210915Smart自學網 世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格
Smart原址→https://smart.businessweekly.com.tw/Reading/IndepArticle.aspx?id=6005212
新書發表會,最終場,台北場,報名網址→https://reurl.cc/gzzW1b
房子對了,人不對也沒用
我原本預計要在2020年7月28日買到房子,目標當天簽約,因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始,我直接找屋主談,物件位在中山區,因為我就住在那裡,想說若買到便能就近管理十分方便。可惜,釋出的物件不是格局怪,就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰,一伸手就摸得到對面住戶的窗戶,光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談,不過屋主一副嫌我出價低的態度,還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價,感覺有點差便算了。沒想到,我都已經買到房子,甚至出書了,他還是沒賣掉。……↓
後來,我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶,這是我心中接近90分的物件,可我出價已是近年實價登錄第2高,卻只出到屋主的「實拿價」而已(不含服務費)。於是再度作罷。
之後,我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶,這間房子各方面條件都只讓我勉強接受,像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修,加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價,最終因不想被當盤子而3度作罷。
接著,我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區,屋齡縱然超過40年,但公設比低,室內使用空間大,覺得很划算。入口處有住商分流,前棟與後棟的動線規畫,陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯,每部都跟貨梯一樣大,公設區域含走道間也格外乾淨,顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價,屋況也需要重新整修以後才能住,所以4度作罷。
然後,我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶,A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」,純粹是因為B房仲有進案壓力,所以才簽委託讓B對店長有交代,後來我又委託C房仲再去試探一次,沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的,便5度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如期買到房子,雖有些遺憾,卻也不再糾結這個無謂的紀念日,讓我之後找房反而理性許多。
在妥協中讓房子找到你
我知道,世上沒有十全十美的房子,假如有,唯一不完美的就是價格。於是我開始檢討我的購屋10要件:
1.要有電梯。
2.垃圾處理。
3.天然瓦斯。
4.不要夾層。
5.有管理員。
6.兩面採光,廁所開窗。
7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排。
後來,我捨棄了條件3、7、10。理由是,小坪數使用明火煮飯的確滿危險的,洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決;只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會太差;我承認明水路聽起來比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求放寬後,又在市場上重新找一輪,終於找到了1間林森北路門牌的套房,便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋,接著展開後續洽談,最終買到我人生的第1間房子!
缺點的背後是優點
坦白說,這間房子我並不喜歡,一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,再來公設比36%讓我不太能接受(我希望低於33%),最讓我抗拒的,是它的三角梯形格局。因此,我試著逆向思考說服自己…。
門牌:不過是個名稱,何況地點並非在燈紅酒綠的道路,縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘~12分鐘,但生活機能仍相當成熟,走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
管理費與高公設比:這皆因社區戶數少,在小套房為主的社區中,10棟大樓至少有8棟是1層超過10戶以上(有些甚至超過20戶)!因此規畫單層僅6戶相對單純且稀有,而建商當初是為了要符合消防法規(8樓以上雙梯,11樓以上需設置排煙室),才導致公設比較高,這都是為了讓住戶更安心,反而是個優勢!
格局:因為結構採「SC鋼骨」才導致邊間戶呈三角梯型,要知道SC不僅耐震,且小套房社區中採鋼骨結構的極少!而先天格局的缺陷可以透過後天的裝修與家具擺設來解決。
更重要的是「廁所開窗」,拿格局換通風及採光,絕對是划算的取捨!
就這樣,想著想著也就接受了。
人在找房子,房子也在找人
看了一輪房子之後突然覺得買房跟談戀愛有點像,在找房(心上人)的過程中,有時看不上眼(不是我的菜),有時看上了卻買不起(覺得高不可攀),有時看「照騙」會錯意,到了現場才發現浪費時間。有時你喜歡這間房子(認定交往對象),偏偏屋主(愛人的父母)看不上你(嫌棄嫁妝太少),或惜售而反對這樁喜事(覺得你是癩蝦蟆想吃天鵝肉,怕你糟蹋他的孩子)。
最終,買到並長久居住的房子(與你結婚白頭偕老的另一半),往往不是你最愛的那一間(那一位),卻是你愈看愈順眼的房子(愛人)。
對首購族來說,「先求有,再求好」才是上策,如同初戀者,先試著跨出交往的第1步,相處過後覺得適合再論及終身,如果不合只好再賣掉(離婚)囉。只是萬萬沒想到,我人生的第1間房子竟然是一開始相當排斥的林森北路,只能說是緣分啊!
書籍簡介_省出一棟房:24招易上手的存錢絕技
省出一棟房:
24招易上手的存錢絕技
作者:陳泰源
出版社:台灣遊讀會股份有限公司
出版日期:2021/05/31
作者簡介_陳泰源
現職:不動產仲介公司資深經理
從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師,六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛,人生最高負債達380萬元,仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單,展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕,卻仍堅持靠自己努力,把存錢當有趣,號稱「台版貧窮貴公子」。
雖已買房,但至今仍不懂股票與基金,希望透過本書傳達一個重要的訊息:不懂投資沒關係,只要養成低度消費的習慣,就已經具備人生逆轉勝的DNA!
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210915smart.html
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過134的網紅桃園市議員簡智翔,也在其Youtube影片中提到,【智翔的議會質詢-都市發展局(3/19)】 #都市更新 延續上個會期的大主題,桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》,新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目,另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。 但以桃園的...
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我原本預計要在2020年7月28日買到房子,目標當天簽約,因為那是我從事房仲滿10週年的日子。
一開始,我直接找屋主談,物件位在中山區,因為我就住在那裡,想說若買到便能就近管理十分方便。可惜,釋出的物件不是格局怪,就是陽台加蓋導致與對面大樓超緊鄰,一伸手就摸得到對面住戶的窗戶,光線整天都進不來毫無日照可言。雖然還是有出價談,不過屋主一副嫌我出價低的態度,還一直強調「快賣掉了」看我是否會加價,感覺有點差便算了。沒想到,我都已經買到房子,甚至出書了,他還是沒賣掉。……↓
後來,我透過同事出價談文山區景興路的高樓邊間戶,這是我心中接近90分的物件,可我出價已是近年實價登錄第2高,卻只出到屋主的「實拿價」而已(不含服務費)。於是再度作罷。
之後,我請同行幫我出價談萬華區開封街二段的高樓邊間戶,這間房子各方面條件都只讓我勉強接受,像是電熱無瓦斯、屋況頗糟一定要花幾十萬元整修,加上屋主出售心態接近實價登錄史上最高價,最終因不想被當盤子而3度作罷。
接著,我跟同行下斡旋談中山區民生東路一段的社區,屋齡縱然超過40年,但公設比低,室內使用空間大,覺得很划算。入口處有住商分流,前棟與後棟的動線規畫,陽台看出去又是公園第一排景觀。尤其是一層共用3部電梯,每部都跟貨梯一樣大,公設區域含走道間也格外乾淨,顯然住戶在維持社區的單純與整潔有高度共識。可惜屋主想賣天價,屋況也需要重新整修以後才能住,所以4度作罷。
然後,我又看到1間位在內湖區成功路四段的高樓邊間戶,A仲介告訴我「屋主說他根本不想賣」,純粹是因為B房仲有進案壓力,所以才簽委託讓B對店長有交代,後來我又委託C房仲再去試探一次,沒想到C直接跟我說那間出行情價是絕對買不到的,便5度作罷。
由於實在是找不到心儀的物件,有出價談的卻因為屋主的價格心態過高而放棄,最終沒能如期買到房子,雖有些遺憾,卻也不再糾結這個無謂的紀念日,讓我之後找房反而理性許多。
在妥協中讓房子找到你
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1.要有電梯。
2.垃圾處理。
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5.有管理員。
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7.至捷運站步行8分鐘內。
8.要有能放洗衣機且能洗衣與曬衣的工作陽台。
9.預算1,000萬元內全含,包括服務費、契稅、代書規費、屋況整理費等。
10.不要五木門牌(林森北路),若是新生北,景觀也不能是高架橋第一排。
後來,我捨棄了條件3、7、10。理由是,小坪數使用明火煮飯的確滿危險的,洗澡容易冷就買公升數大一點的電熱水器便可解決;只要在台北市區,縱然至最近的捷運站步行超過8分鐘,生活機能也不會太差;我承認明水路聽起來比較高級,但門牌不過就是名稱而已又何必太在意?
當我將購屋需求放寬後,又在市場上重新找一輪,終於找到了1間林森北路門牌的套房,便與刊登廣告的房仲聯繫預約看屋,接著展開後續洽談,最終買到我人生的第1間房子!
缺點的背後是優點
坦白說,這間房子我並不喜歡,一來是我對林森北路門牌有既定的負面印象,二來是管理費1坪150元頗貴,再來公設比36%讓我不太能接受(我希望低於33%),最讓我抗拒的,是它的三角梯形格局。因此,我試著逆向思考說服自己…。
門牌:不過是個名稱,何況地點並非在燈紅酒綠的道路,縱然至捷運中山及雙連站走路要10分鐘~12分鐘,但生活機能仍相當成熟,走到最近的公園及全聯皆不用2分鐘,環境熱鬧卻不複雜。
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省出一棟房:
24招易上手的存錢絕技
作者:陳泰源
出版社:台灣遊讀會股份有限公司
出版日期:2021/05/31
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從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師,六位一體的斜槓小生。
歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛,人生最高負債達380萬元,仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單,展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕,卻仍堅持靠自己努力,把存錢當有趣,號稱「台版貧窮貴公子」。
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210729雅虎奇摩《進擊的荷包》疫情時代 現在適合買房嗎?
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新書購買連結>https://www.books.com.tw/products/0010892880
疫情期間不方便看房,線上賞屋真的能看出房屋好壞嗎?房子到底怎麼挑怎麼買才不會踩到大地雷?想買房子卻苦於頭期款不足,該怎麼辦?在疫情尚未歸零的時期,到底適不適合買屋呢?
今天就請省出買房金的超級房仲陳泰源,分享他的親身經驗!有問題歡迎發問喔!千萬別錯過喔!……↓
【購屋生活省錢技巧大公開】
1.養成吃早午餐習慣:不吃早餐更健康、168斷食法、省錢、無壓迫感吃飯。
2.高額儲蓄險:打破財經專家的迷思,強迫儲蓄,失去的痛苦是得到的快樂的兩倍!6年期維持低度消費,將節儉修練成習慣。
3.汽油也要省:這是一種精神觀念,藉此延伸到其他生活習慣。還有加油5步驟:1挑時間、2順路、3自助式加油、4刷卡+行動支付﹝優惠+記帳感受錢的流動﹞、5紅燈80秒以上熄火。
4.非必要開銷不花錢:想要的都不需要。不能沒有衣服穿,但不用買名牌。
5.善用生日好處:1人脈大集結、2厚臉皮索取生活物資(生日禮物)、3比起一個個請客來得省很大!餐廳也會給優惠。
6.寄生公司:1.把公司當第二個家、自己的書房(對公司有向心力),2.行動電源、桌機、打電話、水、咖啡(省開銷)、3.幫公司採買刷自己的信用/會員卡。
【現在有些建商力推「零元買房,直接入住」,不用付頭期款就讓你買讓你住,這種「好康」真的存在嗎?還是其實有陷阱?】
零自備以及低自備並不是真的如想像中這麼輕鬆,只是延後付款時間而已,其實就是一種先甘後苦的概念。而此方案會吸引到的民眾,有很大一部份是因為看上聳動的廣告,像是「零元買房,直接入住」、「一個行李箱直接入住」等,就輕易相信買房是一件很簡單的事情,也因此這類客群有些就是還款能力較差的購屋族。
通常買一間房子,會向銀行貸款7~8成,自備款則需要2~3成。而公司貨就是購屋人向建商貸款這2~3成的費用,會提供公司貨的大部分都是財力雄厚的建商。等到日後交屋,再零利息分期償還,也因此會造成初期還款壓力過大,不只要還銀行貸款,還必須償還建商的部分。購屋的民眾也可以再額外申請裝潢修繕貸款與信用貸款,但是信用貸款利率高,自然而然日後償還時所交納的利息也會高。
【在五月中開始的疫情期間,有許多社區和建案都禁止看屋,許多房仲推出線上賞屋功能,想在疫情期間無縫接軌提供服務,超過6成的民眾有使用經驗,但線上賞屋真的能看出房子好壞嗎?線上賞屋有什麼眉角?】
1.多半民眾的使用習慣,還是先照片→後影片,最後才是3D立體環繞,這是習慣問題。
2.缺點就是空間距離的感受(身歷其境)、以及看出去的景觀、漏水判斷不出來、鄰居素質。
【經歷一年多的疫情後,有快七成民眾購屋的需求和重視點變成是「生活機能周全、方便就近採買」、「社區管理」,甚至有三成民眾偏好「戶數少、住戶單純」的社區,疫情後的民眾購屋需求會改變嗎?】
當層排氣會很夯!傳統許多中古屋,一樓有人抽菸,整棟樓都聞得到,這種房子將來會比較難脫手。戶數少雖然比較單純,從防疫角度來看也比較安全一點,但事情都一體兩面,管理費高,管理員可能只有白天班,基地不夠大不夠氣派也沒有公設。而生活機能成熟採買方便,應該跟疫情無關,而是區是如此。
【七月實價登錄與房地合一稅2.0政策上路,加上新冠肺炎疫情,造成房市急凍,成交量大幅萎縮,許多想買屋的人都想知道,接下來是否會產生成交價下跌情況?是該「危機避市」?還是「危機入市」呢?】
答:看產品。
1.住宅:沒有危機,反而搶手。(缺工、缺料、股匯雙漲、利率超低、熱錢氾濫)
2.辦公室:以中小坪數、可住辦合一型態為主,因為疫情+數位化的關係,在家辦公變趨勢,中大坪數的純辦公室可能會下跌。
3.店面:見仁見智,可能續跌(網路電商、外送平台、民眾消費習慣改變),可能反漲(疫情解封、觀光客可進來、報復性消費及旅遊)。
4.倉庫:逆勢成長,可以大膽進場,拿來收租。(網路電商的關係)
【七月要上路的房地合一稅2.0,讓過去三年大量推案的重劃區,掀起新制上路前之短線投資客拋售潮,想要自住的人,可以趁此波短線投資客拋售潮去買這些重劃區嗎?】
重劃區的好處就是棋盤式規劃、街道整齊、群體屋齡較一致性、生活機能尚未成熟因此房價基期低可提前逢低布局。但是!要特別注意的是人口紅利、淨流入還是淨流出,畢竟台灣的人口負成長,因此,重劃區的入住人口密度高低,將是未來房價漲跌的關鍵,現在都是軌道經濟,建議,盡量挑選,距離大眾運輸工具較近的重劃區相對保險。
社區 公設使用時間 在 桃園市議員簡智翔 Youtube 的精選貼文
【智翔的議會質詢-都市發展局(3/19)】
#都市更新
延續上個會期的大主題,桃園市於去年12月修法公告了新版的《桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準》,新增了包括行人空間、市府公告之福利設施與公益設施能換取容積獎勵的相關條目,另外也針對產權複雜的基地與4、5層樓老舊公寓設獎勵項目。
但以桃園的現況來說,土地取得成本較雙北地區低,且目前建設中的重劃區眾多,以建商的考量來看,重劃區的吸力更強,目前也尚未見到舊城區的都更開始活絡,如何加速推動都市更新的量能,智翔首先想請教都發局的看法。
都發局也坦言,建商一定會追求利益,都更因房價尚未到位,桃園新增土地又多,所以新建案一定會繼續增加。
所以新版的都更容積獎勵標準,是否能做到帶動舊城區的都更量能,誘因是否足夠,以及在捐贈公設空間來換取容積的執行成效為何,都是智翔在往後會特別追蹤的項目。
#容積移轉實施代金制度
容積移轉實施代金制度今年開始實施,智翔也關心實施三個月至今,申請的案件數有多少?
都發局則回應,目前有29件申請估價中。
另,根據《都市計畫增額容積及容積移轉代金申請案件審查許可要點》第五條規定,估價必須參酌市場行情,現行的申請案件是否能做到? 若無法做到,是否能研議以實際徵收價格來計算代金?
都發局則說明,代金的計算依母法需經桃園市不動產估價師公會發函輪派三家專業估價,也會考量營建時間完成後的市場行情與售價,代金估價後應會優於徵收價格。
最後則是代金制度上路後,為使得項目專款專用,並秉持公開透明且法制化的原則,智翔也建議,都發局應積極催生具體的容移代金使用管理辦法,若要依現行條文規定依《都市發展基金收支保管及運用辦法》的用途做使用,也應完善後續的修法。
#綠能屋頂全民參與
桃園市配合經濟部推動「綠能屋頂」計畫,但智翔發現許多社區住戶想參與,卻受限於《公寓大廈管理條例》中的規範,須經公寓大廈規約或區分所有權人會議決議通過,才能來設置。
如果政府沒有多加說明、輔導,那恐怕社區住戶、與廠商間的溝通吵翻天也無法達成共識,因此想請較都發局有無想法來改善? 也許積極處理,或成立諮詢的窗口。
讓綠能效率提升,也能及早幫助到台灣的能源轉型的規劃,這點智翔會持續關注,也請都發局來討論看看如何來加快綠能屋頂設置的速度。
社區 公設使用時間 在 桃園市議員簡智翔 Youtube 的最佳解答
【智翔的議會質詢-市長施政報告(3/10)】
今年受COVID-19疫情影響,各級學校都延後了開學時間,所幸台灣在堅強的醫療團隊以及行政團隊的努力之下,疫情仍在控制範圍中,也讓市議會能夠順利開議,所以,久違的簡老師市政考前大猜題,又可以繼續登場啦!登登登登!
今天是桃園市議會第二屆第三會期首日,智翔延續上個會期的做法,將重點議題先陳列出來,讓各局處針對題目提早準備,有些題目屬於過去質詢過的問題,在這個會期中繼續追蹤;有的則是新題目,也希望各局處在各項跨局處的業務上能及早聯繫與討論,盡量減少在質詢當下才來討論責任歸屬的狀況。
#捷運路網二期規劃
捷運路線推動程序漫長,光規劃階段就需要10年以上,根據捷運工程局的報告,許多路線目前還處於非常前端的規劃,且各路線還需接受財務、社會、工程可行性的檢驗。請盡速開展各路線的可行性研究,不要給民眾錯誤的期待。
#取得公共設施保留地的財務規劃
目前各公保地通檢案所保留的公保地,大部分都規劃透過一般徵收取得,目標年為民國130年(西元2041年),距今仍有20年左右的時間。但各公保地通檢計畫的第六章-「事業及財務計畫」內所估算的公保地徵收經費,每一個細部計畫皆需要數十億以上的金額,如果只是規劃而不落實,公保地的保留又有何意義?
所以我認為,應把未來20年,分年編列經費的計畫給定出來,把每一年針對徵收公保地到底打算編多少錢說清楚,並列入重大計畫追蹤考核,就算無法全盤列入計畫,至少也應把公體綠廣兒等公設用地的所需經費去做分年編列計畫。
#都市更新
桃園市的都更進度緩慢,是否比照其他直轄市,提升都更科為都更處,或成立都更中心?以此拉高都市更新工作的的層級,也能補足人力需求,深化都更工作。
另外,上個會期曾提過舊城區老舊校園改建的前端問題(空間轉型所需的使用執照、補助、文資保存等),我認為學校也需要因應周邊社區的發展週期來逐漸轉型,是否規劃空間充裕的學校進行改建,以提供社區內停車、社福和托幼等公共設施。
#公私幼比例
根據教育部國教署「擴大幼兒教保公共化計畫」,其目標為「於2020年底前,提供4成幼兒進入公共化幼兒園」,過去市府針對此目標也多次宣傳已達標。但所謂的達到公私幼比4:6是指「園數」,而非「招生名額」,如果看招生名額,大概到2022年公共化的名額也只占27%而已。
在249次市政會議中,游副市長的指示也說:「109年即可達到教育部標準,公共化與私立招收人數比例為4:6」,可見一字之差導致成果差異甚鉅,所以也請教育局確實提出將「招生名額」提高到4成的計畫、期程和所需經費。
#校園設施對外開放
過去多次質詢的校園運動設施開放議題,因為都是教育局主導,在教育局的考量之下,進度有限,因考慮到教育局多以學生事務與教學業務相關,也許校園設施開放的主持局處可以改成體育局,也是一種可行的辦法。
#中油煉油廠
煉油廠的遷廠進度,本會期會持續追蹤!
#桃園觀光夜市升級與再創
桃園夜市的升級議題,起因於上個月臨時會中,針對經發局、都發局所提專案報告中所做的建議,在po文之後也獲得許多市民的迴響,以及網路媒體的報導,希望在這會期中,能與兩個局處做更多的討論。
#題庫更新囉
#值日生喊在
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161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕?
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk
2014年10月24日有則房地產新聞,談到台北市的新建案公設比平均超過34%;換言之,花1000萬元買房子,其中將近350萬是花在公設上面。
這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後,營建署在2005年修正《建築技術規則》規定,8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯,為了加強逃生與消防設施,間接提高了住宅的公設比。然而,除了法規限制外,也有某些無良建商,為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓
【案例1】
有一棟位在內湖區康樂街的華廈,基地只有48坪,加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等,公設比竟然高達53%,以一戶平均總價2200多萬元來計算,買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設!
【案例2】
高公設比的社區近來很常見,因此,碰到老屋改建,或是建商整合地主戶要推動都更時,地主戶通常會提出要求,希望建商蓋房子時可以調降公設比,目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求,竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。
幾年前,我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會,因為他們家也是老舊公寓,且有建商在洽談整合都更。
我問建商:「為什麼公設比要那麼高?可不可以低於30%?」
建商代表回答:「你怎麼那麼笨啊!假設你實際使用空間是20坪,你要用20坪來賣?還是我多灌10坪的虛坪給你,你可以改用30坪來賣?哪個對你(地主)比較有利?顯然是30坪嘛!所以只要我們蓋的房子,公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』,目前看來是35%,將來你們賣屋時,不是可以賣更多錢嗎?」
當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣,只能說,這套「無敵話術」,任誰也難以抗拒。
【買房,你該這樣做!】
制度上的缺陷,讓貪婪的人性有漏洞可鑽,地主們被無良建商利誘,台灣近年蓋的新房子公設比越來越高,為了杜絕這樣的亂象,其實有兩種做法。
首先,修法改變制度,參考先進國家,像日本、中國的房子公設是不計價的,皆採用實際坪數計價,可惜現階段似乎難以執行;其次,在制度改變之前,可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價,做為擇屋的參考。
舉例來說,總價1億、權狀100坪的房子,單價為100萬/坪。假設公設佔35坪,換算實坪65坪,單價為每坪153.8萬元;若是公設只有20坪,換算實坪80坪,單價則是每坪125萬元,也就是說,使用坪數越大,單價越低。
其二的做法,是近年來我所接觸到的客戶們,有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準,如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值,相信日子久了,無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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