【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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策略聯盟舉例 在 [問題] 請問一下幾個策略管理的問題- 看板Management 的推薦與評價
教授出了個題目
詳述交易成本包括哪些成本?
何謂多角化?多角化之類型有哪些?舉例說明之?
何謂策略聯盟?策略聯盟之類型有哪些?舉例說明之?
何謂垂直整合?垂直整合之類型有哪些?舉例說明之?
何謂購併?購併之類型有哪些?舉例說明之?
我把下面四個整合成一張表 但是因為PTT沒辦法貼表
所以我把它重新編排過 請大家看一下這樣寫對不對..怕舉例舉錯..
1. 詳述交易成本包括哪些成本?
一切不直接發生於物質生產過程中的成本，均可稱之為「交易成本」
(Coase, R. H. & Harry, Ronald , 1988)
事前：
搜尋成本（Searching costs）：
尋找標的物之成本，當數量很少時則搜尋成本則相對較高
議價成本（Bargaining costs）：
從沒有共識到彼此有共識所花費的成本。這樣的成本與雙方
認知的差距及彼此所擁有的資訊是否不對稱等因素有密切相關。
締約成本（Contracting costs）：
即是將彼此共識付諸文字所需的成本。
事後：
監督成本（Monitoring costs）：
防止被欺騙（Cheating）或對方怠惰（Shirking）所必須付出的成本。
例如貿易商對工廠驗貨，之間產生的成本。
執行成本（Enforcement costs）：
預期使契約規範均能遵守所付出的成本，例如訴訟成本等
2. 何謂多角化?多角化之類型有哪些?舉例說明之?
多角化，凡企業跨出原本之主要經營活動，或涉足其他經營標的之策略，
都稱作多角化經營方式。
「相關多角化」或「集中多角化」：
多角化事業的範圍較侷限在某大類產業內的多角化企業
Ex:早期的台塑集團進行的多角化，均在石化業內，唯後期轉型經營
醫院、生技、電視、汽車
「不相關多角化」或「集團多角化」：
跨足各式各樣的行業的多角化企業，且行業與行業間的差別，常是南轅北轍
Ex: 台鹽多角化經營化妝品.生技.環保碳粉匣
3. 何謂策略聯盟?策略聯盟之類型有哪些?舉例說明之?
策略聯盟（strategic alliances）是指組織之間為了突破困境、維持或提昇
競爭優勢，而建立的短期或長期的合作關係
垂直式:與具有互補功能的不同企業或單位建立伙伴關係，以提昇企業的研發功
能與產銷效能，如建教合作、產銷合作、擴大服務項目
Ex. 威力盟電子公司，該公司原先以生產液晶監視器的燈管為主，在引進面板
第一大廠友達光電公司成為股東與策略聯盟夥伴之後，該公司即研發出電視用
的冷陰極管 （CCFL），使得威力盟領先同業，率先開發出大尺寸電視所使用的
燈管。
水平式:結合功能類似的企業，有效運用既有資源，以擴大服務的點與面，
Ex. 友達光電為在平面顯示器技術及搶佔市場上，取得領先地位，就跨國與韓
國三星電子簽署專利交互授權合約，雙方期藉由互相享有對方專利技術之優勢，
增進彼此在創新數位消費電子產品的技術發展空間。
混合式: 兼具垂直式與水平式的策略聯盟，以全面提升企業間的競爭力（吳清山，林
天祐(民90)。策略聯盟。教育資料與研究，41，67。）
Ex. 鋼鐵業龍頭中國鋼鐵公司，已將與下游策略聯盟列為2006年的重要工作。
中鋼與下游用鋼產業垂直策略聯盟，並可望進一步帶動手工具廠商間水平式
的策略聯盟。
4. 何謂垂直整合?垂直整合之類型有哪些?舉例說明之?
「向前整合」與「向後整合」合稱為【垂直整合】
向後整合：指的是公司為了增加對其供應系統的控制權或所有權所進行的整合。
Ex: 三星集團發展科技產業上游的基礎化學造料工業技術，包括TFT、LCD所需
的晶單體、三醋、纖維素
向前整合：指的是公司為增加配銷系統的控制權或所有權所進行的整合。
Ex. 統一集團自行經營便利超商通路
5. 何謂購併?購併之類型有哪些?舉例說明之?
併購即所謂M&A，其範圍涵蓋合併（Merger）和收購（Acquisition）:
併購包含跨國併購和國內併購。
股權收購(Stock Acquisition):
係指直接或間接購買目標公司部分或全部的股權，使目標公司成為收購者之轉
投資事業，而收購者需承受目標公司一切的權利、義務、資產與負債
資產收購(Asset Acquisition): 指收購者只依自己需要而購買目標公司部分或
全部之資產。此種收購屬於一般資產買賣行為，因此不需承受目標公司的債務，
這是與股權收購最大的差異
吸收合併:指當兩家公司合併之後，被合併公司需申請消滅，所有的資產與負債
皆由主併公司吸收
設立合併:是指合併的兩家公司將同時消滅，而另外登記成立一家新的公司，
新設立的公司需承擔兩家已消滅公司的所有資產與負債。
其類型包含
垂直式併購－指與供應商（向上）或顧客（向下）合併
Ex.Lumileds 購併SSL燈具設計業者 TIR System
水平式併購－指相同行業的公司合併
Ex.銀行業併購，如花旗併購華僑、匯豐併購中華銀
集團式併購－指不相關行業的公司合併
Ex.摩根史坦利併購日全日空飯店
產品延伸併購－指產品功能相關，但銷售產品不互相競爭之公司間的互相併購
Ex.聯合利華收購旁氏，但自身仍擁有多芬等品牌，同樣都是洗面乳
及身體清潔用品
市場延伸併購－指製造相同產品，但銷售市場不同公司間的合併。
Ex.Acer併購Gateway
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