若樓市泡沫破裂,情景將何如?- 胡月曉
樓市泡沫破裂引發的動蕩是不可避免的,但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段;如何約束樓市泡沫破裂衝擊?
樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。如樓市泡沫破裂,大概率下的中等假設,房價持續5年下跌、累計達30%後,樓市走勢或將企跌走穩。通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限,不會通縮;經濟增長大概率更穩健;資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮;風險個案或群現,但不會發展為系統性風險;財政收支壓力加大,改革呈現推進良機。
如何界定樓市泡沫破裂
有種流行的觀點認為,泡沫都是破裂後才得以確認此前為泡沫的。實際上,無論何種資產評判指標,對泡沫的事先預警大都是準確的,但市場和一般投資者並不認可,因為趨勢交易總是市場的大流,而泡沫總會持續一段時間。這種情況說明,認識泡沫和利用泡沫獲利,並非是一回事。比如,中國監管部門和管理機構普遍認為樓市存在泡沫,然而樓市依然在分化中泡沫延續膨脹,樓市調控的市場信譽不斷受損,以致部分市場人士甚至將調控政策當作了反向指標。筆者就曾親身經歷聽到某大學房地產教授在講座中說——老百姓都知道房地產價格是不會跌的,政府官員居然不知道。
當然,即使樓市泡沫延續,房地產價格還是有波動的。一般來說,樓市泡沫破裂會引起市場的較大震動和經濟影響,而要產生市場震動和經濟衝擊,房地產價格下跌的幅度和持續時間都要達到一定程度。
從市場公認的海外樓市泡沫破裂歷史經驗看,樓市泡沫破裂後房價下降平均幅度達27%,持續時間平均為4.5年;上世紀70年代、80年代的西方兩次經濟周期中,15個國家中發生了29次市場公認的樓市泡沫破裂事件,其中最低房產價格下降幅度為13.7%,該樓市泡沫破裂過程持續時間也最短,僅為1年。因此,按照海外經驗界定,一個地方樓市泡沫破裂可界定為房價下跌超過13%、並延續1年以上。持續1年並超過13%的跌幅,這是樓市泡沫破裂的最輕微情況,也是稱為樓市泡沫「破裂」的入門門檻,實際當中樓市泡沫破裂意味著市場趨勢改變,房價下跌和延續時間都會剎不住車,市場震蕩和經濟衝擊都會不斷加大,最終引起經濟周期的改變。
中國樓市泡沫破裂後情景假設
兩個樓市泡沫破裂影響至今,且為國人熟悉的例子,一是日本上世紀90年代的泡沫經濟破裂,日本自此進入「失去的年代」;二是導致2008年全球金融危機的美國樓市泡沫破裂(表現為「次貸」危機,實為樓市泡沫破裂),縱使美國股市持續繁榮,訊息產業繁榮,經濟也一直未能走出危機陰影。一些小規模經濟體的樓市泡沫,因其生成和破裂都和國際資本移動有很大關係,不具可比性,不提略過;從一些主要經濟體的樓市泡沫破裂經驗看,樓市泡沫破裂大都引發了金融和經濟的大震蕩,甚至危機。故監管決策人員若非出自私利,必定高度關注此問題,并力爭將泡沫摁在萌芽狀態,不容坐大。中國央行官員曾表示,房地產是現階段中國金融風險方面最大的「灰犀牛」。如樓市泡沫破裂,會有如何場景?以下幾種或是較有可能的:
1. 樓市價格回落幅度和持續時間「降3走5」。由於中國2010年就進行了房地產市場管控,樓市泡沫雖然持續時間長但膨脹相對較為緩慢,並且城市化進程儘管高峰過去但仍有空間,因此即使樓市泡沫破裂,也會相對溫和。一旦樓市泡沫進入破裂門檻(即下降超過13%、持續1年以上),很可能會延續緩慢下行趨勢,持續3-5年、下跌20%-30%。大概率下的中等假設,房價持續累計下跌30%、延續5年後,樓市走勢或將企跌走穩。
2. 通貨膨脹影響有限。當資本外流引發樓市泡沫破裂時,通常會看到通脹下行甚至通貨緊縮的伴隨現象;當貨幣緊縮刺破泡沫時,價格低迷也是常見現象。一般認為,樓市泡沫破裂引發經濟危機,因而價格低迷是必然的。顯然,樓市泡沫破裂是否引發通貨緊縮,要看泡沫破裂對經濟的影響和引發泡沫破裂的原因。由於中國經濟在世界經濟中的地位上升趨勢不會變,且資本項目一直未完全開放,因此資本跨國移動衝擊不會是樓市泡沫破裂原因。流動性環境有望保持穩定,並成為泡沫破裂後的對沖工具,因此經濟受到衝擊也有限。加之現代社會食品和能源價格波動主要受供給衝擊影響,其價格波動主要不是需求變化,因而通貨膨脹受樓市泡沫破裂的衝擊有限。
3. 經濟增長大概率更穩健。樓市泡沫雖然增加了金融風險,但其對中國經濟可持續發展的最大傷害,還在於損害了全社會的實業投資氛圍。高房價不僅提高全社會的商務成本,樓市泡沫還是資金空轉和金融行業高利潤的基礎,濃烈的投機氣味極大不利企業家精神的培育和發展。樓市泡沫破裂之時,將是中國經濟走出2014年至今的「底部徘徊」階段之期,也是中國經濟轉型曙光出現、真正步入新時代的時機。
4. 資本市場或現蹺蹺板效應的繁榮。由於樓市泡沫長時間未破,之前的溫總理甚至回應說房價調控很難,因此全社會形成了房價永遠漲的預期,加上住房持有成本幾乎為零,使得住房最終異化為居民財富持有形式,成為中國充裕貨幣的最大蓄水池,也造成了中國貨幣「存量過多、增量不足」的流動性矛盾環境。樓市泡沫破裂,將使擠出的巨額資金,使得存量貨幣流向實業和資本市場,貨幣結構將改善,從而為資本市場回暖創造良好條件。樓市泡沫破裂之時,就是中國股市騰飛之日。
5. 風險個案或群現,但不會發展為系統性風險。首先持續10餘年的交易管控,已使物業持有相對分散,全社會抗跌能力提高。其次,貨幣政策自主,流動性環境可控、可調。第三,中國金融體系下的銀行普遍規模較大,抗風險能力強,西方樓市泡沫破裂導致金融風險失控的國家,通常是小銀行體系——家數多、規模小、抗衝擊力差。銀行主導型直接融資體系下,金融機構間風險傳染也天然比市場型直接融資體系下低。另外,中國在2020年底已對房地產金融實行了集中度管理,在泡沫未破裂之時,金融機構的風險敞口已得到先行控制。
6. 財政收支壓力加大,改革呈現推進良機。樓市泡沫破裂自然導致土地財政終結,地方政府的財政壓力將加大,中央的責任將加重,國債增發壓力將加大。現代財政貨幣體系下,國債更主要的功能不是彌補財政收支缺口,而是為信用貨幣發行提供國家信用載體工具,這也是現代貨幣理論的基礎。這意味著,中國財政擴張的空間是巨大的;中國的宏觀槓桿率雖然很高,但政府部門槓桿率很低,其中中央政府槓桿率更低。2020年中國實體經濟宏觀槓桿率為270.1%,其中企業部門、居民部門和政府部門分別為162.3%、62.2%和45.6%,政府部門中地方政府為25.6%,可見政府部門,尤其是中央政府,負債擴張能力還是充足的。樓市泡沫破裂,將使原先退出住房市場供應的被典藏住房,重新進入市場,不同人群的財富儲存曝光率將增加,有利反腐進一步推進,或引起新一輪社會治理變革。
該當如何未雨綢繆?
樓市泡沫破裂引發的社會動蕩是不可避免的,但這也是中國經濟完成轉型、社會進步所必須跨越的階段。樓市泡沫破裂使金融風險得以消除,貨幣新機制建立得以確立基礎;在資金空轉基礎消除,金融服務實體進程順暢後,資本市場也將得以來臨嶄新大發展空間。以下一些措施對於約束樓市泡沫破裂衝擊、促進正向激勵,將是必要和可行的。
1. 謹慎推進資本項目完全開放。在人民幣成為完全強勢的國際貨幣前,資本項目開放應該謹慎推進,以控制國際資本流動的衝擊。資本項目有限開放下,一國對貨幣環境的掌控是有效的,樓市泡沫演化進程也可控。
2. 增加持有環節稅、減少交易環節稅。前者有擠泡沫作用,後者則有利泡沫變化平緩。樓市泡沫要麼擠出,要麼以通脹做實。若以通脹做實,將加劇社會分化,不僅會將經濟推入「中等收入陷阱」,還會埋下更嚴重社會危機的隱患。因此,擠泡沫是長期可持續發展的必然選擇。
3. 提高國債發行規模,為央行開創新貨幣機制建立基礎。依照國債的貨幣經濟學意義,中央國債作為政府信用載體,實際上取代了黃金的貨幣信用基礎保證功能,國債規模須達到一定規模,央行才能在基礎貨幣形成機制中轉向直購資產。多發國債也使政府有財力完善樓市長效機制,如發行特别長期國債建立政府主導住房供應體系,為樓市租售價格提供基準參考等。
原文:金融時報
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