當戲院變商場,商場又變成死場....
曾經的北角,曾經的娛樂中心。一條英皇道座擁五間戲院,通街四圍跑,轉角又一間戲院。八、九十年代,戲院或拆卸或結業,昔時的星光或消隱或褪色。當它們以大廈商場之姿重返社區時,已不再熱鬧,也不再屬於街道。
1963年開業的國賓戲院,在1981年結業後,原來的單幢式戲院建築,也改建為國賓大廈,地下三層則為商場。即使商場的地面走道分別通往馬寶道和渣華道,連接兩個地鐵出口,旁邊又是熱鬧的渣華道市政大廈,沿馬寶道往山方向走兩個街口便是英皇道,向海一方又有近年落成的私人屋苑北角匯,但周邊的熱鬧卻無法為國賓商場提供人流。連同地下共六層的國賓商場,除去一至三樓的幼稚園和護老院,地鋪皆以小型街坊生意為主。商場外面又不見廣告,要吸引街客實在不易,連通往地下的扶手電梯好像也知道等不到客人,不時停止運作。
出口連接北角地鐵站的地下夾公仔場,場內可放約二十台機,但經歷了社運及疫情後,有台主甚至形容:「個場根本未旺過就靜咗。」當其他地區夾公仔場地周六日最旺,北角卻相反,平日偶有上班族、學生家長光顧,可一到假日,以住宅區為主的北角便無法凝聚人流。
同樣由戲院變成商場,也面對人流稀少的問題,還有英皇道上的國都廣場。六十年代中開業,至九十年代中結束的國都戲院,重建成現在樓高25層的玻璃幕牆商廈,然而三層商場內除了郵局,其餘多為補習社或美容室,商場經常靜悄悄的,位於地下的文具店店主是七十年代時由福建移居的北角老街坊,但隨著過去數十年北角區老化,文具店的經營也日益艱難,需要兼賣其他雜貨以幫補收入。
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,歷史回憶 2019年6月19日(星期三) 6:04pm 《歷史一級建築物可以重建嗎?》第1376(堅)成交: 北角英皇道279至91號皇都戲院大廈 27/28/80號舖及其他單位,成交7.37億,簽約日期約2019年6月,上手業主陸海通持貨61年,當年以150萬買入,升490倍 - - - 皇都戲...
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皇都戲院重建住宅 在 Knowhere Facebook 的最佳解答
[ 皇都 ]
刊於 AndThen.hk 的知埞專欄,重建前的皇都戲院。
(現在更要懂得適時分心,多讀書多散步,到處看看,做喜歡的事)
_________________
被時代選中的皇都
站在皇都戲院的天台,上面烈日當空,下面是從沒停止忙碌的北角眾生,身邊是七十年前的科幻建築。
畫面絕對超現實,冷不防發覺,重建工程展開前的皇都,正值一種怪異的美好——曾經有過的文明與精細完全褪去,經歷過漫長的破落,幾乎就要消失人間;然而始終有人願意撥亂反正,留住建築,留住屬於香港歷史重要的一塊。
一座劇院,前世與今生,落難與重生,都不由自主,被時代選中。
1951年8月,皇都前身璇宮戲院(Empire Theatre)動工,1952年12月竣工。
創辦人為俄羅斯裔猶太人歐德禮(Harry Odell),本身也是傳奇:年輕時為踢躂舞者,第一次世界大戰時參軍,25歲移居香港後投身證券界,1941年參與香港保衛戰,曾被日軍俘虜。
戰後歐德禮成立萬國影業,認為需要為當時的香港引入戲院,提供符合世界規格而得體的表演場地,璇宮因而出現。
當年璇宮開幕是城中大事,有本領邀得滙豐銀行前大班摩士爵士(Sir Arthur Morse)剪綵,就連皇家警察樂隊都有出席表演。
儘管瑰麗,但璇宮不是想像中只服務上流,分中午、下午及晚上三個表演時段:中午放粵語片,下午有豔舞表演,晚上是古典音樂,由文化人到基層都照顧得到,大門為所有人而開,有做生意的靈活,取向亦親民。
璇宮經營短短五年,但它曾是香港最著名的音樂廳,中英管弦樂團(香港管弦樂團前身)是常客,來過表演的國際知名樂手多不勝數,包括英國著名男高音Peter Pears、英國作曲家兼鋼琴家Benjamin Britten、美國小提琴家Isaac Stern、「搖擺樂之王」Benny Goodman等。
有這樣的說法:沒有璇宮當先導,就沒有後來1962年落成的香港大會堂。
社會意義固然重大,而建築本身也是重磅級別:站於電廠街與英皇道轉角,弧型設計剛好讓其面面俱圓,靈巧而不失氣派。
當年它是極盡豪華的劇院,可容納1173位觀眾,設有獨立銀幕及試映室;而當時交通條例禁止英皇道停車,於是戲院加建一個可停泊50輛汽車的地下停車場,全港首創。
最為傳世的亮點,肯定是屋頂一組外露的拋物線型桁架,當年他由結構工程師劉寶光負責規劃,混凝土製作,一串拱橋支架並行排列,支撐劇院天花,把放映室吊起,那就不用加入妨礙視線的結構支柱,亦能減低外面雜音帶來的震盪。
保育專家估計,選用混凝土的原因為價錢較鋼鐵廉宜,甚至有說桁架外露是基於成本考慮;勿論真假,那是香港以至亞洲地區絕無僅有的建築,曾獲國際保育專業組織Docomomo International發出「文物危急警示」,確認為全球戲院建築中唯一案例。
1959年璇宮易手,改名為皇都戲院,成為集戲院、商場、夜總會及住宅的大型綜合建築,號稱新型大廈,同樣是香港先例。
盛有時衰有時。電影文化隨時代更替,皇都經營至1997年結業,伴隨英殖香港一同寫進歷史。
三年後建築改建成桌球室——陰差陽錯地,當時為了節省成本,僅將戲院座位以圍板封住,升高地台,加上假天花,沒破壞原有的劇院結構,以至今日有望還原。
2016年,收購消息傳出,轉眼醞釀成一場民間保育戰:當時古蹟辦將皇都評為三級,最低級別,全城嘩然。同年底古諮會推翻古蹟辦建議,皇都獲評一級歷史建築。不足一年內由三級躍升至一級,繼續史無前例。
去年業權強拍完成,發展商公佈六年保育計劃,修復後的皇都,將會重新成為表演場所,還原最初功能。
「活現香港」是這幾年一直大力推動保留皇都的文化遊組織,落實拍板重建前,曾經訪問創辦人陳智遠,他強調皇都不應該只限於情懷上的舊,「它明明可以帶來新的視野,同時提供經濟面向。」
他覺得除了盡力去「保」,所有古蹟都應該能夠做到「育」,品味上的,功能上的,讓城市得以生生不息。
而璇宮與皇都的好,在於曾經雅俗共賞,提供娛樂,孕育文化;現在不太可能出現的事,當年實實在在地發生過,記錄了一個仍然包容的世代。
前人創立的地標,由後來的人爭取保育,而過程本身就是一種發現,發現我們的城市。
現存古蹟級別的戰前戲院建築,只有油麻地戲院及長洲戲院,尚有大量未被評級,擱在城市的陰暗位置,假裝沒人看見。
重建需時六年,2026年的皇都未知會是甚麼模樣。至少當下這一刻,付出過的努力不至白費,仍有一個終點可以期盼。
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每次有外國朋友說想來香港旅遊,都一定有人說:
「香港很悶,不要來!頂多兩、三天就足夠。」
的確,儘管香港的發展迅速,多區重建翻新,在很多人眼中,香港各區的娛樂都幾乎一模一樣…
本來我也是「倒香港米」的一員,直至聽到以前住在北角的伯父,他輕蔑一笑,跟我說:「以前嘅北角,多嘢玩到你唔信啊!」
說畢,他望向遠方,眼眸綻放出光茫,似是在懷念著昔日的光輝。
在五十年代,全球華人最富有之一的北角大地主郭春秧去世,遺產由幾位兒子承繼,其中一位兒子郭雙鰲,決定將上海的夜總會文化帶到香港,更特地聘請上海員工,將北角打造成「小上海」,因此吸引了很多外國人與上海人光顧。
那個年代,充滿了很多瘋狂又有趣的概念。說起香港的遊樂場,大家一定只會想到海洋公園和迪士尼。
相信大家怎樣都沒法想像到,當年的北角竟然有一個佔地187,000方呎的遊樂場。
這個遊樂場名叫「月園」,是夜總會、遊樂場、高級餐廳結集於一身的遊樂場…
你可以想像,一家人去月園,幾個媽媽去高級餐廳聊八卦,孩子們去玩機動遊戲,爸爸們搭著肩去夜總會…真的是樂也融融。
「以上聽起來的都很夢幻也沒法想像吧?」伯父看著呆愣的我說:「其實,有一些昔日的歷史保存到現在。」
『璇宮戲院』伯父豎起食指,說他只看過一次。(皇都戲院的前身)
璇宮戲院的創辦人是歐德禮MBE (Harry Oscar Odell),他看到北角充滿五光十色的遊樂消閒,卻沒有能讓人靜靜欣賞的高級娛樂。
於是,他決定興建一個香港前所未有的國際殿堂級藝術表演場所『璇宮戲院』,裏面有一千多個座位的歌劇院和舞台表演。曾邀請國際知名的演奏家演出,鄧麗君也曾在戲院表演。
由傳奇建築師設計出獨一無二,拋物線型拱橋式「飛拱」天台,現在我們也能從北角皇都戲院的外觀看到。
這種飛拱天台的特別之處在於,它支撐了整個『璇宮戲院』,令院內減少柱子支撐,使歌劇的音響能更直接地傳到觀眾耳中。
伯父一臉隱晦地說,當時他的月薪只有30元,而他卻花費20元購買入場劵(一張),替女朋友慶祝生日。
「應該很震撼吧?」我。
「我…完全看不懂…」伯父。
後來,璇宮戲院結業之後,就變身成現在大家仍能看到的皇都戲院,雖然戲院已結束營業,但大家經過北角時遠遠也看到那天台的「飛拱」桁架吧?
皇都戲院為了打造一個更乎合大眾口味的娛樂場所,放映西片和國語片,在70年代加入港產片,見證香港電影的輝煌年代。當年的票價為2~3元,原先的停車場改建成商場,而在戲院旁邊更興建了住宅。
現在買樓難過登天的香港,一定沒想像到當年有商場、有戲院的住宅售價,只需要港幣14000(提供兩年分期付款)相比起現在的北角,14000元連一呎也買不到…分期要供30年。
皇都戲院在1997年關閉,伯父說,很多歷史只剩下回憶,我們這一代、下一代更加沒辦法想像起昔日的璀璨歲月。
「伯父你也不必這麼傷感,新世界發展去年成功取得擁有68年歷史的皇都戲院大廈業權後,宣佈將盡力復修屬一級歷史建築的前戲院部分,包括天台俗稱「飛拱」的桁架建築,預計在2026年重新開放,目標是建構一個藝術文化表演的全新地標。」我。
「但…但是…我沒有女朋友!」伯父咬著牙。
在廚房煮飯的伯母拿著菜刀狠盯著他…
衷心希望,伯父能活到2026年,目睹皇都戲院的重開吧。
#statetheatre
#皇都戲院
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皇都戲院重建住宅 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
歷史回憶 2019年6月19日(星期三) 6:04pm
《歷史一級建築物可以重建嗎?》第1376(堅)成交: 北角英皇道279至91號皇都戲院大廈 27/28/80號舖及其他單位,成交7.37億,簽約日期約2019年6月,上手業主陸海通持貨61年,當年以150萬買入,升490倍
- - - 皇都戲院是評為「一級歷史建築物」, 可建商業樓面52.5萬呎/住宅35萬呎
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#皇都戲院舖,#北角歷史回憶,#北角一級歷史建築物
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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小,而是十大特別有意義的項目。 因為重建,有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?
Answer in video:
全文:
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東涌,青衣,將軍澳,馬鞍山,西九,啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點,無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多,但舖(我講緊街舖, 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why!
第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街,即係利東街。 由於市建局2003啟動重建,利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎, 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失, 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬,咁仲有冇鋪賣,zero!
第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步,近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓, 佔地一萬二千八百平方呎,太古於2017年底就以20.55億強拍買入,其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍,先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬,無舖賣!
第8: 最近好hit嘅topic, 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成, 佔地三萬五千平方呎,當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業, 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下, 收到八九成業權啦,就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過, 唔少舖都高於市值5至8成賣咗, 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後,80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬,唔賣!
第7: 又係太古, 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊,鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號, 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓, 成條街長300米,佔地四萬四千呎, 2018年11月啱啱申請強拍, 估值26.6億。 重建後,太古梗係唔會賣啲鋪啦,40間舖從此又唔見晒。
第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶, 由中環中心行上嚟些小, 佔地約五萬六千呎,而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個,先後分別同信置(A),長實(B),永泰同資本策略(C)合作發展, 2007年啟動,預期2022年全部落成, 到時呢道有冇舖賣? 唔知,但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。
第5: 今次梗係要過下海啦, 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目, 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。
先嚟旺角買返對波鞋先, 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始,就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖, 佔地三萬六千平方呎,同新世界起成咗呢K28嘅商住項目, 同K11一樣,啲舖梗係唔賣啦, 大家又要行商場啦。
第4: 男士們,以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋, 呢度曾經係一樓一鳳,色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎,香檳大廈於1957年落成, 雖然只得八層高,曾經係半島酒店之後,當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地, 80年起開始沒落, 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳, 曾經盛極一時叫做香港「性」地。
由於樓齡過咗50年,近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時, 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位,作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖,我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍, 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後, 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散,到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。
第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣, 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶, 可能你呢世仔都未來過, 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。
土瓜灣真係好多重建,淨係呢幾條街,市區重建局就落實咗七個重建項目, 睇住我地圖框住呢七個, 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成,到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場, 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來,大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成,劏舖分分輸剩你一兩成。
第2: 未來嘅消費,我相信唔止係南向北移,而且係東向西走。 因為港珠澳大橋,高鐵通車同埋西隧減價都係西邊,東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖,梗係要講下九龍西啦。
呢度係大角咀,好吖。 重建一流呀, 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓,必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣, 埃華街信置嘅 Park Ivy, 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度,六個地盤合共佔地六萬四千平方呎,重建後又有約70間地舖將會唔見啦。
呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西,近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目,分為五期發展,合共約佔地超過11萬平方呎。
未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道,起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦,一個發展商揸住曬,無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖, 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。
第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎, 係我上面講嗰九個地盤嘅總和, 牽涉超過1600個業權,三千個居民,同520間舖。
呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 , 2007年市建局起正式啟動, 分五期落成, 當中會有住宅,office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室,社區中心,公園, 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目,起好之後肯定好似APM咁,又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。
根據政府統計處及差餉物業估價署數字,香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面,總面積有1.2億平方呎, 除以740萬個香港人,即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎,呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘,仲不斷地減少緊。 我重複,係無新供應之餘,不斷地減少。
粗略估計香港大約有十萬間街舖, 由於收購重建,可以買賣嘅街舖不斷地減少緊,淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數,我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多,大約萬幾間啦。
買鋪無非等收租,等加租,等升值,博重建。經濟理論101教我, 如果一樣商品只會減少,沒有新供應,而永遠有基本需求的話,唔怕買,長遠必升。 除非啲人開始識飛天,我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖, 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金,2009年至今買賣接近一百間單舖, 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢?
第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8: 北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖
合共消失1398舖
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