【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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空谷殘聲ptt 在 [心得] 空谷殘聲劍無人 簫中劍一生略述（小結） 的推薦與評價
他的小傳（？）陸陸續續打了三個禮拜，
大概替空谷殘聲／簫中劍／蕭無人，做幾個小結：
1.空谷殘聲的身分設定比簫中劍還先。
從鍘龑史簫中劍詐死後，他便將他的身分轉換成空谷殘聲。
但如謎城39、40，所定下的伏筆來看，空谷殘聲的確是他原來的身分沒錯。
反而皇龍紀剛開始出來的主線：傲峰情仇，比較像是後來增寫的。
2.空谷殘聲／簫中劍／蕭無人三個名字的差異：
「空谷殘聲」是在社會上的地位，使用「空谷殘聲」的身分，負擔著武痴傳人的義務
故當他是「空谷殘聲」時，所處理的便是公務─去完成武痴遺願。
簫中劍則是私人身分，像是成年了，朋友們對於自己都有個暱稱，
所以他對冷醉、朱聞蒼日都是使用「簫中劍」，
像開疆紀第一集，空谷對朱聞說喊他「簫中劍」
不是人格分裂，而是他把朱聞從公司敵手轉換身分當作朋友。
蕭無人則是乳名，貓大人都喊簫中劍「無人小子」。
那要怎麼去解釋簫中劍VS冷霜城（鍘龑史20、21）那戰呢？
或許能這樣解釋，一開始簫中劍的確是用私人身分去找冷霜城，
但發現這傢伙已經雜碎到天理不容，便用空谷的身份解決他。
到了朱聞變成朱武的時候，空谷殘聲的身分便跟簫中劍的身分地位重疊，
原因是簫中劍與朱聞的友情與空谷所負擔武痴傳人責任，
因為朱武的出現而產生了疊合，從原本的公私分明到公私合一，
所以後期就沒有簫中劍／空谷殘聲的分別了。
而此結論也可以從神州第十八集，如月影對簫中劍所說的話得到證明。
至少到神州28集他死之前，簫中劍不會／還沒使用俱神凝體，
他所表現出的特徵跟行為，都與謎城風蓮、皇龍紀一品皇綬等大異其趣。
而空谷殘聲跟簫中劍分別，
大多角色看來如，冷霜城、月漩渦的感受都不深，對於空谷跟簫中劍的印象都是同一人
而宵天生比較敏感，他所說的神態不同，應該是接近於氣質改變。
3.簫中劍的理念：生＞死，活著就有希望、就能悔過改變。
從他對月漩渦、朱武／朱聞，兩人上就可以看的出來這角色的特點，
主要是因為往者不可追悔，而生者還有希望，
所以這位大哥拼了命要把自己的兄弟、朋友拉回正途。
因他們若從善，或許就對武林會有更好的影響。
所以他的最後一戰，給了朱武生路，盼望能用此喚回朱聞的省悟。
（就像朱武捨棄朱聞的身分，把入魔的簫中劍換回一般）
4.簫中劍普遍得到負面評價的原因。
皇龍紀到鍘龑史許多設定偏離，例如狂劍客變成忠心追著兄弟、朋友跑的正義龜毛俠客
（但能確知那個傷春悲秋的個性，是一開始就有的）
又加上他的角色任務：殺六禍、殺襲滅，跟汲無蹤決鬥，都沒能完成。
還有一場故意被處理成嫁禍殺人、奪物而跑的戲碼。
（那場是故意要造成瓜田李下的效果的，但原因為何不知道，這伏筆沒繼續演下去）
使觀眾對於簫中劍的印象是沒做什麼事、道理講一堆，言行不一的小夥子。
個人認為這是編劇組互相踩線、臨時改線、改設定的結果，
如六禍蒼龍的最後一戰，實不應由燕歸人去打，
就劇情跟角色的調配上令人覺得很突兀。
（而鍘龑史只解決燕歸人的那塊玉珮怎麼來，跟他是個孤兒的問題而已）
編劇編寫簫中劍放棄六禍蒼龍之仇的這決定，應約莫在皇龍紀末─鍘龑史初期就定案，
便導致六禍與空谷一場潦草的對決，順便假死轉型。
（因為謎城籤詩寫明空谷VS六禍，這必定要發生，就讓他草草發生作個交代）
為簫中劍解毒之人是金無患，但方法在劇中並未講明跟演出，會令人忽略。
在簫中劍中毒之後，有兩場戲碼是演金無患發現簫中劍中毒並說要替他解毒的。
跟六禍決鬥的那一場，最後的結果我只看到斷劍，沒看到一隻貓把簫中劍帶走，
之後便接貓大人替簫中劍造墳，這裡則斷得突兀。
轉職成空谷之後，冷霜城的戲碼，應是要徹底解決傲峰之線，
但又為何神州24、25會有冷霜城跑出來，有可能是要引出新人物（不知有沒有被砍線）
也可能是天外飛來一筆，這要再等兩個劇集才會有明確的答案。
但，冷霜城應該死透了XD
空谷進入了武痴─朱皇線後，性格矛盾處大幅的降低，目標跟理念也變得明確。
跟朱聞蒼日／銀鍠朱武成了呼應對稱的角色組，
兩個都在逃避「身份」這個責任的人
（因公逃避私：簫中劍→空谷殘聲／因私逃避公：銀鍠朱武→朱聞蒼日）
從朱聞身上看回空谷，會比單純從簫中劍身上理解簫中劍來的快跟有趣。
雖開疆紀─神州簫中劍／空谷殘聲的角色性格是持平的。
不過對於觀眾來說，前七十集的設定亂跳已經夠令人不耐了。
5.宵跟空谷
宵應不會變成跟空谷一樣的～XD
宵時常不能理解空谷的心態，當空谷傷春悲秋的時候，他都聽不懂。
他總是對空谷說：「人都這樣嗎？我不能理解。」
有幾場對話我覺得他倆思想跟言論沒交集，如神州第十集，
空谷在沉思「是家人、是朋友，哪一種才是能讓自己拋開一切的第一？」
宵搞不懂空谷的意思為何，回了空谷聲「因人而異吧？」
然後空谷說：「命運，才是最令人難以捉摸。」
敝人總覺得他只是想跟宵訴苦：「我兄弟跟朋友都在魔界，為什麼？〒△〒」
的那種感覺XD
而宵是個行動大於思考的人，
從他對於空谷入魔之後的第一個想法跟應變措施是尋求外援～
光憑這點，便跟空谷有很大差別。
6.恐怖的涅槃劍
涅盤劍首見於開疆紀第十五集，冷灩之手。
而這把劍真是妙不可言。（抖）
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大致如此，終於結束了。 a@.@
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