【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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「治療成效要有廣泛研究,才能避免性侵害悲劇一再發生!」
從 1990 年代尾端開始,發生了數起震驚社會的性侵殺人案件,在輿論壓力下,發展出治療性侵害犯人的方法。
🔖 刑中、刑後、社區,三大治療軸線
1⃣️ #刑中治療:性侵犯入監服刑後,在監獄中需要接受身心治療或輔導教育。
2⃣️ #刑後強制治療:出獄時,犯人若經專業人員評估,有繼續接受治療的必要,則會進入培德醫院或大肚山莊(即草屯療養院)進行刑後強制治療。
3⃣️ #社區治療:執行完畢,性侵害行為人回歸社區,須定期接受身心治療或輔導教育。
然而,此套制度的運行出現許多問題,諸如成效標準不清、經費差異、治療人員待遇低。甚至,有些人經評估後回歸社區,仍再度犯下性侵害案件;同時,也有一部分的人,因為無法獲得有效治療,形同永久在醫院裡坐牢。
因為上述種種問題,大法官在釋字 799 中指示主管機關檢討改進,避免刑後治療變成變相服刑。
在昨天的司法與法制委員會上,我提出了三點質疑:
1⃣️ 治療不只要做,更要有廣泛成效研究!
強制治療與社區治療在台灣行之有年,每年投入上億預算與專業人力,然而現況下,除了大肚山莊,幾乎沒有長期、廣泛的成效研究。現在的制度有沒有效,該如何改善,都缺乏一個監督跟評估的依據。因此我要求主管機關進行廣泛的成效研究,以便精準鎖定問題,才有越做越好的可能性。
2⃣️ 法務部應提改善計畫,讓資源用在刀口上!
同樣都是刑後治療專區,法務部管轄的培德醫院與衛福部管轄的大肚山莊,兩者經費相差六倍之多,且長久以來,在資源、環境、專業人員待遇、治療模式多元性上都有落差,對受治療的患者而言並不公平。
為了確保刑後治療的品質,有必要提升培德醫院的相關經費,但我也要求法務部應提出治療內容及品質提升計畫,才能確保每一筆預算都能花在刀口上,給予他們妥善的治療。
3⃣️ 全面改善各階段專業治療人員的待遇
除了前面提到刑後治療機構經費與人員待遇的差異,刑中治療或社區治療的待遇也明顯不足,精神科醫師一小時鐘點僅 1205 元、心理師僅 850 元,遠低於業界水準。
倘若不給馬吃草,又要他們怎麼跑呢?
現況下每年仍有約 8000 位性侵害行為人要接受治療,亟需資深、專業的治療師來協助;提升待遇的同時,主管機關也應培力性侵害強制治療的專業人力,才能讓治療工作從監獄、醫院到社區都能無縫接軌。
我會繼續從 #治療成效、 #改善計畫、 #人員待遇 三大面向,監督性侵害刑後治療,期盼性侵害行為人能真正獲得有效的協助。
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從城市發展趨勢來看,智慧城市和智慧社區逐漸成為政府工作和學術研究的熱點。已有研究從內涵、模式、評價體系、問題、策略分析等角度對智慧城市和社區的發展進行了深入研究。Y He等人提出了一個整合框架,可以實現網路、暫存和運算資源的動態編排,以提高智慧城市應用的性能。然後,他們提出了一種新穎的大數據深度強化學習方法。給出了不同系統參數的仿真結果,以證明所提出方案的有效性。B 唐等人引入了分層分佈式霧運算架構,以支持未來智慧城市中大量基礎設施組件和服務的整合,執行數據表示和特徵提取,辨識異常和危險事件,並提供最佳響應和控制。VA 備忘錄等提出了一種,用於智慧城市框架的物聯網 (IoT) 網路中,基於媒體的監控系統 (EAMSuS) 的有效算法,該算法融合了其他研究人員為無線感測器網路 (WSN) 數據包路由,和安全引入的兩種算法,同時回收了新媒體壓縮標準,高效影像編碼。實驗分析顯示了他們提出的方案,在用戶隱私、媒體安全和感測器節點內存要求方面的有效性……
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阻斷傳播 快速清零
在昨天,我們處理一個鳳山的大樓群聚感染。
網路說,高雄是因為一個疑似確診的個案,然後整棟樓都封起來。
實際的狀況是怎麼樣呢?向大家詳細說明:
原來仁武地區的群聚感染個案,是從恩主公來的感染源。
昨天早上,鳳山地區有一位女性發病,當她因症就醫時,我們疫調人員很快就發現她和仁武案14415是同一棟大樓。
14415,位在七樓,有兩確診個案;而這位女性住在三樓,昨天我們當場詢問後,兩位同住家人也因為有症狀,送醫後於今天確診。
也就是說:整棟大樓,不同樓層,149位住民內,總共有五個確診個案,盛行率是3%。
同個大樓為什麼會有不同樓層,而且不同戶的傳播模式?
疫調同仁問過兩家人,彼此之間並不認識;到現場檢視,發現鳳山這棟大樓,屋齡將近30年,共用電梯及出入口,通風不良,走道狹窄。
我們研判整棟大樓有共同的感染源,基於防疫快速,我們立即召開專家會議,並請感控專業的長庚林孟志教授,立刻在昨天12:30趕到現場,和病毒賽跑。
我們的警察同仁也重看一次監視畫面,在6/21,也就是14415發病的當日(發病日象徵症狀最明顯、可能病毒量也最高),兩個人曾前後搭乘過同一台電梯,可能透過接觸,在密閉的空間裡面,被殘留的病毒造成傳染。
我們研判:
因為武漢肺炎不只有飛沫傳染,也有可能接觸感染,如果沒有立即掌握跟清消,很有可能整個大樓會變傳染窩。基於大樓群聚在不同樓層已經有5個確診個案,所以我們採取很快的清零計畫,以最大利益、最快時間做完採檢,讓住戶有可信賴的安全環境。
昨天中午,長庚醫院林孟志醫師,是國內的感控專家,在現場回報消息,並當下聯絡醫院採檢大隊做PCR。林副市長在現場,也指揮局處組織前進指揮所,做環境清消、清空,將需要採檢的人員趕快造冊。經過清查知道有將近兩百位住戶,因為我們沒時間再做遲疑。
這對防疫團隊而言是一個困難的決定,但是基於整個環境的污染、接觸傳染的風險,我們認為一定要先把整個環境快速處理乾淨後,才能來進行後續相關的防疫工作。
從中午忙到晚上8點多,團隊長達8小時馬拉松式作戰。
大概在昨晚7點45分,整個大樓公共空間的清消完成,醫療團隊也完成181人的PCR採檢,並也已將住戶送防疫旅館,完成整棟大樓清零目標。
在晚間大概12點時,接獲檢驗室初步報告,檢驗都是陰性。
我要特別感謝長庚醫院,尤其我們林孟志副院長率領的團隊,昨天六線採檢大隊直接就到現場支援。
染疫不是染疫的人的錯誤。
感謝所有居家隔離的朋友,因為他們的犧牲,才能夠換來社區的安全。
我要向所有被居家隔離的市民表達感謝,配合合作、互相體諒、請大家不要獵巫,我們的防疫工作才能落實。
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今天全國55例本土個案,高雄2例。
📢 公佈今日(6/30)確診個案在高雄市的公共場所活動史
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提醒曾經於附表中時間地點活動的民眾,請進行自我健康監測,如有出現相關症狀,請撥打1922、或者衛生局防疫專線07-7230250。
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社區工作三種模式 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的最讚貼文
本集主題:「新Z世代辦公室設計診斷書:留住90好人才」介紹
訪問作者:何大為
內容簡介:
扳倒三觀的超狂辦公間設計
風格OUT、固定OUT、環境情緒IN
玩樂式工作環境逆勢稱王
Z世代,你所不知道的他們,正在刷新未來的場域設計觀!
求神問卜找人才, 不如設計好辦公空間創造高KPI
90、00後是未來生產主力,他們行動全看一顆奇檬子決定
加薪可以留人但留不住心,90後上班族更愛能實現自我的創作空間
老闆們/主管準備好GETCHA “90後”了嗎?
動不動就「裸辭」? 階級觀、大目標已經過時了
一天到晚旅行亂花錢?這才是真我的生活
被電子產品毀掉的一代? 傳統OA家具將瀕臨絕種
總是以自我為中心? 包容他的「自我實現」,絕對帶來新氣象
又佛又喪、只知道及時享樂? 玩樂創造力、突破舊有商業模式
這才是Z世代深藏不露的真特質,足以顛覆過去100年固化不動的辦公室設計思潮。
設計師一定要懂的Z世代心理方程式
觀察90後的社會現象、分析心理行為,
全面反應出我們需要新的設計觀!
既要符合功能效率,又要掌握員工情感,企業主、公司主管、室內設計師都必須了解90後、拉攏他們,創造出能抓住他們感情、提升雙方創意與產值的工作環境設計:
【情感式】:快樂第一、成長第二,90後忌諱情緒勒索,工作環境卻愛「感情用事」,環境氣氛要有fu,不對會哭哭~
創造一個能抓得住他的歸屬環境!
【顏值式】:可以隨時玩樂,認真上班也能開外掛,浩呆辦公桌椅退流行,90後追求美感家具,把公司當夢幻遊樂園。
連咖啡茶水間都能往外移動,變成企業展示間!
【共享式】:年輕海豚型組織,大公司裡的小社區個體戶,游牧聚落般的移動式上班法。
創造各種空間中的空間,平面規劃要大解放!
【智能式】:新世代求快速,行動辦公室隨時隨地開張
桌面、隔屏尺寸變小,自由區開始擴大,強調創意、多變的設計方式!
【環保式】:90後愛自由更有社會道德感,願意為美好環境改變生活習慣,自己的工作場 所不環保,會心存芥蒂。
環境中要展現自然與質樸相關的設計,連氣味都要照顧到!
【模糊式】:是工作也希望是玩樂,不害怕權威、重視自我價值,一抬頭被主管看見最好。
使用的建材要具備「輕、短、快」,代表管理層與部屬關係直接、明快!
理解90後的心理需求,創造最潮的工作環境
‧90後+00後的天生網美性,在玩樂也樂在工作
‧無關風格只管特色,夠自由才有行動效率
‧大公司小聚落,走到哪office就在哪,衛生間也能開工
10個精心研究設計解方 X 10大亞洲公司實務設計
‧空間不靠「風格」定義,「環境情緒」才是未來。
‧「拍照、上傳、打卡」,才是90後認定「夠美」的標準。
‧「愈顛覆、愈自由」的格局設計才是王道,公司內要到處都可開工。
‧茶水間OUT!休閒感、購物才in!甚至搬到公司門面的咖啡茶水間,沒有甚麼不可能。
‧建築內要有「第二空間」,養成「公司內小聚落」,隨時可以跨部門合作。
‧桌子愈來愈小、隔屏愈來愈低,最重要的是椅子的設計。
‧「輕、短、快的材料」大量使用,能夠拆卸、重複組裝更好。
‧燈光不只是照明用途,變成造型的一環才高明。
‧有智慧機能、能對談的新創意都能抓住他們的眼球。
‧環保全面性,從材料、視覺到呼吸通通要顧到。
作者簡介:何大為
中原大學建築系畢業
英國愛丁堡大學University of Edinburgh, UK 建築設計碩士
現任 大為建築設計(台北/北京)有限公司負責人。
經歷 中原大學室內設計系碩士班講座講師,央視CCTV2 «空間榜樣» 及北京電視台BTV 專題採訪,同時也是TEDx演講人。擁有二十年豐富的環保建築及室內規劃設計經驗,特別對當前Z世代90後辦公環境設計有獨到見解。
獲獎 英文版 INTERIOR DESIGN , 100 Big Ideas 年度世界百大創意
美國LEED Gold 綠建築金獎
Bloomberg 亞洲最佳辦公室獎
日本Good Design獎
台灣建築獎
金外灘獎、艾特獎、金堂獎、紅星獎、華鼎獎等等。
或者,你也可以這樣認識他--倒著來的斜槓設計師:
20歲學建築,
30歲做牧師;
40歲前往英國學設計,
45歲開始真正做室內設計師,
50歲公司結束,所以創業,
現在認真寫下這一本書………
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|疫情轉型—停飛空少開IG畫漫畫吸過萬fans 飛機工作經歷啟發創作:不要再說空姐是飛雞!
「ladies and gentlemen,welcome onboard……」相信大家已經有一段十分長的時間沒有聽過這段廣播,自武漢肺炎爆發以來,大家無法出外旅遊,對於喜愛旅行的香港人而言,實在是一件非常痛苦的事。但其實除了熱愛出遊的港人,還有一班人十分記掛飛行生活,他們就是一眾空姐空少。
武肺爆發令航空業停擺,不少空中服務員都要放無薪假,包括腔叔。不過這段「冇工開」的日子,反而令他發展出另一種生活模式。腔叔在Instagram開設了「hungjeruncle」的賬戶,以搞笑畫風分享各種飛行趣事,風格鮮明,現時已經累積了超過一萬七千位追蹤者。
正在放無薪假的腔叔,九月的更表仍然空空如也,他表示,由二月開始情況已是如此,維持了接近七個月。幸好是腔叔有儲錢的習慣,現時可以靠積蓄生活,「惟有嗌少啲凍飲,食譚仔唔好叫竹笙。」腔叔又補充說:「相信有人比我更慘,所以都唔能夠投訴太多。」並指自己有心理準備情況會更差,雖然目前仍然捱得住,但都開始「搵後路」。
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【我是南丫島人】23歲仔獲cafe免費借位擺一人咖啡檔 $6,000租住350呎村屋:愛這裏互助關係 (果籽 Apple Daily) (https://youtu.be/XSugNPyaXFQ)
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【這夜給惡人基一封信】大佬茅躉華日夜思念 回憶從8歲開始:兄弟有今生沒來世 (壹週刊 Next) (https://youtu.be/t06qjQbRIpY)
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