別急著賣房子換現金?!
台北有位地主已經談好土地出售事宜,但是沒想到買家匯款隔兩天,這位地主就身故過世,家人同時面對將近3,000萬元的購地款,以及尚未過戶的不動產,深怕被課徵高額遺產稅,…這個新聞提醒我們,特別是在意『節稅』的朋友們,在法律上我們財產處理的方式不同,所繳的稅也是不同:
1. 不動產給孩子繼承後再賣,比生前出售換現金,稅金比較省。
(節省遺產稅、土地增值稅)
舉例來說:王先生(化名)將名下土地出售給買家,買賣價金2800萬元,已經匯款到王先生戶頭,但王先生兩天後過世,土地還在王先生名下(公告地價:1600萬元),所以要核課遺產稅時,除了名下其他財產之外,帳戶內的2800萬元以及1600萬元都會被課遺產稅,但不用擔心,因為這土地依照買賣契約,是要交付給買方的,在法律上算是一種債務,要在申報遺產稅時,『記得』表明要扣除並檢具相關買賣證明資料後,就可以扣掉土地地價1600萬元,不必課1600萬元的稅金(因為土地已經賣掉了)。
單純從土地買賣價金2800萬元,以10%遺產稅的稅率來計算,要繳280萬元的遺產稅(不去計算其他財產與免稅額扣除額的情形下)。
從另外一方面,如果王先生沒有賣土地,或還沒拿到土地價金,遺產稅的計算是以土地公告地價1600萬元作為基礎,乘上相同10%遺產稅的稅率,要繳160萬元的遺產稅。
你會發現出售土地雖然可以先拿到買賣的款項,但是遺產稅的稅金卻多付了至少120萬元。關鍵在於遺產稅對於不動產價值的認定,是以公告地價現值為基礎,而不是看市價,其中的『價差』就是可以少繳稅的合法關鍵。
此外,土地買賣還要支付土地增值稅…等等,土地繼承就不用繳交土地增值稅,也是在規劃土地出售或傳承時,稅務的重要考量。
2. 不動產給孩子繼承,比贈與給孩子,不但可省稅,還可保有自己的『權利』。(節省贈與稅、土地增值稅、房地合一稅)
另外在近年建物移轉原因來分析,2016年繼承移轉的房地的件數,開始超越贈與房地的件數,2020上半年繼承移轉房地約3萬棟,贈與只有2.3萬棟左右。這個現象也告訴我們,贈與房地產給子女的方式已經不是『首選』。
原因可能在於105年1月1日起,房地合一稅的核課,針對贈與取得的房地,如果未來在出售時,出售的價格減掉成本後(贈與當時的房地公告地價現值),核課房地合一稅。由於房地的公告價值遠低於市價,而且房地合一稅的稅率是持有越久就越低,如果贈與後兩年內出售,稅率高達35%,因此計算出來的『稅』就很驚人。
舉例來說:林先生在民國102年11月10日購買房地一戶,於107年1月5日『贈與』過戶給女兒(公告地價現值1600萬元),如果女兒在108年7月28日以2800萬元出售房地,以2800萬元-1600萬元得出1200萬元,乘上35%計算房地合一稅(先不計算其他扣除的部分)。
但是如果用繼承的方式讓女兒取得房地,未來女兒在賣掉房地後,林先生持有的期間也會加入計算,等於女兒持有5年多,稅率是20%,此外,由於林先生是在102年1月10日購買的房地,所以還可以用舊制來計算,而不用繳房地合一稅。
此外,贈與房地給子女還要繳交贈與稅、土地增值稅等,如果是以繼承取得房地,就不用繳這兩種稅了。
不動產的移轉傳承,稅務、法律、情感都要考慮清楚,看你是重視節稅?還是考慮特留分的問題?還是出於感情而不計一切?
無論如何,要能夠看到『愛』最重要!
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連載文章 7—2020/07/27
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享
從自己的左手賣給自己的右手
加入直銷幾個月以來,我不斷和學姊保持聯繫,但始終沒賺進幾個錢。學姊,不斷叮嚀我多多學習OPP的內容,並且鼓勵我自己買產品試用看看。為了追求業績,我果真慢慢開始東買一點、西買一點,一方面給自己試用、二方面也可以衝業績,不知不覺愈買愈多,開始出現「囤貨」狀況。所謂「囤貨」就是,如果你這個月的業績目標還差個一、二千塊錢,很容易會乾脆自己先買下來把業績補上,好把自己再往上推一個階級。
我發現,直銷公司的階級制度設計得非常聰明,他們把層級分很多層,一階一階往上爬的同時,一不小心就給自己囤積了不少商品。如果你問我,有賺到錢嗎?我告訴你,小錢當然有賺啦,不過就那麼幾百塊。大錢?還沒有!但是自掏腰包買下的囤貨倒是更多,我房間堆滿了琳瑯滿目的產品,從牙膏、口氣清香劑、保養品,到鍋子、廚具等,種類齊全、應有盡有,可說是要什麼不缺什麼,但說什麼也不好意思再轉賣給別人,我一個人足足花了超過三年的時間,才全部慢慢消耗乾淨。
其實我覺得,基本上「直銷」是一種不錯的制度,精神很好,可是要用在對的產品上很重要。雖然第一次的直銷經驗以失敗告終,但反而激起我想學習的欲望,此後只要哪邊有直銷課,我就會去聽課,但絕不再投入,參與的目的只是想同時感受現場的氣氛,同時觀察他們的直銷制度。往後,在我陸續接觸到很多不同行業的產品時,我就會試著用我所學到的「直銷」方式來經營。
觀察了這麼多直銷公司的制度,我漸漸體認到,直銷不是我要走的路。按照道理
說,直銷的精神是不透過中間代理商,讓商品透過這項制度直接從工廠送到消費者手上,減去中間商剝一層利潤,消費者可以用比較便宜的價格,獲得品質比較好的商品。可是,看看咱們台灣所有的直銷,打著商品品質優的口號,東西比一般賣場還來得貴,品質還不見得一定比較強咧,根本和直銷精神背道而馳。
其次,在台灣做直銷的,跟做保險的心態差不了多少,十之八、九只想從中賺大錢。所以做到一定規模後,只要有第二家、第三家、第四家直銷公司出面,這些在最下面一層的下線,就經常會被挖角到另外一家公司去當上線。然後這些新公司會不斷慫恿這些人回頭去找自己先前的上線,說服那些人倒過來當自己的下線﹔這就是所謂的「上線變下線,下線變上線」,大家永遠這樣上下互換,不斷重複歷史。問題是每個人都想賺錢,一旦最下線賺不到錢的時候,就是你組織要垮台的時候,屆時就算你底下布滿了幾百個下線,總有一天還是會毀於一旦。
前一陣子,很多產品都用直銷的方式在銷售,香水、精油、女性內衣、靈骨塔的、生前契約,你想得到的統統都行得通,太有意思了!反正這些課都不用錢,有免錢的課可以上,各位讀者千萬別浪費了。
學了這麼多直銷公司的制度之後,我漸漸確立了自己的方向,我想要找到一個不用花太多錢投資,又能夠賺得到錢的工作,那才是最符合我需求的工作。經歷直銷的經驗,要再叫我拿錢出來,我真的很害怕。這就是我剛從學校畢業學到很好的經驗,負面、正面的經驗,都影響我非常深遠。
命中註定做保險
話說回來,在我歷經了直銷大會、被騙錢、想退伍退不成卻進出看守所等風波之
,政府終於在民國八十四年宣布,職業軍人官校畢業的職業軍人,不必終生服役,只要服務滿十年就可以申請退役。這對在部隊高不成低不就的我來說,真的是天降甘霖。我終於等到這一天了!
隔年,當我服務滿十年時,我毅然而然決定要退伍。退伍的目的,就是要趕快賺錢去還欠人家的債務。我到現在都還清華記得,我退伍時間是八十五年八月十六日。退伍那一天領到了一筆退伍金,這是我從年輕時代念中正預校、政戰學校,到部隊服務,一點一滴累積下來的一百萬啊!我回到台北,把退伍金放進台灣銀行,每月領一些利息來過日子,並準備跨出我退伍之後賺錢的第一步。
卸下軍人身分後的第一天,找工作!找工作是我當前最需要的一件事情,我想要找錢多事少離家近,或是可以賺大錢的工作,我不僅投出了一百多張的履歷表,那些履歷還是我用電腦打字、影印、自認寫得文情並茂的嘔心瀝血之作。那時沒有人力銀行,我只能土法煉鋼,照著報紙上的徵人啟事,一封一封寄出去。萬萬沒想到,一百多封履歷竟然統統石沉大海,沒有一家公司回應我,沒有一家公司要用我!我是五十一年次的,那一年我三十四歲,一直認為自己還很年輕,一定還有人會用我,現在怎麼辦?日子一天一天過去,開始惶恐!甚至忍不住開始後悔,就算在部隊再怎麼混、再怎麼高不成低不就,最起碼還有三萬多塊的薪水,可我退伍下來,除了那筆退伍金,什麼都沒有了。一個月、兩個月、三個月過去了,我什麼都沒有,沒找到工作、沒賺到半毛錢。
那陣子,我情緒很不穩定,脾氣變得非常不好,對家人也顯得不耐煩,簡單說就是「貧賤夫妻百事哀」,心中有說不出的無奈。終於有一天,我在報紙上看到一則徵人啟事,上面是這樣寫的 : 「不用考試,可以進入政府公家金融機構上班。」多麼美好的事,第一,不用考試﹔第二,是政府金融機構﹔第三,歡迎退伍的軍人、退休公教人員。這個簡直是為我量身打造的,對不對?真的有這麼好的事情嗎?簡直天上掉下來的禮物。
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