許多人會問我買房投資的問題,我買房是不會壓縮到我的生活品質為前提。如果買房排擠到其他生活預算,變成屋奴,幫銀行打工20年以上,就得不償失了。因為我買房是自住,不以投資為目的。
舉一個實際的例子來概略說明:假設朋友8年前在三重置產,投入800萬本金,貸款5百萬,年利率2%,期限20年。趕在明年元旦房價合一稅日出之前,也就是今年年底賣掉,開價1500萬,心裡價1400萬。我用最直覺、最簡單的方式和單利來計算。如果要精算,當然要拿出實際的數字。
我們來算一算投資買屋的報酬率是多少?假設夫妻目前所得稅率20%,房地比40%,財產交易所得核實認定為240萬 【(1400-800)*40%=240】,明年報所得稅時有機會為30%。所以房屋的8年獲利為528萬【1400-800-240*0.3=528】,每年獲利率為66萬,投入本金為800萬,每年投報率為8.25%。
表面上看起來還不錯,這是不考慮其他成本費用。如果考慮其他成本:當年買房需付房仲2%仲介費(800*2%=16萬)加契稅(公告6%,算3萬就好),賣房需付房仲4%仲介費(1400*4%=56萬),每年的房屋稅加地價稅算1萬好了(8萬),土地增值稅算10萬好了,成本共93萬。貸款利息第一年10萬,因為還掉本利,所以估算8年利息支出算35萬就好。8年獲利變成400萬,每年獲利50萬,每年投報率為6.25%,也還可以。
這裡才只談到稅和買賣成本和貸款利息,還沒談到裝潢費用,房屋維修費用,每個月的管理費。加上這些全部算80萬就好,8年獲利變成320萬,每年獲利40萬,每年投報率為5%,也還可以。如有額外購買傢具的錢和其他支出,報酬率恐怕不到4.5%吧。以上這些假設數字很有可能低估稅額和費用支出,這時你還會認為買屋投資報酬率高嗎?
每個例子獲利程度不盡相同,至少要考慮到這些因素。時空不同,政策不同,當然會造成不同的結果。以前買房可以獲利,不代表現在也可以獲利,要量力而為。若以投資的觀點來看,買賣房在2年內還外額外負擔奢侈稅。最近房價在相對高點,投資買屋賠錢的機會增加許多。
實際上這個房屋已經委託房仲賣了半年,心裡價1400萬一直無法成交,所以成交價只會往下調。如果今年沒有賣出而適用明年新制,賦稅會更高,投報率會進一步下降。
7%以上投報率的商品很多,只要投資心理素質好和抗壓性夠,投入高收債或股票,長期高獲利率7%是有機會的。道瓊指數過去100年來,年化投資報酬率15%,就是最好的例子。而且台灣房地產歷經最近二十年大多頭,才有如此漲幅,股票和高收債無論在多頭或空頭都有機會。房屋如果自住,長期持有就另當別論了。
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股票重置成本計算 在 Joe's investment Facebook 的最佳解答
Joe:「空頭新聞出現的頻率越高,美國股市越安全。」
耶魯大學教授、2013年諾貝爾經濟學獎得主(Robert Shiller)指出,依據六項著名的股價評量標準顯示,美國股價偏高已經歷時數月。儘管這未必表示「熊市」即將來臨,但很可能使未來10年的股市投資報酬率低於長期平均水準,投資人不應期待過去五年的高報酬率會一直持續下去。
這六項比率分別是:一、經過景氣循環調整後的股價本益比:這是席勒所計算的比率;用S&P500大企業的股價,除以這些企業過去十年來經通膨調整後的平均每股獲利。二、股利率。3.股價/營收比。4.股價/淨值比:股價除以每股淨值。5.Q比率:股價總市值除以公司資產的重置成本。6.傳統本益比。
據Ned Davis研究公司指出,1900年以來股市共出現35次高峰。在上述六項股價評估比率中,前五項都顯示目前股價水準比過去的頂峰偏高82%到89%;第六項指標顯示,目前股價「僅」偏高69%。
Shiller表示,經過季節調整後的本益比已於去年超過平均水準,股價卻依然上漲,這「絲毫不足為奇」,因為在他的研究中一直都出現這種現象。上述各項比率對一年內股價走勢的預測能力都不佳,只對十年以上的報酬率能準確預測。但可能一直維持低度的正報酬率,也可能先超漲、再重挫。
波士頓GMO資金管理公司表示,目前市場仿佛是颶風中之落葉。他指出,股市報酬率不會再有一年10%的長期平均水準,更不會有過去五年每年20%的水準。要提高長期報酬率的作法之一,可能是投資外國股票,例如對新興市場做分散式投資,而歐洲股市的風險比美國更高。
http://udn.com/NEWS/WORLD/WOR2/8802303.shtml
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雖然這件事因人而異
但我使用的券商,領到股利不會自動幫我扣
我都是手動自己用,一直聽別人說存股存到0成本
就跟著照做,已經領股利多年
後來看著未實現損益才想到
這樣扣成本是合理的嘛
就是前幾年領到的股利,應該視為已實現損益才對
然後本來的成本就維持,這樣未實現損益那邊才是現階段的報酬率
不然這樣扣下去,那邊應該會顯示總報酬
雖然也能理解你本來花100元買,還你10元,成本變90元
但這樣感覺很像折舊的概念(我也不懂)
大家領到股利到底是當降成本還是獲利,比較合理?
還是爽就好,不影響損益計算?
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