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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土,普通打工仔窮一生薪水,才能買到一個劏房型單位,黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲,但細心留意會發現,總有一個死場(死寂商場)在附近,明明位處市中心交通方便,但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興(Edwin),和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢:佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣,而這個(佐敦廣場)是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場,商場名字仍於大廈外清晰可見,但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」,卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道,很難想像這樓高四層的商場,已烏燈黑火二十多年,是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道,街上人流很多,很旺場,但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價,最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示,三樓九號舖位建築面積約70平方呎,原業主1993年以$69.7萬購入,持貨23年,2016年僅以$10萬易手,呎價僅$1,429,賬面勁蝕86%、約$60萬,堪稱全港最平的舖位。Edwin表示,香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售,然後不宣傳、不用任何方法吸引人流,夾硬做死一個場,令舖位貶值,然後再安排相關人士以低價收回舖位,「做這些事很沒道德,可說是乞兒兜裏拿飯吃,所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我,希望我可以把商場活化,我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓,實用面積共約一萬平方呎。1992年,分拆成超過160個舖位出售,當年呎價逾萬,但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後,發現舖位皆為「縮水舖」,實用率只得三至五成,生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢,聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入,其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗!」當記者和Edwin在商場門外傾談之際,一把聲音突然從我們身旁傳過來,原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主,由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說:「開業的時候很多人入伙,但空置了這麼多年,聽說你令很多倒楣的商舖起死回生,我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙,我們就趁這個難得的機會,入去探秘。
2010年,有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓,就曾在2012至13年,短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館,2016年在一樓開了雀會,二樓開了私房菜,但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢,還有餐具調味料,統統都沒有清走。Edwin說:「真的不知道發生甚麼事,該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵,佐敦道地舖價值以億元計算,這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓,大窗戶透入自然光,雜物清空了,感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了,但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎,以這裏的黃金地段來計,一定能夠租出去,每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓,又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等,幸好是白天進來,入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區,人流地理位置俱佳,很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西,「甚麼靈異也好,樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧!加上買賣商舖與住屋不同,開舖頭做生意不需要過夜,所以就算是餐廳酒樓也好,就算有人死了也不會變成凶舖,凶宅很多,但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件,相信背後可能有很多訴訟問題業權問題,Edwin說:「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單,想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的,你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲:先達廣場
「死場分幾種,其中一種是死亡中,好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎?看租值升跌便知一二。Edwin說:「上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!租值有最高峯的時候,地下一間舖出租$5萬至$10萬,跌到現在的$1萬至$2萬,跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害,但最近急速下跌,最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問,職員都說最近有很多蝕讓,租務部職員說:「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號,一共三層約3.9萬平方呎,前身是先施百貨,在1995年劏成350個舖位出售,面積由72至488平方呎,堪稱本港第一代經典劏場。職員說:「業主都很資深,沒有按揭、沒有壓力,在這個艱難時刻,就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出,租金只是3,000元,已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空,能夠渡過這個艱難的時期,現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金,甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處,目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓,吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓,人流更為稀少,約半數店舖沒有開門。Edwin說:「越做越靜的情況下,就會出現三個情況:一,租來當貨倉;二,開成人用品店,成人用品店當然是開在較靜的地方。三,不需要太多人流的服務行業,例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水,所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖,都不能經營。Edwin補充:「沒有食肆、小食店,不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄,只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦(Wilson)的店,他的店已屹立先達20多年,可說是見證着先達的興衰。Wilson說:「現在絕對是低潮,沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了,人們不像以往一有新型號手機便換機,「我有另一間舖回收二手機,我們收到的手機都是壞的,現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主,「當時樓下的店舖租金加幅一倍,甚至一倍半,但我這個業主都只是加了我一成租金,現在逆境下業主都願意減租,有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖,看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下,Wilson也沒有考慮要換舖慳租金,「沒有想過呢,平租的通常在角落的位置,沒有這個位置好。加上業主對我這樣好,做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少,對手機維修不算很大影響,「手機壞了一定會過來維修,人流多有時只是逛逛,不一定會買東西,手機維修穩穩定定,發達一定冇我份,夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為,救活先達廣場的方法,只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身,互聯網格價太容易,引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子,有一些突破性的產品出現,整個炒風來臨,炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生:地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場,是死場中的經典,其中二樓238號舖位,2012年底以約$400萬買入,2017年以$30萬轉售,勁蝕$370萬。Edwin說:「所有商舖來說,最蝕入肉的可說是這個,簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%,眼光要很『準』,因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場,2013年拆成200多個舖位出售,舖位面積由50至174平方呎,套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦,發現商場設計與售樓書不同,實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱,將會有行人天橋接駁至地皇廣場,但不單止沒有天橋,商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說:「死場的特性是,易入難出,有一些是自動電梯進入商場,但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場,便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達,人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性,進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅(Olive)當年以$400萬買入了一劏舖,「收舖時,簡直是晴天霹靂!當時是買樓花沒有實物可看,實物與我們想像中有很大出入。面積很小,還是天價,一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租,都不能得到好價錢,更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商,在2016年成立地皇之光管理有限公司,團結場內近百名業主聯合招租。她說:「回想起也覺得淒涼,曾經試過有一位業主,說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間,於是我便在地鐵車廂內走來走去,進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作,「講難聽一點,衰到不能再衰了,不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司,但店主進駐後幾個月便退租。她說:「零售根本冇得做,因為趨向網購,我們就想不如做不能網購的飲食,於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃,更幫手大力宣傳,成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場,仍不能以人流旺盛去形容,但不見有貨倉舖和空置舖,Edwin說:「這裏不算死,縱使有舖拉了閘,但是都有租客的。」美食廣場已因完約在2月結業,要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租,現在一樓已成了夾公仔機舖,雖然疫情下不能正常營業,但總算是正確方向。Edwin說:「一個好的商場,最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場,人們很自然便會在上二樓三樓逛街,商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯,能吸引外來人。租金很便宜,2,000到3,000元已包冷氣費管理費等,租來創業其實都不錯。」
記者:鄭汝翹
攝影:張志孟、許先煜
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YOHO MALL 形點座落西鐵線元朗站,佔地110萬方呎,是新界西和新界北最大型商場。由新鴻基地產發展的一項千億地產項目:YOHO sesies的商場項品。位於香港新界元朗元龍街9號及朗新界西和新界北最大型商場。由新鴻基地產發展的一項千億地產項目:YOHO sesies的商場項品。位於香港新界元朗元龍街9號及朗日路8號。日路8號。商場現分三期組成,第四期商場興建中。YOHO Midtown商場早於2010年10月落成,原打算空置至2013年正式啟用。但其後發展商希望待YOHO第二期商場落成後,連同翻新後的新元朗中心商場一同啟用,以增加商場吸引力。新鴻基地產在2015年4月20日宣布,YOHO Midtown商場將於2015年第3季率先啟用,並連同新元朗中心商場成為YOHO Mall 形點一期。而YOHO第二期商場(Grand YOHO Development)則被視作YOHO Mall I的擴展部分(YOHO Mall 形點二期),原預計最快於2017年3月啟用,現延遲至同年第三季啟用。商場由AGC Design設計,部份範圍模仿日本六本木Tokyo Midtown內的商場設計意念,用灰鏡及木條美化商場。而主中庭設有4間擁有8米特高店面設計的商舖,為租戶提供更大的空間設計店面。項目設1,500個車位,共6個車場入口,每層商場均有落客區,最特別各商場間是設有行車天橋連接,方便顧客前往不同商場部分,是全港首個有同類設施的商場。形點I(YOHO Mall I)樓高3層,面積為249,000平方呎。地下及1樓設佔地逾3萬平方呎的戶外餐飲長廊。1樓為各式店舖,2樓為H&M及Homeless家品店。當中地下設有一個15萬平方呎的大型廣場及綠化園林,以模仿日本六本木(Tokyo Midtown)的公共空間概念。公眾可以在園林綠色草坪欣賞翠綠景致,或觀賞公共雕塑。廣場有5,000平方呎空間作戶外推廣場地,場內亦有3個室內空間進行推廣,預計可同一時間舉辦不同活動,例如Pop-up Store、音樂會、展覽會等。實行將YOHO MALL形點打造成不單是消費商場,更加是港人消閒共聚的地方。地下以高檔食肆為主,包括IKI Teppanyaki Bento、高級西班牙菜Iberico & Co. Kitchen & Bar、Brotzeit German Bier & Restaurant、一杯鐵板燒居酒屋、The Sky Bar、美心旗下的Simplylife及Applegreen。但該層所有食肆並不設座位等候區供食客等候。1樓以時裝服飾為主,佔商戶組合50%,有40%為首度進駐新界西北區。商場面積最大的商舖為1樓的Zara,佔地2.2萬方呎(Zara在商場租用兩間商舖),其次為Collect Point。[7]其他租戶包括Hollister、Victoria's Secret、Calvin Klein、Clarks、Geox、Giordano Ladies、EVISU、Designal、Jack Wills、Pandora、Superdry、Swatch、inital以至i.t.旗下的AAPE、Chocoolate、Camper、Fred Perry及izzue等。7-11便利店、東亞銀行亦會在商場1樓營業。食肆大多以高檔消費為主,九成食肆是首度進駐新界西北,包括家上海、安南、caffe HABITU、Pizza Express、純壽司、丼吉日本吉列專門店餐廳、黑瀧板蕎麥專門店、人氣爆谷專門店Garrett及Holly Brown咖啡室。「安南」、Pizza Express及Holly Brown咖啡室外設有戶外平台,唯目前處於空置狀態。1樓戶外亦設花園平台,目前擺放LAAB設計的巨型迴轉滑梯,唯花園不設閒座區供遊人休憩。2樓原規劃作美食廣場,但最終改為1.8萬方呎複式舖H&M及全港最大的Homeless家居店,內設北歐主題餐廳Salt Recipes。其餘部份為停車場及YOHO Midtown住客會所。形點 II商場前稱新元朗中心,總面積280,000平方呎,樓高4層(底層不設商店),主攻女性服裝、化妝品、潮流配飾店、運動零售店、旅行社及連鎖電器店。食肆包括Bread Talk、Toast Box、太興燒味、茶木‧台式休閒餐廳(太興飲食集團)、甘味手打烏冬專門店、利小館、譚仔三哥、快餐店麥當勞、滿記甜品、百樂潮州酒樓、Pepper Lunch、鴻星海鮮酒家及Starbucks。商場暫時設有一間超級市場為Fusion(百佳超級市場姐妹超巿)。商場內大部份範圍以白色為主調,洗手間外設軟座閒坐區,全新洗手間則採用豪華設計。新鴻基地產佔87.5%權益。發展中的形點I擴展部分(Yoho Mall I Extension)總樓面面積475,000平方呎,樓高3層,以雙層行人天橋連接形點I。提供多個國際時裝品牌、美容、珠寶鐘錶、兒童服裝及中式菜館等商戶。地下設百老匯院線MY CINEMA戲院,佔地5.5萬平方呎,提供1間全新界最大IMAX戲院及7間普通戲院,合共1,200個座位,落成後是全港面積最大的IMAX戲院。1樓以國際時裝品牌及珠寶鐘錶店為主,包括agnès b.、Cocktail、DURBAN、Nike Kicks Lounge、UNIQLO等。鐘錶珠寶配飾店有8間,包括6000方呎的太子珠寶鐘錶、周生生、周大福、六福珠寶、ROLEX、TUDOR、Folli Follie、TISSOT。商場近行人天橋連接YOHO Midtown以美容化妝品牌為主,有34間,包括Dior、Lancôme、Shiseido、SK-II、shu uemura、Kheil's、MAC、benefit、JOYCE Beauty、The Body Shop、MAC及ORAGINS等。佔地逾2.1萬平方呎一田百貨超級市場已於商場開業。食肆大多以高檔消費為主,包括王子飯店、MANGO TREE Cafe、美心旗下Urban Bakery、PAPER STONE麵包店、鮨穴、法國甜品Pâtisserie Tony Wong、GODIVA、韓式炸雞NeNe Chicken、Glasshouse及利苑酒家。
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