［零利息供樓，鎖定廿年，冇花冇假］供樓辛苦？不如諗下丹麥。唔使畀利息！唔係一期喎，鎖20年零息喎！不過早買早享受遲買平幾舊，再玩落去可能個個月送兩罐三花午餐肉畀你！
三個問題畀你估：點解會咁？銀行點賺錢？丹麥樓價點？
原文：The land of cheap mortgages just went to zero （https://bityl.co/579v）
告個急先：本人已被炒，未訂嘅記得訂Patreon，積小成多呀。訂咗嘅可以考慮加碼（https://bityl.co/4Y0h）。一星期至少出返六篇文，今年頭五日我已出咗十篇。
1. 開頭有啲悶，咁自問程度高嘅，可以跳去睇「三個問題可以跟進」
2. 講過N次，唔係刻意玩嘢或做李天命，但好多時拗一大輪根本大家都唔係講緊同一樣嘢，所以搞清楚咩係「負利率」。講少少悶嘢
3. 負利率有好多種，你計及通脹嘅，就「實質負利率」，反而多人明。咪利息都唔夠冚通脹，成日都見到啦。但如果唔計通脹，只係籮綿奴嘅「名義負利率」呢？咁都有好多種，已經講過利率有好多種，好多人講咩「香港銀行加息」，都唔知講乜息。
4. 最簡單，咪央行利率。你見咩美國聯儲局出嚟講加息減息嗰種。經過舊年3月兩次極速減息，劈咗1厘半，而家聯邦基金利率係0-0.25%。冇負數呀下。咁而銀行之間嘅拆息，自然再會高少少，因為你走數機會高過聯儲局。銀行收你嘅息，又再高少少咁咯，因為你走數機會又高過其他行家。咁同樣係散客，無入息證明（如批）當然高啲，有入息借P Loan就平啲啲，供樓就再平好多—因為你有抵抽嘛，你唔還錢銀行咪收你層樓（＊）。P Loan你唔還錢，點追？有啲人爛命一條破產算嘛。
5. 明啦嘛？咁丹麥，就真係試過負利率供樓！銀行有回贈，冇花冇假！
6. 而居然有人以為係唔使還錢，每個月銀行有錢畀你，會咁以為嘅，明顯係未供過樓。阿叔，你除咗還息，仲要還本。負利率供樓，你唔使還息仲有補貼送幾罐三花午餐肉畀你。但，仲要還本架嘛老細
7. 咁原本呢樣嘢，都冇乜特別。本專頁都好似寫過，人地2015年已經有呢回事！（https://bityl.co/577f）。
8. 咁今次有乜新花臣？因為，供過樓都知，十居其九都係浮息（你下下封頂嘅日子唔計），你今期負數未必下期都係。但而家丹麥供樓，定息按揭都做零息！仲可以鎖20年！
9. 即係，你借100萬買樓，分20年還，每年畀5萬蚊蚊咋。神唔神奇？
10. 咁三個問題可以跟進：第一，點解會咁。第二，銀行點賺錢？開善堂？第三，咁丹麥樓價點？
11. 先答第一個問題，亦因為答呢個問題我要之前打段悶嘅嘢。點解會咁？丹麥央行官方利率，老早已經係負數（BTW，丹麥唔係用歐元的，在歐盟都可以唔用歐元，正如唔在歐盟都可以用歐元！）。點解丹麥克郎央行利率負數？因為同歐元掛勾（聯系匯率呀，但同香港玩法唔同，有機會再講）（＊＊）。但丹麥央行利率負數per se唔會令到供樓負利率。正如聯儲局零息但美國人供樓唔係利息嘛？事實丹麥央行利率2012年己經係負數，但負按揭息呢啲嘢，2014/5先出現—因為央行再減息。負負下就負到銀行按揭息都負埋，而家仲零到可以定息鎖20年
12. 第二個問題就有趣啲。負利率在零售層面都實行到：留意香港早幾年見到銀行話最低結餘收錢，都唔係真係負利率，丹麥就真係存錢扣你錢。而掉轉，你要銀行畀負利率你，仲難。你在銀行嘅立場，傻的嗎？做乜蝕畀你？以前簽落嘅浮息，減減下減到負就冇計，但新做嘅點會仲畀負利率你？大不了唔做你生意之嘛。點會做蝕錢生意？
13. 梗係昆你落搭然後做cross selling，昆你買保險買基金買雷曼債買ELN 買 I kill you later. Good guess，至少你知道銀行梗有方法搵返你錢，不過唔啱。
14. 答案就係：丹麥嘅銀行按揭，根本唔係賺息差。即係點？實務上，佢地係左手交右手，中間舔一浸（拿，做銀行嘅精髓）（＊＊＊）。即係乜？即係，佢發債幾多成本，就用幾多塞返去啲客度。中間再收啲手續費。亦即係，丹麥銀行發嘅債，係零或負利率嘅。好出奇？咪話央行都負利率，咁丹麥銀行固然發債成本高過央行，但央行大負，佢小負咯。早排LV發債買嘢，都係負利率。
15. 第三，丹麥樓價？仲使講？零利息供樓你唔賣樓？丹麥樓價，當然都係勁升。而家供不應求添。當然升勢冇香港咁誇張（點比？），但哥本哈根樓價同好多歐洲城市相比，就升得好多了。
16. 最好屌多一句，啲人講咩「供求」，近乎係廢話。唔係冇用，但好多都係亂鳩咁用。因為啲人連咩叫Ceteris paribus都唔知，亦冇理Demand 同 quantity demand（係喎埃汾冇讀易乾都識，學校夠冇教洞房但我都識啦）。
17. 即係點？哦隻股票做乜升。「因為多人買咯」。戇鳩，單單都係一買一賣架啦。好聽啲，我地叫Buyers more aggrieves than sellers —但走去講乜柒「股票都係講供求」，就係套套邏輯（有本講condom嘅書用呢個名，我好鍾意）。我甚至聽到有人話「股票都係供求，越印得多咪越跌」—屌你啦，Tesla印過N次股票，人地做埋首富啦。或者有人話「越多公司上市供應越多股票咪唔值錢」，又係屌你啦，當年幾十間公司，而家千鳩幾間，恒指跌返去100點未？
18. 你用到樓市，雖然冇咁兒嬉，但差不多。咩「需求」？你10厘息減到零息自然大把需求，你減到負20厘息我買間樓嚟放模型都仲得。正如「剛性需求」一樣，以前結婚要買樓，慢慢地你啲文化因素咪會變。唔係話「供求」冇用，但真係唔係「供應300間 需求100間 所以會跌」咁咯。你睇下丹麥啲需求邊撚度爆出嚟？好多人移民過去？夠平息自然有需求。但而家樓價升咗咪自然壓返低需求。
（文中有啲位將零利率同負數撈埋一齊，但唔改了，反正原理一樣）
（＊）亦都解釋埋，點解你借tax loan，直接幫你交去稅局嘅，就平息啲—因為你唔會拎走舊錢去炒股票，就算會，到你想唔還，稅局自然會玩到你謝。但而家好似唔興呢啲，咁嗰啲交三皮嘢稅借十皮tax loan嘅，就擺明想做股神啦，當然會平啲。除此以外，你見咩公務員醫生教師借錢都平啲—呢啲，就叫專業 人士。我係咁定義啲。啲濕鳩財演CFA KOL Patreon作者當然唔專業，你行入銀行借錢咪知。你睇下你啲才華值幾錢一斤，值唔值錢過一個公務員廢柴文員證。
（＊＊）OK，快講兩句。丹麥唔係緊盯歐元，而係通過ERM 歐洲匯率機制。個名有啲熟？冇錯，英國30年前加入ERM，易腥蘇厘係盯住馬克（90年那來歐元呢老細？），歐洲最大經濟體系。但90年發生咩事？除咗西德捧世界盃（噢耶），就係兩德統一。之後德國通脹勁升，但經濟又熱，大手加息。英國呢？就赤字，想行低息。「炒家」睇準英國冇實力死跟，大手狂沽英鎊，英國加息但無助止住英鎊跌勢，最後英鎊退出ERM，英鎊半年跌咗30%（所以好難唔恥笑嗰啲講港紙由7.75跌到7.85會令經濟崩潰嘅人），輸咗納稅人33億英鎊（90年喎 ）．邊位炒定？正係索羅斯。
此事餘波甚勁，除咗令索羅斯家傳戶曉，成為 the man who broke the Bank of England（一己之力可以單挑大國央行喎），亦都令到執政保守黨馬卓安（讀得書少，冇計）1997年大選慘敗（5年選一次，索羅斯事件時剛好保守黨上台），輸畀工黨嘅貝理雅。然後保守黨一等就13年，2010年先再選到。亦令疑歐變成主流，種下埋脫歐嘅伏線（不過留意返，英國當年冇用歐元，係冇公投的）
寫寫下變咗另一篇文咁滯，簡短嘅睇返medium舊文（https://lkdin.io/3FcZ）。有興趣就嘅訂Patreon，遲下必然再寫呢個故事，太過癮。你話ERM廢？係英國廢啫。唔見丹麥爆煲？
（＊＊＊）應該講過幾廿次，但好多人以為銀行要自己睇好乜乜，睇淡乜乜。根本錯撚晒。我咁大間銀行，犯不著好似你啲網友咁估嚟估去。你要三千萬南非蘭特，我咪同你搵返嚟，然後Mark 高報價畀你，你做埋做唔做咪算。根本唔使任何風險。我要個牌就係做呢啲嘢，唔係同你啲老散一樣個個當自己南非專家。當然銀行亦有坐盤炒外匯，埃汾第一份工就做呢啲，但另一回事，而且監控嚴好多，況且而家越嚟越唔鼓勵—所以先有咁多雷曼債賣。
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