#阿明小教室 #房事真心話 #合理的公設比怎麼算?
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合理的公設比怎麼算？買新厝住新家，尤其年輕人更喜歡漂亮公設住新房子。所以小坪數新建案一直蓋一直蓋...。但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中擠壓了民眾生活居住空間。
相信大家都知道，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上錢買不一定用到的公設，阿明還聽說公設有到五成的ㄛ。
一般來說：#新成屋 地點通常比不上中古屋，雖然外表華麗但室內空間真的狹小，加上高公設比，新成屋20坪不到的室內空間，挑戰三房案件比比皆是阿@@
目前生活機能好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施真心說怎麼做得好。加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如；管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費...等等。
至於 #預售屋，阿明認真建議考慮買預售屋的朋友，要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在你交屋之前你真的不會知道自己買了什麼樣的房子。萬一入住後才發現社區水準不佳，喊破喉嚨也沒人理。
#中古屋 就比較單純，阿明認為中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用。但其實花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空大，換算成單坪價格實在很多，所以不論從以前到現在，中古屋都是民眾買房主力市場~
一般來說；15~25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜。
有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當起包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客拱上去啊。
說到這兒， 阿明怎麼看都覺得買預售屋和新成屋好像比較不划算啊？算盤撥一撥，誰會心甘情願花個千萬買二房小宅，根本傭人房體驗館，買完入住後，悔不當初的人比比皆是。
阿明建議，公部門是否可以考慮在建築法裏規範公設比例和分配方式呢？
雖然，現行產權登記辦法有相關明文規範，內政部也在預售屋定型化契約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積、車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。
接下來阿明要說的很重要，要買房的朋友一定要看清楚哦!!
以現況來說，假如你看上一個公設比約35%的建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1200萬。含公設計算1200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪） = 30萬/坪，也就是說您的1200萬裏有420萬買了14坪，不確定在哪哩、能不能用、用不用到的公設，是不是感覺有陣風吹過來，頭殼暈暈的...
阿明相信，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，還是相關單位會繼續漠視消費者權益，讓業者自由心證公設應該有多少。
我們呼籲相關單位用法源依據把公設比例規範出來，讓買房民眾一目瞭然，像是停車位佔多少%、樓梯間佔多少%、交誼廳佔多少%…以及限制總公設比不能高於多少%。
關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾ㄟ福氣。
許多國家風俗民情不同，我們或許無法走到零公設機制，但我們是不是可以規範合哩，符合一般民眾正常生活使用的公設坪數比例，不再是業者想怎麼蓋就怎灌坪數呢~
阿明理解，現階段主客觀因素要改變都不容易，但，有個方向總是好的，這個難題就交給我們公部門長官思考囉~
阿明相信，如果有一天，買房的公設比例有了法源依據，一定會讓全國買房民眾感受大有為政府德政的辣!!
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管理費法源依據 在 [請益] 建商稱公共基金是領得使照一年之管理費- 看板home-sale 的推薦與評價
法規在代管期間本來就可以向住戶收費，但是不能什麼錢都能推到住戶身上，哪些項目該不
該付錢，不是建商一個人說了算。合理的管理費用也不能只有已購戶分擔，建商手頭上的餘
屋也要一起下來繳費與攤錢
建商現在就是欺負管委會手頭上沒錢要逼你們點交，一點交讓建商熬過保固期你們就死定了
。
要跟建商玩，記得一定要看法規，然後第一要務就是先想辦法拿到錢，維持社區運作，雖說
私底下說服所有住戶繳錢也行，但舉行臨時區權會在打法律仗時會比較有利，先開會明文確
認每一戶要一次性繳一筆大額的管理費(3~6個月的管理費。如果住戶共識高，願意接受日後
再退還給大家的做法，你一次繳兩年的管理費，還可以捅建商一刀，但住戶同意的機率會下
降就是了)，可以用來逼迫建商手上的餘屋也要一起吐錢出來
同時順便調漲管理費，多漲一點無所謂，到時候公基金有盈餘再退還給住戶即可。
設備保固是點交後一年，尚未點交期間是建商要負責，所以建商都會很積極軟硬兼施想要趕
緊完成，不然設備開始有些小故障的話，一整年的修理與更換零件等費用很高。一般都是建
商吃點虧，賺的吐點錢回來給住戶，讓整個點交流程順暢。你們的建商看起來頗惡劣，可能
是小建商又遇到房市轉折虧錢了，想要撈
點錢回來，所以才會這麼沒品。管委會只要有足夠的錢可以運作就不用怕建商了，他有本事
就十年後再點交，反正在市政府內的公基金沒領回來只是損失一點點利息錢，但是建商要負
責這段時間的設備維護費用，怎麼想都划算
我自己當過第一任主委，管委會手頭上有錢，根本不急著點交，建商來問哪時候要點交我都
打哈哈慢慢拖，拖越久賺越多 XD
ps. 建商態度這麼摳，蓋房子的過程應該不會太老實，大樓大大小小的問題應該很多，點交
最好找專業的廠商來，免得出問題後，住戶矛頭都指向管理委員辦事不力
※ 引述 《fox770507》 之銘言：
: 標題: [請益] 建商稱公共基金是領得使照一年之管理費
: 時間: Tue Oct 22 10:17:51 2019
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: 一、我們社區是新建案，剛成立管委會半年還未完成公設點交，有請機電公司代驗，但仍
: 有部分爭議缺失未修繕，主因建商不認為那些是缺失，指稱代驗不專業。
: 二、當初購屋時，銷售說預繳管理費及管理基金是代收，等管委會成立後會移交管委會，
: 再由管委會決定是要併入公共基金還是另行運用，但是現在稱預收款不足以支付代管時期
: 的費用，所以沒餘款移交。
: 三、現在管委會成立，建商召開基金移交說明會，稱依公寓法18條第1項提撥市府的公共
: 基金是起造人的錢，要與全體住戶（包含未售戶）的預繳管理費及管理基金互換結清代管
: 時期的代墊費（費用很高，包含物業、第一年洗外牆、營造廢棄物清運、社區網路、電話
: 費、電信室公電費、環保工程及清潔點工等），透支部分不再向住戶追討，但建商會持續
: 向未來買方收取預繳管理費及管理基金以打平社區欠款，並說依照公寓法第10條第2項，
: 共用部分可以用公共基金支付，建商作法完全合法。
: 四、前述說法我們查了三峽遠雄耶魯社區最高法院的判例，法院認為公共基金是建商的義
: 務，不得抵扣代管時期及管委會成立後之管理費，可是建商堅持他們管委會成立前只是代
: 管，費用是要住戶支付，不同意就不移交領據，也不回饋任何事項，建管處的公設點交證
: 明單大家就別簽，社區也領不到公共基金。
: 五、去電建管處建議社區自行循司法處理，政府部門未釐清全貌不便多做評論。
: 六、請問買過大樓的鄉民們，建商是否明顯違法？現在社區基金幾乎沒錢，把預收款及公
: 共基金領據都握手裡，強逼管委會承認不合法的論述，這種公設點交手法，未免也太欺負
: 消費者了吧！
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: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.137.209.231 (臺灣)
: ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1571710673.A.962.html
: ※ 編輯: fox770507 (114.137.209.231 臺灣), 10/22/2019 10:19:45
: ※ 編輯: fox770507 (114.137.209.231 臺灣), 10/22/2019 10:23:28
: 推 aimlin: 哪家建商？ 10/22 10:21
: ※ 編輯: fox770507 (114.137.209.231 臺灣), 10/22/2019 10:25:35
: ※ 編輯: fox770507 (114.137.209.231 臺灣), 10/22/2019 10:27:42
: 推 dans: 先看預售合約。法規有規定要撥公共基金，看過有些建商隨便 10/22 10:28
: → dans: 撥一筆小額的公共基金，然後另立一個新的名目來放預收管理 10/22 10:28
: → dans: 費，自認為符合法規同時也能省管理費支出 10/22 10:28
: 推 l79cm: 管委會成立半年來有開始收取管理費了嗎 10/22 10:29
: → fox770507: 有收管理費了，不然建商自區權會召開後，半毛都不付 10/22 10:30
: → fox770507: 合約只有寫管理基金1萬塊建商可以就領得使照一年管理 10/22 10:33
: → fox770507: 維護事項支用，但他說政府公寓法18條第1項也是他們用 10/22 10:33
: → fox770507: 錢的法源依據，政府早規劃好代管費的統包方案了 10/22 10:33
: ※ 編輯: fox770507 (114.137.209.231 臺灣), 10/22/2019 10:39:10
: 推 taohua: 代管期費用是你們出沒錯 預繳不夠也可向管委會追討 他們 10/22 11:03
: → taohua: 會準備好高價的單據跟你們請款 你們要做的是代管期切割： 10/22 11:03
: → taohua: 建商仍在售屋時的代管 你們不用全額付 甚至不付；若沒在 10/22 11:03
: → taohua: 售屋的代管 管委會要全額付 10/22 11:03
: → taohua: 然後監視每項代管期費用 包含公水電 有些是建商施工或測 10/22 11:06
: → taohua: 試的高額損耗 你們也不該付 10/22 11:06
: → taohua: 然後你提出的一堆奇怪費用 如大樓清洗 社區網路等 一堆都 10/22 11:11
: → taohua: 不是代管費該出的 要全部排除 你們可以找律師問 是否符合 10/22 11:11
: → taohua: 專款專用 10/22 11:11
: → fox770507: 管委會成立後，費用都是住戶從每月管理費支付；管委會 10/22 11:12
: → fox770507: 成立前，建商還在賣房，但他們從領得使照，根本還沒住 10/22 11:12
: → fox770507: 戶入住時，費用就向我們請款，直至目前為止，建商也還 10/22 11:12
: → fox770507: 在賣房 10/22 11:12
: 推 aesdu: 建商、起造人 違反公寓大廈管理條例第五十七條 10/22 11:23
: → aesdu: 第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與 10/22 11:23
: → aesdu: 其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執 10/22 11:23
: → aesdu: 照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管 10/22 11:23
: → aesdu: 理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管 10/22 11:23
: → aesdu: 機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械 10/22 11:23
: → aesdu: 設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後 10/22 11:23
: → aesdu: ，移交之。 10/22 11:23
: → aesdu: 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通 10/22 11:23
: → aesdu: 過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得 10/22 11:23
: → aesdu: 報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責 10/22 11:23
: → aesdu: 修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負 10/22 11:23
: → aesdu: 責人辦理移交手續。 10/22 11:23
: 推 timothylkk: 建商名稱先打出來讓大家聞香阿 10/22 11:23
: → aesdu: 公寓大廈管理條例之罰則： 10/22 11:24
: → aesdu: 第四十九條罰則) 10/22 11:24
: → aesdu: 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺 10/22 11:24
: → aesdu: 幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義 10/22 11:24
: → aesdu: 務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰： 10/22 11:24
: → aesdu: 八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定 10/22 11:24
: → aesdu: 者。 10/22 11:24
: → aesdu: 一個月內必須修復全部移交。 10/22 11:26
: → aesdu: https://reurl.cc/0zZxQ9 10/22 11:27
: 推 taohua: 法律上建商取得使照就可以用代管費沒錯 不要去打這點 要 10/22 11:32
: → taohua: 打他們還在營業 不該你們全額支出 如果準備上法院 要記得 10/22 11:32
: → taohua: 打對地方 不然沒效果 10/22 11:32
: 推 ali210: 哪家建商？ 10/22 12:17
: → fox770507: 但建商代管期空屋都不用交管理費？ 10/22 12:20
: → fox770507: 現在建商代管期恰好是領得使照1年，他自己都沒提撥管理 10/22 12:21
: → fox770507: 費到專戶 10/22 12:21
: 推 Nightu05: 應該不是大建商吧, 像國泰合約有提撥 而且寫專款專用 10/22 12:29
: 推 Nightu05: 發哥某社區管委會還在組時 同時也在賣餘屋 但已委外管理 10/22 12:32
: → Nightu05: ，前半年管理費是不收的 10/22 12:32
: → Nightu05: (也可能預售時已經代收過 我不知道)XD 10/22 12:33
: 噓 KyA: 哪家建商 10/22 15:40
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.142.30.71 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1571772895.A.F81.html
※ 編輯: deltaz (220.142.30.71 臺灣), 10/23/2019 03:39:16
區權會授權就可以收，覺得不合理可以不要買啊，跟建商對戰就是得拖建商與後續買房子的
人下水，這樣才有對戰的條件
復到底點交要怎麼完成，網路上看到的資訊千奇百怪，拖了六年沒點交的也有，只能說風評
好的建商之所以比較貴是有原因的，很少聽到大建商在這種地方出什麼誇張紕漏
你們還簽了霸王條款，要去找律師研究研究了，但管委會的委員能不能撐住是個大問題，建
商後續會小動作一堆，讓委員疲於奔命，看看會不會因此將就妥協
如果不是一案建商，遇到這種狀況第一時間要先串聯所有住戶，設立群組方便所有人溝通，
這樣才不會反過來被住戶捅
那用卡點交這手段風險很高，你們還是先諮詢一下律師比較好
身為管委會委員，在這種時間很考驗人性，因為設備沒大問題的前提下，大樓虧損的金額攤
到每一戶身上時，其實沒多少錢，但被建商一直提出訴訟，光是請律師的錢就遠超過兩年的
管理費了，要不要為了大家犧牲自己實在很兩難
這種狀況，建議直接鬧上媒體並提告比較快，而且事後也比較不容易吃官司
不點交被建商告，點交後出問題被住戶告，一樣都很慘
※ 編輯: deltaz (42.75.86.251 臺灣), 10/23/2019 10:47:04
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