w10 2021/9/14 星期二
好久沒有便當文了。
搬到新的地方雖然小，物資也不齊全，
但好歹孩子們的便當還是得做的，
從以前有兩個大冰箱和一個冷凍櫃的我，
變成只能有一個約160公分不到的雙門小冰箱，
每天的食材得提早一天購買，
所以菜色的規劃，都得提前想好。
昨天買了超市的雞肉串，早上放在平底鍋用中小火加橄欖油去慢火煎熟，可以保持雞肉的濕度和嫩度，不乾不柴，所以火侯很重要喔。
把雞肉和大量的蔬菜包入吐司，夾入雞蛋和起司，
淋上一點美乃滋混BBQ sauce做成三明治，
碳水，蔬菜，蛋白質都達到平衡的午餐，
幫孩子做的時候，記得也幫自己做一份。
🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️🙆🏻♀️
「你選哪一個？？」（不是心理測驗喔😂😂）
因為疫情的關係，昆洲今年房市大好，賣家市場蓬勃，
房價高居不下，我們因為要移居國外，剛好也搭上這一波賣房熱潮。
今天要聊的不是房市，這些我不太懂，而是在賣房子的過程中，接觸了一些仲介，見面談話和選擇的過程很有趣，
第一次賣房，第一次接觸這麼多仲介，本以為都是市場公定價，其實不然，
想跟大家聊一下這個，然後以下有幾個選擇，如果是你，你會選擇哪個仲介為你賣房子？？
A 南區網路排名NO1 超級 Sales（男）
網路排名今年房子賣得最多的仲介，因此得名。
佣金$2%，廣告費/網路平台露出 $0 攝影費用$0 空間平面圖$0
面談當天，只花了10分鐘看了一下房子，開始介紹自己的公司和合約，
不到20分鐘完成房屋估價工作。（因為他是「超級」版，所以很忙，馬上要去談下一個工作早早離開）
行銷策略：開出較低的定價吸引潛在客戶來競爭價格，使其價格提高賣出。
B 中年版神鵰俠侶組合（1男1女）
近期賣掉本社區最難賣的房子，由於該房子是長期出租，屋況普通，前一兩年屋主都嘗試賣房，但換了多個仲介，都無法賣出心儀的價格，終於這次賣出了比屋主預期還要高的金額，神鵰俠侶做到了。
佣金2.4% 廣告/攝影/網路平台露出/攝影費用/空間平面圖 $1200
行銷策略：以消費者價格心裡，以定價尾數9990up的方式，吸引消費者出價，衝破底價門檻。
神鵰俠侶組合的特色是：楊過專門服務賣方客戶，解決賣方所有問題 ; 小龍女負責處理買方客戶的要求和疑慮，雙管齊下，不同于其他仲介單打獨鬥，兩面周旋。
看房當天跟著我們的帶領看了房子約25分鐘，暢談一小時，針對我們提出的問題，都很仔細的回答。
C 最上鏡頭之年輕貌美開高走高女業務
今年初＜首位將本區的某棟無泳池的民宅以本區最高售價賣出，價格引起當地住民一片嘩然，引起討論。
面談當天，花了80分鐘，將房子裡裡外外看個仔細，給了很多意見，但建議都是需要投資金錢下去改造，
可大可小，屋主可依照自己的能力去評估執行。許多意見很實際誠懇，參考價值高，但讓人頗有壓力。
佣金2.5% 廣告/照片攝影/動態攝影/網路露出/平面圖 $1500 （開價抽佣都最高）
行銷策略：沒有底價，讓買家依照自己的喜好程度出價。
D 熟門熟路大廠牌老業務（男）
知名的仲介連鎖公司本區業務。當年就是在他手裡買下這個房子，所以他對這個房子知根知底，
連看都沒有看，也就房子周圍繞了一圈，發現我們連牆壁都沒有換顏色，他說這個簡單，
花園整理一下，就可以簽約了。
佣金2.4% 廣告/照片攝影/網路露出 $500~700(依照公司規定，價格浮動不確定)
行銷策略：開出較低的定價吸引潛在客戶來競爭價格，使其價格提高賣出。
當年我們是以買家的身分去接觸這位業務，他給了我們一些引導，使我們爭取到了合理的價格買到這個好宅，因為很熟悉彼此，所以聊起來很乾脆，不用太多的觀察和自我介紹。
以上，你選誰？
我選誰？明天再來揭曉！
看 懂 預 售 屋 平面圖 在 [心得] 看懂預售屋平面圖- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
我在買房的過程中才發現，原來有許多人看不懂平面圖，或是無法光從看平面圖就能判斷
其他的訊息（例如通風、採光、動線、空間比例等），只從代銷口中介紹，或是只參觀樣
品屋就決定，這樣很可能花了大半輩子積蓄，結果只得到不如預想的房子，讓買預售屋變
成一種賭注。因此發表一些我在設計實務過程中所獲得的經驗與看法，希望對還沒成家的
人有所幫助。
先看看範例的全區配置圖：
上面的配置圖是2019年桃園青埔超夯的建案，25坪三房的類似房型（紅色虛線框起來的那
幾戶）廣告一出小坪數立即被秒殺。也是這篇文章要分析的單元。
這個房型如此熱絡的原因在於，一般「正三房」在公設比33%的時候，銷售坪（*註）大約
是34坪上下（不含車位）。假設該地區1坪23萬，同樣是三房，價差約兩百萬......價差
相當大，也意味著生活空間較小，但各人需求有所不同，不可一概而論。接下來聊聊這個
熱門的房型平面。
這個建案規劃兩幢兩棟地下3層、地上13層7併的規模。一般來說有這樣的規模公設比就不
會太低；第一是地下室有3層樓，停車效益若不夠好大公設的面積會變多，每戶需分攤的
坪數也就跟著變多。
第二個原因是超過10樓的情況下，一層七戶的面積已達到必須依法設置排煙室（黑色虛線
框起處）。小公設會比不需要設置排煙室的案件要多出面積。
下圖是與25坪單元類似的單元平面圖：
銷廣告
先推算一下平面圖的室內空間大小，假設公設比33%（樂居網數據），那麼室內的計算公
式即「室內+陽台+雨遮=25坪*67%=16.75坪」。依照圖片比例扣掉陽台和雨遮，室內大約
是14坪。
空間上第一個優點大概就是這麼小的空間硬是生出了三個房間，而且室內沒有坪數被柱子
吃掉。但缺點也是為了生出三個房間而犧牲掉其他空間。比如客廳不採光（該空間沒有開
窗，習慣上就稱無採光）且狹小，這類單面採光的小坪數房型通常會犧牲客廳採光來換取
多一個房間。
第二，兩個次臥室的床位必須靠牆，單人床還好，雙人床真的要睡兩個人的話，睡內側的
人必須飛撲到內側（如下圖），半夜上廁所可能干擾到外側的人；另外衣櫃貼著床尾放，
使用上頗不方便；最小的臥室沒有採光，依平面圖的開窗來看，光線也漫射不到最小的次
臥室。在有一個房間沒有採光的情況下，通常銷售習慣應稱為2+1房。這案子若真的三個
房間都作為臥室的話，想必得實行相當的斷捨離，否則若加上收納的規劃，生活空間應該
感到有些侷促。
第三，雖然用餐桌代替中島的開放式廚房，賞屋逛樣品屋時也絕對會是個亮點，看看下面
樣品屋的照片，非常吸引人吧！「一開門就看見大片落地窗的通透感，這麼小的坪數竟然
放得下大餐桌，而且餐桌也可當中島用，非常有巧思、設計得非常棒！」如果我是代銷一
定大推這個亮點。但我相信，實際使用上應該會感到困擾。
首先餐桌與廚具之間的寬度有些窄小（單元平面圖上的W）。通常廚具的深度是60公分，
依廚具的深度比例來看，W應只有75公分，算是符合最小的使用尺度。但要使用瓦斯爐或
水槽時長凳必須收進桌下（不能放有椅背的餐椅，無法全部收進桌下W寬度不足75公分更
不舒服）。因此兩個機能其實無法同時使用。
而且通常餐桌高度不會超過75公分（參考下圖），因此充當中島低了點，稍微長點的作業
時間便感到腰痠，因此只能作為暫時配膳、置物的平台。
圖片取自：增田奏＜住宅設計解剖學＞
回到單元平面圖，通往工作陽台的動線過於窄小，首先冰箱前的那張餐椅就是個大阻礙，
而寬度Ww與W差了一個內牆厚的尺寸，推斷Ww大概只有65~70公分，而且做為用餐的位置有
些局促。假若多人用餐，坐在靠陽台處的座位的人必須越過兩個人才能前往廁所，但Ww只
有65~70公分，說不定較外側的兩人還得離席先讓內側的人走出來......；再者工作陽台
的落地窗，雖然整片的落地窗令空間視覺感很好，但落地窗的寬度如圖片上標示的A，對
開的落地窗實際能進出的寬度是A/2，而餐桌又靠在陽台進出處，真正實際上能通過的寬
度只有B。依照W有75公分的比例，那B大概不到60公分吧。相信洗衣、晾衣、提著籃子進
出應該會火大；若將餐桌往客廳移，留出一些進出陽台的走道空間，冰箱可能會打不開（
看平面圖是已經無法完全打開了），冰箱也不能挑太大的，要先考慮好冰箱規格。在需要
客廳的情況下，大概就只能改放更小、更窄的餐桌或便餐台來解決動線問題。
我對這個廚房、餐廳、陽台很有意見是因為這房型的賣相很好，但光只是看平面圖或逛樣
品屋很容易忽略這些細節。
最後，一層多戶又小坪數的情況下，除了邊間以外，單面採光是必然的，這種配置通常衛
浴沒有採光、通風。其實在設計實務上，入口與採光面幾乎就已決定平面的命運。但還是
回歸到「各人需求有所不同」。不可一概而論。想要看懂平面格局最簡單的方法就是循著
動線，依照自己的習慣，思考與模擬每個空間的機能。如此一來，即使是預售屋，也能事
先做好功課看房，不用被廣告或代銷牽著走。
下次延續這個案例的平面，分析一下如何光看平面就能判斷採光與通風。
*註：銷售坪目前通常指的是含公設的坪數。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.187.240 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649138886.A.DCF.html
※ 編輯: miunachafifa (1.160.187.240 臺灣), 04/05/2022 14:18:21
假若是對正三房的認知不同，那應該就這樣了。
... <看更多>