【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,廟前貧(蝕),廟後富 - 第1800成交(傳), 感覺4.5分,上環荷李活道159至16 3號地下A及C舖,低層地下C,E-F及一樓,面積地舖約1400呎低層地下約3200呎,一樓約3200呎,租客日本餐廳及古玩舖頭。 應該是一太招標售出。 租金294000,回報3.7%。 原業主是外籍人士於20...
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內政部營建署規畫在彰化市學士街國有地興建社會住宅,上次營建署署長前來拜訪,有居民提到希望可以參訪桃園林口的成功案例。
因此秀芳在今天邀請彰化社會住宅附近復興社區的民眾來林口參訪,讓民眾可以感受到社會住宅提供的舒適、安全與便利。
社會住宅在只租不賣的前提下不只可以實現社會正義之外也能夠顛覆以往國宅的刻板印象,除了可以避免以往住戶素質不足、影響房價、交通混亂等問題,更可以提供新的商業據點,且社宅的公共空間也會規劃公共設施開放附近居民共同使用,社宅完工使用後,都會請專業的物業管理公司進駐進行管理,將會顛覆過去外界對國宅的不良印象。
這次前往林口社會住宅的感覺,秀芳感覺相當好,不只提供低於周邊市價的價格,如有特殊身分申請補助,優惠租金大概是一般的六折。公開招標、公開抽籤,確保每個人都能夠有入住的機會外,二十四小時的保全維護社區的安全,社區也會提供垃圾處理的空間,提供乾淨無味的環境,也有設置無償幼兒園、長照中心,從兒童到老,都能照顧到。
秀芳也極力爭取要在一樓建置社區活動中心來提供社區居民使用,積極的要求幼兒園以及長照服務的挹注;同時在停車位的部分,秀芳認為可能還是需要更多的位置來提供給居民,也希望他們可以把意見帶回去在討論並且更加地貼近彰化居民的交通需求。
希望這次的參訪能夠讓彰化在地的居民能夠更加地接受並且樂觀看待社會住宅的落成,秀芳也會用心監督工程,避免居民們擔心的影響周遭地基以及居住品質。
#社會住宅
#居住正義
#只租不賣
#打破國宅不良印象
#建置社區活動中心
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選前居住正義 選後影響經濟 經濟不好就會被中共統一
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而空屋的產生原因,就跟農民搶種高麗菜差不多
而建商的生產流程大致是
貸款買地-->蓋房子-->賣房子-->餘屋抵押銀行取得資金-->繼續下一案
如果買地+建屋+利潤,總數算5億要賣25戶,這樣1戶大概2000萬
但如果只賣出1/5=20戶,這樣1戶就要分擔2500萬,建商才能打平收支
剩下的5戶就是建商跟銀行抵押的資產
所以空屋率越高,房價就被堆的越高
因為要貸款的關係,所以房屋所有權基本上還在建商手裡
也就是空閒住宅產生原因
那要怎麼降低空屋率呢?
我們的祖國荷蘭就有作過-釋出房屋的使用權(搜尋荷蘭反佔屋)
這裡要的不是要建商跟投資客交出房屋所有權,所以銀行貸款部分不會崩盤
而是釋出房屋使用權(當然還是要付使用費)
所以大概的流程是這樣
如果二年內在戶政機關房屋稅登記不是自用、租賃、營業用
就是打入空閒住宅(計入空屋率)
空閒住宅兩年以上就是要把房屋使用權拿出來公開招標(簡單說就是拿出來租人)
由物業管理公司來標,政府也可以成立單位標來當公宅
以三年為限,若持續閒置就繼續公開招標
不過依市場來說,沒有物業管理公司會標三年收不到租的物件
這部分就是政府單位低價搶標的空間了
這樣就可以讓租金去抑制房價
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廟前貧(蝕),廟後富 - 第1800成交(傳), 感覺4.5分,上環荷李活道159至16 3號地下A及C舖,低層地下C,E-F及一樓,面積地舖約1400呎低層地下約3200呎,一樓約3200呎,租客日本餐廳及古玩舖頭。 應該是一太招標售出。 租金294000,回報3.7%。
原業主是外籍人士於2012年6月用1.18億買入。
以上資料未必完全準確,我手上沒有更詳細資料。 只是剛剛收到風,就畀你睇一睇。 我強調,我講嘢可能有錯! 買家買得9600萬,應該醒過我好多倍。
這間舖位於上環文武廟對面。
「廟前貧,廟後富,廟左廟右出寡婦!」何來?
先講「廟前貧」,因為眾所周知,大多來廟的人,多少都帶帶有一些怨恨,苦惱來求拜。那麼住在廟前的人家首先接觸到這些不好的氣揚,自然就犯了擋煞,別人的怨恨,苦惱都讓你擋下來了。你如何能活好起來,這也就是說廟前住窮。
再講「廟後富」,住在廟後,常常接受人們的供奉,所以說很多時候,感覺自己像菩薩/神一樣,隨時都會有機會找到自己,或者有人給自己送錢來。其次,在寺廟後面居住,很多煞氣被佛阻擋下來了,所以對自己就沒有影響了。
「廟左廟後出寡婦」是因為大家都知廟宇是供奉神靈的地方,神靈有一股慈悲的心腸,所以很多廟宇,都會在偏僻一些的地方,留一些位置,讓一些遊魂野鬼,可以暫時借宿。這些供遊魂野鬼暫息的地方,便會在廟宇左方或右方,陰氣自然會較強。俗雲︰『孤陽不生,獨陰不長!』所以這些陰氣較強的地方,家人難團圓到晚年,所以說廟左廟右出寡婦。
當然文武廟, 拜文昌有利學業,可能有所不同,我唔敢亂噏。
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盛滙作為香港首間持有證監牌照專注商舖投資的資產管理公司,我們將為您分析現況舖市走勢及了解如何捕捉舖市撈底時機。
日期:2020年5月29日(五)/6月2日(二)/6月8日(一)
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其他報名方法:
電話:(852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
WhatsApp: (852) 9218 5223
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管理公司 招標 在 林佳龍 Youtube 的最佳貼文
今(30)日立法委員林佳龍在教育及文化委員會針對「文化部成立及業務整合進度」專案報告質詢文建會主委龍應台。林佳龍委員針對「加強投資文化創意產業委託投資管理計畫」招標案提出質疑,認為這個標案其實是一齣精心設計、並為特定新創公司量身訂做的採購大戲,得標的12家創投公司按「最有利標」的複數決標之規定,決標價格均相同,標案的決策前端過程顯有值得深究之處。林佳龍委員並提案成立「夢想家專案調閱小組」,但在國民黨立委及文建會反對下,改以林佳龍委員親自到文建會調閱文件為決議。
林佳龍委員提出質詢,指前任盛志仁主委下台之後現在因「夢想家」受調查,「夢想家」一波未平一波又起,又來一個「夢想12家」,在龍主委宣示要以「文化公民權」來帶領台灣的文化,全民都質疑文化資源的挹注為什麼是夢想家加這12家而不是你家、我家、或是全家,林佳龍委員指出這是檢驗龍主委是否說一套做一套最好的指標。
林佳龍委員提出質疑,在文創基金的設計上,由政府出資70%民間出資30%,竟然由出資多的交由出資少的來經營,還要付給創投的管理費用以及淨利20%,其中有些創投公司左手投資自己的節目,右手掌控政府挹注的資金,明顯球員兼裁判,林佳龍委員質問龍主委整個文創基金有沒有值得檢討改進之處。龍主委表示,文創基金的設計不是在她的任內定案,目前在嘗試的階段其中並沒有規避法令或弊案的部分,但其中細微設計尤其是在支持政策的部分之後會不斷地的檢討。
林佳龍委員提醒龍主委,文創基金恐怕是為特定新創公司量身訂做的採購大戲,經過高人指點與設計在資格標中開後門,讓新創之創投管理公司可以通過資格審查,進入『準用最有利標』的『複數決標』,在『準用最有利標』的營運計畫書中,並不需提出『管理費』之價格,所以12家決選廠商的決標價格就以『底價金額』775,999,992除以12,都等於64,666,666,這個決標價格將分10年,以實際投資金額之2%撥付完成。林佳龍委員提醒龍主委,這個過程很難找出採購程序上的瑕疵,但事實上是經過精心設計的。
看更多請至官網 http://www.citylove.org.tw/parliament/37-edcu/358-12-.html
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