《營建股的財報-存貨與合約負債》
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營建股的資產負債表,存貨、銀行借款金額都很大,另外還要注意的是:合約負債。接下來一一說明一下:
營建股的特性就是存貨很高,主要有三個項目組成:待售房屋、營建用地以及在建房屋。
1.待售房屋金額太高,就是房屋賣不出去,資金壓力大。
2.營建用地就是土地,建商先買下來,等待蓋房子。
3.在建房屋就是正在蓋的房子,這類指的通常是預售屋。
如圖片所示,兩個年度的變化:待售房地減少,代表餘額去化良好,在建房地增加,表示預售屋銷量增加。
另外一個會計科目需要注意的是「合約負債」,這是IFRS15 號公報導入才出現的,以前的名稱叫做預收收入。合約負債越高,表示預收屋銷售量不錯,預收的狀況好。可以從法說會簡報和591網站上,查看房屋銷售狀況,來相對應財報的金額。
另一個特性就是負債比率幾乎都是高於 50%,一般教科書上普遍都說負債比太高不好,但是營建業需要買土地、鋼筋水泥來蓋房子,所以都會跟銀行借款,等待房屋蓋好出售再還款。
因此一樣的財務比率,應用在不同的產業,就會有不一樣的解讀方式。
雖然說營建業的負債比率高,不過同時現金、土地、房屋等有形資產也多,萬一真的要清算,公司的有形資產變賣後,也不至於讓投資人的血本無關。有些公司的資產看起來很高,可是卻有很高的比重是無法變現的,例如商譽,相比之下營建股的資產幾乎都是能夠變現的。
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資金轉戰傳產類股
昨天我們盤前分析就跟大家說不要因為美股重挫,覺得台灣會跟跌,台股已經走自己的路,當然理由很多,但我常說股市會漲最簡單的理由,就是資金的推升,外資從八月三十號開始不斷的買超台股,也讓台股愈小不易,更讓台幣也推向30.592的波段新高,股匯雙揚構成了台灣投資市場的強勢,看到台灣自己的投資人也信心十足,證券劃撥存款餘額也直逼兩兆,錢就是英雄膽,因此我才說萬點是常態,萬一要習慣,不過雖然指數維持高檔震盪,要能獲利還是要掌握選股的脈動,而在台幣升值的浪潮中,大家最近應該明顯地感覺到資金轉戰傳產股的節奏。
資產股蔚為主流
從上週開始我就不斷提到資產股的風向球改變,投資資產股大家不必拘泥於獲利,因為本來就是跟著台幣的風向吹,只是我們也不會盲目的跟大家說,只要資產負債表上有土地就好,在周五的演講我提出這波資產股選股的重點,第一要有真正的開發計畫,第二最好是配合都更才有更低的成本與更高的獲利。
所以第一波上漲的就是南港區的開發案,配合市政府的東方門戶計畫,南港(2101)當然是指標,但大家都沒很認真的算到底獲利是多少,目前總銷從六百億到八百億都有人算,但在聯強買下部分樓層後,大約定調在七百億附近,土地成本加上增值稅大約一百億,營造成本大概150億,所以如果完銷扣掉必要支出後,大約估計400億左右,南港與旗下的南榮持股82%,我們就估大概320億左右,這大概是南港東方明珠完銷的實質利益,以南港的股本最多就是挹注40元,當然這本來按照會計法規應該在完工後認列,所以公司表示不排除以出售南榮的持股40%先認列,不過南港目前淨值13.56,就算加上40元,也是53.56給大家做個參考。第二名的國產(2504)計算就更簡單了,因為之前曾經賣出一小部分的土地給潤泰集團,大概賺1.8元,而以現在還有的土地6700坪計算,等比例土地加起來,素地的利益大約七元左右,也難怪最近已經漲到淨值14.35附近。
至於大南港案的持有土地成本約一坪60萬,以目前的市值做計算加上要角的賦稅,大概150億左右的獲利,國揚持有40%,所以以素地計算潛在利益是逼近一個股本,和桐(1714)大概逼近三元,工信(5521)超過四元以上,這些都是可以算出的數字給大家做個參考。這也是為什麼我們一開始鎖定南港地區的都更,因為我們可以真實算出數字。
都更利益大
昨天資產股幾乎無一不漲,勤益控(1437)、大洋(1321)連袂漲停鎖死,就連台火都漲停,就連已經廢除航空城計畫的榮運(2607)都大漲,這就是市場的風改變了,但是我說了還是要有實質的開發計畫,而且最好是都更,能夠提升獲利。
所以看到昨天有兩檔我在周五演講特別說明的兩家公司都漲停鎖死,第一個是泰豐(2102),從上周我就提醒大家,外資一直再買泰豐,難道是買輪胎嗎?當然不是,泰豐的土地開發面積扣到捐地後約有4.4萬坪,其中1.7萬坪左右已變更為工商綜合區,開發進度由泰鑫建設負責;另外,2.6萬坪工業用地的廠房,則由泰誠開發負責,先說工商綜合區吧,工商綜合區的土地雖然不比台北,但我們以民國90年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福,經過19年妳覺得土地漲了多少,何況當年賣的不是已經變更為工商綜合區的土地,因此我們計算工商綜合區以每坪50億而工業用地一坪三十萬來計算,等於是170億,由於持有土地成本僅每坪230,等於一股逼近四十元,當然我們可以更保守一點,就算折半好了,也有一股20元的利益,這也許就是外資不離不棄的原因。
再來是六福,六福其他的土地大家就不計算了,我們就只算六福客棧的價值,六福客棧已於今年5月通過危老重建申請,未來興建的總樓地板面積可達6,000坪以上,總市值可望突破70億元,公司表示建照將於明年5月9日前提出申請,將朝向商辦或是商辦加飯店方向重建,當然七十億是總銷值不是純獲利,但如果以營建業合作,光土地價值絕對超過一個股本以上,但也就是六福為什麼昨天外資轉賣為買,八月份甚至大買三千張的原因吧。
其他有這個條件還有兩個三洋,一個是三陽(2206)已經順利都更,並且逐步認列獲利,另外一個是三洋(1614),在新莊的土地也將自辦都更,也許都會被市場慢慢發現。
原物料股緩緩推升
至於原物料股最近也受到台幣升值的推升,我認為還是以水泥股的第三季財報最為亮眼,也看到外資持續的買進,水泥報價也不斷推升,是比較有業績支撐的題材。
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希望版上的大大們能不吝告知一下
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