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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
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台南市中正路街景（忠義路口至圓環） 1955 vs 2021

上圖攝於1955年，鏡頭從台南市中西區中正路（忠義路口）望向民生綠園（今湯德章紀念公園），畫面左側近處的台灣土地銀行位於中正路28號，1937年落成時為日本勸業銀行台南支店（對角為1932年開幕的林百貨），二戰後由台灣土地銀行接收，作為其台南分行至今。

下圖由好友鄭嘉瑩於2021年4月12日在林百貨樓頂拍攝分享。（認識林百貨：https://tinyurl.com/linbaihuo）

上圖在中正路左側遠處接近圓環有一座高塔所在建物，是日治時期的台南台同廳舍，昔日為消防詰所（消防事務所）（位於建築左翼）、警察會館（位於建築右翼），與錦町瞥察官吏派出所（位於建築端部）之所在地，現為台南市消防隊第二分隊及保安警察隊第五總隊大樓。

台南合同廳舍位於市中心的圓環旁，由於屬於聯合辦公之廳舍，且各單位之性質互異，因此在設計上特別著眼於空間區隔，形成三個獨立空間，讓各單位能擁有各自的領域與出入口；中央高塔為其建築主體，頂部有出簷，上為瞭望台，高塔兩側做水平帶處理，橫跨整棟建築。

該建築物為台南州土木課營繕係所設計，建物中央高塔興建時間較早，於1930年完工，最早稱為「御大典紀念塔」，據說是為了慶祝昭和天皇登基所建，而在塔邊則立有對消防隊有功的住吉秀松之雕像；此高塔為當時台南市區裡最高的建築，後來便做為消防瞭望台使用，消防人員站在塔頂可綜觀市區全景，當有火災發生時，便能迅速確認災害發生地點。1937年，在高塔兩側擴建了「合同廳舍」（聯合辦公廳舍），翌年（1938年）竣工。

二戰後，該建築的左翼與端部仍為消防隊與派出所，但右翼則作為空軍新生社使用，在空軍撤離之後，右翼部分改由保警第五總隊使用。原本駐有台南市消防大隊（左翼）、保五總隊第一大隊（右翼），與第二警分局民生派出所（端部），不過民生派出所已於2003年裁撤。目前中正路的門口由台南市政府消防局第七大隊中正分隊使用，民生路的門口則是由台南市政府警察局婦幼警察隊使用，中正路大門上方的紅色「119」字樣十分醒目，讓人一看便知其用途。

1998年6月26日，圖中的台灣土地銀行與台南合同廳舍同時被公告為市定古蹟。

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舊中區警署在1864年落成，是香港第一所警察總部。舊中區警署與舊中央裁判司署，以及域多利監獄組成中區警署建築群，於1995年被列為法定古蹟。香港賽馬會於2007年4月，向政府提交了活化中區警署建築群的概念建議，並建議以捐贈形式承擔建築群的翻新工程及發展費用，及支付管理及維修保養費用與營運虧損。2008年7月，政府與馬會訂立伙伴合作關係推展項目，保育和活化古蹟。馬會曾預算耗資18億元活化整個建築群，擬加建一座「巨型竹棚」設計的藝術地標大廈，大樓內更會有瞭望台、表演廳、兩間戲院，及零售店等。不過，大樓被指喧賓奪主，及過份商業化，引來大量反對聲音，最終馬會亦放棄該計劃。至2010年10月，馬會公布中區警署建築群的修訂設計，包括兩座新建築物「奧卑利翼」及「亞畢諾翼」。建築工程則到2011年11月展開。中區警署建築群由「赫佐格和德默隆建築師事務所（HERZOG & DE MEURON）」負責總體規劃及設計，該所建築師事務所過去曾設計2008年北京奧運會的「鳥巢」北京國家體育場。項目的執行建築公司為本地建築師嚴迅奇領導的「許李嚴建築師事務有限公司」，保育顧問則為建築師事務所Purcell。而據民主黨中西區區議員許智峯透露，負責活化保育工程的是金門建築。
曾為港督府邸，前身為法國外方傳道會大樓(1917)，有圓頂小教堂，大樓外亦有曾安放聖像的壁龕。大樓亦曾是維多利亞地方法院(1965)及最高法院(1989)等。1989年大樓成為香港法定古蹟。1997年主權移交後，大樓成為終審法院，直至2015年9月搬至前立法會大樓。又名中央警署及大館，因應1850年代中國太平天國起義引發的難民潮而建設；最早的建築為1864年營房大樓，原高3層，1905年再加建1層；大樓屬維多利亞式建築，揉合中西建築風格，於1995年成為法定古蹟。面向荷李活道的主樓建於1919年。正門寫著Hong Kong Police，並有G及R兩個紋飾，代表英皇喬治5世 (1910-1936年在位)。中央裁判司署建於1913年，於1995年成為法定古蹟；大樓的上部和下部分別由紅磚及花崗岩砌成，設有狹窄長門供法官出入；門頂寫著1914年落成年份，並有英國皇冠標誌。當時疑人要到法院應訊，警察會將其由地道押解往來裁判司署、警署及監獄。附近的亞畢諾道，曾是公開執行死刑的地方。域多利監獄又名中央監獄，是香港首個監獄，建於1841年。於二戰日治期間曾用作囚禁英軍及政治犯，1980年代改作接收越南船民及非法入境者。於1995年成為法定古蹟，2005年停止運作。域多利監獄為三層高、兩層高和單層式建築物各三幢所組成，於1841年落成，分為 A、B、C、D、E、F 倉。當中的 D 倉分有東翼和西翼，於1895年以新喬治亞式建築風格興建，另在二次世界大戰後興建 F 倉。整個監獄群大部份為紅磚屋，內部包括有單式、複式囚室及特別看守室，尚有醫院診所、廚房飯堂、洗衣工場、庭園操場、營房宿舍和行政大樓等。早期域多利監獄由印籍警察看守及巡邏，不定期有太平紳士前往視察及接受犯人的投訴。有記載指域多利監獄活像一個陰暗的古代地牢，三層樓內居下者為初犯；居中為在獄復犯者；居上則為女犯及罪應淹禁者。囚犯皆穿白衣，餐為各白飯一盂，鹽漬魚數尾；禁至三年者，則肉各一臠。至五十年代，黑暗的情況才逐步改善，舊監房陸續拆卸重建，新監房的光線較為充足，設施亦較完善。域多利監獄最初因拘捕大量海盜及土匪興建而滿額，為可容納更多囚犯曾改建和擴建。孫中山先生(1866年~1925年) 於1900年代在香港的革命地下活動至後期，曾一度在監獄拘留。傳聞港英政府當時收容了一些反清革命分子，再安排轉送外國，而國父孫中山據說亦在其中。另外，曾在香港組建越南共產黨的胡志明，於1931年亦在香港被港英政府逮捕，關押在域多利監獄，並等候押返越南的法國政府處置。

吉隆坡塔Kuala Lumpur Tower是位於馬來西亞吉隆坡的高塔，塔高421米（1381英尺），1995年建成時是當時世界第四高塔，僅次於加拿大CN塔、俄羅斯奧斯塔基諾塔（Ostankino）塔及中國上海東方明珠塔，至2015年任然保持第七名，與鄰近的雙峰塔同為吉隆坡的地標及象徵。其位於咖啡山（Bukit Nanas）上，主要作為通訊塔用途，並開放供遊客參觀。它由獨立式混凝土建造而成，共有6個樓層，分別為高276公尺的觀景瞭望台、旋轉餐廳、宴客廳、廣播台等，其中2樓的旋轉餐廳（Restaurant Berputar Sri Angkasa）可讓遊客觀賞360度的吉隆坡夜景。塔下擁有超過8個周邊景點及遊樂設施，一般旅客除了可搭乘耗時一分鐘的電梯直達塔腰欣賞市區美景外，也可於周末假日在入口大廳處欣賞文化歌舞表演。另外塔下擁有多個周邊景點如紀念品商店、迷你動物園、騎乘小馬區、藍珊瑚水族館、XD動感劇院、F1一級方程式賽車體驗區、一個馬來西亞文化村、咖啡山森林保護區等。此通訊塔最受歡迎的活動節目就是每年都會舉辦的慈善跳傘活動，盛邀各國跳傘好手，從300公尺高的塔上一躍而下，短短數秒內完成跳傘活動，十分刺激有趣。
吉隆坡雙子塔是吉隆坡的地標性建築。塔高452米，共88層，下面是Suria商場，裏面商品一應俱全，從平價品牌到奢侈品牌都有。除了購物，還有一個國油展覽館，是一個賦知識和遊戲的科學探索館。塔下有KLCC公園和水上樂園，公園人造湖的音樂噴泉每隔不久就會噴一次，遊客們除了可以在湖邊欣賞拍照之外，還可以在KLCC樓上的Food Court或Chili‘s西餐廳的臨窗處俯瞰。水上樂園和兒童樂園是在一起的，免費開放，很適合小孩子玩耍，可以穿泳衣或者穿T恤短褲下水。KLCC上層是辦公樓，遊客可以乘坐電梯到達位於41層的Sky Bridge(天橋)和86層的雙子塔展廳，從高空俯瞰吉隆坡市全景，但是需要購買門票。
吉隆坡香格里拉酒店包含七個餐廳和酒吧。部份屬米芝蓮級數！