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今日張家口是明日香港
張家口樓價跌四成仍未止跌，發展商以低於成本價賣樓。地方政府推限跌令阻止樓價下跌。
中國多個主要城市樓價暴跌是恒大違約危機令銀行及投資者不想將錢借給地產發展商。地產發展商借不到錢就要破產，唯一解決方法是賤賣樓花套現，最低限度有點現金渡過難關。地方政府推限跌令封死發展商財路迫發展商破產。發展商破產之後，所有未建成已發售樓盤變成無法收拾的爛尾樓。有心買樓的人看見爛尾樓慘況，只會買現樓。發展商生意難做，於是破產收場。這樣的破產潮必定引發大規模樓災。炒家首當其衝，買了爛尾樓虧至破產。炒家手頭上可出售物業被賤價拍賣套現，樓價可以跌至難以想像。奉勸各位，在大陸有物業，快快甩掉，遲則有變。
香港樓市必死無疑
樓市和股市一樣有前瞻性，投資者認為樓價會持續上升，炒家大舉入場掃貨。所有人一起這樣做，樓價股價會不停爆升。炒風令到金融業風險上升，因為樓按是「高風險貸款」。對，樓按是高風險貸款。負有實質樓按的物業是高風險「債務」不是「資產」。
樓價下跌剛開始的時候還會有傻人入市，到了樓價持續下跌，炒家全軍覆沒，銀行損失慘重。失去樓按信貸的樓市是死路一條。炒風引起的資產泡沫爆破會推倒金融業，特別是銀行。樓泡爆破的最惡劣情況是經濟全盤崩潰，比較好一點的結局是經濟長期呆滯，無法走出樓泡爆破困局。2009年次按風暴的最嚴重衝擊是銀行業的信貸緊縮。樓按抵押債券損失太大，銀行即使不破產也再無法批出貸款。美國政府無限量寬其實沒有解決次按危機反而令次按危險拖更長時間，更加危險。日本失落30年的原因就是日本政府企圖以量寬手段解決樓泡爆破對經濟的衝擊，結果越搞越糟。
2021年8月是醜婦見家翁的時候。水災一浪接一浪，疫情一波接一波，山火燒完再燒，經濟陷入半癱瘓一年半。和平時代有這麼長的時間全球經濟呆滯是歷史上罕見。情況最糟的國家是中國。中國除了水災和疫情之外，還有中美貿易戰和中共政策急劇左轉。中國四大網企一一倒下。中概股在短短半年時間蒸發市值15,000億美元，等同香港GDP 4倍。習近平只是一句話將中國著名英語教育機構華爾街英語打殘至面臨破產，員工離職追薪。企業破產，工人失業，城市殘破，經濟蕭條，通脹上升。樓市受到很大衝擊，中國一線城市的物業成交量等閒下跌八九成。成交量大跌之後，樓價暴跌。
2021年8月，深圳學區方在開學前例熱的情況下，二手房買賣應該回暖。可是今年的學區房搶購潮沒有出現，深圳福田區的港中旅花園26棟一套116平方公尺的學區房起拍價1969萬元，比市場價便宜了500萬元左右，但是直到拍賣結束也無人出價。劈價500萬，房價減1/5仍然無人問津。深圳樓泡爆破其實沒有中國社會主義特色。深圳爆樓泡，香港樓泡一定跟著爆。香港樓市形勢比深圳更加不堪。國安法引起的移民撤資潮遲早影響樓市。搞資的不是只有外國人，內地人也撤資。香港股市樓市變成提款機。
2021年2月，恒指31,000點，形勢大好，有直衝4萬點氣勢。2021年8月執筆時跌穿25,000點。短短半年時間，恒指下跌約6,000點，跌幅約20%。如果全世界股市都是這樣，那還好一點。美國道指在同一時期上升約4,000點，升幅約12%。即使失落30年的日本股市，同一時期只是下跌幾個巴仙。明顯地，香港國安法衝擊香港經濟和營商環境。這時候，中共還要搞香港反外國制裁法令香港營商環境進一步惡化。香港國安法將香港經濟推向困境。香港反外國制裁法將香港經濟推向絕境。不要以為中國股市強大過香港股市。以市值計算，中國股市和香港股市差不多，都是大約7%。香港股市在中國整體經濟而言是半邊江山。因此，人大叫停香港反外國制裁法。這樣做不能扭轉乾坤，港股還會繼續跌下去。
看看香港樓市，2021年第1季香港樓價上升2.1%，對比美國上升13.2%大為落後。很多人認為可以入市買港樓追落後。對比股市才知道樓價升幅是否合理。美股道指在2021年上半年升約12%與美國樓價升幅相若，合情合理。可是，港股半年跌兩成，樓價卻上升兩個巴仙，絕對不合理。
另外，香港新樓平均呎價22,000元，二手樓價900萬起跳。香港人能否負擔這麼高樓價? 以前香港樓價升至脫離現實，因為大陸人買香港樓。現在的大陸人賣香港樓套現，那裡還有錢入市?
現在香港樓市和日本1990年差不多，明知樓泡必然爆破，所有人還是自欺欺人，不接受現實。
China town 變 ghost town
紐約唐人街變成鬼城，如果情況持續幾個月，唐人街將會出現破產海嘯。洛杉磯和三藩市，還有屋崙等唐人街情況只是略為好過紐約唐人街。
唐人餐館、理髮店、超級市場、雜貨店、洗衣店等等生意一鑊熟。不懂英語的唐人街工人會永遠失業。這是殘酷現實。
過去10年，借錢炒作是發達之道，負債越多，發達越快。現在，經濟蕭條，連瑞士名錶老歷史也要停產，有錢人風光不再，負債多，死得越快。唐人街的富有中國新移民都是先借錢買磚頭再借錢做小生意。買樓買舖是摃桿比率極高年期極長的借貸。中國新移民將物業視為借貸及儲存資產工具，能借多少就借到盡。這是妄顧風險的經濟自殘。現在出現的不是黑天鵝灰犀牛，而是武漢新沙士病毒，漢他病毒和全球經濟大蕭條。
全球航空交通幾乎癱瘓，工業半停頓; 零售和餐飲業、旅遊業完全停頓; 遊輪、主題公園、戲院關閉.........學校停課、醫療崩潰，石油消耗量大劈兩成，但是，最壞時刻還未到。這場現代瘟疫會拖到2021年夏才會緩和。可比永遠不會消失，每年都出現變種新沙士。
2020年武漢新沙士大爆發是人類史上最恐怖，死人最多的大災難。2020全球經濟崩潰是人類史上前所未有的經濟大災難。我們認識的人之中，很多會死於疫症; 我們認識的品牌和老字號會消失; 我們認識的樓市會消失。
政府向業主徵收重稅，以後買樓是買家問業主願意支付多少頂手費。業主向買家支付頂手費，不是買家向業主支付樓價。很多業主無法找到頂手人，一走了之。政府收回物業之後不是拍賣，是貼錢送出去。
不要以為我危言聳聽，請想想，china town變 ghost town。唐人街的住宅和街舖跌價多少。唐人街富人沒錢支付豪宅名車的供款，會有甚麼事情發生?
即使疫情立即緩和，經濟已經受到重創。看情況，疫情會立即緩和嗎?
https://www.youtube.com/watch?v=eSXu9LqCrd0
財務按6次，舖不抵債 - 第1883成交 (堅 - 拍賣)，感覺7分，赤柱大街39號地舖成交1180萬。又是銀主盤，財務公司6按舖，唔夠冚財務數。 交吉，開價拍賣1080萬，最後成交1180萬。建築700呎，實用400呎舖及70呎天井，有後門及舖內洗手間，14呎門闊。
(晚上8時最新消息: 應該是拍賣當日賣唔出，之後銀主和買家直接洽購，才成交1180萬)
此舖於2017及2018兩次向英皇財務借入合共1950萬，債仔吳志強2019年破產，銀主(經環亞)拍賣了1180萬。just sold.
原業主(吳志強)1987年8月用190萬買入。自2014年起，向5間財務公司按過6次。債仔吳志強2019年1月份破產?。
成交比較:
- 這間舖屬於赤柱大街的核心段， 旁邊的赤柱大街35號舖2019年10月曾經成交1180萬，呎數差不多，都是靚位，是羅守耀買入。當時買得好平。
- 赤柱大街8號B舖，2019年8月，成交1280萬。 陶瓷店。
- 赤柱大街19至21號舖，2019年1月，成交1600萬。對正巷仔入口位。面闊。
赤柱近年零售走下坡， 因為三大原因: (1) 沒有基建帶動， 出入經常塞車，附近新入住人口沒有明顯增加，本地消費沒有上升。(2) 赤柱的定位較適合歐美遊客，不適合內地自由行遊客消費模式， 但自1997後香港歐美遊客沒有明顯上升， 旅遊景點又有更多選擇， 因此赤柱近年較失色，人流明顯下降。(3) 我和很多赤柱的租戶都相熟， 個個叫苦連天。 由於整條街道定位是零售，乾貨為主，不是飲食或街市濕貨， 近年大受社運/肺炎及網購影響。 商戶營業時間越縮越短 (開門約中午12時/關門約下午5時)， 其他時段成條街是黑暗的，吉舖一間接一間，變成惡性循環。
畢竟這間舖屬於赤柱核心靚位， 有望遊客回流時，人流上升，市值租金近4萬元，市況平復後回報可近4厘，感覺較市值平3成交易。
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現年53歲前亞姐葉玉卿，於1996年嫁美國富商胡兆明（Jeffrey Wu）後離開娛樂圈，兩人育有3子女，葉玉卿過闊太生活，在美國住古堡豪宅，擁私人飛機。胡兆明在美國開超市分店愈開愈多外，早年更曾開銀行，又投資地產，身家暴漲。昨日有傳胡兆明因債務在美國向法庭申請個人破產，據美國雜誌《The Real Deal》網上版報道，胡兆明於美國紐約曼哈頓、長島及法拉盛區3個物業原本昨日拍賣，其後向法庭申請暫停拍賣。葉玉卿昨晚向傳媒承認丈夫胡兆明申請個人破產。
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