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浪奔．浪盡！香港大勢漸去！

雖然是中秋長假，港股仍有交易，在全球沒有太特殊的利空下，香港恆生指數上午一度大跌逾千點，引發全球關注，大家都在問香港到底出了什麼問題？
除了原來的恆大債、澳門的新版博彩法帶來新衝擊，今天新增的一個消息是，路透社報導北京閉門約談香港本地地產商，看起來和嚮應共同富裕有關，向來西缐無戰事的香港地產股突然重挫，恆基地產重挫逾13%，新世界跌11.5%，新鴻基地產也跌超過10%，希慎、恆隆、長和等重量級地產商股價下跌都超過2到3%以上，香港本地銀行，如恒生、滙豐、東亞等股價都重跌。看起來香港有大事要發生，對象是香港本地的地產大亨。
這讓我想起一首葉麗儀唱紅的廣東歌「上海灘」，一開始的歌詞「浪奔，浪流」或是「大江東去，浪濤盡」，香港股市今年頻破底，很可能是全球股市最大的破口，資金外流，人才流失，昔日百年繁華的香港，可能逐漸殞落，
恆生指數今天跌到23871，如果從最高點31183起算，已經下跌23.45%，今年也跌掉12.34%，國企指數單是今年就重挫20.64%。港股是全球第一個跌破年線支撐，最早進入熊市的市場，而且跌幅全球最重。如果股市是經濟的櫥窗，港股的重挫正預告香港的未來。
過去撑起香港股市半邊天的是網路新經濟企業，如今騰訊、阿里、美團、京東，狠狠下挫，阿里從309.4跌到149.1港元，股價比腰斬還慘，最近連優等生小米跌勢也加劇。本來很多從美國回港上市的新經濟企業，成為港股最有力號召，如今都成票房毒藥，港股第一隻腳折斷。
另一隻腳是地產股，王健林且戰且走，現在恆大有難，今天恆大最低跌至2.06港元，恆大汽車從72.45跌到2.68港元，已剩殘值，救不救？已經不用討論。接下來，融創中國、Soho中國，這兩家名字有「中國」的公司岌岌可危，再往下是碧桂園、綠地、金地、富力等。今天如果香港本地財團也有難，問題會更大。接下來會衝擊金融機構，今天平安跳空下跌逾5%，股價從103.6跌到49.9港元，也是超過腰斬等級。
還有澳門博彩股一去不回頭，金沙集團從49.35跌到14.64港元，永利澳門從31.35跌到5.88港元，米高梅自25.5跳水跌至5.4港元⋯⋯澳門博奕股也剩下殘值，已難有再擴張版圖的餘力⋯⋯
過去百年來，撐起香港經濟的幾隻大腳，一隻隻被折斷，香港的明天，還有樂觀的空間？

浪奔．浪盡！香港大勢漸去！

今天是中秋長假，港股仍有交易，在全球沒有太特殊的利空下，香港恆生指數上午一度大跌逾千點，引發全球關注，大家都在問香港到底出了什麼問題？

除了原來的恆大債，澳門的新版博彩法帶來新衝擊，今天新增的一個消息是，路透社報導北京閉門約談香港本地地產商，看起來和嚮應共同富裕有關，向來西缐無戰事的香港地產股突然重挫，恆基地產重挫逾13%，新世界跌11.5%，新鴻基地產也跌超過10%，希慎，恆隆，長和等重量級地產商股價下跌都超過2到3%以上，香港本地銀行，如恒生，滙豐，東亞等股價都重跌。看起來香港有大事要發生，對象是香港本地的地產大亨。

這讓我想起一首葉麗儀唱紅的廣東歌「上海灘」，一開始的歌詞「浪奔，浪流」或是「大江東去，浪濤盡」，香港股市今年頻破底，很可能是全球股市最大的破口，資金外流，人才流失，昔日百年繁華的香港，可能逐漸殞落，
恆生指數今天跌到23871，如果從最高點31183起算，已經下跌23.45%，今年也跌掉12.34%，國企指數單是今年就重挫20.64%。港股是全球第一個跌破年線支撐，最早進入熊市的市場，而且跌幅全球最重。如果股市是經濟的櫥窗，港股的重挫正預告香港的未來。

過去撑起香港股市半邊天的是網路新經濟企業，如今騰訊，阿里，美團，京東，狠狠下挫，阿里從309.4跌到149.1港元，股價比腰斬還慘，最近連優等生小米跌勢也加劇。本來很多從美國回港上市的新經濟企業，成為港股最有力號召，如今都成票房毒藥，港股第一隻腳折斷。

另一隻腳是地產股，王健林且戰且走，現在恆大有難，今天恆大最低跌至2.06港元，恆大汽車從72.45跌到2.68港元，已剩殘值，救不救？已經不用討論。接下來，融創中國，Soho中國，這兩家名字有「中國」的公司岌岌可危，再往下是碧桂園，綠地，金地，富力等。今天如果香港本地財團也有難，問題會更大。接下來會衝擊金融機構，今天平安跳空下跌逾5%，股價從103.6跌到49.9港元，也是超過腰斬等級。

還有澳門博彩股一去不回頭，金沙集團從49.35跌到14.64港元，永利澳門從31.35跌到5.88港元，米高梅自25.5跳水跌至5.4港元⋯⋯澳門博奕股也剩下殘值，已難有再擴張版圖的餘力⋯⋯

過去百年來，撐起香港經濟的幾隻大腳，一隻隻被折斷，香港的明天，還有樂觀的空間？

【長遠有發展的雅生活】

雅居樂雅生活服務股份有限公司
A-LIVING SERVICES CO., LTD.

股票代號：3319
市盈率：26倍
每股盈利：$1.03
市值：$400億
業務類別：地產相關
集團主席：黃奉潮、陳卓雄
主要股東：雅居樂集團（3383）（內資股及其他）（54.0%）
集團網址：http://www.agileliving.com.cn

5年業績
年度：2015／2016／2017／2018／2019
收益（億人民幣）：9.34／12.4／17.6／33.8／51.3
毛利（億人民幣）：1.49／3.11／5.91／12.9／18.8
盈利（億人民幣）：0.65／1.61／2.90／8.01／12.3
每股盈利（港元）：0.11／0.24／0.42／0.71／1.03
每股股息（港元）：--／--／--／0.34／0.50
毛利率：15.9／25.0／33.5／38.2／36.7
ROE：118／87.5／33.1／23.2／21.2

--企業簡介--

雅居樂雅生活服務股份有限公司（雅生活）是中國物業管理服務供應商，2018年由雅居樂集團（3383）分拆上市，雅居樂集團及綠地控股是第一及第二大股東。

雅生活行中高端路線，名列中國物業管理企業品牌價值第12名，在中國數十個城市提供物業管理服務，管理物業總面積超過2億平方米，服務業主及住戶超過100萬。近年不斷透過收購擴大業務。

--業務發展--

【圖1】--雅生活上市前的物管版圖

雅生活成立1990年代，管理雅居樂集團開發的絕大部分物業，並引入香港式的物業管理模式，2015年除管理管理雅居樂集團的物業外，亦管理獨立第三方的物業。

到2017，雅生活收購了綠地物業，並引入綠地控股作為戰略股東，依靠雅居樂集團及綠地控股這兩間在中國有一定規模的物業發展商，提供了一定的生意，並以「雅居樂物業」和「綠地物業」兩大品牌經營。

到近年，進一步收購數家區域性龍頭物業管理企業，令業務進一步擴大。

--業務3大類別--

【圖2】--雅生活主要業務

雅生活的主要業務，可分為3大類：「物業管理服務」、「外延增值服務」、「社區增值服務」，當中以物業管理服務為最大貢獻部分。

物業管理服務。雅生活為物業開發商、業主、住戶，以及其他物業管理公司，提供一系列物業管理服務，其中包括為中高端住宅物業，以及非住宅物業（包括商用物業、寫字樓、多用途綜合體等），提供保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務。亦為地方性物業管理公司，提供顧問諮詢服務。

雅生活主要按照包乾制，收取物業管理服務的管理費，即是收取一個費用，經營盈虧均由物業管理公司負責，與業主無關。

外延增值服務。提供房地產全面的服務，包括銷售場物業管理服務、其他延伸的增值服務，如物業營銷代理、房屋檢驗等。

社區增值服務。向業主及住戶提供增值服務，包括家政、房屋及商舖經紀、智能家居服務、社區旅遊代理，以及運用線下物業管理服務，及線上服務平台的其他服務。

--行業分析--

在中國，物業管理費收費模式包括兩類：包乾制與酬金制，前者較為普遍，特別是對於住宅物業而言。在非住宅物業類別，逐漸開始採用酬金制，使業主更深入地參與其物業管理，且物業管理服務供應商亦受到更加密切的監督。

近年，隨著中國不斷城市化，以及人均可支配收入增加，物管行業所管理的物業面積，正快速增長。根據調查機構中指院的資料，物管行業的百強企業，管理物業的總面積，每年都以1、2成的速度增長。

當中的住宅物業，仍佔最大比例，但物業管理公司追求管理物業類型的多元化，這是行業的情況。

過往，中國對物業管理的概念並不多，但隨著城市化，同時更多屋苑、大廈類的物業，加上人民對生活質素追求的提高，都令物業管理行業發展快速。

行業的優點是持續性，當物業管理公司取得某大廈的合約時，這生意就會一直持續，除非該公司做得不好，否則居民就會不斷支付費用，對企業來說，絕對是持續而穩定的現金流。另外，若該企業獲取物業的數目，長遠能保持增加，這就是更有利的情況，雅生活的背景因素，正影響這企業長遠的發展。

--背景因素--

雅生活由雅居樂集團分柝，現時雅居樂集團仍是雅生活的大股東，持股50%以上，過往雅居樂集團不斷提供旗下的物業予雅生活管理，到近年，雅生活則主動開拓其他市場。

這裡簡介一下雅居樂集團，這是中一家以中高端房地產開發為主的發展商，除主打住宅物業發展外，亦從事環保、建設及酒店等產業。雅居樂集團本身擁有一定的規模，每年的營業額超過500億人民幣，同時有一定的品牌，由於有這背景因素，令雅生活擁有管理的物業不斷增長，而且憑這背景而增長。

另外，由於雅居樂集團本身行中高端路線，因此雅生活所提供的物業管理質素，都行中高端路線，以中國平均的物業管理收費計，雅生活比平均數高1、2成。隨著近年發展的物業趨向較高端化，市民對物業管理的質素要求都有所提高，相信以較高端定位會較有利。

2017年，雅生活與綠地控股建立了戰略聯盟，其後收購了綠地物業，而綠地控股成為雅生活的第二大股東（綠地控股是一家《財富》世界500強公司，業務有地產、能源、金融、酒店等，每年營業額過千億）。這策略令雅生活擴展了物管的版圖，同時這個背景因素，很大機會令往後有持續性的生意。

--競爭優勢--

正正由於背靠雅居樂集團，以及綠地控股兩大主要股東，這企業無論在規模上、品牌上、持續的生意上，都有一定的優勢。

由於這兩間企業都有房地產業務，當不斷建成物業時，就需要物業管理，很大機會就會為雅生活提供生意。

雖然這兩間企業，並不是必然提供物管生意給雅生活，但憑著上述所講的背景因素，加上雅生活已建立了品牌，相信這兩間企業都會保持旗下物業在物管上，服務及品牌的統一性，因此，雅生活不斷獲得這兩間企業的生意，都是合理的事。

另外，中國的物業管理行業，企業化發展的時期不算很長，雅生活算是較早期走進行業的企業，因此有一定的經驗及品牌，同時行中高端路線，這都是較有優勢的因素。加上企業有一定的規模、資源，在管理上更能標準化及專業化。

隨著中國人的生活質素提高，要求亦有所提高，雅生活推出更多延伸的服務，例如「管家服務」、「全方位服務」等概念，滿足住戶日常生活中多方面的需求。

--財務數據理想--

從上述的財務數據可見，雅生活的賺錢能力不錯，同時增長處於高水平，這是由於近年不斷進行收購，令業務不斷擴展，但正常情況下，這企業增長雖不差，但不會如過往般爆炸性增長。

由於上市前後的股構結構不同，因此ROE出現了較大的下跌，而過往的代表性亦不大。ROE慢慢會回到較能反映到企業真實情況的水平。

毛利率處增長水平，這是由於業務的規模效益，令人工佔比的成本有所減少，這亦是雅生活在規模上的優勢，反映賺錢能力比行業較好。

另外，這企業的負債不高，比一般內房股理想得多，因為中國不少房地產商的負債，都處於過高水平，但雅生活就穩健得多，負債水平健康，加上業務十分穩定，都反映這企業擁有投資價值。

現金流強勁是這企業另一優點，業務穩定、收現金能力強、業務持續性，從這企業的經營活動現金流量，就能見到這企業的現金流相當好，保持理想的正數。

--發展前景--

中國的城鎮化，以及人均可支配收入增長，成為物業管理行業的主要增長原動力，而雅生活近年積極進行併購活動，帶動業務不斷增長，相信管理層仍有野心，這企業仍會保持一定的增長力。

雅生活表示，將進一步擴大業務規模及市場份額，通過尋求戰略投資、收購及聯盟機遇，拓展物業管理服務組合。

另外，中國政府已發佈指導性意見，以加強物業管理服務質量的標準化，相信長遠對較有規模，以及較高端的物管企業有利。種種因素，都反映雅生活發展仍然正面。

--投資策略--

綜合來說，雅生活無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體來說，相信雅生活長遠能保持中速增長，長遠發展正面，只要股價不是在熱炒的時期，投資者都可考慮這股。

由於盈利變化較大，投資者要以較合理的盈利去計算（股票班有詳細講述）。現時這股大約處合理區的中上部，由於行業及企業仍處發展階段，因此投資者宜長線持有，慢慢等更佳的收成。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）