【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有10部Youtube影片,追蹤數超過40萬的網紅我要做富翁,也在其Youtube影片中提到,近來美國國債利率抽升,很多投資者都很擔心是否應該繼續持有公司債,又或者什麼時候可以趁低吸納債券呢?今集 #街頭智慧 皇叔會探討究竟國債息率的抽升,會如何影響公司債市場,在這個環境下又應該如何選債? 茶敘51: 趁五窮月、牛二大反擊 購票: https://edu.money-tab.com/pag...
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【長遠正面的信義玻璃】
信義玻璃控股有限公司
XINYI GLASS HOLDINGS LTD
股票代號:0868
市盈率:19倍
每股盈利:$1.6
市值:$1200億
業務類別:工業用品
集團主席:李賢義
主要股東:李賢義及關連人士(22.9%)
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億):128/147/160/162/186
毛利(億):46.6/54.4/58.8/58.8/77.7
盈利(億):32.1/40.1/42.4/44.8/64.2
每股盈利:0.83/1.01/1.06/1.12/1.60
每股股息:0.40/0.48/0.52/0.55/0.79
毛利率:36.3/37.0/36.7/36.2/41.7
ROE:17.8/16.0/15.2/16.1/17.7
--企業簡介--
信義玻璃(信義)從事多種玻璃產品的製造及銷售,其中包括汽車玻璃、節能建築玻璃、優質浮法玻璃以及其他不同商業及工業用途的玻璃產品。
信義在中國廣東省深圳、東莞及江門、安徽省蕪湖及天津等優越位置的工業園製造。此外,亦製造汽車橡膠及塑膠元件,產品出口至140 個國家地區。
信義系是本人其中一個喜歡的企業系,在2016年出版的《50優質潛力股》一書,已將信義玻璃列為其中一隻潛力股,到2018年出版的《50值博倍升股》,將信義光能(0968)列為其中一隻潛力股。信義系的數間企業,都有一定的質素,信義玻璃會較為穩健,信義光能潛力度較高(風險都較高),投資者可按自己的投資目標選擇,今次分析的企業,是信義玻璃。
--行業龍頭--
信義擁有技術及完善的銷售網絡,在行業中有一定的市場佔有率,部分業務在在全球玻璃行業處領導地位。
信義玻璃的主要市場在中國,為其貢獻大部分營業額,另外不少產品亦有向美國、加拿大、澳洲、新西蘭以及中東國家、歐洲、非洲、中美洲及南美洲約140 個國家及地區的客戶出售。
【圖1】--信義按地區劃分之銷售
信義近年把握中國優質浮法玻璃、節能低輻射建築玻璃,以及全球市場汽車玻璃的穩定需求,繼續保持在全球玻璃行業的領先地位。
2013 年尾,信義玻璃將太陽能玻璃及相關業務分拆於聯交所主板獨立上市,即「信義光能」(0968)。
分拆完成後,信義玻璃持有的信義光能已發行股份,由原本全資擁有到減至約兩成,故太陽能玻璃不再是信義玻璃的主要業務。
分拆後,信義光能的生意不會在信義玻璃中反映,而信義光能的盈利則會在信義玻璃損益表中、應佔聯營公司溢利中反映。
--業務分析--
【圖2】--信義各業務的收益與毛利
浮法玻璃、汽車玻璃、建築玻璃為信義三大業務,提供相當的收入與毛利貢獻。浮法玻璃是一種優質及透明度高的平板玻璃,應用廣泛,如家用、車用、建築用,是信義業務的重要部分。
從過往的營業額中,信義保持快速增長,國內對節能低輻射鍍膜玻璃的需求增加,令信義在建築玻璃業務仍能有快速增長,而中國農村地區的城市化及雙層低輻射玻璃的持續需求令其生意近年加快增長。憑藉其技術及銷售網絡的優勢,相信仍能保持領導地位,將來仍有一定優勢。
毛利方面,亦見能保持理想增長,毛利率亦有增長的情況,反映企業不是強行開發一些不賺錢的業務去推高營業額,而是有實際生意的提升。
「生意增長及毛利率同時增長」,這是一個很利好的因素,反映企業賺錢能力提高,生意並不是由減價帶動,而是有實際的市場需求,同時產品受市場歡迎。
另外,盈利的增長亦理想,不過,信義受汽車、建築、消費等不同範疇的影響,盈利都會有潛在的略不穩。
--賺錢能力理想--
股本回報率(ROE)方面,近年有上升的情況,整本上處於理想水平,平均數約17%。若果有上過股票班的同學,都知去到12%已經是基本的優質股,去到17%反映賺錢能力理想。
另外,純利率數字,由於有聯營公司貢獻而產生少許扭曲,投資者要注意這點,但基本數字都是理想的,反映賺錢能力不差。
--前景分析--
前景方面,信義主要市場仍是中國,而隨著城鎮化發展、汽車業的增長、對較高效能玻璃的追求,行業中長期發展仍向好,雖然未必是高速增長,但相信能平穩增長。而當中擁有領導地位的信義玻璃,長遠發展仍看好。
另外,中國政府收緊有關新增浮法玻璃生產線建設之政策,並通過提高排放環保標準,淘汰已過時之生產線,這對於較多資源及本身已有一定相關資產的信義來說,長遠是有利的,因為這有助淘汰較小型的同業。
近年積極發展雙層絕緣及分層絕緣玻璃窗結構的新產品,可更有效保溫及分層,以符合中國建築玻璃行業更高的安全標準。
但投資者要留意,中國玻璃行業的發展,始終受行業、環境、貿易、人民幣貶值等因素影響,因此中短期可能會有波動,但長遠仍處正面,投資者要明白不是無風險。
--投資策略:長線潛力投資--
綜合而言,信義是優質企業,擁有不錯的技術及市場佔有率,而行業長遠的發展仍是不俗,市場有一定的持續需求,因此有一定質素,長遠仍有增長力,但就不是高增長股。
關鍵是信義擁有一定的技術,而這些技術仍會不斷進步,新產品的應用層面會更廣,加上市場發展,將帶動增長,這企業長遠仍有成長力。
這股現價約在合理區頂部,如果有貨的投資者,建議長線持有。若果無貨投資者想投資,現價只適合小注分注,月供都可考慮,但就不建議這刻大手進行。這企業前景正面,建議買入後,長線持有。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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02/科技業
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03/車商
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04/醫學年會
放射線醫學會年會、獸醫師年會一千人 、台中中國附醫泌尿科忘年會、生殖醫學年會。
05/政府活動
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06/飯店百貨業
涵碧樓會員之夜、微風南山開幕、長榮鳳凰酒店駐演、理想大地表演、 環球購物中心貴賓活動、台茂週日綜藝秀、遠東童裝活動。
07/尾牙春酒
可口可樂千人春酒、緯來電視尾牙、 康新設計耶誕派對、龍星公司尾牙、嬌生集團尾牙、施舒雅晚宴、謚台工業尾牙、龍星公司尾牙、Costco春酒、祈憶艾益生尾牙
08/開幕式&記者會
傑太日煙公益支持大會、 yes123求職網記者會、大風起兮:民國初年知識份子文化救國歷程特展 、故宮列支敦士登秘藏珠寶展貴賓之夜、親子天下MAKER PARTY。
09/其它
國泰人壽雪梨高峰會兩千人、Thermos保溫瓶會員之夜、台中扶輪社年會、國家實驗動物中心餐敘。
010/婚禮
王李府婚宴等數十場桌邊魔術。
011/【校園演講】逐夢的魔法旅程、【企業演講】幽默互動的魔力、
TEDxTaipei、和碩科技、公視「就是這Young!」校園巡迴、明基友達基金會講師等數十所校園演講。
012/課程
華視訓練班講師、吳若權「魅力自信課程」、HAHOW好學校、Design For Change年會。
013/
壽宴&生日派對
王先生、陳先生70大壽等數十場私人派對。
014/社區活動
中悅維也納母親節、天泉社區聖誕節、發現之旅社區耶誕活動。
【個人簡介】
畢業於台灣⼤大學,也是台灣最年輕的魔術冠軍,他獨樹一幟的表演風格與幽默的互動方式,帶給觀眾華麗的視覺饗宴。
2010年曾受邀於「中國央視曲苑雜談」節目演出
2012年代表台灣遠赴英國參參加「F.I.S.M.世界魔術⼤大賽」
2014年受邀⾄至美國好萊塢「魔術城堡」演出
2015年登上TEDxTaipei演講
2016年登上法國著名電視節⽬目「世界超級夜總會」
2017年舉辦首度舉辦個人秀「奇幻製造者」
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