【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,170902堤頂大道二段 醒目寬店面 大直上城499-1 地址─台北市內湖區西康里26鄰堤頂大道二段497~499號 影片網址→https://youtu.be/TSpDpcB8pzw 【物件資料】 售價─1e4980萬;單價─126.4萬/坪;車位價─550萬 房屋權狀─147.1坪;不含車位─...
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瓏山林建設 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
170416樂群二路 超氣派 博物館一期109-8-2
地址─台北市中山區樂群二路93-113號
影片網址→https://youtu.be/FdPGV7u2Xew
總價─7100萬;單價─121.6萬/坪
降價─6980萬;單價─119.3萬/坪;車位價─700萬
格局─3房/2廳/2衛/1室
建物登記─71.28坪;不含車位─52.63坪;車位─18.65坪
主建物─29.71坪
附屬建物─4.99坪 (陽台2.71坪+雨遮2.28坪)
公共設施─17.93坪/34%
發照日期─97年11月21日
月管理費─8995元;警衛管理─全天候
使用分區─商業區 (供商業購物中心使用)
建物結構─鋼筋混凝土;外牆建材─石材
基地面積─1879.49坪;土地登記─9.21坪
建設公司─瓏山林建設;設計人─張國章建築師
朝向─大樓朝南;室內客廳採光朝北;邊間─是
樓層規劃─地上11樓/地下4層;出售樓層─8樓
總戶數─154戶;該層戶數─2戶;共用電梯─2部
車位說明
坡道平面x2
特色說明
制震石雕 頂級設計 公設多元
大直地標 黃金地段 四通八達 美麗華商圈機能便利
網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/04/170416-109-8-2.html
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170902堤頂大道二段 醒目寬店面 大直上城499-1
地址─台北市內湖區西康里26鄰堤頂大道二段497~499號
影片網址→https://youtu.be/TSpDpcB8pzw
【物件資料】
售價─1e4980萬;單價─126.4萬/坪;車位價─550萬
房屋權狀─147.1坪;不含車位─124.19坪;車位─22.91坪
主建物─87.01坪
附屬建物─4.25坪
公設─32.93坪
土地登記─27.6坪
邊間─是;暗房─無
【大樓資料】
大樓外觀座向─朝西南
發照日期─98年7月29日
使用分區─科技工業區A區
建物結構─鋼筋混凝土;外飾建材─山型磚
建築規劃─1棟,地上13樓/地下2層,共119戶
建設公司─瓏山林企業;設計人─張國章建築師
【車位說明】
機械式X3/31A+33A+35B/其中2個可以停休旅車,因此價格計算為200+200+150=550萬
【生活機能】
商圈─大直美麗華
公園─北勢湖環保公園
市場─家樂福、西湖市場
學區─西湖國小、西湖國中
交通─捷運西湖站,google說步行9分鐘
【特色說明】
面寬、招牌醒目、廣告效益佳
現有租客,可續約收租,或收回自用,兩相宜
挑高明亮,內科園區,美麗華商圈,堤頂大道上交通便利
【其他說明】
1.租期至107年6月30日止
2.月租金實拿18萬,10%租賃稅、健保補充保費外加
3.承租方為義大利第一品牌─Scavolini永聖集團 ,原裝進口廚具展示中心
【開發方】
台灣房屋-大直特許加盟店
群智不動產有限公司
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
營業員-卓偉程0922-954-660;證號-(91)000-345
【銷售方】
美商ERA易而安不動產-大安營業處
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
營業員─陳泰源0986-289-679;證號─(99)148-643
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170902-499-1.html
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瓏山林建設 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
170416樂群二路 超氣派 博物館一期109-8-2
地址─台北市中山區樂群二路93-113號
影片網址→https://youtu.be/FdPGV7u2Xew
總價─7100萬;單價─121.6萬/坪
降價─6980萬;單價─119.3萬/坪;車位價─700萬
格局─3房/2廳/2衛/1室
建物登記─71.28坪;不含車位─52.63坪;車位─18.65坪
主建物─29.71坪
附屬建物─4.99坪 (陽台2.71坪+雨遮2.28坪)
公共設施─17.93坪/34%
發照日期─97年11月21日
月管理費─8995元;警衛管理─全天候
使用分區─商業區 (供商業購物中心使用)
建物結構─鋼筋混凝土;外牆建材─石材
基地面積─1879.49坪;土地登記─9.21坪
建設公司─瓏山林建設;設計人─張國章建築師
朝向─大樓朝南;室內客廳採光朝北;邊間─是
樓層規劃─地上11樓/地下4層;出售樓層─8樓
總戶數─154戶;該層戶數─2戶;共用電梯─2部
車位說明
坡道平面x2
特色說明
制震石雕 頂級設計 公設多元
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瓏山林建設 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
140623大直租屋 博物館一期 金店面
影片網址→http://youtu.be/6okDGOp1CTw
建案名稱─博物館一期;建設公司─瓏山林建設
使用分區─商業區;主要用途─商業用
格局─Open,毛胚
租金─30萬
房屋權狀─115.31坪;不含車位─96.67坪
主建物─61.61坪(一層46.88坪+夾層14.73坪)......↓
附屬建物─雨遮1.38坪
公設─33.68坪/35%
總戶數─154戶
座向─坐北朝南
基地面積─1879.49坪
邊間─否;採光─1面
構造─RC;外飾建材─天然石材
瓦斯─天然;管理員─有,全天候
管理費─房150元/坪=共約14501元/月
所在樓層─1樓;總樓層─地上11樓/地下4層
建物完工日期─97年11月21日;屋齡─5.8年
車位說明
18.65坪/坡道平面/B2-31+32號/另租,可更多,也可不租
公設說明
1F─氣派大廳、中庭造景、水池花園
B1─泳池、烤箱、蒸氣室、交誼廳、健身房、宴會聽
生活機能
學區─濱江國中/小
商圈─美麗華
市場─愛買、家樂福
公園─河濱公園
交通─捷運大直、劍南路站
特色說明
毛胚屋,格局、裝潢好規劃!
大直指名度高建案,公設無敵!
禁止餐飲業,歡迎珠寶、古董、高級服飾、名錶等店進駐。
台灣房屋大直特許加盟店─群智不動產有限公司
副店長─陳泰源;證號─(99)148643;電話─0920-120-504;
經紀人─廖來萬;證號─(91)00464
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75747674
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