的回報,所以你買股票反而有風險,並不是最好的方法。
當然,如果你現時首期不足,想利用股票去增值,方向不是不可,但就要以「長期」為目標。
上述股票,都有質素與潛力,但都是波動性較高的股票,你要明白這點。
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Q20445:
阿 sir, 上個月用了5% 的$嘗試股資區塊鏈版塊,2/3 買了1611, 其他買了1647,1499。 1611 是交易平台,在港股就只有它跟港交所了。
當然沒有可比性,不過有獨特性,以初創的技術来説,最後嘗試這一個價值投資。
1499 像討論區,不能比google, 頭條新聞,不過以心動公司作例,也許會有成長性。
雄岸老板則是比特幣抄家而已,但除了區塊,還有工業大麻,也是有獨市的概念,老師可以分享一下嗎?
龔成老師:
區塊鏈我相信是長遠一個有潛力的行業,不過,要小心近期成為了投資的焦點,價格上落一定好波動,所以要注意風險。
火幣科技(1611)有潛力有風險類,佢2019年借殼上市。
原本的公司業務價值不算高,因此現時集中火幣網的發展,業務與虛擬貨幣有關,發展存有不確定性,因為中國的監管好可能有不利因素。
所以,只可以話風險類,潛力度不是無的,但這類股,一定要控制好注碼。
歐科雲鏈(1499)無特別研究,佢屬較高風險類,要睇下你博唔博。過往持續虧損,見佢股價上落好大。只可以話,唔建議大注,自己衡量風險。
這股真的只能賺佢的前景價值。以質素來說,1611會較好。
坦白講,區塊鏈版塊,我不是這方面的專家,無作太大研究。不過,只要你控制注碼,明白當中風險,不是不可投資的。
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Q20446:
成哥,我購入了一個二手居屋,已補地價,426尺,433萬。我有現金230萬,我計過做7成及8成按揭既所需金額:
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用:
7成按揭
首期: 1299000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1988300
8成按揭
首期: 866000
律師費: 8000
印花稅: 123000
代理佣金: 43300
按揭保險: 75000
裝修: 400000
總費用: 1555300
我有以下問題想請教:
1. 這個樓宇銀行估價約460萬,我以433萬購入(高層3十多樓,望東南),是否理想?
2. 我有冇其他費用遺漏?
3. 我覺得做8成按揭較好,因為我剩餘現金會有大約 70萬,可以用於未來投資,這觀念是否正確?
4. 因屋內較殘舊,需要全爆重新裝修,用40萬左右是否理想? 定係可以有方法慳D搞?
5. 我係呢個時候置業適合嗎?
謝謝!!
6. 我仲有冇其他地方需要特別注意?
7. 我諗緊甚至借9成,留多啲現金,會唔會太進取?
龔成老師:
1)理想,最重要是銀行估足價。
居屋有自住的價值,睇你初步資料,不差的,只要自己住得舒服就得。
2)你要計算「每月供款金額」,要確定這方面無問題,以及自己在將來能夠做到「供得起原則」,要考慮自己的負擔能力,不要去得太盡。
3)在理論上,用高成數按揭,不要動用太多現金是較好的。因為餘下的現金可以進行投資,令財富有更大的增值,雖然按揭要比利息金額多左,但在現時低息環境,投資回報率會高過利率的。
所以,高成數按較好。
4)其實差不多了,現時的裝修都不平,如果你是長住的話,就合理的。
5)都適合,香港樓市要大跌不易,現時雖然不平,但都算是由高位回左,算是可以。
6)最重要是分析「供得起原則」。
7)9成的按保較貴,其實8成已可以,8成半是上限。
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Q20447:
老師我都想喺三年內儲到另一個一百萬
不過因為我喺呢方面有啲愚蠢
我睇完你啲書好多唔明同埋可能唔係呢方面人材
所以有啲會好快唔記得
不過我keep住都有睇你啲股票分析再搵股票月供
我本來供緊 1211 2800 0066 不過因為近排1211 同2800都貴咗所以停咗供
想問下如果暫時將資金放喺1972係咪都可以
我都想報呀
不過因為我返工放七點半
放工又去私補(聽你講要開源)
所以呢期時間唔啱
龔成老師:
如果你投資方面的技巧不算好強,利用月供股票,去穩步累積財富,是一個好適合你的投資方法。
你其實仍可以月供盈富(2800),只要金額不過多,以及同時有現金剩就得,未算貴。
至於比亞迪(1211)可停一停,原有貨就持有。
港鐵(0066)可繼續供。
至於1972,都可以投資的。
現時舊經濟類股處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
至於課程,你可以日後再睇時間,我基本上每個月都會開一班的。
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Q20448:
hello, sir 我係你學生,做左「雅生活服務」的「企業評估表」,有時間幫我睇睇。
我覺得物管股一旦簽約,之後盈利下跌機會好細,除左樓市影響案場物業管理及物業營銷代理服務但都只係佔20%左右,所以覺得可以用20年個EPS
龔成老師:
睇左你的「企業評估表」,基本上無問題,你都講出了重點位,你比16分,適合的,在SWOT分析中,我覺得你寫得不差,幾好,但可以再寫多D,你話佢弱項是併購方面,的確,佢未必會收購到最優質的公司,不過,佢收購左之後,能否增加這收購項目的價值?
由原本不是最優質,經過佢加入品牌及管理後,能否提高價值,你可以了解下佢過往收購翻來的項目,並分析現時情況。因為這企業其中一個有價值的地方,就是佢會收購同業以發展,你最好花多少少時間去分析這點。'
至於損益表分析,資產負債表分析,基本上你都寫到要點,無問題。
至於最後的正面因素,負面因素,基本上都講了重點,而你估值為$31,大致正確。
整個「企業評估表」,我都覺得你做得不錯,你要不斷分析企業,不斷這樣做,就能提高投資實力,以及找到市場未發現的優質股。
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Q20449:
老師可以幫我分析下嗎?
本人38歲,家庭主婦,股市新手,現金大約25萬,另持有800股滙豐,買入價35.2
請問老師有咩野投資方案可以提供给我嗎?滙豐可否繼續長揸,十分謝謝你
另外請問老師邊本書適合初學者睇,因為要湊BB未有時間上你嘅堂,所以想睇住你D書先,日後希望安排到時間上你嘅堂,十分謝謝你
龔成老師:
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
你的年齡,其實財富仍有增長力,但由於你新手,不能太進取,建議你投資平穩增長股類別。
匯豐(0005)是收息股,不用持有太過多,小注持有可以。
你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
到你有基本知識時,可考慮加入:安碩恆生科技ETF(3067)。
你可以動用$10萬,分注買入上述的股,或利用月供股票去買都得。餘下的等你有一定的知識先動用。
你可以睇《股票勝經》。
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Q20450:
老師,本身有3000月供盈富,想借月供股票逼自己儲多d錢,另外想月供多2000,應該供邊隻股票合適?
3067 現價升上左21蚊以上 ,可以依架選擇月供嗎?定有其他推介?
定係1448?
龔成老師:
如果你能承受風險,或投資目標想增長力較高,可以選3067。
安碩恒生科技(3067),有長線投資價值。
這基金追蹤恆生科技指數之表現,而恆生科技指數,都是一些有質素的潛力股,例如阿里(9988)、騰訊(0700)、小米(1810)、美團(3690)等的新經濟類公司,長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票,比起單一股票,風險能減低。
不過,現價都唔平,大約在合理區頂至略貴,因此,這刻不能大注投資。最好的策略,就是月供,或自行分注小注慢慢收貨(例如每月買一次、或2個月買一次),總之慢慢入,不能用盡現金,原理如同不斷儲貨,這樣就能平均買入價,減少風險。然後就長線持有。
3067比1448更有平衡作用。
你可以分注,慢慢入,如果見到升得太多,就減慢入貨的速度就得。
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Q20451:
你好,我對投資全不認識。我45歲,有180 萬現金,應該點做?
以前買過股票,330 , 買20萬現在只有3萬,因此就怕了,我有一間海外物業,租金可供樓
龔成老師:
你現時持有物業,餘下資金其實可考慮股票,令你投資組合更平衡。
我地最重要是建立一個長期的「財富組合」,要優質,要平衡,要適合你的年齡與風險承受程度。
同一行業不能太多,同一股不能太多。要平衡,建立後長期持有,不是買賣賺差價,而是成為你財富組合一部分。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
你45歲,其實財富仍有增長力,但就不是進取,你投資平穩增長股,最適合。
我建議你先動用$50萬,餘下不要用。
你可以考慮盈富(2800)、銀娛(0027)、恆基(0012)、港鐵(0066)、平安(2318)、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)等,你可以了解下這些股票,然後從中選股。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q20452:
龔生,請問3315隻股現在可以入貨嗎?
龔成老師:
金邦達寶嘉(3315)係大中華區(包括中國內地、香港及澳門)的金融卡(磁條卡或智能卡)、卡片個人化服務及現場發卡系統解決方案提供商。
佢主要為金融機構、政府機構及發行金融卡的其他組織提供整體解決方案及服務,並於香港、北京、瀋陽、杭州、南京、西安、廣州及昆明設有辦事處。
業務例如有製造及銷售磁條卡和智能卡、提供個人化解決方案服務等。
過往業務不過不失,有生意,有錢賺,但增長力不強,業務獨特性也不是好高。現價仍算合理價,投資價值算是中等,這類股又未必值得投資太多。
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Q20453:
龔Sir,你好。我剛剛上完一月份投資班。現在積極選股,希望能夠開始實踐學到的理論。因為我投資知識尚淺,所有首階段想先投資水桶二的優質股票。我有一些資金可以投資也同時考慮月供。
我現在有個難題就係什麼股票,什麼情況應該lump sum 買(會分注)什麼時候應該月供。你會建議用哪些criteria來決定嗎?
我嘗試用不同股票run 一些 similution(按照過往5年股價),發現股價波幅不大的(例如0003),股價向上的(例如0823)
lump sum回報會好過月供。用1211做similution, 月供同lump sum回報比較接近。我唔知我有沒有計錯。可以指教一下嘛。謝謝龔Sir.
龔成老師:
如果你自己經驗不多,可以先投資水桶2類別,之後如果想有增長力,再增加投資水桶1。
如果你有買賣時機、估值能力,你就可以一次過買入,但如果你這方面未掌握,就要用月供,或者慢慢分注投資。
同時,我地會分析現時大市平貴,如果平,當然一次過入,如果合理,就分注,如果貴,就未必買入。
如果你無信心,我建議你分注或月供先,同時,當見到大市有較大下跌時,就大手入。
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Q20454:
龔sir你好,我和先生有以下問題想請教你,希望你能給意見
我今年32歲,先生35歲,我們在澳洲生活,每個月扣除供樓和生活支出後有餘下AUD4k。現金有AUD120k, 股票AUD60k(個股有虧損,etf有獲利, 平均回報暫時break even)。
因暫時沒有分析個股價值的知識,所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf。
我們的目標係十年以內可以每個月有8k被動收入以達到財務自由。
1)請問以上投資策略適合我們嗎
2)應該要留下多少現金才適合?可以運用的現金可以怎樣投資?應該投資澳股,美股定港股?
3)有考慮投資黃金,之前有看到你回覆留言話應該投資實金,點解唔可以買黃金etf?
Thanks
龔成老師:
1)「暫時沒有分析個股價值的知識,所以我們每個月會用2k買入追蹤全球100大公司的etf 和用1k買入追蹤納指的etf」,你這做法正確。
你地可保持投資ETF,長期進行,以「儲貨」模式進行就得。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
所以這刻,你就做好「增值」部分先。
2)你可以動用3分1至一半的現金投資,但如果無選股能力,就投資ETF,香港的ETF,如2800、3067都得。美股ETF,如VOO、QQQ都得。
3)黃金可作為財富分配的一小部分,長期持有,但就不用太多。
ETF如在香港上市的2840都得。
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Q20455:
Hi,本人30歲 想5年內置業,希望用月供形式讓資本增值
想問一下若是月供股票 或etf 遇到金融風暴 股市急跌 需要停供嗎? 另外,還有什麼因素需要停供(etf/股票)
龔成老師:
月供股票一般要長年期先有效果,5年算是一個勉強可行的年期。
如果遇到金融風暴,反而會加大月供股票的力度,如果你睇翻過往的歷史,所有股市大跌、金融危機,都是股市處「便宜」的時候,你只要長線投資,這時候月供得來的股票,長遠的回報是最高的!
當然,你當時月供,有可能見到股價不斷下跌,但只要你長期,就無問題。
因此,如果你目標是5年置業,就要到差不多置業的一年,開始賣股票,因為無人知中短期市況,不要等到時先賣。
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Q20456:
龔sir,如果想做到「股樓並行」,我本身自住的物業就快供滿,如果供完,咁樣係咪我自住的物業已經算係有物業,而餘下的資金就放到收息股身上?
定還是要另外有用作放租,作被動收入的,先算開始有物業部份,然後先再投資收息股?
謝謝龔sir!!
龔成老師:
如果要正式界定,要你收租,有正現金流先算「資產」,不過,物業始終是你財富的一部分,都有長期增值的效果。
你可以在分配上,將資金投資股票,達至「股票並行」的作用。如果再買物業收租,就會令你太集中在物業類別。
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Q20457:
老師,有隻股想問 1772 贛鋒鋰業 好似好有前竟
可唔可以長線投資?
唔該龔sir
龔成老師:
贛鋒鋰業(1772)是潛力股,但估值較難,分析時的確資料較少。由於上市年份少,我地較難有長期數據分析。
佢為鋰化合物、金屬鋰及鋰電池等鋰資源生產商,業務涵蓋上游鋰資源提取、鋰化合物深加工、金屬鋰生產、鋰電池生產及鋰二次利用及回收。集團提供涵蓋五個主要類別逾40種鋰化合物及金屬鋰產品。
其實佢的產品應用都廣泛,包括電池相關產品、化學品、藥品及新材料等,而客戶主要包括電池材料公司、電池製造商、化學品製造商、製藥公司及電子器件製造商。產品主要於中國、韓國、日本及新加坡等十多個國家出售。
我相信佢長遠有潛力,有長線投資價值,問題只是平貴度的問題。現價略貴,小小注好了,之後等佢回落先正或入,始終行業有一定的變化。
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Q20458:
老師你好,我不是太年青,之前939&6823收了多年穩定的派息,很不錯。
但現在牛市當道,我覺得先減持一半轉移高增長的股票如快手等,看情況再轉移余下的一半!待遲d完全退休時看情況再買入部份收息股也可。再重整持有的股票組合
龔成老師:
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
如果你不是年輕,你持有939、6823,可以。
至於是否投資快手(1024)等這類潛力股,要睇翻你的年齡、風險承受能力,絕對不要「人買你買」!
另外,快手現價不平,而好多新經濟股都不平,如投資,一定要控制好注碼。
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Q20459:
Hello, 龔sir, 有兩個關於月供股票嘅問題想問
1. 月供股票會收手續費,我現時月供股票$9000,供4隻股票。手續費只係$50。從計算股票回報嘅角度,手續費應計入股票平均買入價嗎?
2.見你一直推薦3067,我都幾心儀呢隻股票,打算月供,不過呢隻股票都無納入坊間銀行嘅月供股票名單。所以我只好每月每一指定日子買入一手。
不過手續費就貴,以現價每手大約$2000嘅情況下,佣金、交易處理費高達約$130。這些費用又應計入平均買入價嗎?我的確幾鍾情這股,但如無得月供,每月買一手儲股票手續費又貴,可怎做呢?
非常謝謝!期待回覆。
龔成老師:
1)手續費都是成本的一種,你都要計入的。
每月投資$9000,手續費$50,並不高,無問題。我地投資,無可避免有這類費用,只要不過多就得。
2)要計入成本的。
你可以每隔2個月,買入2、3手,就可以減少手續費佔比。可以隔月在指定日子買,長期進行。
3067可以以儲貨模式進行,不過,由於現價略貴,所以不要佔組合比例太多。
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Q20460:
龔成老師你好,一直以來有留意你的專欄,但保守未敢入市。希望老師可以比少少意見/方向小妹
今年27歲,每月收入近2萬(浮動),現金資產有30萬,另有投資saving 保險今年會完供。
準備每月供$2000以下股票
2800盈富
2638港燈
0435陽光
是否應增加月供金額?
老師點睇0689 和2899?
老師認為1212有望短期內回落6.2-6.5嗎?
龔成老師:
以你的年齡,港燈(2638)未必最適合,陽光(0435)就勉強。
當我地進行人生財富累積,會運用「先增值,後現金流」作方法,年輕人應投資較多增值類資產,而較年長的,則應投資較多保守類項目,因為年輕人的財富系統未成形,同時負擔較少,可承受的風險度較高,所以會著重增值為先。
例如初期投資較有潛力的股票,令財富較快增值,當增值到一定金額後,可開始將財富分配至平穩增值型股票,然後到年紀漸長或已累積了相當財富後,才漸漸轉成收息型股票。
如果你較保守,建議你月供盈富(2800)$4000、陽光$2000。
長盈集團(0689)投資價值不高。
紫金礦業(2899)佢主要從事黃金及其他礦產資源的勘探、採礦、生產、冶煉及銷售。
但你要留意番,雖然這類資源股雖有投資價值,但只算中等。
原因是這樣,資源本身有一定的價值,但盈利始終受國際黃金價格影響,本質上會較為被動,無乜價格自主能力,同時產品無差異性,是典型的商品企業。這類企業都有一定的投資價值,但就不會太高。
利福國際(1212)主要從事經營生活時尚百貨店及其他零售業務,以及物業發展及物業投資業務。
佢透過崇光在香港專門經營百貨店。
中短期一定弱,但長遠仍會正面,不過回勇就要時間。同埋要留意,佢負債較高,因此唔建議投資太大注,現價合理區中下部至底部。
你唔好預期股價中短期走勢,無人會知,我擔心你學投資行錯左方向,建議你多睇書,《股票勝經》是入門,可睇睇。
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若你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網,當然,會將發問者的身份,以及有關個人資料的部分刪去。
另外,我所給予的各種意見,只是供大家參考,當中無任何銷售及推介,不涉及任何利益,其實大家應該要有獨立分析的能力,我只是給予一些方向及純參考模式。
由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
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【龔成問答信箱】(Q14061-Q14080)
Q14061:
龔sir, 2019年最想多謝既人係你,由年初谷底的我,直至年中留意到你的文章,依半年多得你的啟發,幫了我一家走出困局,帶領我哋由谷底走到積極!
有時當一時低落時再看看你的文章,即時好像差了電,積極起來。希望2020年除了更積極外,還有大躍進啦。預祝龔sir 2020年新年快樂,繼續作育英才。我報左班,上堂見!
龔成老師:
可以幫到你地,實在太好!
人總有高低,這是好正常,但成功者與失敗者最大的分別,就是面對高低時,成功者能沉著應戰,明白中途的挫折好平常。
我過往都有上落,這好正常,但我睇翻,每次我面對最大挫折時,就是我最大突破的時候!每一次都是!
所以,你要保持動力,更進一步!上堂見!
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Q14062:
龔成老師你好,本人37歲 月收入大概3萬 有2個估值300幾萬細單位 銀行貸款有350萬 2個物業 一個出租用途 一個自住
由於加按 手持現金有200萬 近期開始買入股票目標買100萬左右 請問而家入市股市是否一個合適時機?
另外本人新婚太太沒有收入但想換一個大單位 ,這樣的情況是否現在可以換樓還是繼續持有單位並且增持資產類股票 有足夠現金流去租比較大的單位 ? 謝謝!
龔成老師:
如果從理財的角度出發,持有現時的2個細單位,是較好的,因為當你換入一個大單位,你每月的現金流自然會減少左,你好易進入了「無法儲錢的循環」,要小心。
因此,要睇你換樓的逼切性,如無有太大逼切,就唔好換住。
所以,現時應好好運用手上的$200萬,當增富增值後,再換樓,這樣會比較好。
現時的$200萬,暫時只能動用$80萬,因為大市唔算平,你要分注投資,同時留下一半資金。長線投資。
你可以分注投資平穩增值股,例如盈富(2800)、金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388)、港鐵(0066)、恆基(0012)、港交所(0388)。
另外,你在這段時間,要多增加投資知識,在選股、企業估值、投資時機上落功夫,對你長遠財富有好大影響。
現時大市處合理區,可以一邊投資一邊留現金,而餘下現金的運用,就是等大跌市時出手,如果你能在這段時間學好選股等技巧,到大跌市時就能把握機會,財富增值會更明顯。
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Q14063:
你好呀龔成
我冇乜股票經驗
我想問下收息股每月供款平均係幾多?
借錢買收息股好吾好?
我見而家息好似好低
龔成老師:
你月供股票多少,好視乎你的個人情況。
如果你現時每月能儲到$10000,你供$5000-$8000都可以,只要保持每月長期進行就得。
至於供那些股,這要睇你的年齡、風險承受能力,如果是年輕,可進取少少,中年則平穩,年長則保守。所以,如果較年長,收息股會較多,若較為年輕,收息股較少(或不供)。
如果你未有投資經驗,不建議你借錢買股。
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Q14064:
成哥你好,經常睇你嘅Facebook 覺得你對投資嘅理解非常有見地,有少少野想請教你,想問下你點睇未補地價嘅居屋?
其實算唔算係資產呢?定係純粹只可以滿足自住需要?同埋建唔建議補地價呢?因為其實唔補地價係加按唔到。。。多謝解答
龔成老師:
未補地價居屋,因為無法出租,因此只能自住,嚴格來說,這不是資產。
因為這項目無法為你每月產生正現金流,不過,居屋有自住的價值,因為我地每個人,都要有地方住的,這是每月無法避免的支出。
比起租私樓,往居屋就可以用較少的現金流支出,去解決到住的問題,因此,都有當中的價值。
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Q14065:
你好,想問-下,香港社會動盪,會否不適合買股票?
另外,應否避開大陸股呢?
是否仍可做月供股票?
謝謝老師啊
龔成老師:
如果你短炒股票,當然不適合,不過,我一向不建議短炒的。
我地長線投資,原理就是買入企業,著眼於企業多年後的發展,香港的情況只是中短期,因此只會對企業造成中短期的影響。
只要我地投資優質股,長線投資,現時仍可以投資的,同時,不用刻意避開大陸股,只要這股優質,長遠有發展,就有投資價值
而月供股票,更是可以保持進行。
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Q14066:
老師,咩叫「投資價值率」,係什麼?
龔成老師:
這是一個機會率、回報率等的問題,原理就如同賭錢,如果你去買大細,買「大」或「細」,買$100賠你$100,這就無投資值博率,因為有圍骰,根據數學的「期望值」計算,你長遠只會不斷變少錢。
但如果經過計算,有一定的回報率,而當中的機會率顯示在長遠理論上,我地能贏多過少,這就是有值博率。
我在股票進階班都會有講的,因為涉及一些期望值、機會率等的計算。
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Q14067:
我參考你的建議暫時入了
2000股(2800)
6000股(0778)
800 股(0005)
1000股(0066)
龔成老師:
上述的4隻股票,都有一定的質素,你可以長期持有,唔好理中短期股價上落。匯豐(0005)增長力會較一般,你要著重收息,唔好對股價有太大期望。
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Q14068:
我在2x歲的時候是已經打算一邊打工一邊投資去達到財務自由的,但我現在發現除了要早起步,都要有知識,勇氣,恆心等等先會有機會成功。
在適當時機買入好股,還要長期持有才能賺錢。
我持有過最長的股票亦不過3年,可能就係賺唔到錢的原因之一。
龔成老師:
在香港,要財務自由並不容易,因為物價指數高,而單靠打工,根本好難。
不過,香港仍有好多機會,睇下有無把握的能力,知識、勇氣、堅持,的確都是重點,這條路並不易,但就要睇你會唔會相信自己行到。
我唔知你的決心有幾大,但我打工時,就是一邊打工一邊建立資產,基本上一星期7日都工作,亦試過為慳錢,一個月只用$700,我將財務自由視為極重要的目標,我會因這目標而付出最大努力。
加油呀!
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Q14069:
龔成老師你好,本人今年42歲, 希望可以 提早退休和達致財務自由( 目標 希望每月被動收入有三萬或以上)
但是不懂投資, 但有儲蓄習慣.
現時資產與資金 :
一層自住物業 ( *還有120萬要供)
股票 : 20萬
現金 : 500萬
人民幣: 135萬
收入 : 5 to 6 萬元
基本開支 : 3.5萬~
見到很多投資分析師都建議賣一些穩陣嘅eg
美國三大指數基金:
1) S & P500 ( 標普500) > SPY
2 )Dow Jones ( 道瓊斯指數) > DIA
3) Nasdaq納斯達克指數 > QQQ
每年7% 回報率 ~
如果把我這些現金平均放在這些美國指數
可以達到財務自由嗎?
希望 老師可以指點一下
龔成老師:
以你的收入及財富情況,我相信你可以在50歲,做到財務自由這一步。
你現時42歲,財富仍有增長的能力,這刻要好好運用你的財富,唔好單單持有現金(除非你好怕風險),否則,只要投資穩健、優質的股票,建立一個平衡組合,咁就得。
你可以利用$350萬,以一年時間,分注投資一些指數基金,你上述所講的美股基金,可以投資。
不過,你唔應該只集中投資美股,應該同時投資港股及中國股市,你唔需要擔心中短期股市不太好,因為目標是一個8-10年的投資,到你50歲時收成。
你可以考慮加上盈富(2800)、南方A50(2822),去平衡你的組合。
至於餘下的現金及人民幣,就留作等機會,如果股市、樓市車位市場大跌,你就可以動用這些資金,去買平貨。
另外,你每月可以儲到$2萬,你可以每月$2萬去做月供股票(如你不想月供,就自行分注,久不久入市)。
平穩增值股,例如金沙(1928)、長建(1038)、中銀(2388)、港鐵(0066)、恆基(0012)、港交所(0388)。都適合你,如不懂選股,就買盈富。
只要你保持上述的儲蓄,加上投資的合理回報,你到50歲時,會滾存到大約$1000萬總財富(未計物業)。
到時,你可以賣出上述的基金及股票,集中建立一個收息股的組合,目標是5%、6%的股息率的收息股,例如港燈(2638)、深高速(0548)、香港電訊(6823)、工行(1398)、匯豐(0005)、置富(0778)、陽光(0435)等,到時再建立。
每個月平均會收到$50000的股息,相信能完成到你的目標。
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Q14070:
你好,如果現在每月可儲12000元
應該拿多少作月供股票比較理想?
龔成老師:
要睇翻你的個人財政等情況,例如你本身現金較多,可以將$12000全部用作月供。
另外,我地都會睇翻大市平貴情況,去決定點入市。現時大市處合理區,而我假設你本身現金適中,你可以用「一邊月供,一邊儲現金」的模式進行,例如月供$6000-$8000。
至於餘下的現金,就會先儲現金,同時等投資機會。
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Q14071:
您好!本人55歲,有1間細屋1房1廳舊屋自己住,不用供樓。另外,有大約$380萬現金。
有一份工作月入約2萬5千元,但是由于我年大,這份工作對年紀大的人風險極大,因為有好多高級經理想"整"走咗的年紀大的人,然後呢就安排佢地自己的人來坐我們年紀大的位置"……
我這$380多萬元放在3間銀行,我想買穩陣的收息股收息,請教您我應該如何分配這些錢去買穩陣的高息收息股呢?
我應該先睇咗你寫嗰本50高息收息股先~
龔成老師:
以你現時的情況,投資上一定要保守,投資收息股是其中一個策略,你可以考慮,同時間投資其他穩健資產,以建立一個平衡的組合。
你可以將這$380萬,分成5部分。
第一部分投資收息股,你可以建立一個收息股組合,你可考慮港燈(2638)、香港電訊(6823)、匯豐(0005)、工行(1398)、置富(0778)、陽光(0435)、深高速(0548)等,大多有5%股息
另外,有些更有超過8%的高息股,但股價就略有風險,你可以小注考慮,例如佐丹奴國際(0709)、中石化(0386)、必瘦站(1830)、互太紡織(1382)等(記住,股價略波動,不能太過大注)。
(你可睇下《50穩健收息股》當中仲有好多)。
你平衡的投資這些股,除了可以得到穩健的收息收,同時可有效的分散風險。
第二,投資債券,你可以選擇A評級的債券,年期較長都可以,但利息卻不高。你可以到銀行問問。
第三,投資年金,你可以睇睇,這是適合你們的產品,零風險,可以有穩定回報。
第四,你亦可投資銀行低風險類的產品,你可自行到銀行了解下,總之是「低風險,持續現金流」的。
第五,持有現金,除了可做定期外,現金亦可以為你的後盾,以備不時之選。同時,若投資市場大跌,你可以在這時買到更多的收息股,股息率會進一步上升。
你可以將$380萬資金,平衡地分配在上述的項目上,對你來說是最好平衡風險,同時有穩定的現金流。
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Q14072:
龔成老師,想問一下中國聯塑現價適合買入嗎?還是佢仲有回調空間,再等到時先入?
仲有一隻長飛光纖值得投資嗎?(現黎緊相信會受惠於5G) 如果想買入,要等佢去到再平啲(14左右?)還是現價可買入?Thanks much:)
龔成老師︰
中國聯塑(2128)有一究的質素,這股在我的《50值博倍升股》都有推介,但推介後已升了一倍,投資值博率大減,不過,這刻仍未算貴,仍有投資值博率。
但會否回調,無人會知。我地投資唔會去"估走勢",而用策略去做"資金配置"。現時佢已經唔平,如果無貨,可以買入,但注碼就唔好咁多。
長飛光纖光纜(6869)有質素的,因為全球光纖光纜市場,仍會保持向上,智能手機、互聯網、大數據等科技,成為了行業的推動力。
長飛光纖之前受惠三家國有電訊營運商發展網絡基礎,所以生意不錯,但這亦令這公司出現風險。之前中移動的中標結果,佢排名唔算前,這反映市場競爭有所加劇,佢的賺錢能力有可能略有減弱。
整體上,佢仍有質素,但增長與賺錢能力就有可能略略減,投資價值仍在,但這刻只是合理區較低位置,你可以投資,但由於未到平宜區,故只能分注,不要大手。
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Q14073:
Hello龔成老師~~比起月供股票,我比較傾向慢慢儲錢一手一手買,想問問0012同1211現在算是平宜區嗎?值得入市嗎?
謝謝您的解答!
龔成老師:
其實月供或分注都得的,重點是「平均買入價」,所以,如果你可以造到自行分注,將買入價平均,有效將風險減少,咁就得。
恆基(0012)現時處合理區,分注投資可以,至於比亞迪(1211)可以話初步進入平宜區,小注投資可以。
其實佢早前出左業績,有點弱,除左中國車市競爭大,中國經濟轉弱,補貼減都是其中一個因素,相信佢業績、股價中短期仍會弱。
但要留意,我地分析時,唔需要太著重中短期的數據。佢出來的數據的確有點失望,但一年前,都開始預中國車市有不利情況,因此都是預期之事。
中國車市放緩、外來競爭、行業競爭加劇,都成為不利的因素,相信中短期仍會對佢不利,這會影響整個行業。
長遠來說,企業仍有潛力,發展仍是正面,因為這企業正在靜靜起革命,好多大型投資仍在進行中,例如超大型的電池廠等。加上中國政府對行業仍支持,佢長遠會慢慢有野睇。
可能你會問,補貼減,仍是支持行業嗎?
其實,中央的政策只是有所調整,而不是全面改變,減補貼是希望行業不會永遠依靠政府,而可以自己出到「市場化」的產品。另外,中央將來政策方向,會調整至補貼一些「有技術」的電動車企,而不是胡亂資助,簡單來說,就是希望行業發展技術,這是令行業長期更健康發展的方法。
同時,中國因為能源問題,長遠一定要發展電動車,這是大方向,行業成功是遲早的事,只要技術不斷提升,行業發展一定會更強。不過,一切都是長期的,而比亞迪這類潛力企業,總存有不確定性,所以,這企業長遠雖然正面,投資亦要注意風險,不能太大注,這是一直所強調的。
股價波動,如投資要分注(最好是小注月供),不能大注,同時一定要長線投資,車市要慢慢才好轉為這股要好長線先有野睇,所以要著重分析長遠的因素,唔好太理會中短期的情況。
同時,潛力股存有風險,你要衡量自己的風險承受能力,年齡較大的投資者亦不適合。
預期佢中短期有可能進一步弱,但所有野,都是有危有機,如果想買入後1年就有利潤,咁就買錯股了,這股從來都是長期的,預期3年、5年、7年,後先有真正的爆發情況。
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Q14074:
想問880澳博,點睇?
澳博還是美高梅好?
龔成老師:
兩隻都有質素,但質素不及金沙(1928)、銀娛(0027)。
如果是上述兩股,澳博(0880)會較有投資值博率。
相信「上葡京」是佢的最大增長力,項目會令澳博的酒店客房接待能力增加約五倍,購物、餐飲、娛樂,以及活動設施,將提升澳博的地位(過往澳博較集中在賭場,較少發展這類大型渡假村項目)。
「上葡京」將提供一座總樓面面積達521,435平方米的綜合建築物。超過90%的總面積將提供一系列的非博彩設施,包括具有「上葡京」、「Palazzo Versace」及「Karl Lagerfeld」標誌的酒店大樓,合共提供約2,000間房間。還有會議、購物、餐飲及娛樂休閒設施,以及一個娛樂場,總項目成本約$360億元。將是澳博的潛力所在。
以過往的發展布局來說,澳博的確只屬一般,市佔率近年由31%跌至16%,正是布局的問題所在,第一,太集中在澳門半島的發展,忽視了路(乙水)的發展力量,因此錯過了市場增長的份額。
第二,太過集中賭場,沒有發展大型娛樂設施,其他競爭者不斷發展「娛樂+博彩」模式取得成功,因此令澳博市場佔有率不斷減少。
「上葡京」將會成為澳博重要的資產,之後的市佔率,收入及盈利,都將會出現明顯的改善。
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Q14075:
龔成老師你好!本人36,月薪2萬左右,先生44自僱不穩定收入,有一小孩讀幼稚園。
有一按揭供淨100萬,月供6000,現值550萬的物業,本來自住,但兩年前租出,自己則租大些少及近工作地點樓住,補租金差價5000。近日有感香港樓市升幅已達不合理level, 想賣出吐現,但又怕做錯決定
請教現況應該點好?
方案1. 賣出物業,換兩至三間外國物業,外國租金收入抵香港租金收入
方案2. 賣出物業,換一間外國樓,其餘資金投資穩健的債券/基金等收息,補香港租樓費用
方案3. 保持現狀,keep住租出租入補5000 方法
方案4. 換樓,心水換的單位預計補150萬,按揭多100萬另用現金50萬,每月供款同現時差不多供樓加補貼租金差額差唔多
好擔心做錯決定,因為以我人工如果落左車應該好難再上返車
希望可以幫我分析下,謝謝
龔成老師:
唔建議賣樓,因為這會令你處於「無樓」的狀態,如果之後的樓價與租金不斷向上,對你會處於不利(記住,無人可以正確預測樓價,而我地只能以平衡資產的角度,進行配置,減少自己的風險)。
如果你賣出香港樓,買入外國樓,的確在租金上會多左,不過,如果外國樓租金唔升,而香港這邊租金不斷升,就會對你不利。
除非你打算日後會到外國長住,否則,未必是最好的做法
至於換樓,除非你換樓有好明顯的生活改善及需要,否則,當中的一買一賣成本,已去到幾十萬,未必值得。
因此,暫時都是保持現狀先,就算香港樓不合理,你都要有自住的需要,你持有一個香港物業,這是最穩陣的,因為你有基本的住需要,無論香港樓平貴,你都要解決這問題的。
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Q14076:
你好呀! 成哥
請問港股 1316,288,941 可以作長遠投資嗎?
謝謝
龔成老師:
耐世特(1316)近年的業績,的確有點弱,但又唔算好差。我相信佢中短期仍會面對不利的經營環境,見佢生意並無增長,盈利都是。
相信要過一段時間,先會慢慢進入正常少少的時期。這股都算有投資價值,股現價合理,但就未必值得投資太多,因為質素始終不強。
萬洲國際(0288)有質素,但增長力不是好強的類別,長線投資可以。
中移動(0941)有質素的,但賺錢能力就比過往略有減弱,因為中央對電訊業行「提速降費」的政策,對佢長遠的賺錢能力將有影響。
這股可投資,但只是平穩增長型,以及有股息的類別,增長力不算強。
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Q14077:
龔sir你好,之前睇你介紹月供股票覺得好岩自己,唔駛日日睇住個股市,跟住就去左做月供,揀左中銀黎做,因為可以用信用卡儲分,暫時月供$3000盈富(2800)。
但問題係,中銀每個月要收$50手續費(係最低消費),然後每半年要收$150存倉費,呢的都係做左幾個月先知(因為佢全新客戶係免一年手續費,之後會扣返,但之後第二年就要收),咁計既話,一年既手續費係$600,加存倉費$300,一年要收$900。
咁月供$3000,一年$36000,$900手續費等如2.5%,而盈富派息都唔知有無2.5%既情況下,係咪等如利息都只夠交手續費?
咁既話,係咪儲埋幾個月既錢去證券行買一手股票比較好?因為買一手股票,計哂佣金都係$100蚊到。
龔成老師:
月供股票的確有一個缺點,就是手續費,如果手續費佔你本金比例去到1%,就開始多。
銀行的收費會比證券行大。你有幾個方法,第一,如果你資金可以的話,可以加大月供金額,去到$5000每月,我相信手續費的比例就會較合理。
第二,你可以改為一手手買,這樣的手續費會較低。
第三,你轉去證券行,有些證券行有得做月供的,你問問,這樣的手續費仍比銀行平好多。
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Q14078:
本人42歲,己婚,有兩名小孩。二歲和五歲!太太要照顧小朋友沒有工作!
但上年不幸有類風濕關節炎,不能工作半年,漸漸康復工作能力也大不如前!現在只有之前人工1/3左右!大約$23000左右!
我相信本身工作在未來也未能回復之前收入! 現在感到前路茫茫!
我擁有兩層物業一層現價4.5M..欠2.8M 供$12000 收租$16000
另一層現價6.5M 欠3.9M 供$17000
現父母住 沒有租出!
我自己本身租屋 $14000
我除供樓外沒有欠債,本身也沒有股票 ,現金大約有1.2M!希望能找出路應付將來生活!
幸好本人的類風濕關節炎並不是太嚴重!未至於手指骨變形!但因為患病不能活動太多!工作能力也大不如前
現在每月也入不敷支!
我工作本身最重要就是一雙手,現在每日也服食類固醇控制病情,工作能力也大不如前!
謝謝你
龔成老師:
你42歲,其實仍可以想想一個問題,有無轉行的可能,人要跳出去的一刻並不容易,但有時我地就係要有突破。
你仍退休年齡仍有20年,如果你預期工作能力較難有好表現,甚至有可能慢慢下跌,這刻,其實是想想這個問題的時候。
我希望你可以闊一點去想,所有的可能性。
如果你現時人工$23000,其實就算轉行,都唔會損失好大,但如果從長期的角度,可能中短期人工減少少,但長遠能有更好收入,同時對你身體更好,這可能是更好的方法。
你可以從一些較少用手的工作去尋找。
至於你現時的物業,你父母住的那一層,如果能配合的話,佢地往4.5M的一層,而將6.5M放租,你會有較大的現金流,甚至,有無可能你地家庭與父母同住(當然可能不易,但如果成功,現金流就會大增),但在這段時間,希望你想想任何可能的方案。
我始終認為,你這刻要想一個長遠的工作問題,這是比較核心的,有D野已經是事實,我地就要想想,點樣做最理性的決定,對你地長遠是最好的。
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Q14079:
你好龔成老師,我是澳門讀者,請教以下問題:
1)2018年 買入 應否放,再買其他股
255龍記 8,000 $4.8
1812晨嗚 2,000 $12.1 ,後來 10股送5股
2)每月在保險公司供 FTEBU 富蘭克林鄧普頓投資基金 每月保費 USD191.67
此基金是否值得繼續供款 或是 改供其他基金?
謝謝!
龔成老師:
1)我地繼繼持有一隻股票與否,重點是企業的質素、前景,買入價只是一個心理因素,唔好比這因素影響。
龍記集團(0255)業務不算差,但近年就有業務下跌的情況增,長遠的增長力都不強,投資價值算是中等,如果你持貨不多,可持有,但建議部分貨在有較大反彈後,減少少先。
晨鳴紙業(1812)正面對不點經營環境,相信中短期仍會弱,而最不利是佢有一定的負債,這會提高了佢的風險。
現價處合理區底,這刻賣出有點不值。長遠來說,這股都應該賣出,但建議在反彈後,先賣出部分,餘下再守,到上升到一定水平後就要放,較難上翻去買入價。
2)我無特別研究這基金,因為坊間的基金太多。而富鄧普頓相關基金,一般都不差的,你長期持有無問題。
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Q14080:
老師 請問你在篩選優質服中所提及的篩選有使用甚麼程式嗎
龔成老師:
在我的選股過程中,會運用「篩選3步曲」,第一步就是利用選股程式(免費的),去從2000間上市公司中,選出基本的優質股,我會在程式中用一些簡單的財務指標,用程式已可快速找到表面的優質股。
整個過程會在課堂中示範的,到第2步,較深入去找股票,到第3步,會再仔細分析。
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另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要7天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要10天才能回覆,希望各位能諒解。
澳門免佣租屋 在 Eddie Tam 譚新強 Facebook 的最讚貼文
中環看世界:樓奴同鹹魚有什麼分別
香港人和內地人一樣,都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路,幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的,因為某些文化、經濟、政治原因,只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久,直至泡沫爆破為止。
另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟,長期跑輸樓市,以至GDP,甚至乎債市。背後原因甚為複雜,改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命,未來將見長達數年的健康慢牛市,最終能夠跑贏樓市。
樓花恐等五六年才可賣
我很少評論房地產,並非因為我沒有買樓,除自住外,亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍,山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外,甚至澳門,都曾擁有物業。
不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多,發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫,同時風險也大幅上升,所以覺得有責任提醒大家要小心一點。
雖然表面上樓市仍在升,但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍,在發展商重「佣金」之下必有勇兵,再加上他們提供加按,是很多人買樓的唯一途徑(危險亦可悲)。正因如此,買新樓盤者輸多贏少,買完樓花後,先等兩三年收樓,然後再等三年印花「禁售期」,再加數千單位同時放盤,要三四年才賣得出是等閒事,加起來已差不多十年,正如柴九話齋,人生有幾多個十年呀?
港樓流通性遜滬加
香港住宅樓市的流動性非常差,去年交易才不到6萬宗。對比上海,人口2400萬,香港的3.3倍,但一二手總交易近47萬宗,是香港的8倍。就算加拿大多倫多,人口才500多萬,去年交易都超過11萬宗,按比例流通性亦比香港高一倍多。
原因肯定與負擔能力有關,最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴,但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入!最近流行一個講法,就是樓價並非取決於用家,而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非,但看到極低的成交量,就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。
政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們,土地和房屋供求長期失衡,所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢,約0.8%,所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重,中間年齡已達44歲,名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子,人口在2010年見頂,但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港,甚至乎內地呢?
供應方面,香港山多平地少,填海和徵地都確實不容易。但說到底,已開發地區只佔不到總面積的25%,郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」,但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶,偏好新樓,才需不停找地;其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓,活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。
劏房樓延續飢樓遊戲
樓價升速遠比收入快,唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」,從過去的1000方呎單位切為500方呎,然後300方呎,最後更切為150方呎的「棺材屋」!不幸仍有不少人盲目「上車」,但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅,早已劏到不合人道的地步!
另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術,就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚,無人能準確預測泡沫爆破點,如能賣樓套現,消費力馬上跳升,旅行購物,隨心所欲,恭喜都來不及。如移民外地,應已近財務自由。就算留港租屋,都極划算,平均租金毛回報率只約2%,管理費不停上升,再加空置期,淨回報率1%已算不錯。
港人也不笨,過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降,從2005年最高的54%,跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮,其實有點不合理。聯儲局已加息3次,且將加快步伐,今年應最少再加兩次,明年可能再加3至4次。另外上周提到,明年聯儲局可能同時拆QE,威力等同另再加近3次息!有些地產界人士安慰準買家,香港銀行暫可避免加Prime(即最優惠利率)。但這講法毫無意義,九成多按揭跟HIBOR,在聯繫滙率下,HIBOR必須跟隨美息上揚。
用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子,三成首期,分30年供,利率2.15厘,每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次,利率升至3.65厘,那麼每月供款將升至約1.28萬元,多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元,即供樓負擔將超過淨收入的50%,已經非常吃力。
再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘,即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘,如租金不變,那麼樓價理論上應跌至236萬元,跌幅超過四成!用同樣邏輯,我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。
內企貴價投地 具走資動機
近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家,一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮,總數272億元,令人咋舌。龍光地產(03380)和合景泰富(01813)更用169億天價買入鴨脷州地皮,呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大,眼光應該非常獨到,未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高,將來麵包怎可以不更貴?這比喻是幾十年前出自誠哥口中的,似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣,第一個說的是天才(賣樓創作力方面),第二個是庸才,第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠(例如超群),地產商亦常遇財困,對炒樓的人來說,負資產應仍記憶猶新吧。
大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢,但在港經驗不多,是否必賺很難說。長和(00001)和周大福企業等都不太想在港買地,寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊,需求愈殷切,願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要,所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要,那麼有必要跟着他們高追嗎?從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況,港商當然不會蠢到入局。
1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市,大部分不聽結果輸大錢,有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲,我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易,但賣是在最快的三五年後,到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌,但一世人做一間「棺材屋」的樓奴,其實也非常悲哀,所以置業前請三思!
中環資產持有長和的財務權益。
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