【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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肥波背景 在 [新聞] 迪士尼股價四年來跌近40% Disney+ 痛失- 看板movie 的推薦與評價
迪士尼股價四年來跌近 40%、Disney+ 痛失 400 萬訂戶！高層下錯了哪 3 步棋？
2023-06-16
整理 安迪酪
去年 Disney+ 一度超車 Netflix，成為全球訂閱數最多的串流平台霸主，外界曾認為挾
帶強大 IP 庫的 Disney+ 應能繼續穩坐冠軍。
但如今 Disney+ 已連兩季訂閱數下跌，根據迪士尼 5 月 10 日發布的第二季財報，Disn
ey+ 訂閱戶數減少 400 萬，是上線以來最慘下跌記錄，訂閱戶數跌破 1.6 億大關，相較
Netflix 今年第一季報告的 2.3 億戶訂閱數，差距愈拉愈開，迪士尼「內容為王」的神
話儼然破滅。
自 Disney+ 上線後，迪士尼為了養大其原創內容庫，持續燒出更大的財務黑洞已經不是
新聞，光過去兩年 Disney+ 就推出 8 部、總計 57 集的獨家漫威（Marvel）影集。
官方雖未揭露實際成本，但據《好萊塢報導》推估，漫威系列的單集製作費用高達 2500
萬美元。
迪士尼在原創內容上不惜血本，卻沒有換來訂戶數持續成長，而該公司似乎打算開始滅火
了。
據《華爾街日報》報導，迪士尼去年甫回鍋的傳奇執行長羅伯特．艾格（Robert Iger）
，在 5 月初的財報電話會議中指出，將持續調整原創內容的產量及支出，「好讓相對報
酬，更合理一點。」
Disney+ 表現黯淡、公司股價比四年前跌近 40%，迪士尼高層下錯了哪幾步棋？
投資研究機構 New Constructs 指出，迪士尼是當今擁有最多 IP 的媒體公司，除了自家
百年來在內容創作上的耕耘，舉凡《星際大戰》、漫威系列，以及 21 世紀福斯（21st C
entury Fox）旗下作品都是其內容庫的一部分。
然而近期除了 Disney+ 表現不甚理想，迪士尼的股價甚至比四年前低了近 4 成，股票投
報率也不復以往的 2 位數。
明明一手好牌，怎麼會打成這樣？
《Fortune》資深記者蕭恩 塔利（Shawn Tully）詳盡分析迪士尼近期的策略，歸結出 3
點其高層所犯的致命錯誤：
誤判 1：天價買下 21 世紀福斯，造成難以彌補的財務坑洞
首先，2019 年迪士尼斥資 520 億美元大手筆買下 21 世紀福斯影業，意圖擴充電影與電
視節目類型內容。
這樁世紀聯姻就戰略角度來看非常合理，兩家內容有著高度互補之處，但塔利卻指出，迪
士尼為此付出的價格實在高於行情。
據私募基金公司 Trian 分析，當時迪士尼出手價格約是 21 世紀福斯影業其「稅息前折
舊攤銷前利潤（EBITDA）」的 26 倍（編按：EBITDA 是種用來衡量企業價值、獲利能力
的計算公式，是跨國併購中買賣雙方、投資銀行常參考的指標）。
一般來說併購出手價多是 EBITDA 的數倍不等。
Trian 指出照市場過往類似的併購案例，迪士尼併 21 世紀福斯頂多出手 EBITDA 的 10
幾倍，就算是合理的好價格，而 26 倍幾乎是行情的兩倍。
塔利指出，該樁天價併購仍持續影響迪士尼的財務，即便除卻 Disney+ 的虧損額，迪士
尼截至 2022 年的年度淨利相比併購前的財年（2018），也少了約 60 億美元，嚴重影響
市場對這支股票獲利能力的評價。
誤判 2：為了拼 Disney+ 用戶成長，犧牲獲利
迪士尼高層犯下的第二個錯誤是：為換取 Disney+ 用戶增長，過度犧牲獲利。
2019 年底 Disney + 上線時，官方定下了 2024 前訂閱戶數達 6000 萬～9000 萬的目標
。
該數字不僅一年內就達標，甚至去年中已翻倍，訂閱戶數突破 1.6 億。
Disney+ 以閃電速度擴大全球市占，雖一度換取到市場信任，帶領迪士尼在 2021 年創下
股價新高，但背後不良獲利體質的隱憂卻逐漸顯現。
例如當初 Disney+ 為進軍印度市場推出的 Disney+ Hotstar，雖然替 Disney+ 在 2020
年帶進超過一半的新訂戶，但其平均訂價約是美國訂戶的 1/6 。
迪士尼卻為此砸大錢，重製接地氣的內容、字幕，引入更受印度當地歡迎的賽事轉播、電
視節目。
兩年過去，迪士尼不僅沒能將這些選擇便宜方案的訂戶，轉換成願意掏錢收看更多內容的
Premium 用戶，在去年底，Disney+ 與印度超級板球聯賽（相當於印度的超級盃）的轉
播權到期後，Disney+ Hotstar 更喪失大壁之前以流血價打下的江山，而這也是 Disney+
今年第二季訂戶數重挫的主因之一。
誤判 3：製作方不直接承擔作品損益，難以量化投資報酬率
最後一個致命錯誤是，艾格回鍋前的前任 CEO 鮑伯 查佩克（Bob Chapek）在 2020 年上
任時 改變了內容製作單位在財務方面的權責。
以往迪士尼的內容創作者須對其製作的電影、節目的財務表現負起全責。
但查佩克卻決定將製作與發行拆發，集中交給迪士尼媒體和娛樂發行公司（DMED）。
由該單位負責所有作品的行銷與發行，決定一部電影該上院線、Disney+ 還是有線電視，
並由該單位扛下作品的營收表現。
由於製作方不直接承擔作品損益，不僅成本的投資報酬率難量化，劇組也難以得到直接回
饋，打擊創作士氣。
《平台假象》作者：媒體公司的獲利能力與「內容為王」其實毫無關係
綜合以上三點，可看出迪士尼不惜血本擴充內容，試圖抓住更多眼球的同時，來了人流卻
不一定有金流。
《平台假象》作者強納森 尼（Jonathan Knee）指出，過去媒體龍頭可以賺進豐沛利潤，
常讓人誤以為是其產製內容優異的結果，但事實上媒體公司的獲利能力與「內容為王」毫
無關係。
尼認為，內容創作本身其實無法享有太多收益，一來是因為其投資報酬難以保證，畢竟爆
紅大片往往並非可以預料，再來是純內容的公司，顧客依賴度極低，觀眾很少因為喜歡的
某部電影來自 A 影業，就專挑 A 影業的電影來看。
真正讓媒體公司得利的來自「內容整合能力」，像是有線電視頻道。
尼指出，儘管電影製片公司向來較受大眾矚目，但單純集結各家電影、動畫、電視節目的
有線電視業者，賺進的利潤通常是製片廠的好幾倍。
原因是內容整合較具規模經濟，前期雖需投入高昂固定成本、建立龐大基礎設施，但只要
有足夠數量的用戶分攤成本，就能穩定享有高收益。
例如有線電視巨頭哥倫比亞廣播集團（CBS）與擁有派拉蒙（Paramount）、夢工廠（Drea
mWorks）的維亞康姆公司（Viacom）合併後的新企業有 82% 的獲利都來自有線電視頻道
。
就連 Netflix 至今在串流領域的成功，也是來自早期整合 DVD 內容的訂閱服務、提供觀
眾原先電視上看不到的內容。
甩開「內容為王」迷思！迪士尼大刀砍 30 億美元內容製作成本
如今艾格似乎也想打破內容為王的迷思，著手開源節流。
艾格不僅在今年第一季宣布公司將陸續裁員 7000 人、削減 30 億美元的內容製作成本，
財務長克里斯汀 麥卡錫 (Christine McCarthy) 5 月初也宣布今年底前將持續刪減 Disn
ey+ 上的原創內容產量，最快第三季財報上就能看到成效。
另外，Disney+ 去年底開始的漲價措施（北美地區的無廣告 Disney+ 月費增加 3 美元）
雖然導致訂戶流失，但也改善了虧損狀況，Disney+ 在第二季的虧損比前一季少了 4 億
美元。
趁勝追擊的艾格在 5 月初的財報會議指出，年底前 Disney+ 將再漲價一波，而屆時有望
將 Hulu（迪士尼在美國另一擁有約 4000 萬訂閱戶的串流平台）的內容也整合進 Disney
+ 中，據《Variety》報導，目前北美地區一起訂閱 Disney+ 與 Hulu 的無廣告套組價格
為每月 19.99 美元。
新聞網址：
https://www.managertoday.com.tw/articles/view/66924
魚人小美：怪我嘍？
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※ 編輯: godofsex (49.216.101.35 臺灣), 06/17/2023 18:23:21
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